【5分解説】リースバックの買取金額・家賃の査定額の相場は？実際の事業者の査定方法を公開します！

リースバックを検討している人の中には、査定で提示される買取金額（売買価格）・家賃がどれくらいになるのか疑問に思われている人もいるのではないでしょうか。

今回はリースバックの査定がどのように行われているのか、リースバック事業者である穴吹興産が5分以内で分かりやすく解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックの査定の基準は？

リースバック関連のサイトでは、リースバックの売買価格と家賃の相場について以下のように説明されることが多くなっています。

売買価格：通常の売買相場の60%～80%

家賃：年間の家賃が売買価格の10分の1となる設定（例：売買価格2,000万円の場合の年間家賃は200万円。月々にして16.6万円）

では、なぜそのような売買価格・家賃になるのでしょうか。売買価格と家賃に分けて、出来るだけ簡潔に説明をします。

リースバックの売買金額

リースバックの買手は不動産系の会社となる場合が多くなっています（一部金融系等不動産会社以外が取り扱っているサービスもあります）。

つまり、リースバックは不動産会社による買取の一種と考えることができます。

一般的に不動産会社による買取で売却をする場合、売買相場の70％～80%と安くなります。

一方、リースバックの売買金額は60%～80％と通常の買取金額と比べて少し幅があります。なぜ、通常の買取価格より安くなってしまうのでしょうか。

理由は、リースバックの場合、経過する賃貸期間によって建物の価値が減少し将来的な不動産相場の下落等を考慮する必要があるからです。

今は3,000万円で売れるマンションが3年後・5年後に3,000万円で売却できる保証はなく、むしろ築年数の経過と共に価値は減少すると考えられます。そのため、通常の買取金額と比べ低い金額となる場合があるのです。

成約価格（相場）が基準

リースバックの査定をされた方の中には、売買相場の60％～80％どころか相場の半分だっと肩を落とす方もいます。

実はこの売買相場という言葉について、誤解されているケースも多くありますので簡単に解説します。

売買相場という言葉には、実は2種類の意味があります。

成約価格

一つは「成約価格」で実際に売買が成立した金額を指します。

これは、不動産会社しか見ることが出来ないREINS（レインズ）というサイト内で確認することができます。リースバックの不動産会社は基本的にREINSを基準に売買金額を査定しています。

売出価格

もう一つは「売出価格」です。これは過去の成約価格を基準に設定する市場に売り出す金額になります。注意しなければならない点は、売出価格は成約した価格ではないということです。

売主としては少しでも高く売れた方が良いので、成約価格と比べると高く売出すことが多くなっています（通常成約価格の110％～120％）。

売出価格は言い換えれば売却希望価格と言えます。

気を付けなればいけないのは、リースバックの査定では売出価格ではなく成約価格を基準に査定をしているということです。

例えば、過去の成約相場が2,000万円のマンションがあるとします。

現在、このマンション内では現在売出中の物件があります。その売出価格は成約価格の2割高い2,400万円となっています。

このマンションと同じタイプのお部屋をリースバックで査定を依頼したとします。

売出価格を基準に考えると2,400万円の70%で1,680万円前後がリースバックにおける売買価格であると考えることができます。

しかし、リースバック会社はあくまで成約価格を元に査定をするため成約相場である2,000万円の70 %となる1,400万円の査定となります。

ここで280万円の差がありますが、特に査定が安いと感じられる場合は、売出価格ではなく実際の成約相場も合わせて査定会社に確認することをお勧めします。

リースバックの家賃設定

続いて家賃はどのように決められているのでしょうか。

これはリースバック事業者である買主視点で考えると分かりやすいでしょう。

買主（リースバック事業者）の視点で考えるとリースバックで不動産を購入することは、その後の家賃が入ってくる点において投資用不動産を購入することと同じです。

投資用不動産の場合は、売買代金を家賃として何年で回収できるかという視点で計算をします。これを投資利回りと呼びます。

リースバックの場合は、投資用マンションとしての期待投資利回りが3％台～10％台と非常に幅があり、マンション・戸建ての違いや築年数や立地等によっても異なります。

利回りが高くなる程、出資する投資家に有利となり、例えば利回り10％だと10年間の家賃で売買代金を回収できるということになります。

ではリースバック事業者はどの程度の利回り設定で家賃を計算しているのでしょうか。

以下はマンションの場合ですが、売買価格・利回り・家賃の早見表となります（売買金額は2,000万円と仮定）。※穴吹興産　独自の調査に基づき作成

利回り	想定家賃	立地	駅距離	築年数	利回り解説
３％以下 （取扱難）	－	－	－	－	1年以内の定期借家契約等で対応できる場合あり。
３％～4％台	5万～ 8.3万	超都市部	5分以内	5年～10年前後	都市部の一部の物件で対応。
４％～5％台	8.3万～ 9.9万	都市部	5分～8分	10年～15年前後	都市部の一部の物件で対応。
5％～6％台	9.9万～ 11.5万	都市部・地方都市	8分～10分	15年～20年前後	一般的な利回り設定。
7％～8％台	11.5万～ 14.8万	地方都市	8分～15分	20年～30年前後	立地・築年数次第でやや高い利回り。
8％～9％台	14.8万～ 16.5万	地方都市	8分～15分	30年以上	立地・築年数次第で高い利回り。
10％以上	16.5万～	地方都市	15分以上	30年以上	利回りは高くなりやすい

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

2種類の賃貸借契約

リースバックにおける賃貸借契約が、「普通賃貸借契約」なのか「定期賃貸借契約」なのかによっても家賃設定は異なります。

普通賃貸借契約

この形態の賃貸借契約は一般的な賃貸借契約のため長期で賃貸する可能性が高いため、前述の通り一定の年数で売買代金を回収する必要があります。

そのため、周辺相場の家賃と比べて割高となる場合があります。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約の場合は、最初から賃貸する期間が決まっていることから、賃借人が退去した後に売却という手段で売買代金を回収することができます。

そのため必ずしも家賃で回収する必要がありません。

そのため、普通賃貸借契約と比べて賃料を低く設定することが可能です。会社によっては短期のリースバックであれば、1年間は家賃が無料といった商品もあります。

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いについて以下をご覧ください。

リースバック査定の具体例

ここで一般的なリースバックの参考査定事例をご紹介します。

査定の一例①

成約相場：2,000万円

• リースバック時売買金額：1,200万円～1,600万円（成約価格の60％～80％）
• 家賃：10万円～13.3万円（売買価格の10％が年間の家賃）
• 賃貸形態：普通賃貸借契約

査定の一例②

成約相場：3,000万円

• リースバック時売買金額：1,800万円～2,400万円（成約価格の60％～80％）
• 15万円～20万円（売買価格の10％が年間の家賃）
• 賃貸形態：普通賃貸借契約

査定の一例③

成約相場：4,000万円

• リースバック時売買金額：2,400万円～3,200万円（成約価格の60％～80％）
• 家賃：20万円～26.6万円（売買価格の10％が年間の家賃）
• 賃貸形態：普通賃貸借契約

※短期の定期賃貸借契約の場合は、家賃が低くできることもあります。

リースバック会社によって利回り基準がことなるため、必ずしも上記のようなリースバック査定になるとは限りませんが参考としてご覧下さい。

「あなぶきのリースバック」の査定基準は？

あなぶきのリースバックの査定（マンション専門）は一般的なリースバックの査定と比べてどのような違いがあるのでしょうか。

売買金額

売買金額に関しては、マンションの成約相場を元に査定を行っています。

あなぶきのリースバックでは、マンションの立地条件だけでなくマンションの日当たり・眺望・向き等を考慮して査定をしていますので、同じマンション内でも部屋位置によって査定金額が異なるケースがあります。

また、ルーフバルコニー等の付加価値がある住戸に関しては付加価値を加算して査定をしています。

家賃

あなぶきのリースバックは、家賃で売買代金を回収することを目的としていないため柔軟な家賃設定が可能となっています。

リースバックをされる方が、将来的に無理なく支払っていける額を設定できることがあなぶきのリースバックが支持されている理由となります。

また、あなぶきのリースバックは賃貸期間が制限される「定期賃貸借契約」ではなく「普通賃貸借契約」となるため長期で安心して住み続けることができることが特徴となっています。

リースバック査定の根拠を聞いてみよう！

もし、リースバックの査定を提示されたけど、売買金額や家賃が適切かどうか分からずお悩みの場合は、上記査定の根拠を参考にして下さい。

また、査定について疑問の思われた場合は思い切って査定の根拠（過去の成約事例等）を担当者に確認してみましょう。

また、複数社の査定を比較して検討したい場合は、リースバックの一括査定に依頼することもお勧めです。