リースバックと検索すると「罠」「やばい」「闇」といった情報が見られ、魅力を感じつつも漠然とした不安も感じる方は多いのではないでしょうか。
インターネット等でリースバックが罠・やばいと言われている理由を、７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がどこよりも詳しく解説します。
この記事では、リースバックの事例を交えたトラブル対処法、優良事業者を選ぶためのポイントなどを解説します。
この記事を読むと分かること
- リースバックに対するネガティブイメージの原因が分かる。
- リースバックのトラブルを回避できる。
- リースバック会社の選び方がわかる。
なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。
「あなぶきのリースバック」
穴吹興産 竹島 健
区分投資事業部 企画系（バックオフィス）課長
【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士
【経歴】営業マンとして新築マンションで12年、その後7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。優秀営業マン賞等受賞。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。
リースバックの取材に関する窓口はこちら：stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp
リースバックとは・・
リースバックはセール・アンド・リースバックとも呼ばれ自宅を売却することで纏まったお金を確保しつつ、引越しを伴わない不動産取引の手法で主に不動産会社が買主ととなる取引となります。
所有者でなくなることで、固定資産税等の税金やマンションであれば管理費等の維持費を支払う必要がなくなります。
住み慣れた自宅から引っ越しをせずに売却資金を得られるという一方で、賃貸住宅のように家賃を支払う義務が発生します。
リースバックにはデメリットもある
引越しを伴わずに自宅を売却できる点は引越しが難しい事情のある人にとって大きなメリットになりますが、リースバックにはデメリットがあることもしっかり理解しておく必要があります。
よくインターネットで「リースバックはやばい」等、否定的な意見が見受けられるのはリースバックのデメリット部分が取り上げられていることが理由です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 売却後も引越しが不要 短期間で自宅を現金化し資金を確保できる 毎月の支払負担を減らせる場合がある 周りに売却したことが知られない 天災等の所有に関するリスクが無くなる | 買取となるため通常の売却金額より低い 家賃が高い場合がある 所有権が移転する 住める年数に期限がある場合がある |
あなぶき興産竹島上記の中でも良く取り上げられるデメリットが以下になりますので、順番に解説していきます。
- 通常の売却価格で売ることが出来ない（売却金額が相場より低い）
- 家賃設定が周辺相場と比べ高額となることがある
- 住み続けることが出来ない賃貸借契約もある
①通常の売却価格で売ることが出来ない（売却金額が相場より低い）
リースバックでの売却金額は成約相場の70％程度と一般的に言われています。
これは、リースバック会社が事業としてリースバックに取り組んでいるため、利益を出す必要があるからです。リースバック事業者の主な利益は以下の２つです。
- 賃借人退去後の売却益
- 家賃収入
リースバックでの主な利益は家賃の他に、賃借人が将来退去した後に転売することで得られる売却益がありますが、リースバック業者が売却益を確保するためには、市場価格より低い金額で購入する必要があるため売買価格が低くなります。
検討者さん今の自宅に住み続けられる代わりに、売却金額が低くなるのが基本的なリースバックの仕組みになんですね
②家賃が周辺相場と比べ高額となることがある
売買価格と家賃は利回りという計算式で連動しているため、売買金額が高くなれば周辺の家賃相場よりも高く場合があるということです。
リースバックの査定においては、利回り重視の会社と賃借に退去後の売却益を重視している会社で大きく２つの分かれれますが、利回り重視の会社の場合は売買金額を高くなることで、割高な家賃となる可能性があります。
短期的なリースバックの場合であれば問題ありませんが、長期のリースバックの場合は売買金額・家賃をトータルで考える必要があります。
あなぶき興産竹島家賃は一般的に周辺の賃料相場に収まるように設定されることが多い傾向があります
③住み続けることが出来ない賃貸借契約もある
契約内容によっては賃貸期間が予め決まっており、更新ができないタイプもあります。
普通借家契約と定期借家契約の違い（契約期間）になりますが、後から契約内容変更が難しいため契約時によく理解した上で判断することが必要です。
詳しくは、以下の「リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いとは？特徴やメリット・デメリットを解説」で詳しく解説していますのでご確認下さい。
リースバックが利用される理由
リースバックは以下のような目的で利用されています。
- 定年後の住宅ローンの返済が難しいので完済して負担を減らしたい
- 個人事業主でまとまった資金が必要
- 病気や家族の介護で資金が必要
- 相続時に相続人に間でもめないよう現金化したい
特に多いのが、定年後の年金生活で住宅ローンの残債が残っており支払いが難しくなっているケースです。所得が大きく下がることで、これまで問題がなかったローンの支払いが負担となっている世帯は少なくありません。
なお、リースバック以外で自宅という不動産を活用して資金を確保する方法として以下の手法があります。
- リバースモーゲージ
- 不動産担保ローン
リースバックとリバースモーゲージは比較されることが多いですが、主な違いはリースバックは自宅の売却、リバースモーゲージは金融機関（銀行）による融資となります。所有権が移転するかどうかがポイントです。
あなぶき興産竹島土地付戸建ては融資を行う際の担保評価額が設定し易いため、リバースモーゲージを利用する人も多くなっています
金融機関は融資の回収が難しくなった場合、担保物件を売却して融資金を回収します。土地付きの一戸建ての場合、将来建物が古くなっても建物を取り壊し、土地のみで売却することができます。土地の価格が高い都心部の一戸建ては、土地の担保評価額が高く設定されるためリバースモーゲージが利用しやすくなります。
リースバックが罠・やばいと言われる理由
リースバックという優良なサービスが、「心配」「罠なのではないか」と言われてしまう主な原因を、世間の声をもとに７つポイントにまとめてみました。
①リースバックに対する誤った理解
「売っても住み続けることができる」という点について誤った理解をしてしまうことが理由の１つとして挙げられます。
数あるリースバックの利点のなかでも、広告などで大きく取り上げられるのが以下の文言です。
住み慣れた家をそのまま使える、引越し不要
家を売って現金が手に入ったのにそのまま住むこともできるというのは、引越しが困難な人にとっては希望となり魅力的に聞こえます。しかし、内容を正しく理解していないと、単に「そんなうまい話があるわけない」と感じてしまうことも。
賃貸借契約に対する曖昧な理解
リースバックには、長期的に住み続けることが可能な普通借家契約（普通賃貸借契約）と定期借家契約（定期賃貸借契約）の2種類あり契約時にはどちらかを選択します。
定期借家契約の場合は３年等の定期での賃貸借契約となるため、期間満了時には原則として退去が必要となります。相互の同意があれば賃貸借契約を再契約することも可能ですが、貸主に拒否されてしまえば賃貸契約は終了となります。
普通借家契約と定期借家契約のあいまいな理解が、住み続けることが出来ないかもしれないという漠然とした不安に繋がります。
リースバックの仕組みがわからない
テレビCMやチラシ広告などでリースバックを紹介するときは、メリット重視で扱われることも珍しくありません。
そうすると、与えられる情報のすべてが自分に都合がいいように聞こえてしまうこともあるため、特に「売っても住み続けることができる」というようなことを言われると反対にうがった見方をしてしまい、心配になってしまう人もいます。
「家を売る＝手放す」という考えを持っている人が、家を売ったはずなのに住んでいられるとなると、「この家は自分のものなのか他人のものなのか」と混乱してしまうのかもしれません。
もちろん、住み続けられるからといって、売ってしまった以上所有権はなくなります。そういう不動産の仕組みがよくわからないので踏み切れない、という人も多いのではないでしょうか。
以下の記事ではリースバックの仕組みを徹底的に解説しています。合わせてご覧下さい。
②リースバックの取引量・事例が少ない
リースバックは最近になって取引量が急激に増加していますが、不動産取引全体に対しての取引量と比較すると非常に少なくなっています。
リースバックを検討している人が、周りに相談したくても実際に取引したことがある人が少ないため、情報収集が難しくなっているのです。
「自宅に住み続けながら資金を確保する」「支払いを減らしたい」という要望に対して有効な手段であるリースバックですが、情報が少ない故にハードルが高いと心理的に考えている人が多いことも事実です。
あなぶき興産竹島穴吹興産では2024年4月にリースバック検討に関するWEB調査を行いました。検討の参考にしてみてください
③所有権が移ってしまうこと自体が心配
リースバックは住宅の所有権を不動産会社に売却したあともそのまま住めるという仕組みです。
定期借家契約・普通借家契約といった賃貸借種別の違い、更新時期やそのほか契約内容によって諸条件は異なりますが、家賃を支払っていれば基本的に愛着のある家に住み続けることができます。
とはいえ、これまで自分が所有権を持っていたものが、そうでなくなるということに不安を覚える人は多いようです。自分が昔から普通に住んでいた家なのに、もし急に退去するように言われたらどうしよう、などと考えてしまうのです。
ずっと持ち家に住んできた人ほど、こうした心配をするのかもしれません。
リースバックと比較される方法として銀行などの金融機関が提供しているリバースモーゲージがあります。リースバックは自宅を売却することに対し、リバースモーゲージは所有権を移転することなく融資を受けるという点で大きく異なります。
また、所有者が変わることで、物件の新しい所有者（リースバック業者）がこれまでのような管理やメンテナンスをしてくれるのかということを心配する方もいるようです。
この点に関しても、賃貸借契約上の賃借人としての権利を理解すれば必要以上に心配する必要がなくなります。
④業者によって査定が全く異なる
ご自身でインターネットやテレビ、書籍などを使ってリースバックのことを調べていくうちに、安く買い叩かれないか心配になってくるという人もいます。
中にはリースバックの査定を依頼した結果、査定が業者によって想像以上に差があり驚く方もいると思います。
通常、リースバックでの売却価格は市場価格と比べて低くなりますが、業者のリースバック事業に対する考え方によって、価格や家賃・手数料等が異なるため混乱するかもしれません。
結果的に他を探せばもっと条件が良いところがあるのでは、と考えます。
例えば、ガソリンスタンドで給油してしばらく走ったらもっと安いスタンドを発見してしまい悔しい思いをした経験のある方は多いと思います。
不動産という大きな額を扱うのであれば、慎重になるのも無理ありません。リースバックでは高く売りたいですし、家賃を低くしたいと考えるのが普通です。誰だって損はしたくないものです。
不動産に関する知識があまりないことにより、知識不足に付け込まれてしまい、結果的に本来売れるはずの価格よりも不当に安く買われてしまうことを心配する人もいます。
大事なことは、きちんと情報収集を行い、事業者を1社だけと決め打ちせずに複数社を比較検討したうえで正しい事業者を選定するということです。
⑤高額な家賃（リース料）が心配
リースバックという仕組みでは住み続ける場合に家賃が発生しますが、家賃は不動産投資における利回り計算によって算出されることが多くなっています。
そのため、売買金額によっては通常の地域賃貸相場より割高な家賃が設定されることもあります。
資料などを確認したら周囲の家賃相場よりも高額な値段が書いてあって驚いてしまうという方は多いようです。
リースバックを検討している方のなかには会社を定年退職されたリタイア世代も多くいます。住宅ローンを一気に返済するためとか、老後資金を得るためとか、不動産が相続問題に発展しないようにとか、孫の教育資金といった理由からリースバックで現金を用意しようと考える人も少なくありません。
だからこそ、高い家賃を支払うことになっては、せっかく用意した現金が家賃でどんどんなくなっていってしまうと感じるわけです。
買取金額と家賃、それと今後に必要となる資金を一覧に書き出し、生活に支障のない金額かどうかを確認することが大切になります。
あなぶき興産竹島リースバックで特に長期で住み続ける場合は売、買金額以上に家賃設定が重要となることがあります
⑥買い戻しの金額が相場より高くなる
家賃のときと同様、リースバックは買い戻し金額も地域相場より高くなる場合があります。
一般的には買い戻しの金額は売却金額の110％～130％と言われています。
リースバックを選択しても「最悪買い戻して再所有すれば良い」と考える人にとって、買い戻し金額が高いということは大きな懸念点となるでしょう。
契約時に聞いていた買い戻し額と異なりトラブルになることもある為、買い戻しの価格や買い戻しの期限は口約束等ではなくしっかりと売買契約書（特約）に記載することが重要です。
また、買戻し自体はリースバック取引で必ずしもできる訳ではありません。
買戻しについて契約書に盛り込んでいない場合、買戻し自体を断られてしまうこともあります。そのため、将来買戻しを検討している場合は担当者に事前に相談するようにしましょう。
検討者さん買戻しするかどうかが分からない場合でも買戻しの条件を契約に入れた方が良いのでしょうか？
あなぶき興産竹島買戻しを特別希望しない場合は無理に契約に盛り込む必要はありません。買戻し条件が売買金額・家賃等の設定に影響を与える場合もあるからです
⑦リースバックの悪徳業者の存在
リースバックという仕組みは昔からあるものの、大手企業が本格的に取り組み始め取引件数が急増したのは比較的最近です。
改めて脚光を浴びることになったリースバックという取引手法に目を付けて、売主が明らかに損をするような取引をもちかける悪質な業者も存在する可能性はあります。
リースバックを検討している人の中には、急いでお金を確保しなければならない事情の人もいます。検討する時間がないために、悪質な業者の言いなりになってしまい後で後悔するという事例は十分に考えられます。
リースバックは十分時間をかけて検討することが重要ですが、時間がない場合でも少なくとも大手リースバック会社に３社以上は見積もりを取得して比較検討することが必要です。
検討者さん契約を急がされたり、強引な営業はちょっと怖いです
あなぶき興産竹島私の営業時代の経験では、大手系のリースバック会社は無理な勧誘はしていないという印象です
「あなぶきのリースバック」
リースバック契約後の失敗事例
それでは、リースバック契約後の失敗事例を具体的に見ていきましょう。
失敗事例①「家賃」関係の失敗
所有権を売却したあとも家賃を支払えばそのまま住めることがリースバックの大きなメリットですが、地域賃貸相場より割高になることがある点についてすでに紹介しました。
普通、契約時に「家賃はこれくらい」と、価格を提示され、納得して契約を結びます。
しかし、長期間賃貸として住む中で予想外の出費により家賃の支払いが困難となるケースがあります。今支払える金額ではなく、将来も支払い続けられるとは限りません。
将来収入が減少する可能性があれば、出来る限り家賃は低く抑えることも考える必要があります。家賃滞納により退去せざるを得ない状況とならないよう、長期的な視点で家賃設定が適切か判断しましょう。
定期賃貸借契約でのリースバックの場合は、期間満了時に再契約を行う場合は家賃が値上げることもあります。
高齢になると収入が年金のみとなるため、長期間住んだ場合に、家賃の支払が難しくなることは珍しくありません。毎月の家賃の設定額は出来る限り余裕をもった支払額とすることが理想です。
失敗事例②修繕費のトラブル
一般的な賃貸物件は、借り手の過失でなければオーナーが設備の修繕費を負担します。
例えば水道や風呂の故障、雨漏りなどが想像しやすいと思います。しかし、リースバックでは元々の住人がそのまま住み続けるという性格上、修繕費は借り手負担という契約が多く見られます。
リースバックをしたことで持ち家ではなく借家になったと単純に理解していると、何か修繕が必要な事態になったときにトラブルになってしまいます。
「修繕金を請求されて契約書を確認して初めて知った」とならないためにも、やはり契約書をきちんと確認しておくことが大切です。
あなぶき興産竹島あなぶきのリースバックは賃貸中の設備の修繕にも対応しています
「あなぶきのリースバック」
失敗事例③企業の転売・倒産に関するトラブル
リースバックを利用したものの、あくまで一時的なものでいずれは買い戻す予定というご家庭もあると思います。
しかし、所有権をその後どうするかは制限することができないため、特別な契約がない限り購入した不動産会社の自由となります。
賃貸中の物件をオーナーチェンジ物件呼びますが、売買契約をしたリースバック会社が将来別の不動産会社等へオーナーチェンジ物件として売却することがあります。
したがって、リースバックの売却後に勝手に別の事業者へ転売されて新しい所有者は買い戻すことを受け入れない、なんてことになる可能性も考えられます。
また、売却先の不動産会社が倒産してしまい自宅が第三者に売却されるというケースもあるようです。
「もともと買い戻せる約束だった」といくら話しても、契約書にそのことが書かれていなければ新しい所有者は受け入れてくれず、裁判沙汰にまで発展してしまうというトラブルも考えられます。
大事なことは、リースバック会社が別の不動産会社等へ転売したとしても賃貸借契約書の内容は次の所有者（オーナー）に引き継がれるということです。賃借人としての権利は何も変化しません。
但し、買戻し等について口約束で済ませてしまうと、所有者が変わった際に新所有者に対して主張できなくなってしまいます。
このような事態を防ぐためには、契約書等の書面に明記されているか事前にしっかりと確認することが大切です。細かい字だからといって読まずに契約してしまうとトラブルの元になってしまいます。
あなぶき興産竹島リースバック後は賃貸借契約の内容が賃借人の権利を担保する上で最も重要です
「罠」にかからない、正しいリースバック事業者選びの４つのポイント
リースバックに対する不安を払拭し、トラブルを回避する一番の方法は正しいリースバック事業者を選択することです。
ここでは4つのポイントをご紹介します。
ポイント１:リースバック会社の実績
実績がある事業者は信用・信頼に値しますし、それだけの力がある会社だという証拠でもあります。
また、実績が多ければノウハウの蓄積もあるのであらゆるケースに対応できる柔軟性も持っていることが期待できます。そのため、大手系のリースバック会社であれば、実績も数多くあるため安心して相談することができます。
失敗しないために出来る限り多くの会社に依頼をするもの良いですが、信用できる大手の会社に複数査定を依頼し比較検討すれば、少なくとも損をするという結果にはならないはずです。
大手以外の会社で極端に良い条件を提示する会社があれば要注意です。
ポイント２:公式HPの商品解説の充実度
他者と商品の差別化を行うために、自社のリースバック商品の強みを分かりやすく解説している会社もあります。
企業の公式ホームページを確認し、商品解説の充実度が高ければそれだけ会社として本気で取り組んでいると判断することができます。
曖昧な表現が多かったり、耳障りのいい内容ばかりだったり、肝心な部分が細かい文字で確認しにくかったりするサイトは要注意です。
もちろん、不動産契約という法律に関することが多いサービスである性格上、すべてを網羅した説明をしようとすると専門性が高くなり理解しにくい内容になる可能性はあります。
そんなときは不安点をメモしておき、事業者へ質問してみましょう。質問したことに対してごまかさず丁寧に説明してくれる事業者を選択することをおすすめします。
検討者さん一般的なリースバックの説明だけでなく、自社リースバック商品の特徴をきちんと記載している会社の方が安心できるということですね
ポイント３:口コミでの評判
昨今はあらゆる商品・サービスに口コミ情報がある時代です。気になる事業者があれば、そこがどんな評判の企業なのか口コミを調べましょう。
手放しで褒めたり貶したりしている口コミよりも「契約時の◯◯の点は気になったが概ね満足」とか「◯◯は良かったけど、✕✕は残念」といった“誠実な口コミ”を参考にするのがコツです。
そのうえで、自分がいいなと思える事業者へ問い合わせてみましょう。
ポイント４:相見積もりと契約内容の比較
大きな金額の契約になる以上、相見積もりは必須です。複数社の見積もりを取得して、条件を比較しましょう。
ただし、単純に買取額がもっとも高いところがいい事業者とは限りません。基本的には“その金額になる理由”がどんなものにも存在します。
もしかすると買取額が高い分、賃料も高いのかもしれません。賃料が安くても買い戻し不可という条件になっているかもしれません。契約更新のたびに賃料が大幅に上がっていくようになっているかもしれません。
リースバック時の手数料については、直接リースバック業者と取引する場合には通常必要ありませんが、会社によっては設定している場合もあるため確認が必要です。例えば、業務手数料といった名目で数十万円必要な場合があります。
リースバックにおける重要な内容については通常、売買契約書に書かれています。気になる項目等があれば契約の締結前に必ず確認するようにしましょう。
契約書にない内容であれば、何かあったときに自分の権利を主張することが難しくなります。
契約書に書かれている内容がよく分からない場合は、納得できるまで説明してもらってもいいですし、専門家に相談してもいいでしょう。
あなぶき興産竹島リースバックは相場がある取引ではないため、複数の会社の見積もりを比較して検討することが大切です
「あなぶきのリースバック」
リースバックは正しく理解し、正しい事業者を選べば安心
リースバックはまだ新しいサービスの形態で、しっかり理解できないと「うさんくさい」と感じたり「罠ではないか」と疑心暗鬼になってしまうかもしれません。
なぜリースバック業者を事業として行っているのかという、全体像を理解することも重要です。
リースバックはここ数年に急激に取引件数が増加しているため、様々な業者が事業を始めています。中には強引で悪質な業者がいる可能性もあります。
しかし、今回ご紹介したように、既存の情報をきちんと調べて仕組みを理解し、正しい事業者に頼むことができれば、住居を売ってまとまった資金を得られるだけでなく、そのまま安心して住み続けることができます。
今ではインタネットを利用して、リースバックの情報や会社の情報を探すことができます。
正しい事業者選びのポイントはどれも相互に関連している内容です
。正しい事業者だからこそ実績があって情報もわかりやすく、評判もいいのです。そうした事業者をいくつかピックアップして相見積もりして、契約書をしっかり確認することが大切です。
現金も安心して住める住居も、穏やかに老後生活を過ごすための重要な要素です。リースバックはそうしたニーズを満たす有力な選択肢になり得るのです。
