インターネットが当たり前となった現在、不動産売却を考え始めたときには多くの人がインターネットで情報を探し始めます。

不動産売却の情報収集では、売却相場の確認だけでなく、どの不動産会社に相談するか、仲介会社への依頼をどう判断するかも重要になります。

「うちの家はいくらで売れるのか」「どの会社に頼めばいいのか」といった疑問を抱えながら、検索を重ねた経験がある方も多いのではないでしょうか。

では実際に売却を経験した人は、ネット上でどんな情報を調べ、どうやって会社を選んだのでしょうか。

あなぶき興産では、株式会社市場開発研究所の協力のもと、中四国・九州・関西エリアで過去5年以内に居住用不動産を売却した経験者を対象にアンケート調査を行いました。

本記事では、アンケート調査の結果をもとに、検討初期の情報収集から依頼先の決定までの情報収集の実態をお伝えします。

【この調査から見えた6つのこと】

下記クリックで記事内の該当箇所をご確認いただけます。お急ぎの方におすすめです。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

結論｜不動産売却でネット情報はどう使われる？不動産会社選びの流れを調査

本調査の結果からは、売却経験者の行動パターンとして、「ネットで情報を集め、最終的には人を見て判断する」というプロセスが浮かび上がりました。

ネット検索や公式サイトの確認は、単に会社を知るためだけでなく、不動産会社の比較にも使われています。

ただしそのプロセスは一様ではなく、個人によって情報の集め方も、判断の根拠も異なります。

検討の入口は、一つではありません

不動産会社を最初に知ったきっかけは、知人・友人・親族からの紹介が31.5%となり、インターネットから（インターネット検索やポータルサイト、一括査定サイト、広告の合計）は約38％となりました。

利便性の高い「ネット検索」と、信頼性の高い「人づての紹介」という、デジタルとアナログ両方の窓口がバランスよく選ばれていることを示しています。

「売却を考えたらまずネット」という人も、「知り合いの紹介で決めた」という人も、それぞれ一定数いるのが実態です。

検討初期は「基礎情報」を幅広く調べるものの、判断に使える情報には不足感が残る

検討を始めた段階でネットに求める情報は、売却相場（44%）、売却の流れ・手続き（33.5%）、税金・費用（32%）など、まず全体像をつかむための情報が中心です。

一方で、探しても十分に見つからなかったと感じた人は71%にのぼります。

地域に特化した具体的な相場データ、担当者個人の実績、トラブル事例の詳細など、「判断に直結する情報」ほどネット上では得にくい、という傾向が明らかになりました。

公式HP・口コミ・広告は、比較検討の場として機能

候補となる会社を絞り込む段階では、65%がその会社の公式ホームページを確認しています。

また、Googleマップの口コミや掲示板などで第三者の評判を調べた人は63.5%にのぼりました。

広告についても、「名前を覚えて後で検索するきっかけになった」という回答が26.5%あり、直接的な誘導以外の形でも影響を与えていることがわかります。

最後の決め手は、担当者への信頼

依頼先を決めた最大の理由として「担当者の知識・提案力・人柄への信頼」を挙げた人が24.5%と最多でした。

地域での実績・知名度（17.5%）、知人からの紹介（17%）と続きます。

ネットで情報を集め、複数社を比較したうえで、最終的には「この人に任せたい」という判断が決め手になるケースが多いことが示されています。

一括査定を利用したかどうかで、ネット行動は大きく変わる

不動産一括査定サイトに申込んだグループと利用しなかったグループを比較すると、ほぼすべての項目で情報収集に対する積極性や徹底度に大きな差が見られました。

HP確認率（92% vs 56%）、口コミの積極的な確認（62% vs 9.3%）、複数社比較（88% vs 44.7%）など、一括査定を使った人ほどネット上での情報収集が能動的かつ広範囲に及ぶ傾向が見られました。

以降では、調査概要をはじめ各設問の結果を順番に詳しく見ていきます。

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調査概要｜不動産売却経験者200人に聞いたネット情報の利用実態

本記事は、不動産売却を経験した人が、仲介会社の選定過程でインターネット上の情報をどのように活用していたのかを把握するために実施したアンケート調査の結果をもとに構成しています。

この調査はあなぶき興産が株式会社市場開発研究所の協力により2025年12月に行ったものです。

調査回答者

調査対象は、中四国・九州・関西エリアに居住し、過去5年以内に住宅（ご本人やご家族のための居住用不動産）の売却を経験した方です。

本調査では、あなぶき興産の事業展開エリアとの親和性を踏まえ、不動産会社選びにおける地域性を確認しやすい西日本エリアを対象としました。

売却方法は「仲介」のみを対象としており、不動産会社に直接買い取ってもらった「買取」や、知人・親族への直接売却は含まれません。有効回答数は200名です。

回答者の属性は以下の通りです。

調査で確認した内容

本調査では、売却の検討から依頼先の決定までのプロセス全体にわたって、インターネット上の情報との関わり方を確認しています。具体的には以下の項目を設問として設けました。

• 仲介会社を最初に知ったきっかけ（Q1）
• 検討初期にネットで検索した情報の内容（Q2）
• ネット広告の接触状況と印象への影響（Q3）
• 候補会社の公式HPを見たかどうか、何を確認したか（Q4・Q5）
• ネット上で不足を感じた情報（Q6）
• 口コミ・第三者評判の確認状況（Q7）
• 最初の問い合わせ手段（Q8）
• 比較検討した会社の数（Q9）
• 依頼先を決めた最大の理由（Q10）

グループ比較について

記事後半の比較編では、一括査定サイトへの申込状況を基準に、回答者を以下の2グループに分けて分析しています。

• 一括査定グループ（n=50）：「物件情報を入力して査定申込をした」と回答した人
• 非一括査定グループ（n=150）：「サイトは見たが申込はしていない」または「見ていない・利用していない」と回答した人

この比較を通じて、一括査定の利用有無によってネット上の情報収集行動にどのような違いが生まれるのかを確認します。

不動産会社を知ったきっかけは？ネット検索・紹介・一括査定サイトの違い

売却を依頼した不動産会社を、最初にどのようにして知ったのか。調査（Q1）の結果から、入り口となるきっかけはどこか一か所に偏るのではなく、さまざまなルートに分かれていることがわかりました。

最多は知人・友人・親族からの紹介で31.5%

最も多かった回答は「知人・友人・親族からの紹介」で31.5%（63名）でした。

不動産売却という人生であまり経験しない出来事において、身近な人の経験や推薦が会社を知る入口となっているケースが依然として多いことがわかります。

折込チラシやダイレクトメールが8.5%、会社の看板や店頭の張り紙が11.5%と、オフラインの接点からも一定数の回答が見られました。

特に看板・店頭は、普段の生活の中で自然と目にする機会が多いことが、会社を知るきっかけにつながっているようです。

ネット経由を合計すると約38%、紹介を上回る規模に

一方、インターネット経由の接点を合計すると、全体の約38%に達します。内訳は以下の通りです。

• インターネット検索（Google・Yahoo!などの検索結果）：13%
• 不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホームなど）：12.5%
• 一括査定サイト（LIFULL HOME’S・すまいValueなど）：7%
• Web広告（バナー・SNS・検索結果上部の広告）：5.5%

個別に見れば知人紹介が最多ですが、インターネット経由の項目（各経路）を合算すると、知人紹介を上回る規模になります。売却検討の入口として、インターネットはすでに無視できない接点になっていることが示されています。

なおChatGPTやGeminiなどの生成AIをきっかけに会社を知ったという回答は確認されませんでした。

ネット・知人の紹介、それぞれのメリットをいかした情報収集

知人からの紹介、自分でのネット検索、ポータルサイトの閲覧、日常で目にするチラシや看板など、人によって情報の集め方はさまざまで、それぞれのライフスタイルに合った接点から検討が始まっています。

ネットでは自分のペースで、すぐ調べられる、時間をかけずに複数の会社を見比べられる、といったことが可能な一方、知人紹介は実体験や、会社・担当者の印象など「生の評価」が入手でき安心感を得られます。

仲介会社選びの入口では、ネットと知人紹介のいずれか一方ではなく、それぞれの特性を補い合いながら情報収集が進められていると考えられます。

不動産売却で最初に検索される情報は？検討者の不安ポイントとは？

会社を知るきっかけが人それぞれだったように、検討の第一歩としてネットに求める情報も多岐にわたります。

ここでは、200名の売却経験者が「まず最初に何を調べたのか」をアンケート結果（複数回答）から見ていきます。

最多は「売却相場・価格の目安」で44%

検討初期に最も多く検索されたのは「売却相場や価格の目安に関する情報」で、44%（88名）が回答しました。

検討初期では、まず売却相場の確認から始める人が多いことがわかります。

売却を考え始めた段階では、「自分の物件はいくらで売れるのか」「希望に近い価格で売却できるのか」という問いが最初に頭に浮かぶのは自然なことです。

いくらで売れるかを知ることが、その後の計画を立てるための大切な基準になるからだと考えられます。

「費用」「方法の違い」「会社の評判」が30%台で続く

次いで多かったのはメリット・デメリット、仲介手数料などの費用、不動産会社の特徴や実績に関する以下の項目です。

• 仲介・買取など売却方法の違いとメリット・デメリット：31.5%
• 税金・控除・仲介手数料など費用に関する情報：32%
• 不動産会社の特徴・得意領域・過去の実績・評判：31%
• 売却の流れ・必要書類など手続きに関する情報：33.5%

これらの項目はどれも30％前後と同じくらいの割合になっており、「いくらで売れるか」を確認した後、「どう売るか」「費用はいくらかかるか」「どの会社に頼むか」という問いが並行して調べられていることがわかります。

データからわかる売却者の不安ポイント

注目すべきは、「不動産会社の特徴・実績・評判」が31%と、検討初期から会社比較のための情報収集がすでに始まっている点です。

また「トラブル事例やリスクに関する情報」というマイナス面の情報収集も24.5%が検索しています。

これらのことから、検討者が不動産売却に対し、会社選びを間違えて失敗したくない、トラブルに巻き込まれたり、リスクを負わないために知識をつけなければならないと考えていると推察されます。

一方、「営業担当者の実績・専門分野・対応品質に関する情報」を検索した人は15.5%と、他の項目と比較して低い水準でした。こちらについては後ほど説明します。

「まず全体像をつかむ」段階の情報収集

これらの結果から見えるのは、検討初期のネット検索が「まず全体像をつかむ」ための行動であるということです。

相場・費用など基礎知識を幅広く集めながら、同時に「どの会社に頼むか」の比較も進めていくというように、段階的に情報を深めていくプロセスがデータから読み取れます。

ただし、こうして幅広く情報を集めても、判断に直結する具体的な情報が十分に得られるとは限りません。次はネット上で「見つからなかった情報」「もっと知りたかった情報」について確認します。

ネット情報で足りなかった情報は何か？査定根拠・担当者・トラブル事例

検討初期には相場・手続き・費用・会社の評判など、幅広い情報がネットで調べられていました。

では実際に、その情報収集は十分だったのでしょうか。本設問では「探しても見つからなかった情報」「もっと詳しく知りたかった情報」を複数回答で尋ねました。

判断に直結する情報が不足している

「探していた情報は十分に見つかった」の回答もあったものの、以下の割合で不足を感じたとの回答が得られました（複数回答、n=200）。

不足情報の回答を見ると、ネットでは売却やその依頼先を判断するための情報が得られないという実態が見えてきました。

相場や手続きの流れといった「一般的な基礎情報」は比較的得やすい一方で、「自分のエリアでの具体的な相場」「この会社の担当者は実際にどうなのか」「費用を自分のケースで計算するとどうなるか」といった、判断に直結する具体的な情報ほど見つかりにくいという傾向です。

最多だった「地域特化の細かい相場データや事例（24.5%）」は、まさにこのギャップを象徴しています。

「○○市の一戸建ての相場」のような一般情報は得られても、「自分の物件のある地区・築年数・広さなどの条件で実際にいくらで成約したか」という具体的な事例は、ネット上では容易に見つかりません。

地域相場だけでなく、マンション・一戸建て・土地など物件種別ごとの違いまで確認できる情報は限られています。

費用の「見える化」への需要も高い

不足を感じた情報として、「仲介手数料や税金について、分かりやすい図解・計算例（22%）」という回答も目立ちます。

制度の概要は調べれば出てきますが、自分のケースに当てはめたときに実際いくらかかるのかを、わかりやすく示した情報は少ないと感じている人が多い様子です。

数字が絡む情報ほど、具体性と分かりやすさの両立が求められていると言えます。

担当者個人の情報への需要も無視できない

「担当者個人の具体的な実績や専門分野（20%）」「不動産会社の裏側の事情や本音（18.5%）」といった回答も一定数見られました。

前章の「まず最初に調べた情報（Q2）」では、検討初期に担当者個人の情報を調べた人は15.5%にとどまっていましたが、「調べたくても見つからなかった」という不満として、この段階で浮上している可能性があります。

会社単位の情報は得られても、実際に担当する人物の情報にはアクセスしにくい、という実態が見えます。

担当者の対応や専門分野に関する情報は、依頼先を判断するうえで重要であるにもかかわらず、ネット上では見つけにくい傾向があります。

この不足感が、次の行動につながっている可能性

ネット上で判断情報を十分に得られなかった人が、候補会社の公式HPを確認したり、口コミを調べたり、直接問い合わせて話を聞くという次のプロセスに進んでいきます。

こうした不足感が、公式HPや口コミ、問い合わせなど次の情報収集行動につながっている可能性があります。

不動産会社の公式サイトで確認される情報｜実績・査定根拠・口コミ

ネット上で基礎情報を集め、候補となる会社がある程度見えてきた段階で、次に多くの人が向かうのが「その会社の公式ホームページ」です。

本調査では、候補会社のホームページを実際に確認したかどうか（Q4）と、確認した人がどの情報に時間をかけて見たか（Q5）を尋ねました。

ホームページを確認した人は65%

Q4の結果は以下の通りです（n=200）。

• 必ず見た：34%
• 一部の会社は見た：31%
• 見ていない（チラシや担当者の面談で判断したため）：35%

「必ず見た」「一部の会社は見た」を合わせると65%が候補会社のホームページを確認していました。

約3人に2人が、比較検討の段階でホームページを判断材料として活用していることになります。

一方で35%は「見ていない」と回答しています。

チラシや担当者との面談など、オフラインの情報だけで判断を進めた人も一定数おり、ホームページの参照が必須になっているわけではありません。

ただし、過半数がホームページを確認していることから、公式HPが「どの会社に依頼するか」を判断するための重要な場所になっていることがわかります。

ホームページで時間をかけて見た情報（Q5）

Q5は、Q4で「必ず見た」または「一部の会社は見た」と回答した130名を対象に、公式ホームページの中で特に時間をかけて確認した情報を最大3つまで選んでもらったものです（複数回答、n=130）。

結果は以下の通りです。

• 会社の概要・所在地・沿革・免許番号などの基本情報：45.4%
• 地域での成約実績・事例：43.8%
• 査定価格の算出根拠やプロセス：34.6%
• お客様の声・レビュー：30%
• 売却に関するコラム・ノウハウ記事：23.8%
• 担当者の顔写真や紹介：22.3%
• 特に時間をかけた情報はない：6.2%

最多は「基本情報」、「査定根拠」「口コミ」への関心も高い

最も多く確認されたのは「会社の概要・所在地・沿革・免許番号などの基本情報」で45.4%でした。

まず「この会社は信頼できるか」「実在する会社か」を確認するための情報として、基本情報が最初に見られている様子が読み取れます。

次いで多かったのは「地域での成約実績・事例」で43.8%でした。

Q6で「地域特化の細かい相場データや事例」が最も不足していた情報として挙げられていたことと対応しており、検討者がホームページ上でもまずこの情報を探している実態が見えます。

「査定価格の算出根拠やプロセス」を確認した人は34.6%でした。

査定価格の高さだけでなく、「なぜその価格なのか」というへの根拠への関心が一定数あることがわかります。

単に高い査定額を提示するだけでなく、その根拠を丁寧に示すことが、検討者の納得感につながる可能性を示唆しています。

「お客様の声・レビュー」も30%が確認しており、公式HP上の第三者的な評価情報も比較検討の材料として参照されていることがわかります。

「担当者の顔写真・紹介」は22.3%

「担当者の顔写真や紹介」を確認した人は22.3%でした。

検討初期（Q2）に担当者情報を調べた人は15.5％でしたが、Q6の結果でも触れた通り、これは関心が低いわけではなく「ネット上で見つからなかった」ということが影響していると考えられます。

実際、ホームページを見る段階で2割超の人が担当者情報をチェックしており、初期に得られなかった情報を公式HPで補おうとする行動がうかがえます。

公式HPで見た情報と、不足を感じた情報のギャップ

ここで、Q6（ネットで不足を感じた情報）とQ5（公式HPで確認した情報）とを並べてみます。

公式HPで「見た」情報と、それでもなお「不足を感じた」情報は、必ずしも一致していません。

地域の成約実績はホームページでも確認されていますが、それでも不足感が残っている人が24.5%います。

これは、情報自体は掲載されていても「自分のケースに当てはめるには具体性が足りない」と感じられているためと考えられます。

また、費用の図解・計算例やトラブル事例といった情報は、Q5でほとんど選ばれていません。

これはホームページ上でそもそも掲載されているケースが少なく、見つけられなかった可能性があります。

ホームページは「信頼の確認と比較の場」

これらの結果をまとめると、公式ホームページは「この会社は本当に信頼できるか？」を確認し、「他社と比べてどこが良いのか？」を見極めるための大切な判断材料を集める場になっていると言えます。

特に、前の章の不足を感じた情報（Q6）のデータで「担当者個人の情報が調べても見つからない」という不足感が出ていたことを考えると、検討者はホームページを見ることで、ネット上で唯一得られる『公式な手がかり』から、会社や担当者の実力などの実態を読み取ろうとしている様子がうかがえます。

一方で、担当者個人の情報や費用の具体的な計算例、トラブル事例といった情報は、ホームページ上で十分に提供されていないケースが多く、不足感として残りやすいことも示されています。

広告・口コミは不動産会社選びにどう影響する？

公式ホームページで会社の基本情報や実績を確認するのと並行して、広告や口コミといった第三者的な情報にも触れている人が一定数います。

検索ユーザーは、公式情報だけでなく、第三者の評価もあわせて確認しながら候補を絞り込んでいると考えられます。

本調査では、ネット広告の接触状況とその印象への影響（Q3）、および口コミ・第三者評判の確認状況（Q7）を尋ねました。

広告を「見た記憶がない」人は29%、7割以上は何らかの形で広告に触れていた

Q3の結果は以下の通りです（n=200）。

• 広告をよく見ており、積極的に広告を出している会社に好印象を持った：22%
• 広告を何度か見たことで名前を覚え、後で検索するきっかけになった：26.5%
• 広告は見かけたが、特に印象や行動に影響しなかった：19.5%
• 広告が多すぎると感じ、かえって不信感を持った：3%
• インターネット上で不動産売却の広告を見た記憶はない：29%

「広告を見た記憶がない」と答えた人は29%で、逆に言えば71%が何らかの形でネット広告に接触していたことになります。

広告の最大の役割は「名前を覚えてもらうこと」

広告を見た人の中で最も多かった反応は「名前を覚えて、後で検索するきっかけになった」の26.5%でした。

「広告を見てすぐに決める」というよりも、無意識のうちに会社名を覚え、いざという時の検索のきっかけになっているようです。

また、「よく見かける会社」という安心感が信頼の入り口になっているケースも22％あり、まずは会社の存在を知り、検討リストの第一歩になっていると言えそうです。

「不信感」を持った人はわずか3％

「広告が多すぎてかえって不信感を持った」と感じた人はわずか3%にとどまりました。

ネットで特定の会社の広告を頻繁に見かけることがあっても、それが原因でその会社を嫌いになったり、候補から外したりする人はごく少数です。

むしろ、多くの人にとっては「よく見かける名前」としての安心感につながっていることが見て取れます。

口コミを確認した人は合計63.5%

口コミ・第三者評判の確認状況（Q7）の結果は以下の通りです（n=200）。

• 強く意識してGoogleマップの口コミや掲示板を確認した：22.5%
• 参考程度に確認した：41%
• 全く確認しなかった：36.5%

「強く意識して確認」と「参考程度に確認」を合わせると63.5%が、会社を絞り込む段階で第三者の評判をネット上で調べていました。

公式ホームページの確認率65%とほぼ同水準であり、口コミもホームページと並ぶ重要な情報源として機能していることがわかります。

「参考程度」が最多、口コミは補助的な情報源

選択肢のうち、最も多く選択されたのは「参考程度に確認した」の41%です。

「強く意識して確認した」人と「参考程度に確認した」人を合わせると、6割以上の人が口コミをチェックしています。

ただ、口コミだけで会社を決めるというよりは、他の情報とセットで考えるための「サブ的な情報」として使っているようです。

その一方で、口コミはまったく見ないという人も3割以上いました。

ネットの評判をどれくらい気にするかは人によって分かれており、自分なりの調べ方があることがわかります。

広告と口コミ、それぞれの役割

Q3とQ7の結果を合わせて考えると、広告と口コミはそれぞれ異なる役割を担っていることが見えてきます。

ネットの広告で、会社の存在を知ったり、「そういえばこんな会社があったな」と思い出し、口コミを見て「ここなら安心かも」と候補を絞り込んでいく。

このように、公式HP・広告・口コミという色々な情報を上手に組み合わせて会社を選んでいるのが、今の売却検討者の姿といえそうです。

次の章では、情報収集を終えて候補が絞れてきたとき、最初にどのような手段で会社に連絡を取ったのかを確認します。

不動産会社への最初の問い合わせ方法は？

ネットで情報を集め、公式HPや口コミを確認しながら候補会社をある程度絞り込んだ段階で、次に必要になるのが「実際に連絡を取る」という行動です。

本調査では、候補の不動産会社への最初の問い合わせをどの手段で行ったかを尋ねました。

最多は「電話」で44%、Webフォームが26.5%で続く

Q8の結果は以下の通りです（n=200）。

• 電話：44.0％
• Webフォーム：26.5％
• 店舗に直接来訪：18.0％
• LINEやチャット：8.0％
• その他：3.5％

最も多かった問い合わせ手段は「電話」、次いで「Webフォーム」、「店舗への直接訪問」となりました。

ネットで調べても、最初の連絡は電話が最多

多くの人がネットで幅広く情報を集め、公式HPや口コミも入念にチェックしていましたが、いざ「問い合わせよう」となった時に最も選ばれていたのは、電話でした。

ネットで便利に情報を集める一方で、具体的な相談をする段階では「まずは直接話して確かめたい」と、コミュニケーションの手段を切り替えている様子が見て取れます。

不動産売却は金額が大きく、個人的な事情も絡みやすい取引です。査定を依頼したり、会社の対応を直接確かめたりするためには、メールやフォームよりも電話のほうが早く、スムーズに相談を進められると判断される場合が多いのかもしれません。

「店舗に直接訪問した」という回答も18%ありました。日常的に目にしていた会社の店舗に足を運ぶ、あるいは自宅・職場から近い会社を選ぶといった行動が、一部の検討者には自然な選択肢になっているようです。

Q1で「会社の看板・店頭の張り紙」が11.5%いたことと合わせて考えると、オフラインの接点から始まり、最初の問い合わせもオフラインで完結するケースが一定数あることがわかります。

Webフォームも26.5%と一定の存在感

一方、「Webフォーム」での問い合わせも26.5%と、電話に次いで多く選ばれていました。

時間を問わず送信できる、言葉を選んで書き込める、といったWebフォームの特性が、一部の検討者には使いやすいと感じられている様子が見られます。

電話が苦手な人や、まずは軽い気持ちで問い合わせたい人にとって、Webフォームは問い合わせへの心理的なハードルを下げる手段として機能していると考えられます。

一方で、「LINEやチャット」での問い合わせは8%にとどまりました。

近年、不動産会社のサイトにチャット機能を導入するケースが増えていますが、最初の問い合わせ手段としてはまだ一般化していない実態が示されています。

利便性の高さは認識されつつあるものの、「不動産売却の相談をチャットで始める」という行動が習慣として定着するにはもう少し時間がかかりそうです。

ただし、Webフォームでの問い合わせが26.5%、LINEやチャットが8%と、デジタル経由の問い合わせを合計すると34.5%に達します。

電話・来店といったオフライン経由（62%）が依然として多いものの、オンラインでの問い合わせも着実に一定の割合を占めていることが分かりました。

問い合わせ手段は、情報収集スタイルと必ずしも一致しない

この結果が示す重要な点は、「ネットで情報を集めた人が必ずしもWebで問い合わせるわけではない」ということです。

問い合わせ手段は、その人の習慣や状況、会社に対して感じる心理的な距離感によって選ばれており、情報収集はデジタルで行いながら、最初の接触はアナログな手段を選ぶ人が多く、その逆もあると考えられます。

不動産会社は何社比較された？依頼先を決めた理由と判断ポイント

情報を集め、問い合わせを行い、候補となる会社とのやり取りを重ねた末に、最終的にどう絞り込み、何を決め手にしたのか。

検討プロセスの終盤にあたるこのセクションでは、実際に面談や査定依頼を行った会社の数（Q9）と、依頼先を決めた最大の理由（Q10）を確認します。

「1社のみ」、「2〜3社」が多い

Q9の結果は以下の通りです（n=200）。

• 1社のみ：44.5%
• 2〜3社：42.5%
• 4〜5社：10.5%
• 6社以上：2.5%

最も多かったのは「1社のみ」の44.5%でした。知人からの紹介や日頃から目にしていた会社など、最初から信頼できると感じた会社に絞って相談し、そのまま依頼に至ったケースが多いと考えられます。

一方、2〜3社を比較した人も42.5%おり、複数社の査定や面談を経て判断する人も「1社」と同程度います。

複数社を比較するメリットは、査定価格だけでなく、担当者の対応や提案内容の違いを見極められる点にあります。

しかし、「4〜5社」は10.5%、「6社以上」は2.5%にとどまっており、多数の会社を並行して比較するケースは少数派であることがわかります。

インターネットや一括査定によって複数社へのアクセスが容易になっているにもかかわらず、実際に面談や査定依頼まで進む会社の数は限られている様子が見えます。

情報収集の段階では幅広く調べても、実際に動く段階では候補を絞って相談する人が多いということです。

4社以上を比較した人は合計13%にとどまりました。

決め手は「担当者の知識・提案力・人柄への信頼」

Q10の結果は以下の通りです（n=200）。

• 担当者の知識・提案力・人柄への信頼：24.5%
• 地域での実績・知名度：17.5%
• 知人・友人からの紹介：17%
• 査定価格の高さ・根拠への納得感：13%
• 自宅・職場から近い：9.5%
• 会社のサイト・資料の印象が特に良かった：6.5%
• 手数料の安さ・特別なサービス：6.5%
• その他：5.5%

最も多かった決め手は「担当者の知識・提案力・人柄への信頼」の24.5%でした。

ネットで情報を集め、公式HPや口コミも確認しながら検討を進めても、最終的な決断において最も大きく影響したのは、実際に会って話した担当者への信頼感だったということです。

不動産売却では、査定依頼から媒介契約、売買契約へと進むため、契約前の段階で信頼できる相手かどうかを見極めることが重要です。

ただし、この24.5%が最大値であるという点も重要です。

4人に1人が担当者を決め手にしている一方で、残りの4人に3人はそれ以外の理由を挙げています。

複数の判断軸が人によって異なっていることがわかります。

「地域実績・知名度」「知人紹介」が17%台で続く

「地域での実績・知名度」が17.5%、「知人・友人からの紹介」が17%と、ほぼ同水準で続きます。

Q1で知人紹介が最多の接点だったことと対応しており、最初の接点が知人紹介だった場合、そのままの流れで依頼に至るケースが多いことが読み取れます。

地域での実績・知名度については、大手の不動産会社かどうかだけでなく、日頃から目にしていた会社、地元での存在感が判断材料になっていると考えられます。

査定価格やWebサイトの印象は決め手になりにくい

「査定価格の高さ・根拠への納得感」を決め手にした人は13%でした。

査定価格は比較検討において重要な情報の一つですが、それだけを決め手にした人は少数派です。価格の高さよりも、担当者の人柄や地域での信頼感が最終判断に影響しやすいことが示されています。

また、「会社のWebサイト・資料の印象が特に良かった」を決め手にした人は6.5%でした。

Q4で65%がホームページを確認していたことを踏まえると、「見た」人のうち最終的な決め手としてサイトの印象を挙げた人は一部にとどまることになります。

ホームページは「信頼性の確認と比較の場」として機能しているものの、それ単体が最終決断を左右するケースは多くないという実態が見えます。

ネットで調べ、人を見て決める

Q9・Q10の結果を合わせると、不動産売却における仲介会社選びのプロセスの全体像が見えてきます。

検討初期にはネットで幅広く情報を集め、公式HPや口コミで候補を絞り込みながら、最終的には実際に担当者と話した印象・信頼感が決断を後押しする。このプロセスが、調査全体を通じて一貫して示されています。

デジタルの情報収集は検討を進める上で欠かせないものになっている一方で、高額かつ個人的な取引における最終的な信頼は、画面の外の「人との接点」によって形成されていることが、この結果から改めて確認できます。

一括査定の利用有無でネット行動はどう違うのか？（比較編）

ここからは、全体集計（n=200）とは視点を変え、一括査定サイトの利用状況（SQ4）を基準にした2グループの比較を行います。

本比較では、SQ4の回答に基づき以下の2グループを設定しています。

一括査定を利用した人とそうでない人では、不動産売却における情報収集の進め方に明確な違いが見られました。

一括査定グループは、検討初期からネットを中心に複数の情報を横断しながら比較を進める「デジタル活用型」の行動を取っています。

一括査定サイトや無料査定サービスは、複数の不動産会社と接点を持つきっかけになりやすいものです。

一方、非一括査定グループは、知人紹介やオフラインの接点を起点に、比較をあまり行わずに意思決定する傾向が見られました。

両者の違いを整理すると、以下の表の通りになります。

一括査定グループは「最初から比較前提」で動いている

一括査定グループは、会社や担当者を比較するための情報を検討初期から幅広く収集しています。

特に「担当者の実績・専門分野」（40% vs 7.3%）や「不動産会社の評判・実績」（50% vs 24.7%）といった比較・評価に直結する情報の検索割合に大きな差が見られました。

また、公式HPの確認率は92%、口コミ確認は96%と、情報収集の深さも際立っています。

一方、非一括査定グループは、限られた情報で意思決定する傾向が見えました。

会社選びは知人紹介（38.7%）を起点とするケースが多く、情報収集の範囲も比較的限定的です。

実際に55.3%が1社のみで意思決定しており、問い合わせ手段も電話（52%）や来店（23.3%）といったオフラインが中心となっています。

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比較した会社数の違い（Q9）

一括査定グループの88%が複数社を比較、非一括査定グループは1社のみが55.3%

一括査定グループの88%が2社以上を比較していたのに対し、非一括査定グループでは55.3%が1社のみで決断しています。

特に「4〜5社」の比較は28% vs 4.7%と約6倍の差があり、一括査定グループが文字通り「複数社を比べて判断する」というプロセスを踏んでいることが明確に示されています。

仲介会社選びの基準の違いとは？（Q10）

依頼先の最終的な決め手の違いでは、一括査定グループはWebサイトの印象が18%、非一括査定グループは知人紹介が20.7%でした。

両グループとも「担当者への信頼」が最多であることは共通しています。ただし、それ以外の項目で顕著な差が見られます。

一括査定グループでは「Webサイト・資料の印象」が18%と、非一括査定グループの2.7%の約6.7倍に達します。

ホームページを92%が確認し、その内容を深く見ていた一括査定グループにとって、Webサイトの印象が最終判断に影響しやすいことが示されています。

一方、非一括査定グループでは「知人・友人からの紹介」が20.7%と、一括査定グループの6%を大きく上回ります。

知人紹介から始まり、そのまま依頼に至るという、デジタルを介さない経路が依然として機能していることがわかります。

デジタル接触の違いが、その後の行動にも影響している

一括査定グループは広告接触率が94%と高く、Webフォームやチャットなどデジタル経由での問い合わせが78%に達しています。

さらに88%が複数社を比較しており、情報収集から比較、意思決定まで一貫してデジタル上で行動している点が特徴です。

一括査定グループの84%は、最終的にそのサイトで紹介された会社に依頼しています。

この結果から、一括査定は単なる情報収集ツールではなく、依頼先の決定にまで影響を与える“起点”として機能していることが分かります。

比較編まとめ：一括査定を使う人は「デジタル上で能動的に動く」

両グループの比較を通じて見えてきたのは、一括査定の利用有無が単なる「サイトを使ったかどうか」の違いにとどまらず、検討プロセス全体のスタイルの違いとして表れているということです。

一括査定グループは、検討初期から会社・担当者を比較するための情報を幅広く収集し、広告への感度が高く、ホームページを深く確認し、口コミを積極的に調べ、Webフォームで問い合わせ、複数社を比較したうえで判断を下すという一貫したデジタル活用型の行動パターンを示しています。

非一括査定グループは、知人紹介や看板・チラシといったオフラインの接点から始まり、情報収集の範囲も限定的で、1社のみで決断するケースが多く、問い合わせも電話や来店が中心です。

最終的な決め手として「担当者への信頼」が最多である点は両グループで共通していますが、そこに至るまでのプロセスが根本的に異なっています。

一括査定の利用を入口として、デジタル上での情報収集が連鎖的に深まっていく様子が、この比較から読み取れます。

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調査から分かった“不動産売却でネット情報とどう向き合うべきか？”

ネットで見ておくべき情報一覧（Q2・Q5より）

調査結果から、不動産売却の検討初期に多くの人が確認している情報は、一定の共通点があります。

具体的には、売却相場や売却の流れ、費用や税金といった基本情報に加え、会社の実績やサービス内容などが幅広く検索されています。また、実際に公式HPで時間をかけて確認されていたのは、「会社の基本情報」「地域の成約実績」「査定価格の根拠」といった項目です。

これらは、売却の全体像を理解すると同時に、依頼先の比較材料としても機能していると考えられます。まずはこうした基本情報を一通り確認することが、検討の出発点となります。

ネットで不足しがちな情報（Q6より）

一方で、ネット上の情報に「不足を感じた」と回答した人は71%にのぼりました。

特に不足していると感じられていたのは、地域に特化した具体的な相場データや各社が持つ独自の売却事例、担当者個人の実績など、より具体性の高い情報です。これらは「どの会社に依頼するか」を判断するうえで重要な要素である一方、全国的な相場情報や一般的な情報に比べて比べて見つけにくい傾向があります。

そのため、情報を集める際には、単に量を増やすのではなく、判断に必要な具体情報が揃っているかどうかを意識することが重要です。

仲介会社の良し悪しは“情報量の多さ”ではなく“透明度”

調査結果から見えてくるのは、「情報が多い会社＝良い会社」とは限らないという点です。

Q6では、ネット上の情報に不足を感じた人が71%にのぼり、特に地域に特化した売却事例や担当者個人の実績、費用の図解・計算例など、判断に直結する具体的な情報が不足していることが分かりました。

むしろ重要なのは、情報がどれだけ具体的に、分かりやすく公開されているかという“透明度”です。例えば、担当者の実績や得意分野、地域での売却事例、査定価格の根拠などが明確に示されているかどうかは、判断のしやすさに大きく影響します。

情報の量だけで比較するのではなく、「その情報が自分の判断に使えるか」という視点で確認することが、仲介会社選びにおいて重要になります。

結局どう選ぶ？調査データから導く仲介会社選びのポイント

ここまでの調査結果を踏まえると、不動産売却における仲介会社選びは、次のような流れで進めるのが現実的です。

まずネットで相場や流れなどの基本情報を把握し、候補となる会社をいくつか見つけます。そのうえで、公式HPや口コミを確認しながら、実績や対応内容を比較していきます。

そして最終的には、担当者とのやり取りを通じて信頼できるかどうかを判断し、依頼先を決めるケースが多くなっています。

調査結果からも分かる通り、情報収集の方法やプロセスは人によって異なりますが、「ネットで情報を集め、複数の材料をもとに判断する」という流れ自体は、多くの人に共通していると考えられます。

まとめ｜不動産売却の仲介会社選びは“ネット情報の質”で差がつく

本記事では、過去5年以内に居住用不動産を仲介で売却した経験者200名を対象とした調査をもとに、情報収集から依頼先の決定に至るまでの行動を見てきました。

調査全体から見えてきたのは、不動産売却における情報収集が、特定の手段に依存するのではなく、ネット・紹介・オフラインといった複数の接点を組み合わせながら進んでいるという点です。

一方で、情報量そのものは十分に存在しているものの、最終的な判断に必要な具体的情報については不足感が残っており、検討者は複数の情報源を行き来しながら補完している実態も確認されました。

また、一括査定の利用有無によって情報収集の深さや比較行動に差が見られるなど、同じ売却検討者でも意思決定に至るプロセスには違いがあることが分かりました。

しかし、どのような経路をたどる場合でも、最終的な依頼先の決定において重視されているのは、担当者への信頼であるという点は共通しています。

こうした結果から、不動産売却におけるネット情報は、単に量を集めるためのものではなく、不動産売買における判断材料を得るための重要な役割を担っていると考えられます。

調査内容がざっくりわかる“Q＆A”

調査内容を振り返って

今回の調査を通じて感じたのは、不動産売却では「ネットで調べること」と「人に相談して確かめること」のどちらも欠かせないということです。

ネット情報は、売却相場や費用、不動産会社の特徴を知るうえで役立ちます。一方で、自分の物件の条件に合う売り方や、担当者がどのように対応してくれるのかまでは、ネット上の情報だけでは判断しきれない部分もあります。

だからこそ、売却を検討する方は、まずネットで基本情報を集めたうえで、気になる会社に実際に相談し、説明の分かりやすさや対応の丁寧さを確認することが大切です。

同時に、不動産会社側にとっても、公式HPや口コミ、広告などを通じて、地域での実績や査定価格の根拠、担当者の考え方などを分かりやすく伝えることが、選ばれるための重要な接点になっていると感じました。

ネット上の情報は、単なる集客の入口ではなく、お客様が安心して相談先を選ぶための判断材料として、今後さらに重要性を増していくのではないでしょうか。

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住み慣れた家を手放さずに、今の暮らしを続けることができるのか。
資金面の不安を抱えながらも、家族とのつながりや生活環境を守りたい。

そんな思いから、リースバックを検討し始める方は少なくありません。

今回お話を伺ったMさんも、そのひとりです。

同じマンションの別のお部屋にお住まいのご家族を日常的に支える中で、「今の場所を離れる」という選択は考えられない一方、月々の負担や将来への不安も感じていました。

そんな中で出会ったのが、住み続けながら資金を確保できるリースバックという仕組みでした。

今回は、Mさんが今の暮らしを守るためにどのような思いで決断し、何を基準に選んだのか、その体験をインタビューしました。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

家族を支えるために、今の暮らしを変えられなかった

Mさんにとって今の住まいは、ご家族を日常的に支えるための、大切な拠点でもありました。だからこそ、月々の負担や将来への不安を感じていても、「今の場所を離れる」ことは選択肢にはありませんでした。

まずは、Mさんが今の住まいを選んだ背景と、住み続けたいと考えた理由から伺いました。

実家との行き来を続ける中で、同じマンションに住まいを購入

Mさんは現在、ご家族が暮らすマンションの別の部屋に住んでいます。今の住まいを購入したのは、8年ほど前のことでした。

もともとは別の賃貸住宅に住んでいましたが、ご家族のもとへ通う生活を続けるうちに、その行き来が大きな負担になっていったといいます。

「前は別の賃貸に住んでいたんですけど、実家との行ったり来たりが本当に大変で。だったら同じマンションに住んだほうがいいなと思って、今の部屋を買いました。」

当時は、お父様から会社を引き継いで間もない時期。住宅ローンの審査にも苦労しながら、ようやく購入できた住まいでした。

「会社を継いですぐだったので、ローンもなかなか大変でした。それでも何とか買えたのが今の家です」

苦労して手に入れたこの部屋は、Mさんにとって家族を支える暮らしを成り立たせる、かけがえのない場所になっていきました。

日々のサポートが必要な家族のそばで暮らし続けたかった

同じマンションに住むようになってからは、ご家族を支える日々がより無理のないものになったといいます。

「実家には毎日通っています。やっぱり日常的なサポートが必要なので、近くにいることはすごく大きいです」

Mさんにとって、ご家族と同じマンションに住むことには、大きく3つのメリットがありました。

• ご家族の様子をすぐ見に行ける
• 日々のサポートを無理なく続けられる
• 生活動線が出来上がっていて暮らしやすい

50歳を迎える節目に、資産を見直したいという思いはありました。それでも、こうした理由から「引っ越す」「住み替える」といった選択は、できるだけ避けたいと考えるようになったそうです。

月々の負担に不安はあっても、住まいを手放す選択は考えられなかった

一方で、月々の支払いに不安を感じる部分もあったそうです。

特に管理費や修繕積立金などは住み始めた頃に比べて約4倍の値段まであがり、大きな負担となっていました。

「ローンの支払いもそうなんですけど、それ以外にも細かい支払いがいろいろあって。住み始めた頃と比べて、管理費などの月額負担がかなり上がったのも大きかったですね」

さらに、Mさんは会社を経営する立場でもあります。従業員の生活を守る責任もある中で、自分自身の将来に向けた備えについても考えなければなりませんでした。

「生活ができないわけじゃないんです。でも、この先のことを考えると不安はありました。自分も50歳になるタイミングでしたし、ちゃんと資産を見直したい気持ちもありました」

ただ、その不安を解消するために、家族とのつながりまで手放したいわけではありませんでした。Mさんが探していたのは、今の暮らしを変えずに負担を見直せる方法でした。

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住み続けながら負担を見直せる“リースバック”との出会い

今の暮らしを変えずに、月々の負担や将来への不安を少しでも軽くできる方法はないか—―。

そんな思いを抱く中で、Mさんが知ったのが「リースバック」でした。

ただ、最初から前向きに検討できたわけではありませんでした。むしろ、気になりながらも、なかなか踏み出せなかったといいます。

ここでは、Mさんがリースバックという仕組みを知ってから、実際に査定を依頼するまでの気持ちの変化を伺いました。

SNSで知ったものの、最初は不安のほうが大きかった

Mさんがリースバックを知ったきっかけは、SNS広告でした。度々見かけることはあったものの、その時の印象は前向きなものではなかったそうです。

「正直、最初は怪しいなと思っていました」

自宅を売却した後も、そのまま住み続けられる。仕組みとしては魅力的な一方で、本当にそんなことが可能なのか、半信半疑だったといいます。

さらに、身近にいる不動産の知識を持つ人からも、こんな声をかけられていたそうです。

「『絶対に追い出されるからやめておけ（※）』と言われました。わざわざ自分の家の所有権を売って、賃貸として住む意味があるのか、と」

こうした周囲の声もあり、Mさんがすぐに問い合わせることはありませんでした。

※リースバックで住み続けられる期間は、賃貸借契約の種類（「普通借家契約」か「定期借家契約」か）によってあらかじめ決まっています。不当な理由で一方的に退去を求められることはなく、更新が可能な「普通借家契約」であれば、ご本人が希望する限り住み続けることができます。

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身近な体験談が、リースバックへの考え方を変えるきっかけに

そんなMさんの気持ちに変化が生まれたのは、身近な人の体験談を聞いたことがきっかけでした。

実際に実家をリースバックした知人がいたため、話を聞いてみたところ、その印象は大きく変わったといいます。

「その人に感想をきいてみたら、『余裕ができてとてもいいよ』と言っていて。そこで、不動産は持っていてこそ資産だと思い込んでいたけれど、必ずしもそうではないかもと思い始めました。

持つことにこだわらなくていいのかもしれない、と思えたんです。ライフスタイルに合わせて資産の活用の仕方を変えていくのも一つの手だなと。実際にリースバックを利用した人の感想を聞いて、より前向きに考えられるようになりました」

広告やネット上の情報だけでは、どうしても不安が先に立っていたMさん。

しかし、実際に利用した人のリアルな感想を聞いたことで、リースバックは“怪しい仕組み”ではなく、今の暮らしを維持しながら負担を見直すための現実的な方法として少しずつ見え方が変わっていきました。

Ｍさんの中でリースバックが、一つの選択肢として少しずつ現実味を帯びていったのです。

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今の生活を維持したまま、将来への不安を軽くしたいと査定を依頼

Ｍさんがリースバックを知ってから、実際に問い合わせるまでにはおよそ1年ほどかかったそうです。その間も、「今の暮らしは変えたくない」という気持ちは変わりませんでした。

一方で、50歳を迎える節目の年が近づく中で、将来に向けて資産のことを改めて考えるようになったといいます。

月々の負担を見直したい。けれど、引っ越しはしたくない。その両方を叶える方法として、リースバックが本当に自分に合っているかを確かめて見たいと思うようになりました。

「今年で50歳になるので、一度ちゃんと資産を見直したいなと思ったんです」

そこでMさんは、まず無料査定を依頼してみることにしました。

まずは今の住まいがどのような条件になるのか、現実的な選択肢になり得るのかを知りたかったからです。Mさんにとって無料査定は、今の暮らしを守るための最初の一歩でした。

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比較して見えてきた、“住み続けられる”ことの大切さ

Mさんが無料査定を依頼したのは、3社でした。

比較する中で、「リースバックは単純に売却価格だけでは判断できない」と感じたそうです。

これからも家族の近くで暮らすには、その先の暮らしを見据えて、各社の条件を見極める必要がありました。

無料査定を依頼したのは3社。重視したポイントは？

実際に比較を進める中でMさんが感じたのは、リースバックは会社ごとに条件が異なり、単純には比べにくいということだったそうです。

「条件の比較が難しくて、ここだけ見ればいいとはなかなか言えなかったですね」

だからこそMさんは、判断するうえでの軸を自分の中で明確にしていきました。そこで最優先にしたのが、今の住環境を維持できるかどうかです。

「長く住み続けられるか、というところをいちばん重視していました」

そのうえで、特に注意していたのは次のようなポイントでした。

• 賃貸借契約は普通借家契約と定期借家契約のどちらになっているか
• この先も無理のない形で暮らしていけるか

ご家族を支える今の生活を続けるためには、目先の条件だけでなく、これからも安心して暮らしを続けられるかどうかが何より大切だったのです。

こうした条件をもとにサービスを絞り、Mさんはあなぶきのリースバックを含む2社を具体的に検討することを決断されました。

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買取価格よりも、無理なく払える家賃が現実的な安心につながった

比較を始めた当初、Mさんがまず目を向けていたのは買取価格でした。実際、最終的に比較した2社の提示額には約300万円の差がありました。

ただ、条件を見比べるうちに、「本当に見るべきなのはそこじゃないかも」と感じるようになったといいます。

「最初は買取価格を見ていたんですけど、今後のことを考えると家賃を見なければいけないなと思いました」

Mさんは、毎月の支払いについて「これくらいに抑えたい」という目安を持っていました。

ところが、A社から提示された家賃はその目安を上回る査定結果だったため、売却後に払い続けることができるか不安を感じたといいます。

一方で、あなぶきのリースバックで最終的に提示された家賃は、その目安の範囲内に収まる金額で、相場と比較しても低めの金額でした。比較した2社の家賃には7万円近くにのぼる差があり、これは今後の暮らしにかなり影響が出ると感じたそうです。

【あなぶきのリースバックとA社の比較表】

特に、長く住み続けることを考えると、この差は決して小さくありません。月々の負担が重ければ、そのぶん手元資金を切り崩していくことにもなりかねないからです。

例えば、毎月の家賃に7万円近い差があれば、4年弱で300万円前後の開きになります。そう考えると、買取価格に差があっても、月々の負担が重ければ手元に残った資金を少しずつ切り崩していくことになりかねません。

「たとえ手元にお金が残っても、結局そこから使っていくことになるんじゃないかという不安がありました」

そのためMさんは、高く売れることよりも、今の暮らしを無理なく続けられることを重視して判断するようになったのです。

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営業担当の丁寧な対応が、“ここなら任せられる”という安心感につながった

最終的な決め手になったのは、条件面だけではありませんでした。Mさんが大きな違いを感じたのは、営業担当の対応です。

「他社はショートメッセージで金額だけ送られてくる感じだったので、それだけでは判断しづらかったですね。実際に会って話してみると、『それは最初に言ってほしかったな』と思うこともありました」

その点、あなぶきのリースバックの営業担当者から届いたメールには、買取価格や家賃だけでなく、細かな条件まで整理して書かれていたため、検討しやすかったそうです。

「細かい条件も最初からメールに書いてくれていたので、すごくわかりやすかったです。これなら検討しやすいと思いました」

さらにMさんの印象に残ったのが、条件を一方的に提示するのではなく、まず希望を丁寧に聞いてくれたことでした。

「あなぶきのリースバックの営業担当は、逆に『どれくらいの家賃なら無理なく払えそうですか』と聞いてくれたんです。そこで話した希望にあわせて提案してくれたので、ちゃんとこちらのことを考えてくれているんだなと感じました」

数字だけを見るのではなく、その先の暮らしまで考えてくれている。そんな親身な姿勢がMさんの安心感につながっていきました。

Mさんが、あなぶきを選んだ理由は大きく次の3つでした。

• 1964年創業の上場企業「あなぶき興産」が運営していることの安心感があったこと
• 条件がわかりやすく、情報が細かく出されていたことで検討しやすかったこと
• 営業担当が希望に寄り添ってくれたこと

無料査定をお申し込みの時点では、「検討時期は未定」「まずは将来の参考にしたい」という気持ちだったMさん。それでも必要な情報が最初からそろっていて、提案内容にも納得できたことで、自然と気持ちは固まっていきました。

「もう、これでいいじゃんと思えたんです」

急かされたから決めたのではなく、知りたいことが最初から示されていたこと、そして自分の状況に合った提案をしてもらえたことが、問い合わせから約1ヶ月で契約をご決断された理由でした。

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リースバックの契約を終えて感じた、暮らしを守れる安心

無料査定のお問い合わせから約1ヶ月でリースバックをご決断されたMさん。

契約を終えた今、Mさんは正直どう感じているのでしょうか。最後に、契約後の率直な気持ちと、これからリースバックを考える方へのメッセージを伺いました。

月々の支払いが整理され、今の暮らしを守れる安心につながった

リースバックを契約して、当初の悩みであった月額の負担をMさんは「かなり整理されて、クリアになった感じがあります」と話します。

もともとは、住宅ローンの返済に加え、細かな支払いが重なっていたことが負担になっていました。なかでも管理費などの毎月の支払額の上昇は、これからの不安を大きくする要因の一つでした。

リースバックを利用することで、こうした支払いの見直しができ、月々のお金の流れが把握しやすくなりました。

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そして何より大きかったのは、その見直しを今の住まいのままできたことでした。

ご家族を支える日常を変えず、これまで通りの暮らしを続けられることが、Mさんにとって大きな安心につながりました。

これから検討する人は、金額だけでなく契約内容まで確認してほしい

最後に、これからリースバックを検討する人に向けて、Mさんは「買取価格だけで判断しないほうがいい」と話します。

実際に比較してみて、特に確認しておいたほうがいいと感じたのは、毎月の家賃と住み続けられる契約内容になっているかという点でした。

「これから先も住むことを考えると、やっぱり家賃は見ておいたほうがいいと思います。あと、退去の話があるかないかも、検討の時点で意識して聞いていました」

家賃は、契約した後の暮らしにそのまま影響するものです。最初の条件がよく見えても、月々の負担が重ければ、長く住み続けるほど不安は大きくなっていきます。だからこそ、無理なく支払える金額かどうかは、しっかり見極めることが大切だといいます。

あわせて確認しておきたいのが、どのような賃貸借契約になるかという点です。リースバックの契約には、更新することで住み続けることが可能な「普通借家契約」と、契約期間満了での終了が基本となる「定期借家契約」があります。

あなぶきのリースバックでは普通借家契約を採用しており、できるだけ長く住みたいと考える方におすすめです。

▼それぞれの賃貸借契約について、詳しくは下記の記事でも解説していますので、気になる方はあわせてご覧ください。

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さらにMさんが大切だと感じたのが、営業担当の対応でした。

「営業の方の対応も大事だと思います。今回は希望家賃を聞いてもらえたから答えることができたし、そうやって寄り添ってくれる姿勢があるかどうかは大きいと思います」

条件だけでなく、その伝え方や向き合い方によって、納得感は大きく変わります。

今の暮らしを守りながらリースバックを検討したい方にとっては、金額面だけでなく、安心して相談できる相手かどうかも大切なポイントになりそうです。

営業担当者が語る、あなぶきのリースバックが目指す“寄り添う提案”

Mさんのインタビューからは、営業担当の対応に対する満足度の高さがうかがえました。そこで今回は、実際に担当した営業担当者にも、提案時に意識していたことを聞きました。

「今回のケースでは、ご家族のサポートなどのご事情から、お引っ越しは難しい状況だと感じていました。そのため、まずはリースバックとはどういう仕組みなのかを、しっかりご理解いただくことを意識してご説明しました。

通常の売却とは異なり、リースバックは売却後も住み続けることが前提になります。金額面だけでなく、賃貸に切り替えた後の管理や設備保障についてもご説明し、安心して住み続けていただけることをお伝えしました。

また、住宅ローンの残債やご希望の賃料を踏まえ、複数のご提案を差し上げながらシミュレーションを行い、無理のない形を一緒に考えていきました。

お電話でお話した内容も、できるだけ当日中にメールで整理してお送りし、後から見返しながらご検討いただけるようにしていました」

Mさんからは、「最初から細かい条件まで共有してくれたので検討しやすかった」「希望する家賃を聞いたうえで提案してくれたので、こちらのことを考えてくれていると感じた」とお答えいただきました。こうした評価からも、条件を提示するだけでなく、お客様の状況や不安に寄り添いながら提案する姿勢が、安心感につながっていることがうかがえます。

あなぶきのリースバックの強みは、お客様一人ひとりのご事情やご要望にあわせて、柔軟に提案できる点にあります。

今の暮らしを変えずに住まいの見直しをしたい方、まずは自分に合った方法かどうかを知りたい方は、資料請求や無料査定からお気軽にご相談ください。

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「今の家に住み続けたい。でも、ローンを完済して家計を見直したい。」

そんなお悩みを抱えていた50代のKさんご家族。
住宅ローンの返済のほか、お子様の教育資金も確保したいと考えており、資金面で悩まれていました。

自宅を売却することも考えましたが、奥様は自宅でピアノ教室を営んでおり「できれば引っ越したくない」という思いがありました。

そんな中で、Kさんご家族が選んだのが「あなぶきのリースバック」でした。
他の選択肢と比較・検討したうえで、決断された理由は大きく3つあったそうです。

• 適正かつ納得感のある価格：マンション専門の知見による、スピード感のある査定と価格
• 長期居住の実現：住み続けることを視野に入れた、無理のない家賃設計
• 確かな信頼性：デメリットも隠さない誠実な対話と、あなぶきグループの安定感

その結果、Kさんご家族は物件の資産価値を活かしてピアノ教室を続けたままローンを完済し、手元に残ったお金を教育資金に充てることができました。

本記事では、リースバックを活用することで、大切な“住まい”と“仕事”を守りながら、心のゆとりを手に入れたKさんご家族のインタビューをお届けします。
「リースバックを検討しているが、でもどこか不安がある…」という方の参考になれば幸いです。

本記事でご紹介するお客様は、マンションの管理規約などを確認のうえ、必要な許可を得てピアノ教室を運営されています。マンションで教室を運営する際は、管理規約や賃貸契約の内容に十分注意が必要です。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックを検討したきっかけは？Kさんご家族のケース

「実は、住宅ローンを複数社から借りていて、家計にかなりの負担がありました」

今回お話を伺ったのは、50代夫婦とお子様でお住まいのKさんご家族です。

奥様はご自宅の一角でピアノ教室を運営されており、多くの生徒さんに音楽を教えながら、充実した毎日を過ごされていました。

一方で、Kさんご夫婦は、ローン返済と教育資金の確保という二重の負担を抱え、経済的な不安を抱えていました。

「子どもの教育費も必要でしたし、今のうちにローンの返済を整理して、家計を立て直したいという思いが強くありました。

ただ、引っ越すわけにはいきませんでした。
自宅でピアノ教室をやっているので、今の場所から動くことは生徒さんにも迷惑をかけますし、仕事も続けられなくなってしまう。

資金を確保するために自宅の売却も考えましたが、ピアノ教室のこともあって、
“できれば今の自宅に住み続けたい”と強く思っていました。」

そうした思いを抱え、現状を打破するための方法として出会ったのが、「リースバック」でした。

「リースバック」という、新しい選択肢との出会い

リースバックとは、自宅を売却した後も、家賃を支払うことで自宅に住み続けることができる仕組みのことです。

教育費や事業資金などまとまったお金が必要な場合や、借金や住宅ローンなどの返済、老後の資金確保などの理由で利用されています。

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ローン返済を抱えながらも『この家で暮らしたい』。その答えを探してインターネット検索

Kさんご家族がリースバックを検討された背景には、「今のうちにローンを完済して、家計を立て直したい」という思いからでした。
しかし同時に、ピアノ教室を続けるために「今の家に住み続けたい」という絶対条件がありました。

この2つの課題についての解決策を探していく中で、インターネットを通じて「リースバック」という仕組みを知ったそうです。

テレビCMやインターネット広告でも目にするようになり、リースバックについて詳しく調べていくうちに出会ったのが「あなぶきのリースバック」でした。

希望は「長く住み続けること」。まずは無料査定を依頼

「あなぶきのリースバック」をみたKさんは、いくつかのポイントに心を掴まれました。

査定をお申込みいただいたのは、以下のような理由からだそうです。

こうした要素が重なり、Kさんご夫婦は「まずは無料査定を依頼してみよう」とご決断されました。

▼無料査定の詳しい流れについては、下記の記事でもご覧いただけます。

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査定の結果は？他社と比較した？あなぶきのリースバックの契約までの流れ

無料査定を決断されたKさんご家族。
そこから契約に至るまでどのように決断されたのでしょうか。

無料査定の結果についての感想や、他社との比較状況など、Kさんご家族が契約されるまでの流れを振り返ります。

「売却価格」と「家賃」の無料査定の結果はどうだった？

無料査定を受けた結果、提案された「売却価格」と「家賃」についての感想を伺いました。

【売却価格について】

売却価格については、リースバックの仕組み上、相場よりも低くなる傾向があります。

これは買い手である不動産会社が、売主が住み続けている間に価格が下落するリスクや、退去後の売却で利益を出すことを考慮して金額を設定するためです。

そうした背景がある中、Kさんに査定結果と理想とのギャップを伺うと、「想定よりも高かった」という回答を頂くことができました。

住宅ローンを返済したうえで、教育費も確保できる金額だった点が、想定を上回ったようです。

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【家賃について】

リースバックで売却した後、長期的に住み続ける場合には、月々の家賃も重要なポイントです。

Kさんのケースでは、売却価格との調整により、結果として周辺相場より抑えた賃料設定が可能となりました。
ただし、リースバックの家賃においては相場より高くなるケースもあるので注意が必要です。

家賃については「想定よりも低かった」という回答をいただいており、こちらも満足いただけた結果となりました。

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比較検討のプロセス：納得いくまで約4ヶ月、複数社を比較

Kさんご家族のケースでは、無料査定をお申込みいただいてから契約に至るまでの期間は約4ヶ月でした。
この期間中、Kさんは複数社のリースバックサービスを比較検討されていました。

自宅の売却は人生において重大な決断です。

複数社を見比べて、初めて見えてくるものもあります。
リースバックは短期間ですぐに現金化できることから、急な資金調達が必要な方などにご利用いただくこともありますが、中には数ヶ月かけて比較検討される方もいます。

焦らず、時間をかけて比較することが、後悔のない選択への第一歩です。

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複数社を比較した結果、あなぶきのリースバックに決めた“3つの本音”

数あるリースバック会社の中から、Kさんが最終的にあなぶきのリースバックを選んで下さった理由をお話しいただきました。

「売却価格」×「家賃」のベストバランス

リースバックはその仕組み上、売却価格が高くなると、その分月々の家賃も上がるのが一般的です。
Kさんご家族のように、「ローンを完済したい」「長く住み付けたい」という2つのニーズを両立するには、バランスを考えた提案が必要となります。

あなぶきのリースバックでは状況に合わせて柔軟な対応をしており、その結果、条件面での優位性に満足していただくことができました。

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「長く住み続けていい」という前提

先述の通り、奥様が自宅でピアノ教室をされているため、Kさんご家族は長く住み続けることを希望されていました。

リースバックでは、契約期間が決まっている定期借家契約が一般的ですが、
あなぶきのリースバックでは更新し続けることが可能な普通借家契約を基本としています。

そうしたサービスの特長が、Kさんご家族の安心感につながりました。

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手続きの透明性と企業としての信頼性

さらに、Kさんからは「手続きの流れや仕組みが分かりやすかったから」という回答もいただきました。

1964年に創業し、東証スタンダード上場企業として実績を積んできたあなぶき興産が運営していることに、安心感があったそうです。
また、WEBサイトや資料をご覧いただいたうえでき、納得してご検討いただけたとのことです。

「契約までの手続きで大変なことはありましたか？」という質問に対しても、「特に大変だと感じたことはない」と回答いただき、そうした透明性や信頼性が、選択時の重要な要素になったようです。

複数社を比較した結果、あなぶきのリースバックの満足度は？

複数社のリースバックサービスを比較した中で、あなぶきのリースバックに対する総合的な満足度はどうだったのでしょうか。
Kさんご家族に感想を伺ったところ、「とても満足している」とお答えいただきました。

その理由としては、

• 長く住み続けることを前提としている
• 室内設備の修繕はあなぶき興産に対応してもらえる（※エリアなどの条件あり）

等、無料査定を受けるきっかけとなったサービス自体への評価のほか、
以下のような“営業担当者への満足度の高さ”がうかがえました。

• 説明がわかりやすく、マンションへの知識も豊富だった
• デメリットも含めて正直ベースで話してくれた
• 質問や不安にも丁寧に答えてくれて、親身だった
• 連絡や日程調整などの対応が早かった
• 無理な勧誘や急かすようなことがなかった

自宅の売却は人生でそう何度も経験することではなく、専門知識も必要なため、不安を感じるのは当然のことです。
サービスの特徴だけでなく、担当者の対応や相性を比較して検討するのも、後悔しないためのポイントの一つです。

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リースバックの活用による、Kさんご家族の生活の変化

それでは、リースバックの活用によって、Kさんご家族が当初抱えていた悩みはどの程度解消されたのでしょうか。

住宅ローンの完済、お子様の教育資金の確保、そして「今の家から引っ越したくない」という願い。
これらの複合的な課題に対して、お聞きした結果は「だいたい解決できた」とのことでした。

リースバックの契約を終えて

最後に、Kさんご家族に契約を終えられての心境を伺ったところ、
「とりあえずひと段落して、少し安心しています」とお答えいただきました。

Kさんご家族は、リースバックの利用によって、毎月のローン返済や教育資金の確保から解放されました。
また、月々の生活費も無理のない水準に抑えられたことで、心のゆとりを取り戻すことができました。

リースバックのサービスは様々で、それぞれ査定の基準などが異なりますので、買取価格や家賃に差が出るケースが多くあります。
複数社に査定を依頼して、ご自身の希望や状況に合わせて選んでいただくことで、Kさんご家族のように満足度の高い選択ができます。

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営業担当よりコメント

Kさんご家族を対応した営業担当にも話を聞きました。

今の生活を守りながら、資金調達する方法があります

ローン返済に悩みながらも、今の場所に住み続けたい。
そうした課題を抱える人は、少なくありません。

特に50代以降の方の中には、「老後に向けてローンを完済しておきたい」という強い思いをお持ちの方も多くいらっしゃいます。

あなぶきのリースバックは、「今の暮らしをそのままに、お金の悩みを解決する」ための手段です。

• 今のうちにローンを完済しておきたい
• 教育資金や老後資金など、資金を調達したい
• マンション専門の会社に正しく評価してほしい

もし一つでも当てはまるなら、まずは無料査定であなたの家がいくらになるのか確認してみませんか？

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まずは他社と比較するための「基準」としてご利用いただくだけでも大歓迎です。

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資産である不動産物件を現金化し、賃貸として住み続けることができる「リースバック」。

基本的な仕組みを正しく理解し、安心できる取引相手と適切に手続きを行えば多くのメリットが得られます。

しかし「住宅を売却し賃貸物件として住み続ける」といった少し複雑な仕組みであるために、リースバックの仕組みを正しく理解しないまま、勧められるままに契約してしまうケースも少なくありません。

中にはリースバックによってトラブル・問題が発生し、「後悔」につながったというケースもあります。

この記事では、リースバック利用時におさえておくべき注意点を解説します。リースバックでトラブルに巻き込まれないために、ぜひ参考にしてください。

検討者さん

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なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

ハウス（住宅）リースバックの仕組み

リースバックとはセール・アンド・リースバックとも呼ばれ所有している住宅を売却し、賃貸借契約を新たに結ぶことで、売却資金を得つつも家賃を支払って自宅に住み続けられる仕組みです。

リースバック後は、所有者ではなく賃借人として住むこととなるため固定資産税等の税金が不要になります。

以下のような場合に、適切に使えば資金調達を行える大変便利なサービスと言えます。

・教育資金などでまとまったお金が今すぐ必要なとき
・住宅ローンを完済して老後や将来に備えたいとき
・月々の支払い負担を減らしたいとき

リースバックは短期間で代金を受け取ることができる一方で、売却によって不動産の所有権が移る大変重要な手続きでもあります。

利用を検討する際には、メリット・デメリットを理解するとともに、サービスや契約に関する正しい理解が必要です。

リースバックの仕組みや契約を理解せず勧められるまま契約をしてしまうと、トラブルに巻き込まれたり思わぬ後悔をしてしまったりする可能性があります。

検討者さん

デメリットもしっかり理解した上で取引することが大切ですね

あなぶき興産竹島

リースバックの仕組みについてより詳しく知り方は以下をご覧下さい

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リースバック取引の特徴・注意点

リースバックの取引には、以下4つの特徴・注意点があります。

・自宅に住み続けつつ、一括で資金を受け取れる
・固定資産税等の支払いは不要だが、家賃等の支払いが生じる
・自宅が自分の持ち物ではなくなる
・契約条件に注意する

リースバックは、住み慣れた一軒家や自宅マンションなどに住み続けながら、自宅を売却した資金を一括で受け取れるのが特徴です。

ただし、自宅に住みながら資金を受け取れる方法は「金融機関からの融資（リバースモーゲージ・不動産担保ローン等）」「通常売却後事業者と調整して一定期間住み続ける」など、リースバック以外にもあります。

他の方法とリースバックを比較検討し、良い方法を選ぶのがおすすめです。

リースバックは自宅の所有権がなくなるため契約内容によっては固定資産税・管理費等の維持費などの支払いがなくなります。ただし、毎月の家賃の支払いが発生することを覚えておきましょう。

契約条件によっては自宅の買戻しができるのもリースバックの魅力です。ただし買い戻し期間中の資金の状況によって、買戻しが実現できない可能性もあります。契約時に買戻しの価格や条件についての確認が必要です。

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リースバックを利用する際に注意するポイント

リースバックを利用する際の注意点は以下の通りです。

複数の事業者に相談して条件を比較

リースバック事業者によっても提示する条件が違います。

不動産会社（リースバック）や金融機関（リバースモーゲージ）などの複数の事業者に相談、相見積もりなども行いつつ、自分の状況や今後のライフプランに合った最適な方法を選択しましょう。

また自宅に住みながら一括で資金を確保したいとき、リースバック以外にも「自宅を通常売却して決済と引き渡し時期（引き渡し猶予）を調整する」「リバース60等の融資（リバースモーゲージ）を受ける」などの選択肢があります。

検討者さん

どのリースバック会社と比較すれば良いかが分かりません

あなぶき興産竹島

リースバックは大手の会社で比較することがおすすめです。具体的なリースバック会社は以下の記事で紹介しています

契約には安易に応じず、家族や親族としっかり相談する

リースバックの売買契約に関しては、売主からのクーリング・オフは対象外となります。

売買契約の解除には、基本的に解約金や違約金が発生することになるためしっかりと契約内容を確認して納得した上で契約することが大切です。

しつこく勧誘されたり、サインや印鑑を求められたりしても安易に応じず、家族や親族としっかり相談した上で利用の有無を決めましょう。

売買金額・家賃は適切か

リースバックは最初に資金を一括で受け取れますが、毎月の賃料が発生します。「受け取れる金額」と「支払い続ける賃料」を計算、比較し手元にお金が残るか、賃料は毎月無理なく支払えるかを確認しましょう。

提示されている売却価格が相場からかけ離れていないか、複数の不動産業者から意見を聞くのも重要です。

将来的に長期で住み続ける場合は、売買金額よりも家賃設定を重視した方が長期的にはお得というケースもあります。

以下の表は家賃の差額が長期でどの程度になるかを示したものです。

検討者さん

家賃の差が20,000円あれば10年で240万円の差になるんですね

あなぶき興産竹島

例えば、売買金額の差が200万円低くても家賃が低い会社の方が10年以上住む場合は得になる、という判断ができます

買戻し希望なら契約前に確認を忘れずに行う

買戻しは当然の権利ではないため、買戻し希望なら買戻しはできるか、「いくらで」「いつまでに」買戻しができるかを確認しておきましょう。

買戻しについては、買戻し期限や買戻し金額等を契約書で明記する必要があります。

希望の期間住み続けられる契約か確認する

リースバックの賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。

「普通借家契約」は更新可能な賃貸借契約で基本的には、希望する限り住み続けることが可能です。

一方、「定期借家契約」は予め賃貸期間が定めれれており更新を前提としない契約となります。そのため、借主が希望しても貸主は更新に応じてもらえない場合は期間満了により退去が必要となります。

契約の種類や契約期間、再契約の有無についても確認しておきましょう。

設備の修繕や原状回復について確認する

自宅の所有権がリースバック事業者へ移るため、修繕や現状回復に関する契約についても確認が必要です。

リースバックの場合は、一般的な賃貸借契約と異なり、賃貸中の設備故障などによる修繕費は「借主負担」となっていることが通常です。

特に給湯器等については10年前後で取替となることが多く、取替え費用は10万円～20万円を超すこともあるため、実際に故障した際の負担額が高額となることも珍しくありません。

設備が壊れたら自分と事業者のどちらが修繕費を支払って直すのか、新しく設備を設置するときに許可が必要か、退去時の原状回復費用は必要かなども確認しておきましょう。

あなぶき興産竹島

あなぶきのリースバックでは賃貸中の設備の故障等にも対応しています（※エリアによって異なります）

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次に、リースバックを利用することで後悔につながる事例を順に紹介します。

リースバックで後悔①：家族と揉め事になった

リースバックによって自宅を売却したことで、家族や親族と揉め事になるケースがあります。親族とのトラブルにまでも発展してしまいかねない事例を順に紹介します。

相談や確認なしに契約し相続人とトラブルになる

家族や親族に事前の報告や相談をせず、勝手にリースバックの契約をしてしまったケースです。

自宅の売却によって所有権が第三者に移転することになります。

自宅を相続できなくなるため、相続予定だった子どもや孫、配偶者などと揉めてしまい、関係が悪化してしまう、または絶縁してしまうといったことがあります。

本人がリースバックを理解しないまま契約した

契約者本人がリースバックについての知識がなく、仕組みや契約内容を理解していないにも関わらず、家族や親族に確認をせずリースバックを利用してしまったケースです。

家族や親族が知らない間にリースバックを利用、且つ契約者本人が本来慎重に検討すべき事項の確認・検討を怠ってしまったがために、例えば「一般的なリースバックの市場価格よりも大幅に安い金額で売却してしまった」などの失敗が起こり得ます

なお、リースバックでの売却価格は取引相場の70％前後と低くなることが一般的です。

本来、大手系のリースバック会社と比較検討した結果の取引であればそのようなことは起こりませんが、悪質な事業者にあたってしまい考える時間なく契約に至った場合に起こり得ます。

物件は契約者本人の所有物であったとはいえ、市場価格から極端に低い売却金額で売却したことを、子供や相続人が後から結果だけ知らされてしまっては、トラブルの元です。

本人が契約前に家族や親族にリースバックの相談や確認をしていれば、契約書の記載内容を確認する、売却額が妥当であるかしっかり精査する、場合によってはリースバックの売却先を見直すなどして当人や家族の不利益を回避できた可能性が高いケースです。

検討者さん

将来実家に帰省する予定だったのに、という子供の声も聞こえてきそうですね

あなぶき興産竹島

取引後に後悔しても後の祭りです。しっかりと事前に家族（相続人）相談するようにしましょう

リースバックで後悔②：物件の買戻しができない

リースバックの契約を結ぶと、物件の所有権は買主（売却先）に移ります。ただし、後で必要に応じて物件の買戻しができるのがリースバックの魅力です。

お金を貯めてリースバック契約をした自宅の買戻しを計画する人もいるでしょう。ところが、物件の買戻しができずに後悔に繋がるケースがあります。

買戻し金額の確認不足

買戻し金額が想定よりも高く、買戻しができないケースです。

一般的にリースバックの買戻し価格は手数料や諸経費、リースバック会社の利益などが加算されます。そのため、売却価格よりも1～3割ほど高くなることが一般的です。

また、物件価格の高騰などで契約当初に伝えられていた買い取り額よりも、高い金額を提示されてしまうこともあります。

買戻しに関する契約を書面を交わさず口約束だけで処理していたり、契約時に金額を確認しなかったりすることで、自宅買戻しができずトラブルに発展することがあります。

契約不履行による買戻し不可

売却先に「契約不履行」と判断され、買戻し自体を断られてしまうケースです。

契約不履行とは、契約をした当事者間で一方の契約者が正当な理由なく契約を守らない（履行しない）ことを指します。リースバック契約では例えば「家賃の支払いが遅れた」状態が続く等で契約不履行となってしまうことがあります。

家賃を期日までに支払えなくなる原因としては、例えば雇用条件の変化による収入の減少や、本人や家族の病気・ケガなどにより働けなくなった、多額の治療費がかかるようになってしまった、などが考えられます。

そのようなことが起きないように事前にシミュレーションを行うことが一番ですが、万が一の事態になることも視野に入れ、リースバック会社を選ぶ際にはなるべく柔軟な家賃設定を行ってくれる事業者を選びましょう。

万が一、リースバック契約中に家賃を支払えなくなり、延滞が長期化する場合には、止むを得ず契約不履行と判断され、将来的な物件の買戻しも拒否されてしまうケースがあります。

あなぶき興産竹島

他にも使用方法等で賃貸借契約の内容に違反した場合にも、買戻しの権利が消滅してしまう場合があります

検討者さん

どのような場合に買戻しの権利が消滅するかは契約でしっかり確認した方が良いですね

買戻しに制限があった

買戻しを認めているリースバック契約でも、「何年以内」と買戻しができる期間に制限を設けていることがあります。

定められた期間内に買戻しの資金を用意できなかった、そもそも期間に制限があることを理解していなかったなどの理由から、買戻しができないケースです。

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リースバックで後悔：その他の事例

家族や親族とトラブルになったり、自宅を買い戻せなかったりすること以外でも、さまざまな理由からリースバックで後悔してしまうケースはあります。

売却金額が安すぎることに後から気づいた

リースバックは相場価格で買い取られることは少なく、リースバックの売却金額は仲介による売却と比較すると売却額が低くなります。

一般的に、不動産物件の買取価格は相場の70％程度となることが多くなっています。

リースバック業者によっては、リースバックでの買取価格が相場よりもかなり安い金額となることがあります。

理由としては、賃貸期間が長期になる場合は経年劣化により建物の価値が減少し、売却価格が想定が難しくなるためです。

また、リースバックの買取価格は周辺の物件相場や再販時のリフォームに必要となる費用や、売却想定価格を考慮して決定されますが、買い取り業者が家賃収入を目的としている場合、利回りを重視して買取金額を決める場合があるためです。

（例　家賃10万円の場合）
利回り6％目線：2,000万円
利回り7％目線：1,714万円
利回り8％目線：1,500万円

予想していた買取金額よりも低かった場合、資金計画が立てにくくなったり、リースバック契約後に、相場よりも低い金額で売却したことに気が付き、後悔してしまう人もいるでしょう。

買い取り金額と希望した金額との差が大きかった場合は、買取会社に査定額の根拠を確認する必要があります。

また、リースバックの物件の買取価格が相場に近い高値となった場合、今度は月々のリース料が高くなる可能性があります。

家賃が高くなるため、長い間住み続けるとその分支払い負担が大きくなります。売却価格と家賃のバランスを考えて売却を決めることが重要です。

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賃料を支払っているのに退去を命じられた

リース賃料を月々きちんと支払っているのにも関わらず、契約更新ができないことで住居からの退去を求められるケースです。

リースバックは、2年や3年といった契約期間を定めた「定期借家契約」を締結していることも多くなっています。定期借家契約は定めた契約期間が満了となると、契約が終了されたものとみなされます。

リースバック契約を結んだ双方が合意すれば再契約となり、引き続き物件に住むことはできますが、物件のオーナー側が拒否すれば契約終了です。

検討者さん

最初の契約が普通借家契約になっているかどうか大切ですね

あなぶき興産竹島

定期借家契約の再契約は、口約束だと将来所有者が変更となった時にトラブルとなる可能性が高くなります

リースバック会社によっては「早めに物件を転売したいので、借主を退去させたい」と考え再契約の対応をしないことも十分あり得ます。

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借りていた駐車場が借りれなくなった（マンション）

これはマンションの場合によくあるトラブルです。

リースバックの条件が纏まり売却の契約手続きが済み決済の手続きを進めている際に、リースバック後に駐車場が借りれなくなることが判明して後悔に繋がることがあります。

マンションの駐車場・バイク置場・駐輪場はマンションの管理組合から借りていることが一般的です。

マンションの所有者は駐車場を借りることできても、賃借人としては借りる権利がないという管理規約で定めている管理組合も存在します。

特に注意しなければならない点としては、マンションを売却し所有者がリースバック会社に変更となる場合です。駐車場の賃貸借契約名義を変更する際の取扱いは管理組合によって異なります。

通常は所有者が変更となった際には、駐車場の区画はマンション管理組合に返却します。この時、すでに他の入居者が駐車場の空き待ちをしている状況の場合は、空き待ちをしている他の入居者が優先されたり抽選となったりする可能性が高くなります。

マンション敷地内で駐車場・バイク置場等が確保できなければ敷地外で探す必要があるため。生活にも大きな影響があります。

リースバックの売却時は売却金額や家賃に意識が行きがちのため、マンションでは駐車場区画の権利承継が盲点になっていることが多いのです。

検討者さん

駐車場が借りれなくなったら生活にも大きな影響がありますよね

あなぶき興産竹島

この点については、マンション専門で扱う事業者としてもご迷惑を掛けないよう、特に注意してお話を進めています

家賃を値上げされてしまった

長期の賃貸借契約のリースバック期間中に、貸主から家賃の値上げを打診されることがあります。

賃貸借契約書上で家賃の改定を行わない等の文言が契約書に入っている場合は例外として、賃貸借契約書上では基本的に周辺家賃の相場変動等により、貸主から家賃の値上げを行うことが出来る旨の契約条文が入っていることが多くなっています。

一方で借主としては、貸主からの家賃の値上げ交渉に必ずしも応じる必要がありません。

家賃改定に関するお知らせが貸主から届いたとしても、借主の同意なく勝手に家賃を上げることはできないため、安易に家賃交渉に応じないことが重要です。

賃貸中に物件を売却されてしまった

リースバックというサービスにおいて、多くの場合もともと有り得ることの1つとして、賃貸中に、物件を第三者へ売却されてしまうケースがあります。

売却されてしまう理由としては、リースバック会社の運営上の都合などがあります。

リースバックした物件の新しい所有者となる買取先は、元々の所有者である賃借人へ相談や通知をしなくても、自由に物件の売却が可能です。

そのため、リースバック後に物件を売却されるのは違法行為ではありません。

買取先は通常の不動産売買もできるため、購入した物件が高く売れる見込みがあれば、元の所有主に相談なく売却する可能性は十分にあります。

とはいえ、住んでいる側から見れば自分が知らない間に所有者が変わることが不安材料になることもあります。

但し物件の売却が行われ物件の所有者が変更となっても、賃貸借契約内容が新所有者に引き継がれるため、賃借人としての権利は変わりません。普通賃貸借契約であれば、引き続き住み続けることができます。

この点をきちんと理解しておけば「リースバック会社が物件を売却した」という場合においても、売却先へ状況の確認を行うなど、適切な対応をとることができるでしょう。

検討者さん

将来転売となったとしても借主としての権利は同じということですね

あなぶき興産竹島

はい、だからこそ賃貸契約書は賃借人としての権利を主張するために最も重要な書類と言えます

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リースバック事業者が倒産！

リースバック契約を結んでいた事業者が倒産してしまうケースです。

リースバック契約先の会社が倒産した場合、住んでいる住宅を競売などで第三者へ売却されるリスクがあります。

自宅が売却された場合、通常、契約内容は新しい所有者に引き継がれるため、リースバック時の賃貸借契約の内容が重要となります。

リースバック契約時に、取り扱う会社の経営状況をしっかり確認しておくことも重要です。経営が安定した大手系のリースバック会社であれば、そのようなリスクもある程度を減らすことができます。

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リースバックで後悔しないために！ 注意すべきポイント

リースバックが原因で、「自宅に住めなくなる」「相続人と絶縁になる」などの一生の後悔につながるトラブルに発展する可能性もあります。

後悔しないために知っておくべき、リースバックで注意すべきポイントや対策方法を解説します。

家族・親族に時間をかけて相談

リースバックを検討しているときには、家族や親族に一度相談しておきましょう。

リースバックは家族や親族の許可がなくても利用でき、自宅を売却したことが通知されることもありません。借金返済資金を得るため、など家族に知られずリースバックを利用したいと考えている人もいるかもしれません。

けれども、家族や親族に知らせないままリースバックを進めると

「相続人が家や土地を相続できなくなる」
「物件を相場より安く売ることになる」
「買戻し金額が予想以上に高く買戻しができなかった」

などのトラブルにつながります。

特にリースバックの契約内容や仕組みをあまり理解していないときは、家族や親族に時間をかけてリースバックの利用を検討していることを相談すれば安心です。

家族全員の納得を得たうえで、リースバックを利用することでトラブルを防げますし、気持ちよく検討することができます。

売却金額や契約内容の妥当性を吟味

自宅の売却後のトラブルを防ぐためには「売却価格や家賃が適正かどうか」「支払う家賃負担は高すぎないか」「契約内容や期間は妥当か」をしっかり確認しましょう。

適正な金額で売却できないと、本来売却によって得られる利益が得られず、損をしてしまいます。売却金額が適正かどうか確認するために、まずは相場を知ることが重要です。

リースバックの条件は会社によって大きく異なります。

複数のリースバック会社に買取査定額を出してもらうなどして、売却する物件と同じエリアの売却価格の相場と比較し妥当かどうかを確認しましょう。

極端に買取価格が低くなる場合、売却価格として妥当ではない可能性が高いと考えられます。買取価格が高くなるにつれ、リース料も高くなる傾向にありますが、買取価格の妥当性は家賃とは別に評価する必要があります。

リースバックでは「賃貸借契約」と「売買契約」の2つの契約を同時に結びます。各契約書の内容や期間はしっかり確認しましょう。契約書の中で確認しておくべき情報を以下に一覧としてまとめました。

賃貸借契約書では、特に契約区分の確認が重要です。

「定期借家契約」は契約終了後更新ができず、「普通借家契約」は更新ができます。定期借家契約では再契約をしなければ住み続けられないため、再契約が可能かどうかも合わせて確認しておきましょう。

将来的にリースバックの対象物件が売却され、賃貸人が変わる可能性もあります。口頭による約束や取り決めは厳禁です。契約書への記載を依頼するなど、重要な契約内容は出来る限り書面で残すようにしましょう。

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「買戻し」を前提にする場合、条件や金額を確認

将来的に物件の買戻すことを検討している場合、リースバックで設定される買戻し特約や再売買予約の買戻し価格や条件を、契約時に明記するように依頼しましょう。

「いざ買戻しをしようとしたら、契約時よりも高額な支払いを請求された」ということを防げます。

特に再売買予約の価格は一般的に最初の売買価格よりも高くなります。相場よりも高くなることもあるため、資金面で買戻しができなくなる可能性もあります。

買戻しでトラブルとならないように、契約時に内容を確認しておくことと、買戻しに関する契約内容を書面に残しておくことが重要です。

業者による転売が発生しても住み続けることができる契約内容か

リースバック事業者は、所有している物件を自由に売却できます。

賃貸借期間中にリースバック事業者が第三者に家を売却することもあるでしょう。そのような場合でも、賃借人がそのまま住み続けることができる賃貸借契約内容かを予め確認しておけば、リースバックを利用する安心材料のひとつとなります。

賃借人が望む限り、基本的に住み続けることができる「普通賃貸借契約」であるかという点を始め、契約内容をよく確認しましょう。

マンションの場合は駐車場等の取扱いを確認

マンションのリースバック時の駐車場・売置場・駐輪場についてのトラブルは、事前に管理規約集を確認したり管理会社に確認することで回避することができます。

具体的には、「リースバックで自宅を売却しそのまま賃貸として住み続ける場合に、現在の駐車場区画等が引き続き利用できるか」という質問を自分自身でも管理会社の担当者又は管理人に確認するようにしましょう。

通常は買主であるリースバック会社や不動産仲介会社が確認をしますが、自分自身でも調べておくことでより安心して手続きを進めることができます。

信頼性が高く、安定した実績を持つ事業者か

リースバックで後悔しないために、必ず信頼できる事業者を選ぶようにしましょう。

リースバックを利用するのが信頼できる事業者でない場合「倒産して物件の所有者が変更になる」「高額な費用を請求される」「契約が口約束のみで書面に残さない」「契約についてしっかり説明しない」など、トラブルに発展する可能性が高くなります。

複数の事業者から見積もりを出してもらって比較するのと同時に、「実際に利用した人の口コミ」「実績」「担当者の対応」などのポイントを確認し、信頼できる事業者かを見極めましょう。

大手のリースバック会社であれば商品内容が明確になっていることも多いため、ホームページで調べてみましょう。

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国土交通省のリースバックに関するガイドブックも要チェック！

国土交通省では、リースバックを正しく活用するために無料の「住宅のリースバックに関するガイドブック」を発行しています。同ガイドブックより、リースバックの特徴と利用する際のポイントを簡単にまとめました。

▼ガイドブックの詳しい内容については、こちらでご確認ください。
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック（PDFファイル）」

あなぶき興産竹島

まとめると、複数の業者を比較検討・急いで契約しない・契約書をしっかり確認する、といったことが重要です

検討者さん

リースバック限った話ではないのかも知れませんね！

リースバックは事前の準備・検討が重要！

リースバックで後悔してしまうケースとトラブル回避のための対策ポイントについて解説しました。

リースバックはまとまった資金を得たいときには有効な方法となりますが、自宅の所有権が他人に移るため事前に契約内容や売却金額の妥当性を確認するなどの準備も必要です。

リースバックの契約を迫られても慌てて応じることなく、家族や親族としっかり相談の上、リースバックの契約や仕組みを理解した上で契約を検討すれば、リースバックを後悔なく有効活用できます。

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The post 【2026年最新】ハウス（住宅）リースバックで後悔？1級FP技能士の元営業がトラブル事例を解説 first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックとインターネットで検索すると「罠」「やばい」「闇」といった情報が見られ、魅力を感じつつも漠然とした不安も感じる方は多いのではないでしょうか。

インターネット等でリースバックが罠・やばいと言われている理由を、７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がどこよりも詳しく解説します。

この記事では、リースバックの事例を交えたトラブル対処法、優良事業者を選ぶためのポイントなどを解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックとは・・

リースバックはセール・アンド・リースバックとも呼ばれ自宅を売却することで短期で纏まったお金を確保しつつ、引越しを伴わない不動産取引の手法で主に不動産会社が買主となる取引となります。

所有者でなくなることで、固定資産税等の税金やマンションであれば管理費等の維持費を支払う必要がなくなります。

住み慣れた自宅から引っ越しをせずに売却資金を得られるという一方で、賃貸住宅のように家賃を支払う義務が発生します。

リースバックにはデメリットも

引越しを伴わずに自宅を売却できる点は、引越しが難しい事情のある人にとって大きなメリットになります。

しかしリースバックにはデメリットがあることもしっかり理解しておく必要があります。

よくインターネットで「リースバックはやばい」等、否定的な意見が見受けられるのは、リースバックのデメリット部分が取り上げられていることが理由です。

あなぶき興産竹島

上記の中でも良く取り上げられるデメリットが以下になりますので、順番に解説していきます。

1. 通常の売却価格で売ることが出来ない（売却金額が相場より低い）
2. 家賃設定が周辺相場と比べ高額となることがある
3. 住み続けることが出来ない賃貸借契約もある

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①通常の売却価格で売ることが出来ない（売却金額が相場より低い）

リースバックでの売却金額は成約相場の70％程度と一般的に言われています。

これは、リースバック会社が事業としてリースバックに取り組んでいるため、利益を出す必要があるからです。リースバック事業者の主な利益は以下の２つです。

• 賃借人退去後の売却益
• 家賃収入

リースバックでの主な利益は家賃の他に、賃借人が将来退去した後に転売することで得られる売却益がありますが、リースバック業者が売却益を確保するためには、市場価格より低い金額で購入する必要があるため売買価格が低くなります。

検討者さん

今の自宅に住み続けられる代わりに、売却金額が低くなるのが基本的なリースバックの仕組みになんですね

②家賃が周辺相場と比べ高額となることがある

売買価格と家賃は利回りという計算式で連動しているため、売買金額が高くなれば周辺の家賃相場よりも高く場合があるということです。

リースバックの査定においては、利回り重視の会社と賃借に退去後の売却益を重視している会社で大きく２つに分かれますが、利回り重視の会社の場合は売買金額を高くすることで、割高な家賃となる可能性があります。

短期的なリースバックの場合であれば問題ありませんが、長期のリースバックの場合は売買金額・家賃をトータルで考える必要があります。

あなぶき興産竹島

家賃は一般的に周辺の賃料相場に収まるように設定されることが多い傾向があります

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③住み続けることが出来ない賃貸借契約もある

契約内容によっては賃貸期間が予め決まっており、更新ができないタイプもあります。

普通借家契約と定期借家契約の違い（契約期間）になりますが、後から契約内容変更が難しいため契約時によく理解した上で判断することが必要です。

詳しくは、以下の「リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いとは？特徴やメリット・デメリットを解説」で詳しく解説していますのでご確認下さい。

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④クーリングオフが対象外

クーリングオフは、訪問販売や電話勧誘など不意打ち性の高い取引で、契約書面を受け取った日から一定期間（宅建業法では8日以内）なら無条件で解約できる制度です。

しかし、保護対象は「宅建業者が売主・消費者が買主」の場合に限られおり、リースバックでは立場が逆（宅建業者が買主、元オーナーが売主）となるため、残念ながら現状の法律では適用条件を満たしません。

いわゆる“押し買い”で、不動産会社が自宅に長時間居座り契約を締結してしまった場合、あとから解除できなかったり高額な解約金を請求される恐れがあります。

あなぶき興産竹島

こうしたリスクを避けるには、実績があり信頼できる大手リースバック業者などに絞って慎重に選ぶことが大切です。

リースバックが利用される理由

リースバックは以下のような目的で利用されています。

• 定年後の住宅ローンの返済が難しいので完済して負担を減らしたい
• 個人事業主でまとまった資金が必要
• 病気や家族の介護で資金が必要
• 相続時に相続人に間でもめないよう現金化したい

最も多かったのは「老後資金の確保」で、「生活費のため」「終活・資産整理」が続く結果となりました。

あなぶき興産　2025年リースバックに関する調査

あなぶきのリースバック |

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なお、リースバック以外で自宅という不動産を活用して資金を確保する方法として以下の手法があります。

• リバースモーゲージ
• 不動産担保ローン

リースバックとリバースモーゲージは比較されることが多いですが、主な違いはリースバックは自宅の売却、リバースモーゲージは金融機関（銀行）による融資となります。所有権が移転するかどうかがポイントです。

あなぶき興産竹島

土地付戸建ては融資を行う際の担保評価額が設定し易いため、リバースモーゲージを利用する人も多くなっています

金融機関は融資の回収が難しくなった場合、担保物件を売却して融資金を回収します。土地付きの一戸建ての場合、将来建物が古くなっても建物を取り壊し、土地のみで売却することができます。土地の価格が高い都心部の一戸建ては、土地の担保評価額が高く設定されるためリバースモーゲージが利用しやすくなります。

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リースバックがやばい・罠と言われる７つの理由

リースバックという優良なサービスが、「心配」「罠なのではないか」と言われてしまう主な原因を、世間の声をもとに７つポイントにまとめてみました。

①リースバックに対する誤った理解

「売っても住み続けることができる」という点について誤った理解をしてしまうことが理由の１つとして挙げられます。

数あるリースバックの利点のなかでも、広告などで大きく取り上げられるのが以下の文言です。

「住み慣れた家をそのまま使える、引越し不要」

家を売って現金が手に入ったのにそのまま住むこともできるというのは、引越しが困難な人にとっては希望となり魅力的に聞こえます。しかし下記の２つのケースのように内容を正しく理解していないと、単に「そんなうまい話があるわけない」と感じてしまうことも。

ケース1：賃貸借契約に対する曖昧な理解

リースバックには、長期的に住み続けることが可能な普通借家契約（普通賃貸借契約）と定期借家契約（定期賃貸借契約）の2種類あり契約時にはどちらかを選択します。

定期借家契約の場合は３年等の定期での賃貸借契約となるため、期間満了時には原則として退去が必要となります。相互の同意があれば賃貸借契約を再契約することも可能ですが、貸主に拒否されてしまえば賃貸契約は終了となります。

普通借家契約と定期借家契約のあいまいな理解が、住み続けることが出来ないかもしれないという漠然とした不安に繋がります。

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ケース２：リースバックの仕組みがわからない

テレビCMやチラシ広告などでリースバックを紹介するときは、メリット重視で扱われることも珍しくありません。

そうすると、与えられる情報のすべてが自分に都合がいいように聞こえてしまうこともあるため、特に「売っても住み続けることができる」というようなことを言われると反対にうがった見方をしてしまい、心配になってしまう人もいます。

「家を売る＝手放す」という考えを持っている人が、家を売ったはずなのに住んでいられるとなると、「この家は自分のものなのか他人のものなのか」と混乱してしまうのかもしれません。

もちろん、住み続けられるからといって、売ってしまった以上所有権はなくなります。そういう不動産の仕組みがよくわからないので踏み切れない、という人も多いのではないでしょうか。

以下の記事ではリースバックの仕組みを徹底的に解説しています。合わせてご覧下さい。

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②リースバックの取引量・事例が少ない

リースバックは最近になって取引量が急激に増加していますが、不動産取引全体に対しての取引量と比較すると非常に少なくなっています。

リースバックを検討している人が、周りに相談したくても実際に取引したことがある人が少ないため、情報収集が難しくなっているのです。

「自宅に住み続けながら資金を確保する」「支払いを減らしたい」という要望に対して有効な手段であるリースバックですが、情報が少ない故にハードルが高いと心理的に考えている人が多いことも事実です。

あなぶき興産竹島

穴吹興産では2025年10月にリースバックのトラブルに関するWEB調査を行いました。検討の参考にしてみてください

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③所有権が移ってしまうこと自体が心配

リースバックは住宅の所有権を不動産会社に売却したあともそのまま住めるという仕組みです。

定期借家契約・普通借家契約といった賃貸借種別の違い、更新時期やそのほか契約内容によって諸条件は異なりますが、家賃を支払っていれば基本的に愛着のある家に住み続けることができます。

とはいえ、これまで自分が所有権を持っていたものが、そうでなくなるということに不安を覚える人は多いようです。自分が昔から普通に住んでいた家なのに、もし急に退去するように言われたらどうしよう、などと考えてしまうのです。

ずっと持ち家に住んできた人ほど、こうした心配をするのかもしれません。

リースバックと比較される方法として銀行などの金融機関が提供しているリバースモーゲージがあります。リースバックは自宅を売却することに対し、リバースモーゲージは所有権を移転することなく融資を受けるという点で大きく異なります。

あなぶきのリースバック |

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また、所有者が変わることで、物件の新しい所有者（リースバック業者）がこれまでのような管理やメンテナンスをしてくれるのかということを心配する方もいるようです。

この点に関しても、賃貸借契約上の賃借人としての権利を理解すれば必要以上に心配する必要がなくなります。

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④業者によって査定が全く異なる

ご自身でインターネットやテレビ、書籍などを使ってリースバックのことを調べていくうちに、安く買い叩かれないか心配になってくるという人もいます。

中にはリースバックの査定を依頼した結果、査定が業者によって想像以上に差があり驚く方もいると思います。

通常、リースバックでの売却価格は市場価格と比べて低くなりますが、業者のリースバック事業に対する考え方によって、価格や家賃・手数料等が異なるため混乱するかもしれません。

結果的に他を探せばもっと条件が良いところがあるのでは、と考えます。

例えば、ガソリンスタンドで給油してしばらく走ったらもっと安いスタンドを発見してしまい悔しい思いをした経験のある方は多いと思います。

不動産という大きな額を扱うのであれば、慎重になるのも無理ありません。リースバックでは高く売りたいですし、家賃を低くしたいと考えるのが普通です。誰だって損はしたくないものです。

不動産に関する知識があまりないことにより、知識不足に付け込まれてしまい、結果的に本来売れるはずの価格よりも不当に安く買われてしまうことを心配する人もいます。

大事なことは、きちんと情報収集を行い、事業者を1社だけと決め打ちせずに複数社を比較検討したうえで正しい事業者を選定するということです。

あなぶき興産竹島

この点は本当に重要ですので、後程詳しく解説します(ここをクリックで該当箇所へスキップ）。

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⑤高額な家賃（リース料）が心配

リースバックという仕組みでは住み続ける場合に家賃が発生しますが、家賃は不動産投資における利回り計算によって算出されることが多くなっています。

そのため、売買金額によっては通常の地域賃貸相場より割高な家賃が設定されることもあります。

資料などを確認したら周囲の家賃相場よりも高額な値段が書いてあって驚いてしまうという方は多いようです。

リースバックを検討している方のなかには会社を定年退職されたリタイア世代も多くいます。住宅ローンを一気に返済するためとか、老後資金を得るためとか、不動産が相続問題に発展しないようにとか、孫の教育資金といった理由からリースバックで現金を用意しようと考える人も少なくありません。

だからこそ、高い家賃を支払うことになっては、せっかく用意した現金が家賃でどんどんなくなっていってしまうと感じるわけです。

買取金額と家賃、それと今後に必要となる資金を一覧に書き出し、生活に支障のない金額かどうかを確認することが大切になります。

あなぶき興産竹島

リースバックで特に長期で住み続ける場合は売、買金額以上に家賃設定が重要となることがあります

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⑥買い戻しの金額が相場より高くなる

家賃のときと同様、リースバックは買い戻し金額も地域相場より高くなる場合があります。

一般的には買い戻しの金額は売却金額の110％～130％と言われています。

リースバックを選択しても「最悪買い戻して再所有すれば良い」と考える人にとって、買い戻し金額が高いということは大きな懸念点となるでしょう。

契約時に聞いていた買い戻し額と異なりトラブルになることもある為、買い戻しの価格や買い戻しの期限は口約束等ではなくしっかりと売買契約書（特約）に記載することが重要です。

また、買戻し自体はリースバック取引で必ずしもできる訳ではありません。

買戻しについて契約書に盛り込んでいない場合、買戻し自体を断られてしまうこともあります。そのため、将来買戻しを検討している場合は担当者に事前に相談するようにしましょう。

検討者さん

買戻しするかどうかが分からない場合でも買戻しの条件を契約に入れた方が良いのでしょうか？

あなぶき興産竹島

買戻しを特別希望しない場合は無理に契約に盛り込む必要はありません。買戻し条件が売買金額・家賃等の設定に影響を与える場合もあるからです

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⑦リースバックの悪徳業者の存在

リースバックという仕組みは昔からあるものの、大手企業が本格的に取り組み始め取引件数が急増したのは比較的最近です。

改めて脚光を浴びることになったリースバックという取引手法に目を付けて、売主が明らかに損をするような取引をもちかける悪質な業者も存在する可能性はあります。

リースバックを検討している人の中には、急いでお金を確保しなければならない事情の人もいます。検討する時間がないために、悪質な業者の言いなりになってしまい後で後悔するという事例は十分に考えられます。

リースバックは十分時間をかけて検討することが重要ですが、時間がない場合でも少なくとも大手リースバック会社に３社以上は見積もりを取得して比較検討することが必要です。

検討者さん

契約を急がされたり、強引な営業はちょっと怖いです

あなぶき興産竹島

私の営業時代の経験では、大手系のリースバック会社は無理な勧誘はしていないという印象です

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リースバックは売却価格が低くなる？

リースバックは通常の不動産売却と比べて売却価格が低めになることがあり、このことに不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。

特に買主側が不動産会社であるケースでは、高齢者が適正価格より安く買い取られたという事例がインターネット上で報告されていることもあります。

しかし、リースバックには「売却後もそのまま住み続けられる」という通常の売却にはない特徴があります。この利便性と引き換えに、売買金額が一般的な相場より低くなることは、仕組み上ある程度避けられない側面があります。

一方では、以下のグラフの通り最近の不動産価格は世界的なインフレ進行の影響もあり、全体的に値上がり傾向にあります。過去の相場と比較しても、現在は不動産を高額で売却しやすい状況となっていることは確かです。

そのため、リースバックを検討されている方は、一度通常の買取価格についても調査してみることをお勧めします。

リースバックを提供する不動産会社や事業者が、売主を騙して安く売らせているという見方をする人もいますが、実際には売主・買主双方にメリットのあるビジネスモデルであり、適切に行われれば問題のない取引方法です。

大切なのは、1社だけの査定でリースバック契約を決めないことです。複数の会社から査定を取り、価格や条件を比較し、疑問点をしっかり確認した上で判断することをおすすめします。

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リースバック契約後の失敗事例

それでは、リースバック契約後の失敗事例を具体的に見ていきましょう。

失敗事例①「家賃」関係の失敗

所有権を売却したあとも家賃を支払えばそのまま住めることがリースバックの大きなメリットですが、地域賃貸相場より割高になることがある点についてすでに紹介しました。

普通、契約時に「家賃はこれくらい」と、価格を提示され、納得して契約を結びます。

しかし、長期間賃貸として住む中で予想外の出費により家賃の支払いが困難となるケースがあります。今支払える金額ではなく、将来も支払い続けられるとは限りません。

将来収入が減少する可能性があれば、出来る限り家賃は低く抑えることも考える必要があります。家賃滞納により退去せざるを得ない状況とならないよう、長期的な視点で家賃設定が適切か判断しましょう。

あなぶきのリースバック |

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定期賃貸借契約でのリースバックの場合は、期間満了時に再契約を行う場合は家賃が値上げることもあります。

高齢になると収入が年金のみとなるため、長期間住んだ場合に、家賃の支払が難しくなることは珍しくありません。毎月の家賃の設定額は出来る限り余裕をもった支払額とすることが理想です。

失敗事例②修繕費のトラブル

一般的な賃貸物件は、借り手の過失でなければオーナーが設備の修繕費を負担します。

例えば水道や風呂の故障、雨漏りなどが想像しやすいと思います。しかし、リースバックでは元々の住人がそのまま住み続けるという性格上、修繕費は借り手負担という契約が多く見られます。

リースバックをしたことで持ち家ではなく借家になったと単純に理解していると、何か修繕が必要な事態になったときにトラブルになってしまいます。

「修繕金を請求されて契約書を確認して初めて知った」とならないためにも、やはり契約書をきちんと確認しておくことが大切です。

あなぶき興産竹島

あなぶきのリースバックは賃貸中の設備の修繕にも対応しています（※エリアによって異なります）

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失敗事例③企業の転売・倒産に関するトラブル

リースバックを利用したものの、あくまで一時的なものでいずれは買い戻す予定というご家庭もあると思います。

しかし、所有権をその後どうするかは制限することができないため、特別な契約がない限り購入した不動産会社の自由となります。

賃貸中の物件をオーナーチェンジ物件と呼びますが、売買契約をしたリースバック会社が将来別の不動産会社等へオーナーチェンジ物件として売却することがあります。

したがって、リースバックの売却後に勝手に別の事業者へ転売されて新しい所有者は買い戻すことを受け入れない、なんてことになる可能性も考えられます。

また、売却先の不動産会社が倒産してしまい自宅が第三者に売却されるというケースもあるようです。

「もともと買い戻せる約束だった」といくら話しても、契約書にそのことが書かれていなければ新しい所有者は受け入れてくれず、裁判沙汰にまで発展してしまうというトラブルも考えられます。

大事なことは、リースバック会社が別の不動産会社等へ転売したとしても賃貸借契約書の内容は次の所有者（オーナー）に引き継がれるということです。賃借人としての権利は何も変化しません。

但し、買戻し等について口約束で済ませてしまうと、所有者が変わった際に新所有者に対して主張できなくなってしまいます。

このような事態を防ぐためには、契約書等の書面に明記されているか事前にしっかりと確認することが大切です。細かい字だからといって読まずに契約してしまうとトラブルの元になってしまいます。

あなぶき興産竹島

リースバック後は賃貸借契約の内容が賃借人の権利を担保する上で最も重要です

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「罠」にかからない、正しいリースバック事業者選びの４つのポイント

リースバックに対する不安を払拭し、トラブルを回避する一番の方法は正しいリースバック事業者を選択することです。
ここでは4つのポイントをご紹介します。

ポイント１:リースバック会社の実績

実績がある事業者は信用・信頼に値しますし、それだけの力がある会社だという証拠でもあります。

また、実績が多ければノウハウの蓄積もあるのであらゆるケースに対応できる柔軟性も持っていることが期待できます。そのため、大手系のリースバック会社であれば、実績も数多くあるため安心して相談することができます。

失敗しないために出来る限り多くの会社に依頼をするもの良いですが、信用できる大手の会社に複数査定を依頼し比較検討すれば、少なくとも損をするという結果にはならないはずです。

大手以外の会社で極端に良い条件を提示する会社があれば要注意です。

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ポイント２:公式HPの商品解説の充実度

他者と商品の差別化を行うために、自社のリースバック商品の強みを分かりやすく解説している会社もあります。

企業の公式ホームページを確認し、商品解説の充実度が高ければそれだけ会社として本気で取り組んでいると判断することができます。

曖昧な表現が多かったり、耳障りのいい内容ばかりだったり、肝心な部分が細かい文字で確認しにくかったりするサイトは要注意です。

もちろん、不動産契約という法律に関することが多いサービスである性格上、すべてを網羅した説明をしようとすると専門性が高くなり理解しにくい内容になる可能性はあります。

そんなときは不安点をメモしておき、事業者へ質問してみましょう。質問したことに対してごまかさず丁寧に説明してくれる事業者を選択することをおすすめします。

検討者さん

一般的なリースバックの説明だけでなく、自社リースバック商品の特徴をきちんと記載している会社の方が安心できるということですね

ポイント３:口コミでの評判

昨今はあらゆる商品・サービスに口コミ情報がある時代です。気になる事業者があれば、そこがどんな評判の企業なのか口コミを調べましょう。

手放しで褒めたり貶したりしている口コミよりも「契約時の◯◯の点は気になったが概ね満足」とか「◯◯は良かったけど、✕✕は残念」といった“誠実な口コミ”を参考にするのがコツです。

そのうえで、自分がいいなと思える事業者へ問い合わせてみましょう。

あなぶき興産竹島

以下は2025年10月にあなぶき興産が㈱市場開発研究所の協力のもと、匿名で行ったリースバック会社認知度調査になります

ポイント４:相見積もりと契約内容の比較

大きな金額の契約になる以上、相見積もりは必須です。複数社の見積もりを取得して、条件を比較しましょう。

ただし、単純に買取額がもっとも高いところがいい事業者とは限りません。基本的には“その金額になる理由”がどんなものにも存在します。

もしかすると買取額が高い分、賃料も高いのかもしれません。賃料が安くても買い戻し不可という条件になっているかもしれません。契約更新のたびに賃料が大幅に上がっていくようになっているかもしれません。

リースバック時の手数料については、直接リースバック業者と取引する場合には通常必要ありませんが、会社によっては設定している場合もあるため確認が必要です。例えば、業務手数料といった名目で数十万円必要な場合があります。

リースバックにおける重要な内容については通常、売買契約書に書かれています。気になる項目等があれば契約の締結前に必ず確認するようにしましょう。

契約書にない内容であれば、何かあったときに自分の権利を主張することが難しくなります。

契約書に書かれている内容がよく分からない場合は、納得できるまで説明してもらってもいいですし、専門家に相談してもいいでしょう。

あなぶき興産竹島

リースバックは相場がある取引ではないため、複数の会社の見積もりを比較して検討することが大切です

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リースバックは正しく理解し、正しい事業者を選べば安心

リースバックはまだ新しいサービスの形態で、しっかり理解できないと「うさんくさい」と感じたり「罠ではないか」と疑心暗鬼になってしまうかもしれません。

なぜリースバック業者を事業として行っているのかという、全体像を理解することも重要です。

リースバックはここ数年に急激に取引件数が増加しているため、様々な業者が事業を始めています。中には強引で悪質な業者がいる可能性もあります。

しかし、今回ご紹介したように、既存の情報をきちんと調べて仕組みを理解し、正しい事業者に頼むことができれば、住居を売ってまとまった資金を得られるだけでなく、そのまま安心して住み続けることができます。

今ではインターネットを利用して、リースバックの情報や会社の情報を探すことができます。

正しい事業者選びのポイントはどれも相互に関連している内容です。

正しい事業者だからこそ実績があって情報もわかりやすく、評判もいいのです。そうした事業者をいくつかピックアップして相見積もりして、契約書をしっかり確認することが大切です。

現金も安心して住める住居も、穏やかに老後生活を過ごすための重要な要素です。リースバックはそうしたニーズを満たす有力な選択肢になり得るのです。

The post リースバックはやばい・罠がある？元営業担当（1級FP技能士）がトラブル事例や取引時の注意点を解説 first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックは、自宅を売却した後も、賃貸借契約を結んでそのまま住み続けられるサービスです。愛着のある家だからこそ、なるべく長い期間住み続けたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

では実際にリースバックで家を売却した場合、どれくらいの期間住み続けることができるのでしょうか？

この記事では、「リースバックをした後、何年住めるの？」「退去させられてしまうケースはあるの？」という疑問を解決すべく、リースバック後の賃貸期間について7年間の実務経験を持つ元営業担当（FP1級）が詳しく解説します。

検討者さん

リースバック後はずっと住めるの？何年住めるのかを知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

【結論】リースバック後は何年住めるか

リースバックで住める期間は2年～3年

まずは、リースバックで何年住めるかの結論です。

リースバックで住める期間は2年～３年程度となることが一般的です。理由は、リースバックは住める期間が比較的短期となる定期借家契約を採用されていることが多いためです。

一方、普通借家契約であれば住める期間に期限がないため５年・10年以上といった長期の期間で住み続けることもできます。

つまり、何年住めるかは賃貸借契約の種類で異なり、長く住み続づけるためには「普通賃貸借契約」で契約することが答えとなります。

検討者さん

賃貸借契約には2種類あるんですね。

あなぶき興産竹島

それぞれの賃貸借契約の詳細は後ほど詳しく解説します

リースバックはどんな仕組み？

リースバックは、自宅を売却した後も賃貸として住み続けられる、不動産売買と賃貸借契約がセットになったサービスです。

リースバックでは家を売却するための「売買契約」と、売却した家を賃貸として借りるための「賃貸借契約」の2つの契約を同時に勧めることにになります。

具体的な手続きの流れは以下の通りです。

STEP

リースバック会社と売買契約を結び、家を売却する

自宅をの売買契約を締結します。この時点では賃貸借契約の内容も確認して手続きを進めて行きます。

STEP

リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家を借りる

売買決済と同日で賃貸借契約が始まり家賃が発生します。

STEP

リースバック会社に毎月家賃を支払い、そのまま住み続ける

毎月家賃を支払い続けることで、今の自宅に住み続けることが可能になります。

契約の内容によっては、将来的に売却した家を買い戻すことも可能です。

買い戻しの取り扱いはリースバック会社ごとに異なりますが、「再売買の予約契約」や「買戻し特約」などの契約を交わすケースもあります。

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リースバックで何年住めるかは賃貸借契約の種類で異なる

リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかになります。

どちらを選ぶかで、リースバック後に住める期間が変わってくるため、契約の際は注意が必要です。

それでは、普通借家契約と定期借家契約の違いを見ていきましょう。

普通借家契約とは

普通借家契約は、マンションなどの賃貸物件を借りる際によく用いられる一般的な賃貸借契約です。

借主の権利が強く守られていることが特徴で、借主が希望すれば契約を更新し続けることができます。

一方、貸主が更新を拒否するには、退去に値するような正当な事由（家賃の滞納等）が必要になります。基本的に、貸主の都合による契約の解除は認められません。

つまり、普通借家契約では、きちんと家賃を払い続けている限り、何年でも住めるということになります。借主の意思で賃貸契約の期間を延長できるので、リースバック後も長く住み続けたい場合に最適です。

リースバックでは多くの方が普通借家契約を選んでいます。

あなぶき興産竹島

あなぶき興産では独自にリースバック検討者の市場調査を行っています。詳しくは以下の記事をご覧ください

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定期借家契約とは

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。

更新がなく、契約期間が満了すると賃貸借契約が終了します。例えば、3年契約の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で退去しなければなりません。

もし、契約期間満了後も住み続けたい場合は、再契約を結ぶという方法があります。

再契約には、貸主の承諾が必要です。

ここでいう再契約とは、引き続き住むために新しい契約を結び直すことを意味します。更新とは異なるため、家賃が値上がりするなど契約内容が変更される可能性もあります。

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、更新の可否です。普通借家契約は借主の意思で賃貸契約を更新できますが、定期借家契約には更新がありません。

引き続き住むためには、貸主に再契約を承諾してもらう必要があります。

検討者さん

普通賃貸借契約は基本的に借主に有利な契約なのですね

あなぶき興産竹島

借地借家法という法律で賃借人の「住みつづける」権利が守られています

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▼あなぶきのリースバックでは、借主の意思で住み続けられる「普通賃貸借契約」を採用しています。

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リースバック後の賃貸期間は何年？

リースバックした家に何年住めるかは、賃貸借契約次第になります。

普通借家契約でも賃貸期間（主に2年）はありますが、借主の意思で更新できるので、基本的には希望する限りいつまでも住み続けることができます。

一方、定期借家契約の場合は、再契約ができない可能性を考慮する必要があります。

普通借家契約の場合

普通借家契約であれば、リースバックした家に長期的な居住が可能です。

最初の契約期間（1年・2年等）は契約によって異なりますが、賃貸契約を更新するかどうかの決定権が借主にあるので、特段の事情がない限り、半永久的に住み続けることもできます。

例えば、10年や20年、あるいはそれ以上の期間、リースバックした家に住めるケースもあるでしょう。

「住み慣れた家でずっと暮らしたい」という方はもちろん、「リースバックした家にいつまで住むか決まっていない」という方にも、普通借家契約はおすすめです。

定期借家契約の場合

リースバックにおける定期借家契約では、契約期間を2～3年に設定するケースが多くなっています。

定期借家契約には基本的に更新がないため、再契約ができない場合、住める期間は契約期間である2～3年ということになります。

交渉次第で5年や10年といった契約を結ぶことも可能ですが、どちらにせよ住める期間が限られた契約になるため、リースバックした家に長く住み続けたい方には不向きといえます。

定期借家契約は、居住期間が明確な場合に適した契約形態であり、「半年後に引越しの予定がある」「子どもが卒業するまで今の家に住みたい」というような将来が確定している場合におすすめです。

以上を踏まえて、普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると次のようになります。

普通借家契約：特段の事情がなければ、リースバックした家に住み続けられる
定期借家契約：事前に定めた契約期間の居住となる（一般的には2～3年）、再契約で延長が可能

なお、リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約であることが一般的です。

普通借家契約を希望する場合、つまりリースバック後も今の家に長く住み続けたい場合は、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ必要があります。

あなぶき興産竹島

「あなぶきのリースバック」は長期で住める普通借家契約が基本の商品です

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期間満了前に退去を申し渡されるケース

リースバックした家に何年住めるかは、契約次第であることをお伝えしました。

ですが、場合によっては、契約期間が満了する前に退去を求められるケースがあります。具体的な事例を見ていきましょう。

家賃の滞納や不法行為

長期にわたる家賃の滞納や、近隣住人の迷惑となる不法行為は、大きな問題となります。

改善されなければ、退去に値する正当な事由とみなされ、賃貸契約を解除されてしまいます。

一般的に、家賃滞納から契約解除までの期間は、3ヵ月前後であることが多いです。

契約解除通知が出されると退去しなければならないため、家賃の支払いが苦しいと感じたら、早めに対策をとる必要があります。

検討者さん

1カ月の滞納でも賃貸契約解除となることもありますか？

あなぶき興産竹島

1カ月程度の家賃滞納では賃貸契約解除の正当事由と見なされないことが一般的な解釈となっています

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リースバック事業者の経営難

定期借家契約でリースバックを行っていた場合、リースバック会社の経営難や倒産に伴い第三者に所有権が渡った際に、賃貸契約期間の満了で退去を求められる可能性が高まります。

普通借家契約であれば、所有者が誰に移ったとしても賃借人の住み続ける権利が守られるため、基本的に退去を求められることはありません。

このような事態を防ぐためには、経営基盤が安定し実績のある大手のリースバック会社を選ぶことが有効です。安定した大手リースバック会社であれば経営悪化や倒産のリスクが少ないと考えられるからです。

しかし、何より重要なことは所有者が将来誰に移ったとしても、賃借人としての権利を主張し続けられる普通賃貸借契約となっているかどうかです。

倒産のリスクが少ない大手リースバック会社であったとしても、経営方針でリースバック後に物件を転売することは珍しいことではないからです。

賃貸中の物件はオーナーチェンジ物件と呼ばれ、投資商品として市場で売買されています。

検討者さん

リースバック会社が所有者であり続ける訳ではないんですね。でも、急に所有者が変更となるとびっくりしそうです

あなぶき興産竹島

将来、所有者が変更となる可能性がある前提で賃貸借契約をしっかり確認しましょう。特に契約書に明記していない内容は注意が必要です

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契約書上の賃貸期間の延長は可能？

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約がありますが、居住可能期間を延長することはできるのでしょうか。

普通借家契約と定期借家契約、それぞれのパターンを紹介していきます。

普通借家契約なら無条件で延長が可能

前述した通り、普通借家契約は借主の意思で賃貸契約を更新できる契約となります。

そのため、借主が希望する限り、居住期間を延長することが可能です。

一般的に、普通借家契約の契約期間は、1年以上、2年単位などで設定されます。例えば、2年契約の普通借家契約を結んだ場合、2年ごとに契約の更新を繰り返しながら、継続して住み続けることができます。

普通借家契約の大きなメリットは、リースバックした家に何年でも住めることです。貸主は正当な事由がない限り、更新の申し出を拒否することができません。

検討者さん

賃貸借契約更新時の更新料は必要でしょうか

あなぶき興産竹島

更新料の有無については会社が地域の商慣習によってもことなるため、事業者に確認が必要です

定期借家契約は再契約による延長が可能

定期借家契約には更新がないため、契約書に定められた期間で契約が終了します。

例えば、3年契約の定期借家契約を結んだ場合、3年後の契約満了時に退去しなければなりません。原則として、居住可能期間の延長は不可となります。

ただし、定期借家契約でも、賃貸契約を延長できる方法はあります。

貸主と借主が合意すれば、再契約を交わして居住可能期間を延長することが可能です。再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社も多く存在します。

定期借家契約の再契約では、これまでの契約の更新ではなく、新しく契約を結び直すことになります。

そのため、再契約時には家賃の値上がりや契約期間の変更が生じるケースもあります。家賃が家計を圧迫するなど金銭的な負担が大きくなる場合は、再契約を慎重に検討することが必要です。

定期賃貸借契約のメリットは、賃貸期間が最初から決まっている代わりに、普通賃貸借契約と比べて売買金額・家賃設定が好条件となりやすい点です。

あなぶき興産竹島

定期賃貸借契約で再契約を前提としている会社の場合でも契約書上で、具体的な内容を明記することが大切です

長く住み続けるために契約時に注意すること

どのような契約を結ぶかで、今の家に住める期間が変わってきます。リースバックの契約時には次のようなポイントに注意しましょう。

リースバック業者にありのままの希望を相談する

リースバック会社の担当者には、住宅に関する悩みやありのままの希望を伝えるようにしましょう。

例えば、「住宅ローンの支払いが苦しい」「自宅の査定価格がもっと高いと思っていた」などの内容は少々言いづらいものですが、相談してみると自分に合った提案やアドバイスがもらえる可能性があります。

なお、リースバックした家に長く住みたい場合は、普通賃貸借契約もしくは長期の定期賃貸借契約を結ぶ必要があります。

リースバック後、長期的な居住を希望する旨を伝え、普通借家契約が可能かなどを確認することも重要です。

契約内容をしっかり確認する

リースバックの契約を結ぶ際は、契約内容をよく確認することが大切です。

賃貸借契約の種類をはじめ、契約期間、更新の有無、月々の賃料、中途解約の条件などは、特に重要なポイントになります。

契約書の隅々まで目を通し、何か不明な点がある場合は必ずその理由を尋ね、確認を行ってください。

リースバックは資産とお金が動く大きな契約なので、慎重に進める必要があります。すべてに納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

買戻しも視野に入れる

少しハードルは高くなりますが、確実に長く住み続けたい場合は、自宅の買戻しも視野に入れるといいでしょう。

買戻しが可能な契約であれば、将来、家を再購入して所有権を取り戻すことができます。

買戻しにはまとまった資金が必要になりますが、買戻しをすれば自宅は再度自分の所有物となり、家賃を支払わずに住み続けられます。

家の買戻しを希望する場合は、買戻しに関連する条件を契約書に記載してもらいましょう。将来、買い戻しをする際の条件面でのトラブル防止に役立ちます。

検討者さん

買戻しをするかどうか分からない場合でも、買戻しについて契約書に明記した方がよいのでしょうか

あなぶき興産竹島

買戻しの有無によって賃料や売買金額も異なる場合があるため、本当に必要な場合のみ契約書に明記することがおすすめです

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買戻しにも可能期間がある

買戻しの取り扱いは、リースバック会社によって異なります。

いつでも買戻しが可能なケースや買戻しの期間が限られているケース、契約時に予め金額が設定されているケースなど様々です。

リースバック会社を比較検討する際は、買戻しについての確認も行うようにしましょう。

将来、買戻しを希望する場合は、普通借家契約でのリースバックの利用がおすすめです。

買戻しの期限はあるものの普通借家契約であれば賃貸契約を更新しながら、買戻し金額・買戻し期限を決めた上で買戻しを狙うことができます。

定期借家契約でも買戻しは可能ですが、買戻しが実現しなかった場合には期間満了で退去となる必要があります。

普通借家契約かつ買戻しが可能な契約であれば、将来、家を買い戻せる可能性が高くなると考えられます。家の買戻しを希望するのであれば、普通借家契約のリースバックを検討するといいでしょう。

検討者さん

買戻しにはなぜ期限があるのでしょうか

あなぶき興産竹島

買戻しの期限がない場合いつでも契約書上の金額で買い戻される可能性があるため、事業者による転売が難しくなるからです

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長期で住むことを前提としたリースバックの例

リースバックした家に長く住み続けるためには、以下の方法が挙げられます。

1. 普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ
2. 再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社を選ぶ
3. リースバック期間中に家の買戻しをする

それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。

1. 普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ

リースバックした家に長期間住み続けたいのであれば、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶと安心です。

一旦、普通借家契約を交わせば、基本的に借主の意思だけで契約の更新が可能になります。家賃滞納などの問題を起こさない限り、いつまでも住み続けることができます。

リースバックを取り扱う会社は多く存在しますが、賃貸借契約の内容は会社ごとに異なります。

リースバック会社選びでは、どのような賃貸借契約が可能か確認することも重要です。

再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社を選ぶ

リースバック後に長期で住み続ける場合は普通賃貸借契約で対応の会社を選ぶことが最適ですが、リースバック会社の中には、再契約を前提とした定期借家契約を行う会社も存在します。

定期借家契約では貸主に再契約を確約させることは難しいですが、再契約の実績が豊富なリースバック会社は再契約に関して契約書に明記する等して対応しており、ある程度信頼できると考えられます。

定期借家契約を選択すると、再契約できないリスクを抱えることになります。そのリースバック会社が信頼できるかどうか、しっかりと見極めた上で契約を行うことが大切です。

あなぶき興産竹島

契約書を確認し再契約が借主の意思で行えることに確信が持てない場合は、トラブル回避のためにも普通賃貸借契約の会社を選ぶことが無難です

検討者さん

確実に再契約が可能であれば定期賃貸借契約でなくても良い気がします

3. リースバック期間中に家の買戻しをする

家の買戻しをすれば、所有権が戻り、リースバックした家は再び自分のものになります。「自宅」として、自由に気兼ねなく生活していくことができます。

家の買戻しには多くの資金を用意する必要がありますが、買戻しをした後は、家賃を支払う必要がありません。リースバック会社との賃貸借契約も終了します。

普通借家契約のリースバックなら永住も可能

リースバック後、何年住めるかは賃貸借契約の内容次第になります。

普通借家契約であれば借主の意思で契約を更新できるので、いつまでも長く住み続けることができます。

家賃を滞納するなどの問題を起こさなければ、老後の終の棲家として永住することも可能です。

リースバックを検討するにあたり、「愛着のある今の家にできるだけ長く住みたい」と考えている方は多いと想像できます。そのような方には、途中で契約を解除されるリスクが少ない普通借家契約でのリースバックがおすすめです。

▼穴吹のリースバックは普通借家契約で安心して住み続けることが可能です。まずはご相談ください。

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リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかとなります。普通借家契約は借主の意思で更新できるのに対し、定期借家契約には基本的に更新がなく、期間満了時に契約が終了します。一般的に、リースバックは定期借家契約を結ぶケースが多いため、普通借家契約を希望する場合は対応しているリースバック会社を探す必要があります。

この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて詳しく解説します。それぞれの特徴やメリット・デメリット、契約時の注意点などもお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックとは？ サービスの仕組みと活用シーン

はじめに、リースバックとはどのようなサービスなのか、その仕組みと活用事例を紹介します。

リースバックの仕組み

リースバックは、家の売買契約と賃貸借契約が一体になったサービスです。家を売却して現金化した後も、同じ家に継続して住むことができます。

リースバックの契約の流れは、以下の通りです。

1. リースバック会社に家を売却して現金化する
2. リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家をそのまま借りる
3. 将来、「更新（再契約）」「買取」「引越し」いずれかの選択が可能
（※契約条件による）

リースバックでは、家の売買契約や賃貸借契約の際に、どのような内容の契約を結ぶかが非常に重要になります。リースバックした家に住める期間や、将来的な買い戻しの可否などが、契約によって決まります。

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リースバックはこんな人におすすめ

リースバックの主な活用事例を紹介します。

・老後資金の確保
・相続対策
・住宅ローンの負担軽減
・住み替えにかかる費用の確保

リースバックは、「自宅を現金化して、老後の生活資金に充当したい」「将来子どもたちが困らないように、早めに相続対策しておきたい」というケースにも多く用いられています。他には、リースバックで住宅ローンを一括返済し、毎月の支払い負担を抑えるといった使い方もできます。

リースバックは、お金の悩みを解決する有効な手段の一つとして、様々なシーンで活用されています。

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リースバックの賃貸借契約について

リースバックでは、家の売買契約と賃貸借契約を結びます。売買契約は、家を売却する際に必要な契約で、売却代金の支払いや所有権の移転を約束するものです。一方、賃貸借契約は、家を賃貸として借りるための契約で、家賃や契約期間についての取り決めとなります。

ここで注意したいのが、賃貸借契約の種類です。リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらを選択するかで、リースバック後に住み続けられる期間が変わってくるため、契約時に必ず確認が必要です。

リースバックの「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いとは

前述したように、リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」あるいは「定期借家契約」のいずれかとなります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを見ていきましょう。

普通借家契約とは？

普通借家契約は、マンションなどを借りて住む際に用いられる一般的な賃貸借契約です。通常、契約期間は1年以上、2年単位などで設定されます。期間満了の際は、借主の意思によって契約の更新が可能です。一方、貸主は正当な事由がない限り、更新を拒否することができません。

普通借家契約の大きな特徴は、借主の権利が強く、契約の更新に関しても借主の希望が優先される点です。自分の意思で賃貸期間を延長できるので、リースバック後も物件に長く住み続けたい方に適しています。

普通借家契約のメリット

リースバックで普通借家契約を結ぶメリットは以下の通りです。

・リースバック物件に長く住み続けられる
・契約は基本的に更新が可能
・一方的な家賃の値上げがない

普通借家契約の最も大きなメリットは、希望する限りいつまでも住み続けられることです。借主の意思で契約を更新できるため、「リースバック後もずっと住み続けたい」という方や、「引越しする可能性はあるけれど、いつになるか分からない」という方にも向いています。

普通借家契約は、基本的に更新可となります。借主から事前に解約の連絡がなければ、自動的に賃貸契約が更新される自動更新を採用している会社も多くなっています。自動更新を採用している場合、更新を希望する旨を連絡しなかったとしても、契約が終了することはありません。

また、賃貸中に一方的な家賃の値上げがないことも、普通借家契約のメリットです。家賃の値上げには貸主と借主の双方の合意が必要になるため、納得できなければ交渉や拒否をすることができます。

普通借家契約のデメリット

続いて、普通借家契約のデメリットを紹介します。

・定期借家契約よりも家賃が高くなる傾向がある

普通借家契約は、基本的に借主優位の契約方法であるため、借りる側のデメリットはあまり存在しません。唯一のデメリットとして、定期借家契約よりも家賃が高くなることがあるという点です。家賃の決まり方はリースバック会社によって異なりますが、普通賃貸借を得意としている会社であれば、家賃設定を柔軟に対応してもらえることがあります。
数社見積りを依頼し比較検討することも有効です。

定期借家契約とは？

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。契約期間が満了すると、そこで契約が終了するため、借主は退去しなければなりません。例えば、3年間の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で引越しが必要になるということです。

定期借家契約の特徴は、契約の更新がなく、物件に住める期間が決められていることです。ただし、貸主と借主の双方の合意があれば、期間満了時に再契約を行うことも可能です。再契約が認められると、期間満了後も継続して住み続けることができます。

定期借家契約のメリット

定期借家契約のメリットは以下の通りです。

・短期間での契約が可能
・普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向

普通借家契約は、1年以上、あるいは2年単位での契約期間が一般的ですが、定期借家契約の場合、契約期間に制限がありません。1年未満の短い契約を結ぶことも可能です。「半年後に新居への引越しが決まっている」「1年後に転勤の予定がある」といったケースにも利用できます。

また、定期借家契約では、普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向があります。退去予定が決まっているため、理由はリースバック会社にとって賃借人退去後の売却予定が立てやすいためです。月々の家賃を抑えられることは、借主にとって大きなメリットです。

将来、引越しが確定している場合など、リースバックした物件に住む期間が限られている場合は、定期借家契約を検討してみるのもいいでしょう。

定期借家契約のデメリット

続いて、定期借家契約のデメリットを紹介します。

・長期間住み続けるのが難しい
・再契約の際に家賃を引き上げられる可能性がある

定期借家契約は、リースバックした物件に長く住み続けたい方には不向きです。定期借家契約には更新がなく、基本的には期間満了で退去となります。再契約という方法もありますが、貸主の承諾を得られるとは限りません。もし貸主が拒否すれば、再契約は不可能です。

また、定期借家契約では、再契約の際に家賃が引き上げられる可能性があります。再契約をするには受け入れるしかないため、継続して住みたい方にとって悩ましい問題となります。

リースバック物件に長く住み続けたい人には普通借家契約がおすすめ

リースバックの普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると、以下のようになります。

普通借家契約：借主が希望すれば何度でも契約を更新できる。リースバック後、物件に長く住み続けたい方向け。

定期借家契約：契約の更新がなく、基本的に期間満了で退去となる。再契約には貸主と借主の合意が必要。リースバック後、物件に住む期間が明確に決まっている方向け。

「近い将来、引越しの予定がある」「退去日が決まっている」という方には、定期借家契約という選択肢もありますが、それ以外の方には普通借家契約がおすすめです。普通借家契約であれば、借主の意思だけで契約を更新できるため、リースバックした物件にいつまでも住み続けることができます。もちろん、期間満了時に更新をせず、または契約途中で退去を選択することも可能です。

普通借家契約は、借主にとって自由度の高い契約となります。様々なライフプランに柔軟に対応できることが大きな魅力です。

ここからは、リースバックした物件に長く住むための具体的な方法を紹介します。それでは順番に見ていきましょう。

1. 普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ

長く住むために最も確実なのは、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶことです。リースバックを扱う会社は数多くありますが、賃貸借契約の方法は各会社で異なります。普通借家契約と定期借家契約の両方に対応している会社もあれば、定期借家契約のみを扱う会社も多くあります。

リースバック会社を検討する際は、普通借家契約が可能かという点に着目してみてください。

2. 定期借家契約でも再契約が可能なリースバック会社を選ぶ

定期借家契約でも再契約を可能とするリースバック会社も存在します。そのような会社を選ぶのも一つの方法です。

ただし、定期借家契約では、貸主に再契約を確約させることができません。「期間満了時、再契約に応じる」という説明があったとしても、再契約できないリスクを抱えることになります。過去の実績などから、そのリースバック会社が信頼できるか見極める必要があります。

3. リースバック期間中に物件の買戻しをする

売却した物件を買い戻すという方法もあります。契約時に買戻しに関する特約を付けることで、将来、家の再購入が可能となります。家を買い戻すと所有権が戻ってくるため、家賃を払わずに住み続けることができます。

ただし、物件の買い戻しには、まとまった資金が必要です。多額の現金を用意しなければならないため、難易度の高い方法となります。

リースバックした物件に長く住むための方法として、これまでに3つの方法を紹介しましたが、中でも一番おすすめなのは「普通借家契約が結べるリースバック会社を選ぶ」という方法です。リスクが少なく、かつ現実的な方法といえます。

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普通借家契約＋買戻し契約で、将来的に物件を取り戻せる可能性も

「チャンスがあればいつか家を買い戻したい」と考えている方には、普通借家契約のリースバックがおすすめです。賃貸契約の更新ができる普通借家契約なら、長い時間をかけて買い戻しを狙うことができます。

定期借家契約でも物件の買い戻しは可能ですが、契約期間内の短い時間で資金を用意するのは困難です。買い戻しを諦めざるを得ないケースも少なくありません。

普通借家契約かつ買い戻しが可能な契約であれば、将来、物件を取り戻せる可能性が上がります。買い戻しを検討している場合は、普通借家契約でのリースバックを選ぶことをおすすめします。
ただし、普通借家契約では買い戻しが可能な期間を設定する会社も多いため、リースバック会社に確認が必要です。

また、買い戻しについてはどの程度重視するかを考えることが重要です。現実的な買い戻しの実現可能性についても考えてみましょう。

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リースバックの賃貸借契約で注意したい4つのポイント

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に注意したいポイントを紹介します。

1. 長く住み続けたいなら普通借家契約を結ぶ

リースバック後も物件に長く住み続けたいなら、普通借家契約を選択しましょう。普通借家契約は、借主の権利が強く守られている契約方法で、借主が希望すれば何度でも契約を更新できます。家賃の長期滞納や不法行為などの正当な事由がない限り、貸主は更新を拒否することができません。

つまり、借主が問題を起こさなければ、いつまでも住み続けられることになります。

2. 契約内容をしっかりチェックする

賃貸借契約に記載されている内容は、隅々までチェックしましょう。まず、普通借家契約と定期借家契約のどちらの契約になっているか、必ず確認してください。家賃の金額、契約期間、更新の有無、中途解約の条件、原状回復に関する取り決めなども、大事なチェックポイントになります。

よく確認しないまま契約を結んでしまうと、後々トラブルになるおそれがあります。内容をしっかりと確認した上で、契約を行うようにしましょう。

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3. 買戻しについての確認を行う

リースバックのトラブルで多いのが、物件の買戻しに関する内容です。口約束だけで済ませてしまうと、後になって買戻しを拒否されたり、聞いていたより高い金額を提示されたりする可能性もあります。

将来的に物件の再購入を検討している場合は、リースバック会社と買戻しについて話し合い、買戻しの条件を契約書に明記することが重要です。

4. 信頼できるリースバック会社を選ぶ

リースバック会社を選ぶ際、査定価格を重視する方も多いと思います。もちろんそれも大切なことですが、リースバックは大きなお金が動く取引なので、信頼できる会社を選ぶことも重要です。豊富な実績を持つ会社なら、これまでに様々な事例に対応しているため、的確なアドバイスや役立つ情報がもらえるはずです。

また、リースバックの相談や手続きにあたっては「抵当権」や「任意売却」など、普段あまり耳にしない不動産関連の用語が出てきます。そのため、担当者と話をする際、分かりやすく説明してもらえるか、質問に対して丁寧に回答してもらえるか、などが重要になります。リースバックをスムーズに進めるためには、担当者の人柄や実直さも大事なポイントとなります。

普通借家契約が可能なリースバック会社を紹介

穴吹興産株式会社の「あなぶきのリースバック」は、マンションに特化したリースバックサービスです。更新が可能な普通借家契約を採用しているため、家を売却した後も安心して長く住み続けられます。将来、物件の買戻しを行うことも可能です（※）。

あなぶきのリースバックでは、無理なく長く住み続けられるよう、相場をひとつの基準としつつも負担の少ない家賃設定を基本としています。今後のライフプランなどを相談しながら、柔軟に家賃を決められることが特長です。リースバックの利用に年齢制限はなく、「家を売却したいけれど、賃貸住宅を探すのが難しい」と悩むご年配の方にも多く利用されています。

• 買戻しにつきましては、弊社内基準により対応可否を判断しております（買戻し期限有）。詳細は営業担当者までお尋ねください。

▼「普通賃貸借契約」「柔軟な家賃設定」で安心のリースバック会社【あなぶきのリースバック】はこちら

あなぶきのリースバック –

トップページ – あなぶきのリースバック あなぶきのリースバック（マンション）公式ホームページ。家を売ってもそのまま住める！あなぶきのリースバックなら柔軟な家賃設定、賃貸借期間の制約の無し、当社直接取引…

リースバックで長く住み続けるなら普通借家契約が安心

この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説しました。普通借家契約は、借主の希望により更新ができる契約です。一方、定期借家契約は、契約期間が定められており、再契約には貸主と借主の双方の合意が必要になります。

リースバックで長く住み続けるなら、普通借家契約を選ぶと安心です。住み慣れた家で長く暮らすことができ、好きなタイミングで引越しもできるので、今後の人生の選択肢が広がります。

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リースバックとは、自宅の所有者が売却後に賃貸として借りることで、家賃の支払いをしながら今までどおり住み続けられる売却方法です。

自宅を活用して、纏まった資金を短期間で確保できる手法として注目されています。

リースバックは自宅に住み続けながら資金を確保する方法として有効な方法ですが、一方で仕組みをしっかり理解した上で検討しなければ売った後で思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

特に、老後の生活資金に不安を抱えがちな世代の方々が、資金調達のために安心してリースバックを利用するために、正しい情報のもとで疑問を解決しておくことが必要です。

本記事ではリースバックの仕組みやメリット・デメリット、注意点などについてわかりやすく解説しますので、ぜひご一読ください。

検討者さん

リースバックの基本的な仕組みについて理解を深めたい

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

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不動産のリースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却して資金を得たうえで、売却後に毎月の家賃を支払いながら同じ家に住むことができる資金調達方法です。

住宅だけに限らず、固定資産や設備などの売却後に賃貸借契約やリース契約を結び再度利用する仕組みが「セール・アンド・リースバック」と呼ばれますが（主に法人が利用）、ここで解説するリースバックは個人の住まいを対象にした契約を指します。

自分の住み慣れたエリアで、可能であれば愛着のある自宅に住み続けたいと希望する方が多いなかで活用されているリースバック。

増加の理由としては以下のような問題の解決を図れることにあります。60歳以上の定年後の年齢層が多いですが、40代・50代といった様々な年齢で検討されています。

・自宅の住宅ローンの支払い（元金＋金利）が困難に。調達した資金を住宅ローン借入金の返済にあてたい
・老後のお金が不安。老後の生活費を早めに確保しておきたい
・相続のトラブルが心配。自宅の相続問題を事前に回避したい

上記以外にも、事業資金が必要となった、突然高額の医療費が必要となった、離婚することになったが配偶者と子供が自宅に残ることになった等の理由で検討されることもあります。

このような事情から検討されることが多いリースバックですが、自宅の売却となるため所有権を手放すことになります。そのため、不動産会社に相談する前に基本的な知識を備えておくことも必要です。

検討者さん

リースバックは今の家に住んだまま売却資金を得られるということですね

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不動産リースバックの仕組み

続いて、リースバックの仕組みについて詳しく解説します。

まずは、リースバックの大まかな流れですが以下のステップとなります。

STEP

リースバック会社と売買契約を結び、家を売却する

自宅をの売買契約を締結します。この時点では賃貸借契約の内容も確認して手続きを進めて行きます。

STEP

リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家を借りる

売買決済と同日で賃貸借契約が始まり家賃が発生します。

STEP

リースバック会社に毎月家賃を支払い、そのまま住み続ける

毎月家賃を支払い続けることで、今の自宅に住み続けることが可能になります。

リースバック取引は上記で完了ですが、仕組みを知る上でのポイントはリースバック取引後になります。

リースバックで自宅を売却した元所有者（賃借人）は、10年・20年と長期で住み続ける人もいますが、最終的には将来どこかのタイミングで退去することになります。

リースバック会社は賃借人が退去した後に、所有する物件を市場で売却をして利益を確保することになります。

具体的には、マンションであればリフォーム・リノベーションを行い販売し、一戸建てであれば一旦建物を取り壊した上で土地として売却等を行います。

このようにリースバックは、不動産会社等が不動産を購入し一定期間保有した後に売却し利益を確保する中長期的な事業ということになります。

後ほど詳しく解説しますが、リースバック業者は通常の成約相場で不動産を購入すると将来賃借人が退去した際の売却益を確保することは出来ません。

そのため、市場価格より低い金額で購入することが必要となります。

一方で、リースバックを検討者にとっては自宅に住み続けたい希望があるものの、少しでも高く売却したいものです。

リースバックは、事業者側の事情と売却後も住み続けたい検討者側の希望条件が一致した際に成立する取引ということができます。

なお、リースバック事業者は短期で資金を回収し利益を確保したいと考える傾向があるため、3年～5年以内の定期借家契約を行っている会社が多くなっています。

検討者さん

お互いWinWin（ウィンウィン）でなければ成立しない取引なんですね

あなぶき興産竹島

売却金額が低くなるため以下の様にネガディブに扱われることもありますが、利用者にとってもメリット大きいため注目されています

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リースバックのメリットは？

リースバックの基礎知識としてメリットを5つご紹介します。

リースバック利用者の方々がどのようなことをメリットと捉えているのかについて見ていきましょう。

①短期間でまとまった資金の調達が可能

リースバックではリースバック事業者が物件の買取金額を一括現金で支払うため、売主にとっては資金調達に時間がかからないことがメリットです。

リースバックで自宅の売却を検討するきっかけが、まとまった資金をできるだけ早く調達したいからという方も多いでしょう。

しかし通常の不動産売却の場合、不動産会社に相談後、買い手が見つかってから実際に売買契約・決済完了までの手続きに時間がかかってしまいます。

リースバックではリースバック会社が買主となり、比較的短期間で決済まで進めることが可能です。

短期間で決済ができるため、住宅ローンの滞納が原因で競売手続が開始された時や任意売却中でも利用することができ、抵当権や差押え登記などを抹消することができます。

相続対策を急ぐ場合も時間をかけずに不動産を現金化できることはメリットで、相続財産の分割がしやすくなります。

②ローン返済の不安から解放される

リースバックで自宅を売却して得た資金で、住宅ローンの一括返済ができます。

返済期間終了までの住宅ローン返済（元金＋利息）の不安から解放されることもリースバックのメリットです。

住宅ローンの返済期間は30年以上におよぶことが多く、その間には返済開始当初に予想できなかった家計状態に陥ることがあります。

たとえば転職や事故・病気などによる収入減をきっかけに、自宅のローン返済が困難になることもあるでしょう。

そのような場合にローンを一括返済して、賃貸契約で住み続ける方法としてリースバックがおすすめされています。

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③所有者に発生する維持費が不要になる

リースバックでは、自宅の売却によって所有権を手放すことになるため、自宅の維持費の負担が大幅に抑えられます。

自宅を所有していると発生する維持費として固定資産税等の税金や建物の修繕費などがあり、継続的に家計の負担となるものです。

賃貸契約でも賃料や火災保険料はかかりますが、リースバックで所有権を手放すことで固定資産税や管理費等の納税義務がなくなり、修繕の負担が軽くなることは大きなメリットになります。

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④引越しする必要がない

リースバックの仕組みの特徴は売却後も自宅に住み続けられることであるため、住み替えに伴う費用や手間がかかる引越しが不要なことはメリットです。

通常の不動産物件の売却で自宅を手放し、賃貸物件をあらたに探すケースでは、新居への引越しという大仕事が控えています。

定年前後にせまる世代にとって引越しは体力的に厳しい場合もあり、引越し業者の手厚いサービスをのぞめばコストも高くなってしまいます。

また自宅に住み続けることで家族の通勤通学ルートや買い物エリアなどが変わらないため、ご近所の方に自宅の売却を伝えたくない・知られたくない場合にも好都合です。

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⑤買い戻しが可能な場合もある

リースバック契約に買い戻し特約を付けられるケースでは、売却した自宅を将来買い戻すことができることもできます。

通常の不動産売却では買戻しができないため、一時的にリースバックを行っても買戻しの手があることはメリットです。

一時的にまとまった資金が必要になり自宅の売却を検討し始めた場合で、将来的には自宅を買い戻したいならば、特約の条件を満たしたうえでの買い戻し実現の可能性を残しておけます。

ただし買い戻しを希望する場合、事前に契約条件の確認・検討をより慎重に行うことが大切です。この点については、後述の注意すべきポイントに関する見出しでも解説しますのでご覧ください。

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リースバックはデメリットもある

リースバック契約にはメリットがある一方で、デメリットと言える側面もあります。リースバックを理解するうえで、デメリットについても押さえておきましょう。

自宅の所有権がなくなる

リースバックで自宅を売却することによって、所有権は買主に移ります。住まいの使い方の面では売却前と大きく考え方を変えることが必要です。

たとえば、これまでは気軽に行えた部屋の模様替えやDIYが好きだという方でも、持ち家のときのようにリフォームを自由にできなくなります。

また相続において不動産の現金化はトラブル回避ができるメリットである反面、リースバック契約の際は事前に親族への説明が重要です。相続人への対応については注意点としても後述しますのでご確認ください。

通常の売却価格よりも安くなる

リースバックで自宅を売却する場合、今の家に住める一方で売却価格は相場より安くなることが一般的です。

通常の成約相場の70％がリースバックの売却価格と言われています。

売却価格は利回り重視で決められことが多いのですが、通常の不動産売却の方法よりも高い売却価格となるケースは稀です。

少しでも高い価格を望みがちですが、リースバックでは買取価格に比例して家賃も高くなります。

売買代金を高くできても、トータルで考えたときに利用者にとっては家賃支出の負担が重くなってしまう場合があることはデメリットです。

売買金額や家賃等の条件は実際に査定の見積もりを依頼行ってみなければ分からない為、まずは査定を依頼することから始めてみましょう。

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自宅に住み続けるために家賃の支払いが必要

リースバック契約では、家賃の支払いが毎月の家計支出としてあらたに発生します。年間で考えれば、家賃の支払いは100万円以上になるケースも珍しくありません。

住まいのエリアや物件の築年数などにもとづいた家賃相場と比較して、リースバック会社から提示される家賃のほうが高くなってしまうこともあるので、慎重な検討や交渉などが必要になります。

▼マンションが対象の「あなぶきのリースバック」では、長くお住まいいただくために、売主様のご希望を伺いながら柔軟に家賃設定を行っています。

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長く住み続けられない契約方法がある

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の２つの種類があります。

リースバックの契約期間に制限がある定期借家契約の場合は、限りなく長期で住み続けることができません。契約更新や再契約ができない契約となっている場合です。

一般的に賃貸物件を探して契約する場合は普通借家契約であることがほとんどですが、リースバック契約においては多くのケースで期間を限定した定期借家契約です。

定期借家契約で貸主から再契約の同意が得られなければ、賃貸期間の満了で退去しなければなりません。そのため、普通賃貸借契約と比べて家賃を低く抑えることも可能です。

期間の決まりなく長く住み続けたい場合は、普通借家契約を選ぶ必要があるため、検討段階で普通借家契約が可能な事業者を探す必要があります。

検討者さん

長期で住み続けたい場合は普通借家契約の方が良いということですね

あなぶき興産竹島

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いはリースバックの仕組みでは最重要項目の１つになります

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買い戻し金額が売却価格より高くなる

買い戻し特約が付いているリースバック契約であっても、自宅を買い戻す際の価格が当初の売却価格よりも高くなってしまうことはデメリットとなります。

契約当初からの相場の変動が影響することや、多くのケースでは諸費用や利益の上乗せが価格を引き上げる原因です。

契約期間中の家賃の支払いもあるうえに、余剰資金がなければ買い戻しの実現が難しくなってしまう場合もあります。

検討者さん

買戻しをするかどうか分からない場合はどうすれば良いですか？

あなぶき興産竹島

買戻しの特約は必ず必要な契約項目ではありません。将来真剣に買戻しを考えている場合に検討しましょう

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リースバックでの売却価格や家賃の相場

自宅を売るならどのくらいの査定価格になるのか、また家賃はいくらになるのか知りたいですよね。ここでは売却価格の相場や家賃の目安の考え方を解説します。

売却価格の相場

売却価格の相場は、市場価格の70％前後といわれています（エリアによって異なります）。

築年数・物件の状態・立地条件・市場における価値などが売却価格の決定に影響するため、資産価値が高いと判断されれば買取価格（売却価格）も上がる傾向にあります。

あなぶき興産竹島

具体的な見積もり金額を数字を知りたい場合は、以下の記事を参考に数社の見積もりを依頼して見ましょう

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家賃の目安

リースバック物件の買主（業者）が決める家賃は、買取価格・期待利回り・周辺の家賃相場などにもとづいて検討されます。

期待利回りとは、買取価格をもとに1年間に見込まれる収益の割合を表す数値で、不動産投資において重視される指標です。期待利回りが高いほど家賃も高くなります。

物件の買取価格と期待利回りから毎月の家賃を算出する場合、以下のような計算式を使います。

買取価格 × 期待利回り ÷ 12か月 ＝ 家賃

この計算結果でみると、買取価格1,000万円の場合、期待利回り6％なら家賃は50,000円、期待利回り10％なら家賃は83,333円のように算出できます。なおマンションの場合は、管理費や修繕積立費が毎月の家賃に上乗せされることも考慮して目安を考えてみましょう。

期待利回りは立地によって変わる

以下はリースバック時における利回り設定の一覧表になりますが、立地によって異なることが分かります。

検討者さん

利回りが1％変わるだけで家賃も結構変わるんですね

あなぶき興産竹島

はい、ただし以下はあくまで参考です。実際の査定では異なることもあるため、査定前の参考としてご確認下さい

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

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リースバックの契約の流れと必要書類

自宅を売却後、賃貸契約でそのまま住み続けられるリースバック契約とはどのような流れで進められるのでしょうか。ここでは契約の流れと必要書類などをご紹介します。

リースバック契約の流れ

リースバック契約の締結への流れは、おもに以下の6つのステップで行われます。

リースバックの手続きに必要となる書類

リースバック査定・保証審査・契約の各段階において必要となるおもな書類は以下のとおりです。

【査定時】
・本人確認書類
・固定資産税額が記載された書類（納税通知書や課税通知書など）
・管理費や修繕積立金が記載された書類
・住宅ローン残高明細
・自宅の図面や境界確定書など

【保証審査】
・本人確認書類
・収入を確認できる書類（源泉徴収票や年金通知書など）

【契約時】
・本人確認書類
・実印と印鑑証明書
・権利証（登記済証や登記識別情報通知）

ここに挙げた書類のほかに、自宅購入時の重要事項説明書や自宅建築時の建築確認通知書などの提示を求められる場合があります。リースバックの相談や仮査定の申し込みの際は、事前に書類の準備もしておくと安心です。

▼リースバックを利用する際の必要書類については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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リースバックの手続きに必要な費用

リースバック契約でかかる諸費用および固定資産税の支払いについても確認しておきましょう。

自宅の売却にかかる諸費用

売買契約に関連した費用のうち、必ずかかる費用は印紙代と登記費用です。

印紙代（印紙税）

売買契約書に記載された契約金額に応じて決められている印紙代（印紙税）です。令和6年3月31日までに作成される売買契約書で、契約金額が500万円超の場合の例では、印紙税額は以下のように定められています。

※国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」税額表より一部抜粋

住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用等

多くのケースでは司法書士に抵当権抹消登記手続きを依するため、司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬はエリアによりますが、1万円前後～3万円以上のように幅があります。

また、抵当権抹消登記完了後の確認のために登記事項証明書（登記簿謄本）を発行する場合は、1通600円です（一戸建ての場合は土地・建物で2通必要）。

なお、所有権移転に関する費用に関しては、地域によって異なりますが３万円程度必要となります。

仲介手数料

不動産会社を通じてリースバック取引を行う場合には、不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

リースバック会社に直接問い合わせて取引する場合には、不動産仲介会社が入らない為、仲介手数料は発生しません。

事務手数料

リースバック会社の中にはリースバックの取引において、事務手数料が発生する場合があります。

事務手数料の設定額については、会社によって異なるため担当者への確認が必要です。なお、あなぶき興産の提供する「あなぶきのリースバック」では事務手数料は発生しません。

あなぶき興産竹島

リースバック取引の中でも大部分を占める費用が仲介手数料ですが、直接リースバック会社に問い合わせることで０円にすることができます。

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賃貸借契約にかかる諸費用

持ち家から賃貸に変わることで発生する費用も確認しておきましょう。

敷金・礼金

敷金・礼金はエリアごとの慣習が影響します。物件の買主がリースバック会社であれば礼金がかからない事例が多くなっています。敷金・礼金がかかる場合、家賃1か月～2か月分が相場です。

賃貸保証料

連帯保証人を不要とする代わりに保証会社に払うもので、相場は家賃1か月分までとなっています。

火災保険料（家財保険料）

補償内容によって保険料は異なりますが、2年間で2万～3万円が目安です。貸主への賠償責任の補償がある火災保険への加入はほぼ必須とされています。

更新料

一般的な賃貸借契約（普通借家契約）の契約期間満了時に契約更新する場合、家賃の1カ月程度の更新料が必要な場合があります。なお、定期借家契約の場合は更新できず、再契約の可否を交渉することとなります。

あなぶき興産竹島

最近では敷金・礼金・更新料を0円としている会社も出てきました

固定資産税はどうなる？

固定資産税の納税義務は1月1日時点の所有者にあるため、売却後でも支払いを忘れないようにしましょう。

なお、固定資産税については買主が物件の売却日以降の日割り分を精算して売主に支払うので、売却日前日までの日割り分が売主の実質負担分です。

リースバック検討の5つポイント

リースバックのメリットやデメリットをふまえ、実際にリースバック契約を検討する際に注意が必要なポイントをお伝えします。

高額な収支をともなう契約ですので、以下の5つのポイントを把握しておいてください。

毎月の家賃で支払う金額のトータルを試算する

リースバック契約で自宅を売却する価格よりも、賃貸契約期間中の家賃の支払いが高くなってしまわないか確認しておきましょう。

売却で得る金額に対する家賃のバランスや、期間満了後の更新・再契約で家賃の値上げがある可能性も含めて考慮し、将来的に資金不足になるおそれはないか検討します。

どのくらい手元に残せるか、老後の資金確保が目的の場合は特に注意深く試算してみてください。

あなぶき興産竹島

以下は賃貸期間と家賃の差額を表にしたものです。長期で計算した場合にどちらが良いかを考えてみましょう

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売却価格を相場と比較して検討する

物件の築年数やエリアによる相場と比較して、リースバック会社から提示された買取価格に納得できるかどうかチェックしましょう。

現在はリースバック事業者各社のサイト（ホームページ）で商品を確認することができます。よくある質問も確認しておきましょう。

複数の事業者に簡易の査定依頼をしたり、無料相談を利用したり、急いでいる場合であっても手間を惜しまず慎重に検討することが大切です。

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住み続けられる期間について更新や再契約の条件に注意

自宅に住み続けたいからこそ選択肢となるのがリースバック契約です。

しかし契約内容が定期借家契約である場合は、住み続けられる期間が限定されてしまい、希望に合っているか事前にしっかり確認してください。

将来的に賃貸借契約を更新し継続して住み続けることを希望する場合は、始めから普通借家契約でのリースバック契約を結ぶ必要があります。

買い戻しの条件も契約書の記載を確認

将来的に買い戻しの可能性があれば、買い戻し価格や予定される時期についても事前に確認しなければなりません。契約内容に買い戻せる具体的な金額・期間等の記載があることのチェックは必須です。

特に買い戻し価格については当初の売却価格よりも高くなることから、余剰資金がなければ支払いが不可能になってしまいます。定年が近づいた世代の方々は、老後の資金を確保したうえで買い戻しの検討をしましょう。

相続人にはリースバックについて事前に必ず伝える

不動産の所有者が死亡した場合は、相続人に不動産の権利が相続されることになります。

しかし、リースバック契約にともない所有権がなくなるため、もし相続人にリースバックについて伝えていない場合はトラブルの元になります。

住まいが売却済みでも見た目の生活はほぼ変わらないことから、急に相続問題に直面したときにもめてしまう原因になりかねません。

無用なトラブルに巻き込まれないためにも、リースバック検討段階で相続人となる親族に知らせて同意を得ておくことが大切です。

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リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックについての理解を深めるうちに、ほかの資金調達方法も検討してみたいと考える場合もあるかと思います。ここではリバースモーゲージについてご紹介しますので、参考にしてみてください。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関（銀行）から融資を受けられる方法です。

リバースモーゲージは住宅ローン等と同じ自宅を担保にした融資になりますが、住宅ローン等と大きくことなる点は支払額が金利のみとなる点です。

通常ローンの支払いは金利＋元金となりますが、金利だけの支払いの場合は毎月の支払額を大きく減らすことができます。そのため、年金暮らしで収入が少ない退職世帯が主な利用者となっています。

金利だけの支払いとなるため借入金の残額が減ることはありませんが、債務者が亡くなった場合には銀行は不動産を売却して融資額を回収することができます。

設定された上限金額の範囲内での借入れが可能ですが、対象者には年齢制限があったり、借り入れた資金の使い道に一部制限があったり、リースバックと異なる特徴があります。

おもに金融機関が取り扱っていますが、公的な福祉サービスとしてのリバースモーゲージもあります。金融機関のリバースモーゲージでは、年金型・一括融資型・自由融資型などがあり、利用しやすい方法を選ぶことが可能です。

リースバックとリバースモーゲージを比較

リースバックとリバースモーゲージ、両者の違いを以下の表でまとめました。

両者の大きな違いとしては、利用者の自宅の所有権の有無や、対象エリアの有無にあります。リバースモーゲージでの資金の使い道の制限にも注意が必要です。

なおリースバックの売却価格の相場は、前述のとおり市場価格の70％前後となります。

一方で、リバースモーゲージでは一般的に担保評価額の50％程度が融資の限度額といわれているため、基準が厳しいと言われることもあります。

資金の用途や必要とする金額などに応じて適した方法を考えてみましょう。

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リースバックでは計画的な検討を

住まいを売却後しても愛着のある自宅に住み続けられることがリースバックの大きな特徴ですが、注意点もあります。

特に毎月発生する家賃は、自宅を所有していた時にはなかった支出です。契約期間中にかかる家賃の合計額を事前に必ず確認しましょう。

さらに、リースバックには住み続けられる期間が限定されているケースもあり、将来的な住まいに関する計画も重要になります。リバースモーゲージとも比較しながら、慎重に検討をしてみてください。

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The post 不動産リースバックの仕組みは？ 元営業（1級FP技能士）がメリット・デメリットを分かりやすく解説！ first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックは、現在の住宅に住み続けつつ、自宅を短期間で売却して、まとまった資金をすぐに得られる方法です。セール・アンド・リースバックと呼ばれることもあります。

引越しの費用や手間が要らず、各種手続きをしなくて良いなど、転居しなくて済む点はリースバックの大きなメリットです。一方で、デメリットにも注意が必要です。

計画的に準備を行い検討を進めることはもちろんですが、偏った知識だけでなくメリット・デメリット両方の情報を知った上で判断・選択することが大切です。

この記事では、７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がリースバックの主なメリット・デメリットを紹介、分かりやすく説明します。

検討者さん

リースバックのメリットだけでなくデメリットも知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックのメリット1：まとまった資金がすぐに得られる

リースバックの大きなメリットの一つが、まとまった資金をすぐに受け取ることができる点です。また、手にした売却代金の使い道は原則として自由です。

リースバックとよく比較される商品として、リ・バース60といったリバースモーゲージという選択肢があります。リースバックは自宅を売却することに対して、リバースモーゲージは自宅を担保に銀行などの金融機関から融資を受けるという点で異なります。

リバースモーゲージで借りたお金は、毎月「利息のみ」支払えばいいので月々の負担を減らすことができます。一方で元本は減らず、最終的に契約者がなくなった後、金融機関が担保にしていた家を売却することで、これまで借りたお金をまとめて返済（清算）する仕組みになっています。

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資金化までの時間を短縮（業者との直接売買）

リースバックにおける買主は個人ではなく法人・企業となることが通常で、主に不動産会社となることが多くなっています。

そのため、リースバック業者を選ぶことは「買主を選ぶこと」であり、不特定多数の個人から買主を募る手間がかかりません。

通常の不動産売却では、仲介業者の選定から始まり、広告活動や内見（物件見学）といったプロセスを経て買主を探します。一般の消費者が相手となるため、内見や商談が土日祝日に限定されたり、条件の交渉がはいったりと、相手の都合に左右されやすく、契約までに数ヶ月を要することも珍しくありません。

一方、リースバックでは直接業者に売却すれば良いため、買主を探す期間の大幅な短縮が望めます。

代金は一括で支払われることが多く、売買契約から代金を手にするまでの期間は、早ければ1週間程度、遅くて1ヶ月ほどがだいたいの目安です。

「まとまった資金を急ぎで確保したい」という状況において、手続きのスピード感が約束されているリースバックは、通常の不動産売却よりも圧倒的に有利な選択肢といえるでしょう。

あなぶき興産竹島

リバースモーゲージの場合は審査から融資実行まで1カ月～２カ月程度かかることが一般的です

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さまざまな資金需要に対応可能

リースバックは、以下のさまざまな資金需要にスピード対応可能です。

• ローンの残債の完済
• 事業資金の調達
• 相続発生時の納税資金の確保

前述のとおり、リースバックと比較されやすい不動産の資金化手段にリバースモーゲージがあります。リバースモーゲージは不動産を担保とする借入（融資）の一種で、資金使途が制限されるのが特徴です。

加えて、リバースモーゲージは現金を一括で受け取るのではなく毎月決まった額を受け取る場合もあります。

一方で、リースバックで調達した資金は売却代金であり、借入ではないため資金使途は原則として自由です。

たとえば、売却代金は住宅ローンやその他のローンの早期完済にも使用できます。

毎月の住宅ローン返済等が負担になってリースバックを利用するケースは少なくありません。任意売却や競売で家を失わないためにリースバックを利用することもあります。

注意点として、住宅ローンを払い続けながらリースバックを利用することはできません。金融機関等による抵当権を抹消しなければ、新しい所有権を移転することが難しいからです。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金を活用して完済するか、売却代金に自己資金を充当して完済する必要があります。

検討者さん

リースバックの方が受け取ったお金を自由につかえるんですね

あなぶき興産竹島

リースバックは事業資金確保のために利用されることもあります

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リースバックのメリット2：現在の住宅にそのまま住み続けられる

リースバックの大きなメリットの２つ目は、引っ越さずに借家としてそのまま住み続けられる点です。

リースバックでは、住宅の売却と同時に賃貸借契約を締結します。

一般には2～3年を契約期間とした定期賃貸借契約が多くなっていますが、中にはあなぶきのリースバックのように更新し続けることが可能な普通賃貸借契約を採用している不動産会社もあります。

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生活環境を変えずに済む

長年住み慣れたわが家から離れたくない気持ちに応えるのがリースバックです。

愛着のある住宅に住み続けることは、単に気持ちの問題にとどまりません。周辺の環境が変わることで体調を崩してしまう人もいますが、リースバックならこれまで通りの生活を送ることができるため心配無用です。

また、通勤・通学や買い物、役所へのアクセスなどが大きく変わり、生活の利便性が低下するといった懸念も払しょくできます。

他にも、家族に介護者がいて簡単に引越しが出来ない場合にもリースバックが利用されています。

ただし、定期賃貸借契約では2～3年で契約が終了し、期間満了後は退去しなくてはなりません。長く住むためには、賃貸期間の残り年数を気にせず住むことができる普通賃貸借契約がおすすめです。

検討者さん

こどもが小学生で引越しによる転校が難しい場合もありますよね

あなぶき興産竹島

はい。ファミリー世帯以外にも高齢者世帯のリースバック利用も比較的多くなっています

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転居に伴う作業や費用が発生しない

転居する場合、新居を探して契約する必要があります。引越しのための荷造りや新居での荷ほどき、引っ越し業者の手配、インフラ関係など各種手続きも必要です。

手間暇だけでなく、それなりの費用も発生するのが転居ですが、リースバックを利用することで、わずらわしい思いも費用負担もしなくて済みます。回避できる主な項目は以下のとおりです。

1. 物件選びと契約手続き
2. 敷金、礼金、仲介手数料
3. 引っ越し業者に依頼する相見積もりへの対応と検討作業
4. 引っ越し作業と費用
5. 電気、ガス、水道などの解約手続きと新規契約手続き
6. 役所での転出・転入届または転居届
7. 金融機関の口座、運転免許証などの住所変更手続き
8. 学校や勤務先への住所変更、通勤経路の変更手続き
9. 郵便物の転送手続き
10. その他、必要に応じて利用中のサービス等の住所変更届や関連する手続き

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近隣に知られず自宅を売却できる

リースバックを利用しても、外部からは前後の見た目に違いがないため自宅を売却したことを知られにくいといえます。

物件が分譲マンションの一室だった場合の管理組合や理事会との兼ね合いや、その他、不動産の所有者でなければできない事柄を通じて知られる可能性はあるものの、それ以外で知られる可能性はほぼないといえるでしょう。

一方、通常の不動産売却を行うと、広告活動を行うため、ご近所の住民に知られる可能性が高くなります。

引っ越してしまえば関係ないといえるかもしれませんが、「売物件」と書かれた目立つ看板や居住中の内覧会などで売却を進めていることが知られると、気まずいと考える人もいます。

あなぶき興産竹島

時には家族にも知られずに売却したいといったご要望を頂くこともあります

検討者さん

そんなことって可能なんですか？

あなぶき興産竹島

おすすめはしていませんが、所有者が単独名義であれば名義人だけで自宅を売却することは可能です。

住み替える場合でもギリギリまで住める

住み替えを目的としたリースバックの利用の場合でも住み続けるメリットがあります。

それは、売却後に新居探しを始めても問題ない点です。一般的な不動産売却の場合、売却が決まった時点で引越し先を決めなければならず、引き渡し時期の調整次第では一時的な仮住まいに引越さなければならないこともあります。

しかしリースバックであれば、賃貸中に新居を探して自分のタイミングで引越しすることができるのです。この点は、住み続けることが前提となっているリースバックならではの利点です。

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リースバックのメリット3：維持コストや所有リスクがなくなる

不動産の所有には、税金や建物の維持管理コスト、その他さまざまな費用がかかります。これらの負担が不要になる点も、リースバックの大きなメリットです。

以下は具体例の解説です。

固定資産税が不要となる

毎年1月1日時点における不動産（土地・家屋）と償却資産の所有者には、地方税である固定資産税が課せられます。

しかし、リースバックで住宅を売却してしまえば、所有者ではなくなるため、その分の固定資産税の支払いは不要です。注意したいのは、1月1日時点での所有者が100%納税義務者となることで、1月2日に売却したとしても、その年の固定資産税を市町村（東京23区は都）に納付しなくてはなりません。

もっとも、あくまでも納付する必要があるだけで、売却後の相当分については新しい所有者が実質負担するように、当事者間で清算することも可能です。この清算ですが、不動産売買においては慣例的に当然のこととして行われているため、全額自腹ということにはなりません。

固定資産税額を確認したい場合には、以下の書類で確認できます。

・固定資産税・都市計画税納税通知書（課税証明書）※毎年所有者に送付される
・公課証明書　※市役所で取得可能

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都市計画税が不要となる

固定資産税と同様に、リースバックで不動産を売却してしまえば、都市計画税の納税義務もなくなります。

都市計画税とは地方税で、都市計画事業や土地区画整理事業の原資に充てるための目的税です。原則として市街化区域内にある土地・家屋の所有者に課せられ、固定資産税と一緒に徴収されます。

都市計画税額を確認したい場合には、以下の書類で確認できます。

・固定資産税・都市計画税納税通知書（課税証明書）※毎年所有者に送付される
・公課証明書　※市役所で取得可能

管理費等が不要となる

通常、マンションの管理費と修繕積立金は所有者に支払う義務があります。そのため、リースバックで売却後は、これらの支払いが不要となります。

特に、管理費の値上げや修繕積立金の不足、大規模修繕工事の負担といった課題から解放される点は大きなメリットといえるでしょう。

ただし、駐車場・駐輪場・バイク置場の使用料については、使用する場合は別途費用が必要となります。

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駐車場等の支払いは、管理組合に直接支払う方法と貸主を通して組合に支払う方法があります

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修繕費が不要となる

一戸建てやマンションを賃貸として借りている場合、住宅の修繕は通常、貸主である所有者が費用を負担します。

一方で、リースバック後の賃貸契約については一般的な賃貸契約と異なり、修繕費の負担は借主となっていることが多くなっています。

中には、あなぶきのリースバックのように賃貸中の設備の不具合による修繕は一般的な賃貸借契約と同様に貸主負担としている（※）リースバック会社もあります。

賃貸中の修繕にも対応したリースバック会社を利用することによって修繕費の負担を回避することができます。給湯器が故障した際には取替に20万円以上必要なケースもありかなりの負担となる場合があるため、賃貸中の修繕サービスがついていると安心です。

ただし、設備の故障以外で自己負担でリフォームを行う場合でも、基本的には所有者である貸主の許可が必要な点には注意が必要です。

※…あなぶきのリースバックの修繕費について
・エリアによって対応できない場合があります
・床暖房設備、ディスポーザー、食器洗浄乾燥機（ビルトイン型を含む）の故障は対象外となります
・引き渡し後6か月間の免責期間があります
・費用負担の有無は状況により異なります
詳しくは営業担当者まで、ご相談くださいませ。

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災害などによる不動産所有リスクがなくなる

地震大国と呼ばれる日本で不動産を所有し続けることは、常に一定の所有リスクが存在します。

しかし、リースバックを利用すれば、こうした将来への不安を軽減することができます。

まず、大きな災害で建物が損壊したり地価が暴落したりしても、すでに売却して現金を受け取っているため、資産価値の減少による直接的な損失を負うことはありません。

資産価値の減少がリスクとなるのは所有者であるリースバック会社だからです。万が一、住み続けることが困難な状況になったとしても、賃借人という立場であれば多額の修繕費用に悩まされることなく、別の場所へ転居するだけで済みます。

さらに、当該物件を所有することに起因する責任などのリスクについても、自分が所有者でなくなることで回避可能です。例えば、老朽化した屋根瓦や外壁の一部が落下して通行人にケガをさせてしまったり、地震でブロック塀が倒れて隣家の車を破損させたりといった、予期せぬ事故が起きた場合でも、損害賠償などの責任を負うのは所有者であるリースバック会社側となります。

このように、資産としての損失だけでなく、管理責任や賠償といった所有者特有の重いリスクを切り離して、身軽に住み続けられる点は、リースバックを選択する大きな利点と言えるでしょう。

リースバックのメリット4：将来的に買い戻すことも可能

リースバックでは、対象不動産を将来買い戻すことも可能です。

リースバックの買い戻しは、家を手放したくはないが一時的に資金調達をする必要があるといった場合に役立つ仕組みです。

買戻しは内容を契約書に記載しておく必要があります。買い戻しを予定した契約内容にしておけば、数年後には再び所有権を購入することができます。

ただし口約束等で買戻しの話をしていた場合は、結果的に相手方に対応してもらえないという事態になることもあるため注意が必要です。

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通常売買では難しい買い戻し

通常の不動産売却では、売った時点で買い戻せる可能性はほぼゼロでしょう。

泣く泣く家を手放して、数年後にお金ができたとしても取り戻すのは困難です。その時点での所有者が譲ってくれれば良いですが、売るも売らないも、いくらで売るかも所有者に主導権があるためどうなるかはわかりません。

もっとも、売却した相手が不動産会社で、しかも売却直後で他の人の手に渡っていない段階であれば買い戻しできる可能性はあります。

ただし、買い戻しとはいっても、実際には新規の顧客と同じ立場での購入です。よほどの事情でもない限り、買い戻し金額は売却額より高くなります。

しかし、リースバックであれば売却した住宅で暮らし続けながら、買い戻しのときを迎えることが可能で、買い戻し金額もリースバック会社と相談して決めることが可能です。

リースバックの買い戻しには一般的に2種類の契約方法があります。買い戻し特約と、再売買の予約です。用語が似ているため少々分かりづらいですが、以下でそれぞれの契約方法について解説します。

①買い戻し特約

買い戻し特約は民法579条の規定によるものです。

特約を結んでおけば、不動産の売主が代金と契約費用を買主に返還することで売買の解除が可能になります。つまり、事実上の買い戻しです。

ただし、民法580条で買い戻しが可能な期間は最長で10年までと定められています。金額的な面と期間の両面で制約が大きいともいえるため、一般的には再売買の予約が多いようです。

②再売買の予約

「買戻し特約」とは別の方法として「再売買の予約」という仕組みがあります。

「再売買の予約」は当事者間で任意に条件を決めるためリースバックにおける買戻しでは、こちらの仕組みを利用することが多くなっています。

再売買という名のとおり、改めて売買を行う形式です。買い戻す際の価格と買い戻す時期を合意して決めておけば、お互いにトラブルになることを防げます。

ただし、家賃滞納などがあると再売買の予約が無効になってしまう契約内容も珍しくないため、家賃の支払いに不安がある場合は家賃設定が適切かどうかを先に検討しましょう。

また、再売買の時期を過ぎてしまうと原則として買い戻せません。何年も経ってからトラブルにならない対策として、契約前にしっかりと内容を確認しておきましょう。

再売買の予約で定められる金額は、売却時の10～30%増しの範囲になるケースが多くなっています。
これは、会社側が支払った税金や手数料を回収し、さらに将来の値下がりへの備えや利益を確保することが考慮されるためです。

なお、再売買の特約や買戻し特約を記載して売買契約を行うことはできますが、必ず買戻しをしなければいけないということではありません。

計画通りの買戻しが難しい場合は、賃貸期間満了に伴う退去又は賃貸として住み続けるという2択となります。

検討者さん

買戻しを将来するかどうか分からない場合はどうしたらよいですか？

あなぶき興産竹島

買戻しはリースバックでは必須の契約内容ではありませんので、必要なければ特に契約書に明記する必要はありません

気になるリースバックのデメリット３つ

リースバックにはメリットが多い反面、デメリットもいくつか存在します。

売却することで所有権を失う点、そのため不動産の相続財産が減ってしまう点もデメリットのひとつですが、直接的なお金に関するデメリットも重要なポイントです。

デメリット１　家賃を支払い続けなければならない

住宅リースバックが住んでいる家を売却して資金を調達しつつ、そのまま賃借して住み続けるというシステムである以上、売却後は毎月の賃料（リース料）が発生します。

家賃の支払いが必要になるのは当たり前のことで、デメリットと呼ぶべきではないかもしれません。

しかし、資金を調達するために売却が必要になったことを考えれば、家賃の負担が家計に重くのしかかる可能性があります。

そのため、売却代金の中から当面の家賃支払いに回せる額がどの程度あるのかや、老後の年金、新しい収入源の検討など、家賃の原資を慎重に考えなければならないでしょう。

また、リースバックの家賃は、売買金額によっては一般的な家賃相場より高くなる場合があります。これは、売買金額と家賃が利回り（投資に対する年間の利益率）という指標で連動しているからです。

このように家賃が相場より高くなるのは、リースバック業者が利益を多くのせているわけではなく、リースバックというシステムを成り立たせるために必要な設定といえます。

低い家賃設定で不動産を長期保有し続けることは、会社側にとって投資効率が悪く、サービス自体の維持が難しくなってしまうという背景があるからです。

とはいえ、売却してすぐに家賃の支払いに困ってしまうようでは、リースバックを利用したメリットがなくなってしまいます。将来の収入変動等も考慮して適切な家賃設定を考えることが重要です。

なお、長期で住むことを前提に家賃を重視する場合は、家賃設定が柔軟な会社を探すことがお勧めです。

検討者さん

リースバックでは売却金額が高くなると家賃も高くなるということですね

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デメリット２　長期で住み続けられない場合もある

リースバックを検討する場合は、リースバック後の賃貸期間に注意が必要です。

リースバックおける賃貸借契約には、契約を更新することで住み続けられる「普通借家契約」と契約の更新がない「定期借家契約」の２つの種類があります。

ずっと住み続けられると思っていたら、２年間の定期借家契約で期間満了による退去を求められたというケースもあります。

リースバックの運営会社にもよりますが、定期借家契約を基本商品としている会社が多くなっています。長期間住むことを前提とする場合は、契約の更新が可能な普通借家契約を選ぶことをおすすめします。

定期借家契約自体はデメリットではありませんが、自分の将来設計に合った契約内容となっていなければ、「急な家探しや引っ越し作業を強いられる」「引っ越しなどで費用がかさみ、手元に残したはずの資金が削られる」など、思わぬ事態に発展することにもなるため注意が必要です。

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デメリット３　売却価格は市場価格より低くなる

リースバックのもう１つの大きなデメリットは、不動産会社等による買取となるため、通常売却を行う場合に比べて売却価格が低いことです。

一般的には、通常売却相場の70％前後だといわれています（戸建て・マンション・立地条件によって異なる）。かなり安く感じますが、家賃のところでも述べたように、リースバックという商品特有の仕組みから生じる部分が大きいといえます。

とはいえ、すべてのリースバック業者が同じような査定額を出すわけではありません。業者によっては大幅に異なる金額を提示する場合もあるでしょう。

したがって、リースバックを利用する際には、複数の業者に査定（シュミレーション）を依頼し情報収集と相見積もりが重要です。最近ではインターネットや電話で気軽にリースバックの見積もりを依頼することができます。

検討者さん

リースバックでは売却額が結構安くなってしまうんですね

あなぶき興産竹島

最近では不動産価格自体が上昇しているため、以前に比べリースバックが利用しやすくなってはいます

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家賃設定

査定についての注意点として、売買代金のみを重視してリースバック業者を選ぶことには注意が必要です。

売買代金と家賃の関係は不動産投資の考え方である「利回り」で計算されることが多く、売却金額の高さは高額の家賃につながる可能性があります。

✅利回り＝年間家賃÷売買価格×100

結果的に負担が増えて支払えなくなる恐れがあるため、売買代金だけでなく、家賃や想定される賃貸期間等を考慮して検討することが重要です。家賃の滞納とならないためには、収入の３分の１程度の家賃負担とすることが理想です。

逆に、限度はありますが、売買代金を抑えることで、家賃を低くすることも可能です。大事なことは、目的に応じたリースバックの利用ができるかどうかです。

少しでも多くの資金を調達することが目的であれば、家賃が多少高くても仕方ないと考えることができます。

一方で、毎月の固定費を抑えて長期で住み続けたい場合は、売却価格をあえて下げて家賃を抑えることで、長い目で見るとお得になることもあります。

例えば家賃設定が20,000円の差がある場合、10年で240万円、15年で360万円の差となるため、当初の売買価格の差を上回ることがあります。

そのため、売買金額・家賃のどちらを重視して条件の交渉をするかは、最初に検討しておいた方が良い事項と言えます。

あなぶき興産竹島

以下はリースバックの売買価格が2,000万円とした場合の利回り・家賃の早見表です。

検討者さん

リースバックの利回り設定によって結構家賃が変わるんですね

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

▼その他、デメリットとなり得る点や、事前に注意しておきたいポイントについてはこちらの記事もあわせてご参考ください。

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リースバックはデメリットにも注意！

住宅のリースバックは、住宅を売却しても住み慣れたわが家に住み続けたいニーズを満たしながら、まとまった資金を調達できるシステムです。

将来的に資金を用意できるなら、買い戻す前提で契約を結ぶこともできます。住み続けるメリットが多いリースバックですが、家賃設定が高い金額になってしまうと後々の負担になるなどのデメリットにも注意が必要です。

リースバックの利用を考えるなら、メリットとデメリットのどちらが自分にとって大きいかを、事前にしっかりと検討しましょう。

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