リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかとなります。普通借家契約は借主の意思で更新できるのに対し、定期借家契約には基本的に更新がなく、期間満了時に契約が終了します。一般的に、リースバックは定期借家契約を結ぶケースが多いため、普通借家契約を希望する場合は対応しているリースバック会社を探す必要があります。
この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて詳しく解説します。それぞれの特徴やメリット・デメリット、契約時の注意点などもお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。
リースバックとは？ サービスの仕組みと活用シーン
はじめに、リースバックとはどのようなサービスなのか、その仕組みと活用事例を紹介します。
リースバックの仕組み
リースバックは、家の売買契約と賃貸借契約が一体になったサービスです。家を売却して現金化した後も、同じ家に継続して住むことができます。
リースバックの契約の流れは、以下の通りです。
1. リースバック会社に家を売却して現金化する
2. リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家をそのまま借りる
3. 将来、「更新（再契約）」「買取」「引越し」いずれかの選択が可能
（※契約条件による）
リースバックでは、家の売買契約や賃貸借契約の際に、どのような内容の契約を結ぶかが非常に重要になります。リースバックした家に住める期間や、将来的な買い戻しの可否などが、契約によって決まります。
リースバックはこんな人におすすめ
リースバックの主な活用事例を紹介します。
・老後資金の確保
・相続対策
・住宅ローンの負担軽減
・住み替えにかかる費用の確保
リースバックは、「自宅を現金化して、老後の生活資金に充当したい」「将来子どもたちが困らないように、早めに相続対策しておきたい」というケースにも多く用いられています。他には、リースバックで住宅ローンを一括返済し、毎月の支払い負担を抑えるといった使い方もできます。
リースバックは、お金の悩みを解決する有効な手段の一つとして、様々なシーンで活用されています。
リースバックの賃貸借契約について
リースバックでは、家の売買契約と賃貸借契約を結びます。売買契約は、家を売却する際に必要な契約で、売却代金の支払いや所有権の移転を約束するものです。一方、賃貸借契約は、家を賃貸として借りるための契約で、家賃や契約期間についての取り決めとなります。
ここで注意したいのが、賃貸借契約の種類です。リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらを選択するかで、リースバック後に住み続けられる期間が変わってくるため、契約時に必ず確認が必要です。
リースバックの「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いとは
前述したように、リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」あるいは「定期借家契約」のいずれかとなります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを見ていきましょう。
普通借家契約とは？
普通借家契約は、マンションなどを借りて住む際に用いられる一般的な賃貸借契約です。通常、契約期間は1年以上、2年単位などで設定されます。期間満了の際は、借主の意思によって契約の更新が可能です。一方、貸主は正当な事由がない限り、更新を拒否することができません。
普通借家契約の大きな特徴は、借主の権利が強く、契約の更新に関しても借主の希望が優先される点です。自分の意思で賃貸期間を延長できるので、リースバック後も物件に長く住み続けたい方に適しています。
普通借家契約のメリット
リースバックで普通借家契約を結ぶメリットは以下の通りです。
・リースバック物件に長く住み続けられる
・契約は基本的に更新が可能
・一方的な家賃の値上げがない
普通借家契約の最も大きなメリットは、希望する限りいつまでも住み続けられることです。借主の意思で契約を更新できるため、「リースバック後もずっと住み続けたい」という方や、「引越しする可能性はあるけれど、いつになるか分からない」という方にも向いています。
普通借家契約は、基本的に更新可となります。借主から事前に解約の連絡がなければ、自動的に賃貸契約が更新される自動更新を採用している会社も多くなっています。自動更新を採用している場合、更新を希望する旨を連絡しなかったとしても、契約が終了することはありません。
また、賃貸中に一方的な家賃の値上げがないことも、普通借家契約のメリットです。家賃の値上げには貸主と借主の双方の合意が必要になるため、納得できなければ交渉や拒否をすることができます。
普通借家契約のデメリット
続いて、普通借家契約のデメリットを紹介します。
・定期借家契約よりも家賃が高くなる傾向がある
普通借家契約は、基本的に借主優位の契約方法であるため、借りる側のデメリットはあまり存在しません。唯一のデメリットとして、定期借家契約よりも家賃が高くなることがあるという点です。家賃の決まり方はリースバック会社によって異なりますが、普通賃貸借を得意としている会社であれば、家賃設定を柔軟に対応してもらえることがあります。
数社見積りを依頼し比較検討することも有効です。
定期借家契約とは？
定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。契約期間が満了すると、そこで契約が終了するため、借主は退去しなければなりません。例えば、3年間の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で引越しが必要になるということです。
定期借家契約の特徴は、契約の更新がなく、物件に住める期間が決められていることです。ただし、貸主と借主の双方の合意があれば、期間満了時に再契約を行うことも可能です。再契約が認められると、期間満了後も継続して住み続けることができます。
定期借家契約のメリット
定期借家契約のメリットは以下の通りです。
・短期間での契約が可能
・普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向
普通借家契約は、1年以上、あるいは2年単位での契約期間が一般的ですが、定期借家契約の場合、契約期間に制限がありません。1年未満の短い契約を結ぶことも可能です。「半年後に新居への引越しが決まっている」「1年後に転勤の予定がある」といったケースにも利用できます。
また、定期借家契約では、普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向があります。退去予定が決まっているため、理由はリースバック会社にとって賃借人退去後の売却予定が立てやすいためです。月々の家賃を抑えられることは、借主にとって大きなメリットです。
将来、引越しが確定している場合など、リースバックした物件に住む期間が限られている場合は、定期借家契約を検討してみるのもいいでしょう。
定期借家契約のデメリット
続いて、定期借家契約のデメリットを紹介します。
・長期間住み続けるのが難しい
・再契約の際に家賃を引き上げられる可能性がある
定期借家契約は、リースバックした物件に長く住み続けたい方には不向きです。定期借家契約には更新がなく、基本的には期間満了で退去となります。再契約という方法もありますが、貸主の承諾を得られるとは限りません。もし貸主が拒否すれば、再契約は不可能です。
また、定期借家契約では、再契約の際に家賃が引き上げられる可能性があります。再契約をするには受け入れるしかないため、継続して住みたい方にとって悩ましい問題となります。
リースバック物件に長く住み続けたい人には普通借家契約がおすすめ
リースバックの普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると、以下のようになります。
普通借家契約：借主が希望すれば何度でも契約を更新できる。リースバック後、物件に長く住み続けたい方向け。
定期借家契約：契約の更新がなく、基本的に期間満了で退去となる。再契約には貸主と借主の合意が必要。リースバック後、物件に住む期間が明確に決まっている方向け。
「近い将来、引越しの予定がある」「退去日が決まっている」という方には、定期借家契約という選択肢もありますが、それ以外の方には普通借家契約がおすすめです。普通借家契約であれば、借主の意思だけで契約を更新できるため、リースバックした物件にいつまでも住み続けることができます。もちろん、期間満了時に更新をせず、または契約途中で退去を選択することも可能です。
普通借家契約は、借主にとって自由度の高い契約となります。様々なライフプランに柔軟に対応できることが大きな魅力です。
ここからは、リースバックした物件に長く住むための具体的な方法を紹介します。それでは順番に見ていきましょう。
1. 普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ
長く住むために最も確実なのは、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶことです。リースバックを扱う会社は数多くありますが、賃貸借契約の方法は各会社で異なります。普通借家契約と定期借家契約の両方に対応している会社もあれば、定期借家契約のみを扱う会社も多くあります。
リースバック会社を検討する際は、普通借家契約が可能かという点に着目してみてください。
2. 定期借家契約でも再契約が可能なリースバック会社を選ぶ
定期借家契約でも再契約を可能とするリースバック会社も存在します。そのような会社を選ぶのも一つの方法です。
ただし、定期借家契約では、貸主に再契約を確約させることができません。「期間満了時、再契約に応じる」という説明があったとしても、再契約できないリスクを抱えることになります。過去の実績などから、そのリースバック会社が信頼できるか見極める必要があります。
3. リースバック期間中に物件の買戻しをする
売却した物件を買い戻すという方法もあります。契約時に買戻しに関する特約を付けることで、将来、家の再購入が可能となります。家を買い戻すと所有権が戻ってくるため、家賃を払わずに住み続けることができます。
ただし、物件の買い戻しには、まとまった資金が必要です。多額の現金を用意しなければならないため、難易度の高い方法となります。
リースバックした物件に長く住むための方法として、これまでに3つの方法を紹介しましたが、中でも一番おすすめなのは「普通借家契約が結べるリースバック会社を選ぶ」という方法です。リスクが少なく、かつ現実的な方法といえます。
普通借家契約＋買戻し契約で、将来的に物件を取り戻せる可能性も
「チャンスがあればいつか家を買い戻したい」と考えている方には、普通借家契約のリースバックがおすすめです。賃貸契約の更新ができる普通借家契約なら、長い時間をかけて買い戻しを狙うことができます。
定期借家契約でも物件の買い戻しは可能ですが、契約期間内の短い時間で資金を用意するのは困難です。買い戻しを諦めざるを得ないケースも少なくありません。
普通借家契約かつ買い戻しが可能な契約であれば、将来、物件を取り戻せる可能性が上がります。買い戻しを検討している場合は、普通借家契約でのリースバックを選ぶことをおすすめします。
ただし、普通借家契約では買い戻しが可能な期間を設定する会社も多いため、リースバック会社に確認が必要です。
また、買い戻しについてはどの程度重視するかを考えることが重要です。現実的な買い戻しの実現可能性についても考えてみましょう。
リースバックの賃貸借契約で注意したい4つのポイント
リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に注意したいポイントを紹介します。
1. 長く住み続けたいなら普通借家契約を結ぶ
リースバック後も物件に長く住み続けたいなら、普通借家契約を選択しましょう。普通借家契約は、借主の権利が強く守られている契約方法で、借主が希望すれば何度でも契約を更新できます。家賃の長期滞納や不法行為などの正当な事由がない限り、貸主は更新を拒否することができません。
つまり、借主が問題を起こさなければ、いつまでも住み続けられることになります。
2. 契約内容をしっかりチェックする
賃貸借契約に記載されている内容は、隅々までチェックしましょう。まず、普通借家契約と定期借家契約のどちらの契約になっているか、必ず確認してください。家賃の金額、契約期間、更新の有無、中途解約の条件、原状回復に関する取り決めなども、大事なチェックポイントになります。
よく確認しないまま契約を結んでしまうと、後々トラブルになるおそれがあります。内容をしっかりと確認した上で、契約を行うようにしましょう。
3. 買戻しについての確認を行う
リースバックのトラブルで多いのが、物件の買戻しに関する内容です。口約束だけで済ませてしまうと、後になって買戻しを拒否されたり、聞いていたより高い金額を提示されたりする可能性もあります。
将来的に物件の再購入を検討している場合は、リースバック会社と買戻しについて話し合い、買戻しの条件を契約書に明記することが重要です。
4. 信頼できるリースバック会社を選ぶ
リースバック会社を選ぶ際、査定価格を重視する方も多いと思います。もちろんそれも大切なことですが、リースバックは大きなお金が動く取引なので、信頼できる会社を選ぶことも重要です。豊富な実績を持つ会社なら、これまでに様々な事例に対応しているため、的確なアドバイスや役立つ情報がもらえるはずです。
また、リースバックの相談や手続きにあたっては「抵当権」や「任意売却」など、普段あまり耳にしない不動産関連の用語が出てきます。そのため、担当者と話をする際、分かりやすく説明してもらえるか、質問に対して丁寧に回答してもらえるか、などが重要になります。リースバックをスムーズに進めるためには、担当者の人柄や実直さも大事なポイントとなります。
普通借家契約が可能なリースバック会社を紹介
穴吹興産株式会社の「あなぶきのリースバック」は、マンションに特化したリースバックサービスです。更新が可能な普通借家契約を採用しているため、家を売却した後も安心して長く住み続けられます。将来、物件の買戻しを行うことも可能です。
あなぶきのリースバックでは、無理なく長く住み続けられるよう、相場をひとつの基準としつつも負担の少ない家賃設定を基本としています。今後のライフプランなどを相談しながら、柔軟に家賃を決められることが特長です。リースバックの利用に年齢制限はなく、「家を売却したいけれど、賃貸住宅を探すのが難しい」と悩むご年配の方にも多く利用されています。
▼「普通賃貸借契約」「柔軟な家賃設定」で安心のリースバック会社【あなぶきのリースバック】はこちら
リースバックで長く住み続けるなら普通借家契約が安心
この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説しました。普通借家契約は、借主の希望により更新ができる契約です。一方、定期借家契約は、契約期間が定められており、再契約には貸主と借主の双方の合意が必要になります。
リースバックで長く住み続けるなら、普通借家契約を選ぶと安心です。住み慣れた家で長く暮らすことができ、好きなタイミングで引越しもできるので、今後の人生の選択肢が広がります。
