家を売却した後も家に住み続けられるリースバックは、まとまった資金が必要なときの、担保融資などの代替となる調達手段としても便利です。

とはいえ「住んでいる自宅が住宅ローン返済中のため、リースバックは利用できないのでは？」と考えている方もいるでしょう。

リースバックは条件さえ合えばローン残債がある状態でも利用可能です。

今回の記事では、住宅ローンが残っている物件でリースバックを利用するときの条件やオーバーローンの場合について解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

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住宅ローンが残っている状態でもリースバックは利用できる？

自宅の住宅ローンが残っていても、リースバックは利用することが可能です。

リースバックは売却後の住宅に賃貸契約を結んで住み続けることができます。

売却金額が住宅ローン残額以上であれば、住み続けながらまとまった資金を得ることもできます。

さらに、リースバックで自宅を売却し一括で得たお金の使い道に、基本的に制限はありません。

子どもの教育資金や老後の生活費、急病や怪我などの医療費、事業資金などのまとまった資金調達が急に必要になり、住宅ローンの返済が負担となっている場合は、リースバック活用も選択肢のひとつとなります。

次に、住宅ローン残債のある物件でリースバックを利用するために、満たすべき条件をくわしく解説します。

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住宅ローン残債がある物件でリースバック利用可能となる条件とは？

住宅ローン残債がある物件でも、以下の条件を満たせばリースバックを利用可能です。

• リースバックでの売却価格が、住宅ローンの残債を上回る（オーバーローンにならない）
• リース後の、家賃の支払い能力がある
• 共有持ち分ではない
• 物件に瑕疵がない
• 既存不適格物件ではない
• 借地権でない
• 市街化調整区域でない
• 特殊な物件ではない
• 運営会社の取扱エリア内である

それぞれの条件について紹介します。

リースバックでの売却価格が、住宅ローンの残債を上回る（オーバーローンにならない）

リースバックでの売却価格のほうが、住宅ローンの残債よりも高額である場合、通常の流れに沿ってそのままリースバックの利用を進められます。

一方、売却金額よりも住宅ローン残債の方が高額（オーバーローン）の状態には、所有権移転時に抵当権を抹消することが困難となります。

そのため、オーバーローンとなる場合は基本的に、リースバック手続きを進めることができません。

ただしオーバーローンとなった場合にも検討できる選択肢はあります。

オーバーローンでもリースバックを利用したい場合については、後ほどくわしく解説します。

リース後の、家賃の支払い能力がある

リースバック後は月々の家賃の支払いが発生します。

家賃の支払い能力があるかを判断するために行われるのが、保証会社の審査です。

家賃の支払い能力がない人と賃貸契約を結んでしまうと、月々の家賃が支払われないなどのトラブルに発展することが多いです。

きちんと月々の家賃を回収できるかを見極めるために、審査が行われます。

審査では、過去の家賃の滞納状況、収入の安定性、毎月の支払額などの情報がチェックされます。

家賃の支払い能力がないとみなされると、保証会社の審査に落ちてしまうためリースバックが利用できません。

場合によっては保証人を付けることでリースバックが可能となることもあります。

共有持ち分ではない

共有持ち分とは、物件の持ち主が複数いる場合を指します。

たとえば親子や夫婦でペアローンを組んで購入した物件や、相続者全員が所有者となっている相続物件などが該当します。

リースバックを利用するには持ち主全員の承諾が必要です。所有者全員が合意すれば共有持ち分の物件でもリースバックは利用できますが、ひとりでも拒否した場合はリースバックが利用できません。

物件に瑕疵がない

瑕疵（かし）とは、何らかの欠陥や不具合があり、建物が本来持っている品質や性能を満たしていない状態を指します。

瑕疵のある物件の場合、リースバックは難しくなります。瑕疵には雨漏りする、シロアリ被害があるなどの「物理的瑕疵」と、物件で事件・事故があったなどの「心理的瑕疵」があります。

ただし、リースバック前にリフォームで修繕できるなどで対応できることがあります。

既存不適格物件ではない

既存不適格物件とは、現行の建築基準法や都市計画法などの建築基準に違反している、または再建築ができない物件を指します。

法律改正前の基準は満たしていても、現行の基準を満たしていない物件ではリースバックが利用できない場合があります。改築や建て替えなどで基準に適合すれば問題ありません。

借地権でない

借地権とは、土地の所有者に地代を支払うことで、建物を建設して利用できる権利です。借地権が付いている物件は、土地の所有者と建物の所有者が違います。

そのため、リースバックを利用するときには土地の所有者の許可が必要です。

市街化調整区域でない

市街化調整区域とは、市街地化を抑制するために自治体が定めた区域を指します。

市街化調整区域の物件は建築に制限があり、改築や建て替えなどが認められません。

改築や建て替えができない物件は需要が低く流通しにくいため、リースバックができない可能性も高いです。

特殊な物件ではない

2階部分以上をアパートとして貸し出している賃貸併用住宅や、1階部分にテナントが入っている物件をはじめとした事業用の不動産物件などは、一般的な戸建て住宅やマンションよりも需要が低く流通しにくい特徴があります。

そのため、リースバックが利用できないことも多いです。

運営会社の取扱エリア内である

リースバックの運営会社によっては、取扱エリアが決まっている場合があります。

また「一戸建てのみ」「マンションのみ」など取扱物件を定めた運営会社もあります。

リースバックの運営会社の取扱エリアや物件について、事前に確認しておくのがおすすめです。

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「オーバーローン」の場合に検討できる選択肢

住宅ローンを完済していない物件を売却する際、「オーバーローン」または「アンダーローン」となります。

オーバーローンはローン残高が売却価格よりも高い状態、アンダーローンは不動産の売却価格がローン残高を上回り、無事に完済できる状態です。

アンダーローンの場合、売却金額で住宅ローンを完済できるため、問題なくリースバックを利用できます。

一方で、オーバーローンの場合は住宅ローンが完済できないリスクが発生するため、リースバックが利用できないケースがほとんどです。

ただし、オーバーローンでも売却金額で足りない分を、補填すれば住宅ローンの残債がなくなるためリースバックできる可能性が高いです。

補填方法は「貯金などの自己資金」「親類などから借りる」「カードローンなどを利用する」などがあります。

ただし、カードローンなどを利用して補填する場合、借入した分をきちんと返済できるかを考え、利用を検討するようにしましょう。

売却金額を補填できない場合はリースバックが利用できません。

ただし、住宅ローンの返済が苦しく自宅を手放したいときには、「任意売却」を行う方法があります。

任意売却とはどのような手続き？

任意売却とは、住宅ローンの債権者である金融機関の合意を得て、住宅ローン残債のある住宅を売却する方法です。

住宅ローン残債のある物件は、設定された抵当権が残ります。

抵当権とは「住宅ローンの返済が滞った時に、金融機関が住宅を差し押さえ、競売などで強制的に売却できる権利」です。

そのため、抵当権のある住宅は金融機関に担保されたままのため、売却ができません。

任意売却の手続きをすれば、抵当権を抹消できる場合があります。

任意売却となるケースとしては、「3～6ヶ月住宅ローンの支払いを滞納し、期限の利益を喪失したとき」です。

期限の利益とは、簡単に言えば借入を分割して支払う権利のことです。期限の利益を喪失した場合、金融機関から住宅ローンの残債について一括返済を求められます。

任意売却も一般的に家を売る場合（通常売却）と同じく不動産会社が仲介し買主を探すことになりますが、売却する住宅の売出価格を売主が自由に決めることはできません。

任意売却をすると自宅を手放すことになるため、住宅ローンの残債はなくなるもののリースバックは利用できなくなります。

住宅ローン残債もなくしつつ自宅に住み続けられるリースバックのメリットが得られなくなる点に注意しましょう。

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リースバックは任意売却中でも利用できる？競売を回避して自宅に住み続ける方法を解説 | あなぶきのリース… https://www.anabuki.ne.jp/kaitori/column/2079-2/ 売却後も同じ家に住み続けられる「リースバック」と引っ越しが必要な「任意売却」の違いや併用できるかどうかをご紹介…

リース後の月々の家賃はしっかり確認して検討しよう

住まいを売却後賃貸借契約を結び、月々のリース家賃を支払うことで売却後も住み続けられるのがリースバックの仕組みです。

リースバックを利用して住宅ローンの支払いが終わっても、その後に支払うリース家賃の負担が住宅ローンを上回ってしまっては本末転倒と言えるでしょう。

リースバックの活用を検討する前に、リースで支払うことになる家賃を計算しておくことがおすすめです。

リースバックの年間家賃は「リースバックの売却価格×期待利回り（6％～13％）」、月額家賃は「リースバックの年間家賃÷12ヶ月」で算出できます。

たとえばリースバックの売却金額が2000万円だった場合、年間家賃は120～260万円、月額家賃は10～21万円となります。

リースバックの賃料は、不動産投資目的で物件を購入する新しい所有者が決定します。

年間の家賃を決めるポイントとなるのが「期待利回り」です。期待利回りとは、その物件で年間どのくらいの利益が見込めるかをパーセンテージで示したものです。

期待利回りは物件の買い取り代金の6～13％にあたり、期待利回りが高ければ高いほど支払う家賃も高くなります。

また、リースバックでの住宅の買取価格が高ければ高いほど家賃の代金も上がること、さらに住宅に住む期間が長ければ長いほど支払う家賃の総額も増えることを覚えておきましょう。

リースバック事業者の中には、事前の無料査定時に現在の住宅ローン残債とかかる家賃を算出し、兼ね合いを検討したり相談してくれたりする事業者もいます。

事前におおよその家賃を把握することで、住宅ローン残債以上の家賃を支払ってしまうデメリットも防げます。

万が一リースバックで生活負担の改善が見込めないと判断した場合は、リバースモーゲージをはじめとしたほかの解決方法の提案が受けられることもあります。

事前の無料査定で住宅ローンや家賃の相談や算出サービスを提供している事業者に、ぜひ相談してみましょう。

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もし、リースバックの家賃を支払えなくなったら？

リースバック利用後に、「失業した」「急な出費が続いた」などの理由で家賃が支払えなくなることがあります。

リースバック後に家賃が支払えなくなった場合は、一般的な賃貸物件と同様に退去を迫られることになります。

家賃を支払えなくなった時点ですぐに退去を求められる、というわけではなく、一般的には「滞納の許容期間」が設けられています。滞納の許容期間は契約内容によって異なりますが「2～3ヶ月」が目安です。

滞納の許容期間内に滞納している家賃の支払いを解決できない場合は、住み続けることができなくることがあります。

さらに、家賃を滞納すると「契約の債務不履行」とみなされ物件を買い戻す権利も失われます。契約の債務不履行とは、正当な理由なく、契約によって約束してあった義務を果たさないことです。

リースバックで結ぶ賃貸借契約では「家賃を支払う」「住宅を貸す」という双方の約束した義務が設定されます。

そのため、家賃の支払いが滞ると約束した義務が果たされないことで、契約の債務不履行に当たってしまいます。

契約の債務不履行に該当すれば、損害の回復を図るために損害賠償や契約解除を求めることが認められています。

リースバックで売却した物件の買い戻しに関する契約も解除されてしまうため、将来的に住宅の買い戻しを計画している場合には特に注意しましょう。

リースバックによって発生する月々の家賃の支払金額を把握するのはもちろん、万が一家賃を支払えなくなってしまった際の取り決めを事前に確認しておくことが重要です。

契約時、家賃の滞納に関する内容についても確認することが、退去や買い戻し不可を防ぐ有効な対策となります。

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リースバック後の買戻し

一般的に売却した物件は、所有権が第三者に移ってしまうため買い戻しは難しいです。

一方でリースバックでは売却した物件でも、契約内容によっては将来的に買い戻しができます。住宅ローンが残っている住宅をリースバックしたときも同様です。

リースバックした物件の買い戻しができる条件が、「再売買予約権（売買予約）」または「買い戻し特約」を契約時に締結していることです。

再売買予約権（売買予約）とは

「再売買予約権（売買予約）」とは、名前の通り賃貸として利用する物件を、いずれ買い戻すことを予約する権利です。

いずれ売却し手放した住宅を、資金がたまったら買い戻したいためリースバックを利用する人もたくさんいるでしょう。

そのため、契約内容に再売買予約権を盛り込んでいるリースバック事業者も多いです。

買い戻し特約とは

「買い戻し特約」とは、「売却の際に受け取った金額と同等の金額を支払えば、一度売却してしまった不動産の売買契約を解除できる」民法579条に記載されている制度です。

買い戻し特約は再売買予約権と比較すると「売買契約と同時に決める必要がある」「買い戻しまでに最長10年の成約がある」といった制限があるため、リースバックにおける買い戻しの取り決めは、再売買予約権が用いられることが多いです。

買い戻し価格は売却価格より割高になる

買い戻し特約は数々の制限を受けることから、リースバックの買い戻しは「再売買予約権」を設定することが多いです。

ただし、再売買予約権で設定されたリースバックの買い戻し価格は、売却金額よりも割高になることがほとんどです。

「買い戻し特約」は買取価格以上の額での買い戻しはできないことになっていますが、再売買予約権での買い戻し価格は、リースバック事業者側が自由に設定できるためです。

一般的にリースバックでの売却価格は「市場価格の70～90％程度」です。さらに、再売買予約権での買い戻し価格は「売却価格×1.1～1.3倍」になります。複数の事業者の売却価格と買い戻し価格を以下に一覧で比較しました。

買い戻しを希望していても、資金が足りない場合は当然買い戻しはできません。将来的に買い戻しを希望する場合には、買い戻しの有無や価格についても確認をしておきましょう。

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住宅ローンが残っていても、状況によってリースバック利用は可能！ 事業者に事前相談しよう

住宅ローンが残っている場合にリースバックを利用する方法や、リースバック後の家賃や買い戻しについて解説しました。

住宅ローンが残っている物件でも、アンダーローンで物件や土地の条件を満たしていればリースバックは可能です。

オーバーローンの場合でも、不足分の調達や任意売却などで、住宅ローンの負担が軽減されることがあります。

まずは事業者へ気軽に相談してみましょう。

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リースバックとは、自宅などの不動産を売却し賃貸として住み続ける仕組みです。リースバックを検討するなら、事前準備が大切になります。

中でも重要になるのが、契約書類についてです。契約書の中身をきちんと理解せずに契約してしまうと、トラブルになる可能性があります。

この記事では、リースバックの契約書類について解説します。記載内容や契約後のトラブルを避けるためのポイントを解説しますので、ぜひご覧ください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

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リースバックの契約書は2種類

リースバックを契約する際は、「売買契約書」と「賃貸借契約書」の作成が必要です。リースバックにおける役割について、それぞれ説明します。

売買契約書

売買契約書とは、不動産の売買内容について記載した書類です。

事前に定めた売主と買主の合意内容を記し、物件の売買価格や引き渡し日などの事項を取り決めます。売買契約書の内容に従って取引を進めるため、お互いの認識に相違がないかの確認が重要です。

また、リースバックは、売却した不動産を将来的に買い戻せる仕組みもあります。確実に買い戻したい場合、買戻し期限や買戻し金額価格といった「買い戻し」に関する特約も確認が必要となります。

賃貸借契約書

賃貸借契約書とは、貸主が所有する物件を借りるために作成する書面です。物件の名称や契約期間、賃料、契約の種類などの内容を記載します。

リースバックは、物件の売買契約と賃貸借契約を同時に結びます。したがって、売買契約書と賃貸借契約書のどちらも必要です。なお、物件を買う「買主」と賃貸契約で物件を貸し出す「貸主」は、同一企業になるケースが一般的です。

リースバックにおける売買契約書の記載内容

リースバックにおける売買契約書に記載する主な項目は、以下の通りです。

1.売主と買主
2.売買物件の情報
3.物件の告知事項•故障箇所
4.売買価格・決済期日
5.手付金
6.所有権の移転時期
7.税金等

各項目の内容を詳しく紹介します。

1.売主と買主

はじめに、物件の売主と買主を表記します。自分名義の住宅をリースバックする場合、売主は自分になります。共同名義であれば、すべての名義人の署名や捺印が必要です。

買主は、リースバックの取引をしている不動産会社になります。通常、リースバックの買主＝賃貸契約の貸主です。物件管理や賃貸契約更新などの場面でやり取りする相手になるので、誰が買主になるのか必ず確認しましょう。

2.売買物件の情報

売買する物件の情報を明記する項目です。物件の所在地、土地や建物の面積、マンションの名称など、法務局で発行する「全部事項証明書（登記事項証明書）」の情報を転記します。

注意点として、一戸建ての場合は隣地との境界があいまいなケースがあります。

境界が不明確な状態でリースバックを進めると、勝手に隣地を売ってしまうトラブルに発展しかねません。隣地との境界がわからないのであれば、測量により自分の土地の範囲を確定させましょう。

3.物件の告知事項•故障箇所

物件の設備に故障している箇所がある場合、売買契約書類付属書類である設備表で場所と状態を明らかにします。給湯器、各種設備、壁、床など、物件の内装から設備まで詳しくチェックしましょう。

契約時に故障箇所を明確にしていないと、いつ生じた破損なのかわかりません。誰が修理費用を負担するのか揉めないよう、物件の故障箇所の記載が重要です。

設備以外で買主に告知すべき内容の記載が必要な物件状況報告書という付属書類もあります。

物件状況報告書では、売主にしか知り得ない事項について買主に告知を行う書類です。具体的には、物件内での事件•事故や過去に発生した雨漏りや白蟻被害等です。

4.売買価格・決済期日

物件の売買価格と決済期日を表記します。リースバックの売買価格は、相場よりも低くなる傾向があります。

とはいえ、相場の取引価格よりも著しく低くならないよう注意が必要です。

売買価格を決めた根拠や査定方法を、あらかじめ担当者に確認すると良いでしょう。

決済期日は、売買代金の受け取り方法とともに明記します。

5.手付金

手付金とは、買主が売主へ売買価格の一部を先に支払う金額です。実際に物件を買う意思を示す証拠金として、売買価格の5〜10％程度を支払います。

支払った手付金は売買代金に充てられるため、決済期日には手付金を引いた残金を支払う仕組みです。

住宅ローン残高等によって、手付金が発生せず決済時に一括で支払う場合もあります。

不動産の手付金は、民法第557条で定める「解約手付」として扱う形態が一般的です。売買契約の成立後、買主が契約を解除したくなった場合は手付金を放棄します。反対に、売主は買主に手付金の倍額を支払うことで、契約解除が可能です。

6.所有権の移転時期

売買物件の所有権の移転時期や、引き渡し時期について記載します。不動産取引の慣例では、所有権の移転日、引き渡し日、決済期日は同日になるパターンが基本です。

7.税金等

固定資産税や都市計画税の支払い義務について明記します。

たとえば固定資産税は、1月1日時点で不動産を所有している人（売主）に課税されます。物件の売却後も売主が納税するものの、引き渡し日以降の税金は買主に負担してもらわなくてはいけません。

そこで、引き渡し日を基準に固定資産税を日割り計算し、買主は自分の負担金を売主へと支払うことで清算を済ませます。

マンションの場合は管理費等の日割り計算についても明記します。

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リースバックにおける賃貸借契約書の記載内容

リースバックにおける賃貸借契約書の主な記載内容は、次の4項目です。

1.契約の種類と契約期間
2.家賃・敷金・礼金と支払い方法
3.退去時の原状回復
4.火災保険

順番に解説します。

1.契約の種類と契約期間

まず、契約形態が「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらであるかを明記します。普通借家契約とは、契約期間があるものの借主が希望すれば契約更新できる形態です。

対する定期借家契約は契約更新できず、契約期間満了後は退去しなくてはいけません。ただし、貸主が合意すれば、新たに再契約できます。

通常の賃貸物件は普通借家契約が多いですが、リースバックは契約期間2〜3年の定期借家契約が一般的です。ずっと住み続けたい場合は、普通借家契約を結ぶ必要があります。

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2.家賃・敷金・礼金と支払い方法

家賃の価格や支払い方法、支払い期日を記載します。

敷金・礼金の有無と金額についても明記します。リースバックの家賃は、相場よりもやや高額になる場合があります。物件の売買価格を基準に家賃が算出されるため、提示された家賃が高すぎる場合は売買価格を下げることで調整することも可能です。

3.退去時の原状回復

退去時に行う原状回復の要否も、記載が必要になります。

通常の賃貸借契約に比べ、リースバックは現状回復が不要な場合が多くなっています。

退去後、貸主が物件又は住戸内を解体して土地を売り出すケースが珍しくないためです。

原状回復を求められる場合、退去する際の原状回復の内容について明確にします。経年変化や日常的な汚れは、基本的に借主が修繕する必要はありません。

ただし、貸主に無断で間取りを変更した場合等は、現状回復を求められることもあるため注意が必要です。

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4.火災保険

リースバックにより不動産の所有権は買主であるリースバック事業者に移るため、所有者として現在加入している火災保険は不要となります。

代わりに賃借人として火災保険に加入が必要となるため、火災保険について賃貸借契約書に記載します。

リースバック契約書のよくある特約

ここまで紹介した基本的な契約内容に加え、リースバック契約は特約（オプション）をつけることがあります。

よくある特約は、以下の2種類です。

1.中途解約の特約（解約権留保特約）
2.禁止事項およびペナルティの特約

どのような内容か、詳しく確認しましょう。

1.中途解約の特約（解約権留保特約）

中途解約の特約（解約権留保特約）とは、契約期間中の解約が可能になる条項です。

原則として、定期借家契約は契約期間中に解約できません。どうしても解約したいのであれば、残りの契約期間の賃料に相当する違約金を支払う必要があります。

あらかじめ中途解約の特約をつけておくと、契約期間内であっても違約金を支払わずに解約できます。定期借家契約を結ぶ際は、賃貸借契約書に中途解約の特約があるか確認しておきましょう。

2.禁止事項およびペナルティの特約

禁止事項およびペナルティの特約では、借主がしてはいけない行為をまとめます。よくある禁止事項として、以下の例があります。

・ペットの飼育
・リフォーム
・又貸し
・民泊や事業所利用
・管理規約違反（マンションの場合）

こうした禁止事項に加え、違反した際のペナルティも規定します。契約解除や損害賠償といったペナルティを与えられる場合があるので、禁止事項に抵触しないように内容を把握しておきましょう。

契約後のトラブルを回避するための確認ポイント

リースバックの契約後にトラブルを回避するためには、契約書にサインする前に以下4項目を確認しましょう。

1.自分が望む期間住み続けられるのか
2.売買価格と賃料は適正か
3.買い戻し予約の特約を忘れていないか
4.設備の修繕は誰がするのか

各項目の重要なポイントを説明します。

1.自分が望む期間住み続けられるのか

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」がありますが、ずっと住み続けたいのであれば「普通借家契約」を選びましょう。

普通借家契約は、借主が望む限り退去する必要がありません。

定期借家契約を選ぶなら、「再契約はどのようにするのか」「再契約は担保されるのか」といった確認が必要です。

また、退去前提の定期借家契約であっても、ライフプランを考慮して契約期間を設定しましょう。

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2.売買価格と賃料は適正か

売買価格と賃料のチェックも大切です。不当に安すぎる価格で売却しないために、相場とかけ離れた金額になっていないか確かめましょう。

加えて、賃料が高すぎると、毎月の支払いで家計が圧迫されます。現在の収入と支出から毎月問題なく支払える金額を洗い出し、無理のない賃料設定になっているか計算してみてください。

自宅を所有していたときの住宅ローンの支払いより賃料が高くなるならば、他のリースバック会社への変更、あるいは相談して賃料を変更してもらったほうが良いでしょう。

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3.買い戻し予約の特約を忘れていないか

売却した家の買戻しを考えている方は、買い戻し予約の特約をつけましょう。

買い戻し予約の特約がないと、貸主が物件を第三者に売却した際に権利を主張出来なくなります。

口約束では「言った・言わない」の水掛け論になってしまうので、契約書へ明記することでトラブルを未然に防げます。

さらに、買戻し金額を契約書に記載する際は、将来の自分が無理せず支払える金額であるか冷静に判断することが重要です。

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4.設備の修繕は誰がするのか

修繕の負担についても、契約書にしっかりと盛り込みましょう。

現在の自宅にそのまま住むとはいえ、名義上は自分の家ではなくなります。エアコンやトイレなどの設備が壊れた場合は誰が修繕するのか、明確にしましょう。

また、設備の新規設置に関しても、「借主が自由に設置して良い」「都度、貸主の許可が必要」といった取り決めが必要になります。

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リースバックは契約書の記載内容をしっかり確認することが重要

リースバックの契約書は、以下の2種類があります。

売買契約書

不動産の売買に関する取り決めを記す

賃貸借契約書

賃貸借契約で住む際の条件を記す

上記の売買契約書には、「買い戻し予約の特約」などのオプションをつける場合もあります。契約成立後に内容の変更は難しいため、契約前に記載内容をきちんと確認しましょう。買主（貸主）と売主（借主）の双方が納得した上で、何の項目が重要であるか理解して契約することで契約後のトラブルが発生しづらくなります。

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リースバックを検討する際、「抵当権が付いている家でもリースバックできるの？」という疑問の声が多く聞かれます。結論から言うと、リースバックを利用するためには住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。

この記事では、リースバックを検討している方に向けて、住宅ローンと抵当権の関係性や、抵当権を抹消する方法について解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

不動産の抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンを借りて不動産を購入するときに、金融機関がその不動産を担保とする権利のことです。

もし、住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は担保の不動産を差し押さえ、競売にかけることで残債を回収します。

金融機関からすると、住宅ローンの返済ができない、つまり、貸したお金が返ってこないという事態は、大きな損害につながります。

抵当権は、債権者（お金を貸す側）が不利益を被らないための権利であり、住宅ローンの貸し借りにおいては、債権者の金融機関が主張できる権利となります。

住宅ローンを滞納すると自宅が競売にかけられる

住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は抵当権を行使して自宅の差し押さえに入ります。

金融機関は裁判所へ競売の申し立てを行い、その申し立てが認められると差し押さえが実行されます。自宅は競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。

一般的に、競売になるまでには、ある程度の猶予期間があります。長期にわたって住宅ローンの支払いが滞ったり、督促を無視し続けたりすると、抵当権が行使されます。

住宅ローンの返済が一度滞ったからといって、すぐに競売になるわけではありませんが、支払いが厳しいと感じたら金融機関に相談するなど、早めの対策を取ることが大切です。

抵当権が付いている物件でもリースバックを利用できるのか？

ここから本題に入ります。

「抵当権が付いている物件でもリースバックを利用できるのか？」という疑問を持つ方も多いでしょう。

リースバックを利用するには抵当権の抹消が必要

結論から言うと、抵当権が残っている状態ではリースバックは利用できません。

ただし、抵当権を抹消できれば利用可能です。そのためには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローン完済にはまとまった資金が必要ですが、家を売却した代金を充てれば解決できるケースがあります。

少し仕組みが複雑なので、抵当権を抹消する流れを整理すると以下のようになります。

1. リースバック会社に自宅を売却して資金を得る
2. その資金で住宅ローンを完済する
3. 抵当権抹消の手続きを行う

つまり、売却代金で住宅ローンを完済できれば、リースバックの利用は可能ということです。利用できるかどうかは、売却価格とローン残高のバランスによって決まります。

それでは次に、具体的に考えられる2つのケースを見ていきましょう。

自宅の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合

まず、紹介するのは、自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っているケースです。

この場合、自宅を売って得たお金で住宅ローンを完済できるので、抵当権の抹消が可能です。抵当権抹消の手続きを行うことで、リースバックを利用できます。

イメージしやすいように例を挙げます。自宅の売却価格が3,000万円、住宅ローンの残債が2,000万円とします。売却で得た3,000万円のうち、2,000万円で住宅ローンを完済し、残りの1,000万円は手元に残ります。

なお、リースバックは売却金の使い道に制限がありません。住宅ローンを完済して手元に残ったお金は自由に使うことができます。

自宅の売却価格が住宅ローン残債を下回る場合

次に紹介するのは、自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っているケースです。

つまり、「オーバーローン」と呼ばれる状態です。この場合、家を売却しても、そのお金で住宅ローンを完済することができません。抵当権の抹消ができないため、基本的にリースバックは不可となります。

例えば、自宅の売却価格が1,200万円、住宅ローンの残債が2,000万円とします。自宅を売却して得た1,200万円をすべて住宅ローン返済に充てたとしても、800万円が不足します。

解決策としては、不足するお金を自己資金で補填し、住宅ローンを完済する方法があります。上記のケースでは、不足分の800万円を現金で用意することになります。

解決策があるとはいえ、不足する金額が大きいと自己資金で補填するのは困難です。リースバックの利用は難しくなるでしょう。

任意売却を検討する方法も

難易度は高くなりますが、任意売却でリースバックを利用する方法もあります。

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の許可を得て、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法です。売却代金で住宅ローンを完済できなくても、抵当権を抹消してもらえます。なお、残った住宅ローンは完済する必要があり、分割返済をしていくのが一般的です。

任意売却でリースバックをするためには、金融機関の許可が必須となります。

交渉を行い、金融機関が家の売却価格などに納得しなければ、取引は成立しません。中にはリースバックでの任意売却を認めない金融機関も存在するため、適用に至るまでのハードルは高くなります。

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リースバックにおける抵当権抹消の流れ

リースバックを利用するためには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。実際にリースバック契約をする際、どの段階で抵当権の抹消を行うことになるのでしょうか。

まずは、リースバック契約の流れから見ていきましょう。

1. 問い合わせ、仮査定の申し込み
2. 仮査定の提示
3. 現地での物件調査
4. 契約条件の提示
5. 家賃保証審査
6. リースバック条件確定
7. 契約
8. 決済、賃貸借契約開始

抵当権の抹消手続きは、契約締結後の「8. 決済、賃貸借契約開始」の段階で行います。

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まず、家の売却で得た資金で住宅ローンを全額返済し、それから抵当権の抹消手続きに移ります。一般的に、抵当権抹消の手続きは、リースバック会社が指定する司法書士に一任する形となります。自分で行えるケースは限られています。

抵当権抹消を司法書士に依頼する流れ

抵当権抹消を司法書士に依頼する際の流れを紹介します。事前にリースバック会社から手続きの流れや必要な書類についての説明があります。基本的には必要書類を準備するだけで、あとは司法書士が手続き全般を代行します。

抵当権抹消を自分で行うことは基本的にはない

リースバック取引においては、抵当権の抹消は前述のようにリースバック会社が指定した司法書士が手続きを行うのが一般的です。
したがって、抵当権抹消を自分で行う必要はありません。

リースバックの利用条件は抵当権だけではない

リースバックの契約には、抵当権の抹消が必須ですが、利用するための条件は他にもあります。リースバックの主な利用条件は以下の3つです。

・名義人全員の同意を得ていること
・家賃の支払い能力があること

リースバックでは、家の売買契約と賃貸借契約を締結します。売買契約では、家の名義人全員の署名及び捺印が必要になるため、事前に全員の承諾を得ることが重要になります。一人でも反対する人がいれば、家を売却することはできません。このようなケースでは、リースバックの利用が難しくなります。

また、賃貸借契約を結ぶためには、家賃保証会社による審査をクリアする必要があります。家賃を払っていける収入や貯蓄があるかなど、支払い能力がチェックされます。

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リースバック会社を選ぶ際のチェックポイント

住宅ローンと抵当権の関係性など、リースバックでは不動産に関する様々な知識が必要になります。複雑な内容や疑問点も多く出てくるため、顧客に寄り添った対応をしてくれるリースバック会社を選ぶと安心です。

最後に、リースバック会社を選ぶときのチェックポイントを紹介します。検討を行う際の参考にしてください。

対応条件・対応エリアに注意する

リースバックサービスを検討する際は、初めに対応条件や対応エリアを確認しましょう。その理由は、リースバック会社によって取り扱う物件の種類や、取引が可能なエリアが異なるためです。「対象エリアは全国の主要都市」「マンションのみ取り扱い」など、会社ごとに特色があります。

取り扱い条件が限定されている場合、それがその会社の強みと捉えることができます。例えば、マンションのみを取り扱うリースバック会社は、マンションのリースバックに強く、豊富なノウハウや提案力を持ち合わせていると考えられます。

実績や資金力に注目する

リースバック会社の実績や資金力に注目することも大事です。リースバックでは、貸主となるリースバック会社と長期にわたって賃貸借契約を結ぶことになります。小規模の事業者の場合は、長期的には経営状況の悪化や倒産も考えられます。

一概には言えませんが、実績豊富な資金力のあるリースバック会社であれば、経営悪化や倒産のリスクは比較的小さいと考えられます。リースバック会社を選ぶときは、経営基盤が安定した会社を選ぶようにしましょう。

賃貸期間に関する契約について確認する

リースバック会社が扱う、賃貸借契約の種類を確認しましょう。賃貸借契約には、借主の希望で更新ができる普通借家契約と、更新がない定期借家契約があります。定期借家契約でも再契約が可能な場合もありますが、確約はできないため注意が必要です。長く住み続けたい場合はリスクを負うことになります。

リースバックした家に長く住み続けたいのであれば、普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶと安心です。

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買取価格と家賃を比較検討する

「家をいくらで買い取ってもらえるか」「家賃や諸費用はいくらになるか」、これらもリースバックをする上で重要なポイントです。複数のリースバック会社に査定を依頼し、売却価格や家賃などを比較することで、条件のいい会社が見つかるでしょう。

ただし、リースバック会社を選ぶ際は、金額面だけでなく、会社の安定性や担当者の対応なども重視すべきです。リースバックは大きなお金が動く契約なので、信頼できる会社と契約を結ぶようにしましょう。

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リースバックを利用するなら住宅ローン完済と抵当権抹消が必要

この記事では、リースバックにおける住宅ローンと抵当権の関係性や、抵当権を抹消する方法について解説しました。

リースバックを利用するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが条件となります。そのためには、家の売却価格が住宅ローンの残債を完済できる金額となる必要があります。

仮にオーバーローンの状態であったとしても、リースバックできる可能性はゼロではありません。任意売却などで解決できるケースもあるので、無料で相談できるリースバック会社に一度相談してみることをおすすめします。

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家計負担の軽減に、まとまった資金や老後の備えに、転居前の準備などにと、様々な理由で住宅のリースバック自宅（家）を検討されている方も多いのではないでしょうか。

リースバックは自宅（家）を売却で資金を調達した後でも引越しすることなく住み続けることができるため、目的に合致し査定条件に納得できれば有効な方法と言えます。

一方で売却価格は相場の約70％となる等デメリットもあります。
↑理由についてはこちらをクリックするとスキップできます。

そもそもリースバックとはどのような仕組みなのか？ 売却金額や家賃はいくらぐらい？おすすめの検討方法は？

といった、リースバックに関する様々な疑問を解決するために、本記事では、おさえておくべきポイントを７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）が解説しています。

大手リースバック会社の比較を行った以下の記事も参考にご覧ください。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

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家のリースバックとは？

リースバックは、住宅を売却して一括で現金化したうえで代金を受け取り、そのまま住み続けることもできるという便利な仕組みです。「セール・リースバック」「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。

まずは、リースバックの基本的な仕組みについて解説します。

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リースバックの仕組み

リースバックは自宅（家）を売却後にそのまま賃貸として住み続けられる仕組みです。

リースバックでは個人の買主に対して売りにくいため、不動産会社等の法人・企業が買主となること一般的です。通常の不動産売却と同じように物件（建物＋土地）が売却され、利用者は物件の所有権を失います。

リースバックでは買主が主に不動産会社となることから短期間で資金の調達が可能です。

売買契約と同時に賃貸借契約が締結されるため、リース料、つまり家賃を毎月支払いながら、そのまま住み続けることができます。

リースバックは、不動産会社や住宅販売会社などの「リースバック事業者」が提供する、売買＆賃貸借一体型の不動産取引サービスです。

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家のリースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリットとデメリットは以下の通りです。

メリットだけではなくデメリットにも目を向け、客観的に判断することが大切です。

家のリースバックが検討される理由

リースバック検討者世帯に共通している理由としては、引越できないことが条件となっていることで。この点は、リースバックでは非常に重要です。

引越しが難しい具体的なケースは以下となります。

• 長年住み慣れた自宅（家）で生活を変えることが難しい
• 子どもが小学生で転向させれない
• 体の不自由な家族がいて移動が困難
• ペットを飼育している

裏を返せば、「引越しできない事情がない場合にリースバックを選ぶメリットはない」、ということになります。通常売却した方が高額で自宅を売却することができ、手元に多くの資金を残すことができるからです。

賃貸で借りる場所にもよりますが、高く自宅（家）を売却し新たに家を借りた方が良い場合もあります。

以上のことから、リースバックを検討する場合に最初に検討すべきことは、今の自宅に住み続けることが最も最優先すべき事項なのかどうか、ということになります。

この点は家族でも意見が分かれる点でもありますので、しっかりと相談することをお勧めします。

あなぶき興産竹島

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リースバックが選ばれる３つの事例

リースバックが検討される理由や用途として多いのが以下の３つです。

順番に解説していきます。

1. 老後資金の備えや生活費として
2. 毎月の住宅に関わる負担を減らしたい
3. 事業用の資金や医療費等の資金を確保したい

老後資金の備えや生活費として

現役で働いている間は問題なく支払えていた住宅ローンが、退職して収入が減った途端に厳しくなるという世帯は少なくありません。この場合、貯金を切り崩しながら住宅ローンを支払うことにもなります。

このことから、老後の生活費としてリースバックを利用されることも少なくありません。

定年の世帯では住宅ローンの残債は多くない為、リースバックで自宅（家）を売却して住宅ローンを完済しても十分手元にお金が残ります。

「手元に残ったお金」と「年金で無理なく支払える程度の賃料設定」であれば、老後の生活を安定させてることができます。

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毎月の住宅に関わる負担を減らしたい

住宅ローンは35年など支払期間が非常に長期間となります。返済中は病気での休職や転職等、想定外の事態が発生し支払いが困難になることがあります。特にコロナ禍では多くの人が仕事や収入に影響を受けました。

このような一時的に住宅ローンの支払いが厳しくなった際にも、リースバックは利用されています。

また、住宅ローンの滞納が続き、銀行から自宅を差押えられ競売や任意売却となった場合でもリースバックが検討されます。

リースバックで住宅ローンやカードローン等の借入を返済し、毎月の家賃を住宅ローンの支払い金額以下とすることで、引越しをすることなく住み続けることができます。

事業資金や医療費等の資金を確保したい

住宅や車を購入する際には、住宅ローン等の目的に応じた低金利のローン商品があります。

一方で、事業資金・医療費・介護費用・教育資金といった資金が必要な場合には検討可能なローン商品がない場合もあります。また、融資（ローン）は安定した収入が必要となるため審査が難しいこともあります。

引越しすることなく家の売却を行い資金を調達できることは、リースバックの大きなメリットです。

リースバックの売却資金は資金使途に制限がある訳ではないため、自由に使うことが可能です。

リースバック後の「買戻し」とは？

リースバックで売却した後で資金に余裕が出来た際に、将来に売却した家を所有者（貸主）から再度購入することを「買戻し」と言います。

例えば、事業資金の確保のためにリースバックを利用した個人事業主が売却の3年後に事業が軌道に乗り始め、余裕資金が出来た場合に再度買い戻すケースがあります。

買戻し時の売買金額については、一般的には売却金額よりも高額になる傾向があり、売却金額×110％～130％となるのが一般的です。

買戻しの金額はリースバック期間（賃貸期間）や家賃等、他の条件と合わせて設定されることもあるため、一概に上記の通りとならないこともあります。

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リースバック：普通借家契約と定期借家契約

リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2パターンがあります。

両社の違いは賃貸として「住むことのできる期限」があるかどうかです。リースバックは主に定期借家契約で行っている会社が多くなっています。

リースバックでは買取金額や家賃に目が行きがちですが、賃貸期間といった条件は非常に重要ですのでしっかり確認しておきましょう。

普通借家契約

賃貸マンションやアパートを借りる際の賃貸借契約の多くが普通借家契約となるため、賃貸での一般的な契約とも言えます。

「普通借家契約」では、物件の借主となる利用者は、希望する限りいつまででも、家賃を支払いながらその物件に住み続けることが可能です。

賃貸借契約書では1年から2年の契約期間を定めることが一般的ですが、契約期間が満了すると契約を更新することが可能です。

賃借人としての「住み続ける」権利は法的に守られている為、家賃滞納や契約違反行為等がある場合を除き、貸主都合で強制的に退去されられることはありません。

定期借家契約

「定期借家契約」では、1年～5年程度の賃貸期間を決めて契約します。

例えば新築への住み替え等で賃貸期間が1年と確定している場合は、定期賃貸借契約を前提とし売却金額が高額となるように交渉することもできます。

期借家契約は契約期間の更新を前提としておらず、基本的に予め定められた賃貸借期間を超えての居住ができません。定賃貸借期間の満了と同時に契約が終了してしまうからです。

貸主と借主、双方の同意があった場合にかぎり、再契約を行って住める期間を延長することは可能ですが、貸し主側には再契約に応じなければならない義務などはありません。再契約の際には家賃が値上げされる場合もあります。

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リースバックとリバース・モーゲージとの違い

持ち家に住みながら資金調達する手段として、よく比較検討される方法に「リバースモーゲージ」があります。

リバースモーゲージは、持ち家を担保にしたうえで金融機関から融資を受ける仕組みです。リースバックとリバースモーゲージの条件等の違いを以下に記載します。

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リースバックでの売却金額・家賃はどの程度？

売却金額

リースバックでは所有不動産を売却することになりますが、売却時に得られる金額は、通常売却価格より低くなることが一般的です。

売却価格の目安としては、一般的な通常売却時の市場価格（成約時の価格）の70％前後、とされています。

相場価格と比較して売買金額が低くなってしまう理由は、リースバック会社側の事情があり主に以下の点が挙げられます。

• リースバック期間中の不動産の価格変動を考慮する必要がある
• 将来賃借人が退去した後に不動産を売却して利益を確保する必要がある

通常売却時の市場価格については、不動産会社の査定シュミレーションサイトを利用したり、国土交通省の「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」を利用することで、概ね把握することができます。

▼国土交通省の「不動産情報ライブラリ」はこちらをクリック

注意しておきたいこととして、売却価格の目安を考えるときは、あくまで「成約価格の70％前後」であるということに留意しておくようにしましょう。

市場価格のうち、売出価格については通常高めに設定されていますので、そこから70％前後と考えてしまうと、目安と実際の売却価格に大きな差が出てしまいます。

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家賃

家賃に関しては、売却金額に連動して設定されることが多くなっている為、売却金額が高額になると家賃も比例して高くなる傾向があります。そのため、反対に家賃を低く抑えると、売却金額も安くなる傾向があります。

リースバック会社は売買金額と家賃のバランス指標となる「利回り」を基準に家賃を設定しています。

計算式は、年間家賃÷売却金額×100で比較的簡単に算出することができます。

利回りの基準は、6％～10％前後で設定されることが多くなっていますが、マンション・戸建て、不動産の立地等の条件によって大きく異なります。

リースバックの賃貸期間が短い場合は、出来る限り売却金額を高額にすることが望ましいと言えますが、賃貸期間が長期となると合計で支払う家賃の方が高額となってしまうことがあるため、慎重に検討することが必要です。

支払途中で家賃を支払えなくなった、という状況にならない様に将来の収入の変更も考慮して適切な家賃を考えて見ましょう。

以下は売買金額が2,000万円の場合の利回り・家賃の早見表になります。

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

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賃貸期間中の家の修繕費はどうなる？

自己所有の不動産の場合、設備の修繕費は当然自費となります。

一方で賃貸住宅の場合は、不動産の所有者は貸主となるため、仮に設備（給湯器やコンロ等）の故障等が発生した場合には貸主には設備を修理する義務が生じます。

リースバックの場合は、通常の賃貸住宅の考え方と異なるため注意が必要です。リースバック後の賃貸期間中の設備の修繕に関する費用は「借主」負担となっていることが一般的です。

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リースバックはマンションでも利用可能

物件を担保にして主に一戸建てで融資を受けるリバースモーゲージと異なり、リースバックは戸建もマンションも対応が可能です。

但し、リースバック事業者ごとに取り扱っている物件の種類や条件が異なるため、事前にリースバック事業者の取り扱い物件種別を確認しておくことが重要です。

あなぶき興産が提供する「あなぶきのリースバック」のようにマンション専門のリースバック会社もあります。

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マンションのリースバック：管理費など諸費用の取り扱い

マンションでリースバックを利用した場合、売却後は管理費、修繕積立金、固定資産税といった「物件の所有者が支払い義務を負う諸費用」はなくなり、基本的にリースバック事業者が支払いをしていくこととなります。

物件の所有者が、リースバックの手続きによってリースバック事業者へと変わるためです。

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マンションのリースバック：新たに支払い義務が生じる諸費用

管理費や固定資産税の支払い義務がなくなる代わりに、売却後は住み続けるための月々の家賃や、入居者の家財に対する火災保険の支払いなどが生じます。

賃貸保証会社の保証料が年払いの場合は、毎年保証料が必要となります。賃貸の保証会社については後程詳しく解説します。

マンションのリースバック：駐車場・バイク置場には注意

マンションのリースバックでトラブルになりがちな点が、駐車場等の取扱いです。

基本的にマンションの駐車場等はマンションの管理組合から所有者として借りていますが、売却によって所有権が移転するリースバックの場合、これまで使用できていた駐車場等の使用ができなくなる場合があります。

その場合、マンション外で駐車場を探すことになることがあります。

駐車場が空き待ちとなっているマンションでは、リースバックで売却した場合に現在使用中の駐車場の取扱いがどのようになるのかは事前に確認するようにしましょう。

家のリースバックの利用条件や必要な書類は？

リースバックの利用条件

一般的に、リースバックの利用条件となる事項には以下のようなものが挙げられます。

・物件の名義人全員の同意を得ている
・売却価格がローン残債を上回れる状態である（物件の売却によってローン残債を完済できる）
・リース後の月々の家賃の支払い能力がある（保証会社の審査を通過できる）

保証会社の審査は大手リースバック会社では必須要件

リースバック利用において、１つのハードルとなるのが家賃保証を受ける際の保証会社の審査です。

保証会社の審査では、主に現在の家賃収入で家賃の支払いが可能かどうかを審査します。他には、過去に家賃滞納等を有無や、貯蓄等も確認しています。

定年退職したばかりで収入がない状態で審査に問題がないかという点に関しては、収入と家賃だけで審査をしている訳ではなく、売却後に手元に残るお金も考慮して総合的に審査をする保証会社もあります。

リースバック会社によっても提携している保証会社は異なるため、担当者に相談してみましょう。

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対応エリア

利用可能なエリアに関しては、大手系のリースバック会社は都市部・地方共に相談することができますが、拠点が限られるリースバック会社の場合は対応エリアも限定的となります。

おすすめのリースバック査定の依頼方法は？

リースバックの査定はインターネットで無料で依頼することができます。

リースバックの査定方法は大きく以下の２つの種類があります。おすすめはリースバック会社に直接査定の依頼をする方法です。

• リースバック会社に直接査定の依頼する
• 不動産仲介会社に査定の依頼をする

以下、それぞれの査定方法について詳しく解説します。

【おすすめ】リースバック会社に直接査定の依頼する

買主となるリースバック会社に直接査定を依頼する方法です。

メリット　仲介手数料が無料

リースバック会社への直接査定を依頼するおすすめの理由として、仲介手数料が無料である点です。

通常、不動産の取引の場合には売主・買主に売買価格×３％の仲介手数料が発生しますが（合計6％）、直接リースバック会社と契約手続きを進める場合には仲介手数料は発生しません。

仲介手数料が発生しない分、手元に資金を残すことができますし、リースバック会社も売却価格を高額とすることができます。

例えば、3,000万円の売却金額の場合、仲介手数料は3,000万円×3％×２（売主・買主）で180万円にもなるため、条件に大きな違いが生まれます。

デメリット　手間がかかる

デメリットとしては、不動産仲介会社に依頼する場合と比べ手間がかかる点です。

リースバックでは、売却金額や家賃等の条件を他社の査定と比較検討することが重要です。希望に合うリースバック会社を自分で探して、査定を1社ごとに自身で依頼する手間があります。

また、リースバックの売却金額・家賃以外の細かい条件の違いなども自分で確認し比較検討することになります。各社との条件交渉も自分で行う必要があります。

リースバック査定の依頼方法

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不動産仲介会社に査定の依頼をする

次に、大手等の不動産仲介会社を通じてリースバックの査定を依頼する方法です。

メリット　窓口が1本化できる

最大のメリットは、自分でリースバック会社を調べる手間が減り時間の節約になることです。窓口が1本化できるため、査定を依頼するに当たって何度も同じ説明を業者にする必要がありません。

また、査定の段階から不動産のプロにサポートして貰えるため気になる点も質問しながら進めることが出来るため、比較的安心して取引ができます。

不動産会社は店舗を構えて営業を行っている為、自宅（家）の周辺に店舗がある場合は気軽に悩みを相談できることもメリットと言えます。

デメリット　費用が高くなる

査定時は無料で依頼できますが、取引時に仲介手数料が発生します。

不動産仲介会社は、不動産の所有者とリースバック会社を仲介し様々手続きを進めたり条件交渉を行いますので、取引成立時には手数料を支払う必要があります。

また、全国対応可能な大手や地域密着の不動産屋かは問わず、仲介会社がリースバックの提案が得意な訳ではないという点も注意が必要です。不動産会社や営業担当者によって、リースバックの知見・経験値が異なるため、期待通りのリースバック提案を受けられるとは限りません。

リースバックについて詳しい信頼できる担当者に依頼することが大切です。

家のリースバックの手続きの流れ

リースバックにおいては、一般的に以下のような流れで査定、契約が進んでいきます。

リースバック売却の手続きで必要となる書類

必要書類は状況に応じて多岐に渡りますが、主だったものを挙げると以下となります。※必要書類は会社によって異なります。

本査定・家賃保証審査時

・身分証明書
・住民票の写し
・固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書
・収入証明書
・（マンションの場合）管理費等の額が分かる明細

売買契約・賃貸借契約時

・認印
・登記識別情報通知または権利証

その他、状況により必要となる書類

・住宅ローンの残高明細書
・購入時の重要事項説明書
・自宅（家）の図面
・（一戸建ての場合）建築確認通知書
・（一戸建ての場合）境界確定書
・（一戸建ての場合）掘削承諾書
・（マンションの場合）管理規約や修繕計画の書類
・医師の診断書
・銀行通帳（又は口座情報）

▼リースバック申込・契約時の流れについては、こちらの記事もあわせてご参考ください。

リースバックを利用するのは不安？ 心配になりやすいポイント

リースバックのデメリットで把握しておくべきこと

リースバック利用時に、デメリットとなり得る点としては、大きく以下のような点が挙げられます。

・住み慣れた家に、今後は家賃を支払わないと住めない
・通常売却時と比較して、売却価格が低めになりやすい

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リースバックの利用後、「後悔」の元となりやすいポイント

リースバック契約前には、下記のような点を予め注意・検討しておくと、「後悔」につながる可能性を事前に減らしておくことができます。

• リースバックの利点だけに注目せず、取引内容をしっかり理解しておく
• 事前の家族、親族への相談を怠らない
• 買戻しを前提とする場合には、リースバック会社に買戻しに関するルールをしっかり確認しておく
• 月々の家賃が、自分が望む居住期間にずっと無理なく支払える金額であるかを検討する
• 倒産する可能性が比較的低い、会社規模の大きなリースバック会社を選ぶ
• 相見積もりをおこなうなどして、査定額の適正さを確認しておく
• 賃貸借契約中の、室内設備の修繕の扱いについて確認しておく

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リースバック退去時の原状回復

通常の賃貸借契約時においては、住んでいた家を退去する際には通常賃借人側に原状回復の義務が発生しますが、リースバックの場合には、リースバック会社により対応が異なります。

中には退去時にはリフォームして販売することを前提としている為、現状回復を不要としている会社もあります。

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▼その他各ポイントの詳細については、こちらの記事もあわせてご参考ください。

相続対策としてのリースバック

相続対策としてリースバックを利用する際のメリットとしては、大きく以下のようなものが挙げられます。

・不動産を現金化しておくことによる相続トラブルの回避
・現金をすることで相続時の納税資金を確保できる
・相続人の、家の維持管理や売却処分といった苦労をなくせる

相続対策としてリースバックを検討する際は、できれば相続人にも事前にリースバックについて相談しておきましょう。

将来相続人が自宅を相続して住もうと考えていた等、思いもよらないことで家族間でトラブルに発展することがあります。

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リースバックについて理解し、有効活用を

本記事では、リースバック利用において必要となる各種知識をまとめ、ポイントに絞って掲載しています。

それぞれの項目の詳細については、個別記事へのリンクをあわせて掲載していますので、必要に応じて各記事を辿り、関連する項目への理解をぜひ深めていただければ幸いです。

リースバックに対する正しい理解を得たうえで利用検討し、ぜひ、後悔のないライフプランを実現させてください。

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