リースバックしたマンションの管理費は誰が払う？ メリットや注意点と併せて解説

所有マンションを売却してまとまった資金を得つつ、そのまま住み続けることができるリースバックは大変便利なサービスです。老後の資金調達に、住宅ローンの完済にと検討されている方も多いのではないでしょうか。

そんななか、「マンションをリースバックすると、これまで自分が払っていた管理費や修繕費は誰が払うのだろう？」と、諸経費について気になる場合もあるかもしれません。

本記事では、リースバックしたマンションの管理費や修繕費の扱い、リースバックを活用するメリット、注意点などをまとめて解説しています。

リースバックを検討するときに知っておきたいポイントばかりですので、ぜひお役立てください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックをしたマンションの管理費や修繕積立金は誰が負担する？

それでは早速それぞれの費用項目について、リースバックを利用して賃貸借開始した後は誰が払うことになっていくのか、確認していきましょう。

管理費

マンションにおける「管理費」とは、大まかにいうとそのマンション自体を住みやすい状態で維持していくための費用となります。

具体的には、マンションの共有部分の清掃人件費、管理人人件費、用具費用、照明器具や消防設備の維持・修繕費用、防犯カメラやAEDの維持費用など、内容は当該マンションの設備状況により異なりますが、そういったマンション住人全員が利益を得られる設備などの保守維持、運転や補修に使われる費用です。

また、管理組合の運営費用もここからまかなわれます。

「管理費」の負担者

マンションの管理費は、当該物件の所有者が負担することとなります。
したがってリースバックにおいては、物件を購入したリースバック会社が負担します。

固定資産税

「固定資産税」とは、固定資産（土地や家屋、償却資産など）を所有している人物が納税義務を負う、国が定めている税金です。

「固定資産税」の負担者

分譲マンションの場合、マンションの一室（一住居）に課せられる固定資産税は「その一室の所有者」が納付の義務を負います。

したがってリースバックにおいては、買い主であるリースバック会社が負担します。

尚、固定資産税は毎年1月1日時点においての不動産や償却資産の所有者に課せられる税金であるため、リースバックで物件を売却したタイミングによっては、例えば「年始早々に売却したのに、その年の固定資産税はまるまる自分に課せられる」といったことも起こり得ます。

但しこういった場合、不動産取引の慣例として、実質新しい所有者（リースバックの場合、リースバック会社）が、売却成立後のぶんは負担できるように、当事者間で清算が行われるケースが殆どです。

修繕積立金

マンションの「修繕積立金」とは、そのマンションの「修繕」に対して使われることを目的に積み立てられるお金です。

使途として前述の「管理費」と似たようなものでは？ と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、修繕積立金は、「年に一度」といったレベルのマンションに対する大規模な修繕に備えるための予算となる点が、管理費との違いです。

修繕積立金は長期的な修繕計画に基づいて蓄えられ、例えばエントランスや外壁などの経年劣化部分の修繕や、マンション資産価値向上を図っての共用部分リフォーム、バリアフリー化、耐震工事など、様々な修繕に対して必要に応じて使われていきます。

「修繕積立金」の負担者

マンションの修繕積立金もまた、当該物件の所有者が負担することとなります。

したがってリースバックにおいては、買い主であるリースバック会社が負担します。

マンションをリースバックした後に支払う費用

前項で、マンションの管理費や固定資産税、修繕積立金など、これまで自分が物件を所有していた際に支払っていた諸費用を、売却後は支払わなくて済むようになることが分かりました。

それでは逆に、リースバックを利用して賃貸として居住開始したあとに、新たに支払い始めることになる費用にはどのようなものがあるでしょうか。

基本的に、通常の賃貸借契約において必要になる費用と項目は同じということになりますが、順に見ていきましょう。
※以下は一般的な状況をお伝えするものであり、実際の支払い義務の有無は、リースバック会社ごとの契約によっても異なります

家賃

リースバックにおいて売却した住宅に、引き続き住むためには賃貸借契約を結びます。

従って、毎月の家賃が発生します。

火災保険料（の一部）

火災保険に加入するための保険料です。建物自体の火災保険は建物の所有者が加入しますが、マンションの一室（一住居）内の、入居者の家財等に対する火災保険は入居者、つまりリースバックの場合は賃借人が加入します。

また、賃貸の火災保険には「借家人賠償」が付属しており、物件所有者に対する損害賠償についても保険金が支払われることとなります。

駐車場・駐輪場代

駐車場・駐輪場代は、マンションによって敷地内の駐車場を利用したり、外部の月極駐車場を利用したりと扱いに違いがありますが、いずれのケースでもリースバックの場合、基本的に駐車場代は賃借人が支払うこととなります。

居住者の過失による設備の故障・破損の修繕費用

リースバックの賃借人が、自分の過失によって住宅内の設備に何か損害を与えてしまった場合には、その修繕費用は賃借人が負担することが一般的です。

マンションのリースバックを検討するタイミング

ここまでの解説で、リースバックを利用し自宅の所有権を移した場合の、かからなくなる費用、かかることになる費用がお分かりいただけたかと思います。

それでは、このリースバックというサービスを利用することについて検討するタイミングには、どういったタイミングがあるのかもあわせて見ていきましょう。

老後の資金を確保したいとき

老後の資金が心もとないといった場合に、リースバックなら住み慣れた土地・住宅に住み続けながらも、まとまった資金をすぐに確保できるという利点があります。

従って、老後資金の確保について検討するタイミングで、リースバックが選択肢として検討されることが多くあります。

相続対策をしたいとき

リースバックにより自宅を売却して現金化しておけば、相続人の間で均等に相続できるという利点があるため、相続対策を検討するタイミングでリースバックが選択肢として持ち上がることがあります。

ローンを返済したいとき

リースバックは、住宅の売却資金で住宅ローンを完済できることがそもそもの利用条件として設定されているサービスです。

そのため、少しでも早く住宅ローンを返済したいという場合に、リースバックの利用が検討されます。

尚、リースバック利用時には住宅ローン完済にてローンの負担がなくなる代わりに毎月の家賃が発生していくこととなりますが、住宅ローンより家賃の支払いの方が低くなることで負担が減る結果となることが一般的なため、毎月の負担を抑えたい、何か解決策はないか、というタイミングでリースバックが検討されることも多くあります。

少しでも早くまとまった資金が欲しいとき

所有しているマンションを元手に資金調達する方法として、マンションの売却やリースは、買い手・借り手がつくまでに時間がかかることが一般的です。

リースバックであれば比較的早く処理ができ、短期間でまとまった資金を手にすることができるため、資金を調達するスピードが重要という場合にも、リースバックが有力な選択肢となります。

マンションをリースバックするときのメリット

マンションを、通常の不動産売買で売却するのではなくリースバックする場合のメリットとして、以下のような点が挙げられます。

住み替えの必要がない

マンションの売却を検討する場合、住み替えが必ず必要となり、引っ越し費用がかかるのはもちろんのこと、新たな住居の確保、各所への住所変更手続き、連絡といった手間のほか、住み慣れた地域、生活しなれた環境からの変化による心労なども増すことが考えられます。

リースバックならこれまでと同じ場所、住宅にいつづけながら、まとまった資金を手に入れることができます。

お金の使い道は自由に決められる

住宅を担保にした融資などと異なり、リースバックで得た資金（住宅ローン完済後の残額）は、基本的に使途が自由です。介護費用や老後資金、子供への相続、差し迫った借金の返済にいたるまで、ニーズに合った資金の使い方ができます。

マンションの維持に費用がかからない

修繕費や税金など、これまでマンションを維持していくうえで必ずかかっていた費用がかからなくなります。

マンションを所有するリスクがなくなる

火災や震災による資産の消失や資産価値が下がり売却できなくなるなどの、マンションを所有するがゆえに考えておかなければならないリスクがなくなります。

マンションをリースバックするときの注意点

以上のご説明で、マンションの管理費の負担がなくなることを始めとして、リースバックを活用することには多くの利点があることがお分かりいただけたでしょうか。

それでは最後に、リースバックを利用するにあたっておさえておきたい注意点をご紹介します。

いつまでも賃貸できるという補償がない

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際には、契約の種類が「普通借家契約」になる場合と、「定期借家契約」になる場合の2通りに分かれます。

「普通借家契約」においては基本的に賃借人が希望するかぎり、賃貸期間を更新しつづけることが可能ですが、「定期借家契約」では定められた期間が経過したら基本的に退去が確定、更新は応相談、というかたちとなります。

リースバック会社ごとに賃貸借契約の種類は異なりますが、一般的には、リースバックにおける賃貸借契約はサービスの性質上「定期借家契約」となるケースが多くなっています。

なるべく長期間、現在の住宅のまま住み続けたい、という希望がある場合には、「普通借家契約」の取り扱いがあるリースバック会社を選びましょう。

リースバックをしたときと同等の価格で買戻しができるとは限らない

将来的に物件の買戻しをしたい場合、リースバックをしたときと同等の価格で買戻しできるとは限りません。一般的には、リースバックにおける買い戻しは、物件売却時よりも高い金額となる傾向にあります。

この点も、買戻し時の金額がどのように設定されるのか、利用前にしっかりとリースバック会社に確認しておくようにしましょう。

毎月の家賃が割高になる傾向がある

リースバックで賃貸借契約後に毎月支払うことになる家賃については、サービスの性質上、通常の賃貸相場よりも割高となってしまう可能性があります。

もともと支払っていた住宅ローンよりも結果的に毎月の負担が増えてしまった、というような本末転倒な事態にならないようにリースバック会社を慎重に選定すべきなのはもちろんのことですが、リースバック後の契約者の生活負担や将来設計などに親身に寄り添って相談にのってくれ、無理のない家賃設定といった対応を行ってくれるリースバック会社を選ぶことをおすすめします。

マンションのリースバックで支払う費用を把握しておく

本記事ではリースバック利用後に支払いが不要となる「管理費」を始め、各所費用の要・不要といった知識のほか、リースバックを検討するタイミング、利点や注意点などを網羅的に解説しました。

ぜひ、各見出しを目次のようにして必要に応じてご覧いただければと思います。

マンションのリースバックを活用する際には、リースバック後にどれくらいランニングコストに変化があるか、自分の望む将来設計にマッチするサービスであるかなどを慎重に検討することが何より大切です。

今回解説した内容を、ぜひ適切なリースバック会社選びや、そもそもリースバックを利用するかどうかの判断材料としてお役立てください。