リースバックを検討する際、「抵当権が付いている家でもリースバックできるの？」という疑問の声が多く聞かれます。結論から言うと、リースバックを利用するためには住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。
この記事では、リースバックを検討している方に向けて、住宅ローンと抵当権の関係性や、抵当権を抹消する方法について解説します。
そもそも抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンを借りて不動産を購入するときに、金融機関がその不動産を担保とする権利のことです。もし、住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は担保の不動産を差し押さえ、競売にかけることで残債を回収します。
金融機関からすると、住宅ローンの返済ができない、つまり、貸したお金が返ってこないという事態は、大きな損害につながります。抵当権は、債権者（お金を貸す側）が不利益を被らないための権利であり、住宅ローンの貸し借りにおいては、債権者の金融機関が主張できる権利となります。
住宅ローンを滞納すると自宅が競売にかけられる
住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は抵当権を行使して自宅の差し押さえに入ります。金融機関は裁判所へ競売の申し立てを行い、その申し立てが認められると差し押さえが実行されます。自宅は競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。
一般的に、競売になるまでには、ある程度の猶予期間があります。長期にわたって住宅ローンの支払いが滞ったり、督促を無視し続けたりすると、抵当権が行使されます。
住宅ローンの返済が一度滞ったからといって、すぐに競売になるわけではありませんが、支払いが厳しいと感じたら金融機関に相談するなど、早めの対策を取ることが大切です。
抵当権が付いている物件でもリースバックを利用できるのか？
ここからは、本題に入ります。抵当権が付いている物件でも、リースバックを利用することができるのでしょうか？
その答えとしては、物件に抵当権が付いている状態では、リースバックの利用ができません。ですが、抵当権を抹消できれば、リースバックが可能になります。抵当権を抹消するためには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンの完済にはまとまったお金が必要になりますが、家の売却代金を充てることで解決することができます。
仕組みがやや複雑なので、抵当権抹消の流れをまとめます。
1. リースバック会社に家を売却して資金化する
2. 家の売却で得た資金で住宅ローンを完済する
3. 抵当権を抹消するための手続きを行う
つまり、家の売却代金で住宅ローンを完済できれば、リースバックの利用ができるということです。リースバック利用の可否は、家の売却価格と住宅ローンの残債によって変わります。
ここからは、考えられる2つのパターンを見ていきましょう。
「自宅の売却価格＞住宅ローン残債」の場合
まず、紹介するのは、自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っているケースです。この場合、自宅を売って得たお金で住宅ローンを完済できるので、抵当権の抹消が可能です。抵当権抹消の手続きを行うことで、リースバックを利用できます。
イメージしやすいように例を挙げます。自宅の売却価格が3,000万円、住宅ローンの残債が2,000万円とします。売却で得た3,000万円のうち、2,000万円で住宅ローンを完済し、残りの1,000万円は手元に残ります。
なお、リースバックは売却金の使い道に制限がありません。住宅ローンを完済して手元に残ったお金は自由に使うことができます。
「自宅の売却価格＜住宅ローン残債」の場合
次に紹介するのは、自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っているケースです。つまり、「オーバーローン」と呼ばれる状態です。この場合、家を売却しても、そのお金で住宅ローンを完済することができません。抵当権の抹消ができないため、基本的にリースバックは不可となります。
例えば、自宅の売却価格が1,200万円、住宅ローンの残債が2,000万円とします。自宅を売却して得た1,200万円をすべて住宅ローン返済に充てたとしても、800万円が不足します。解決策としては、不足するお金を自己資金で補填し、住宅ローンを完済する方法があります。上記のケースでは、不足分の800万円を現金で用意することになります。
解決策があるとはいえ、不足する金額が大きいと自己資金で補填するのは困難です。リースバックの利用は難しくなるでしょう。
任意売却を検討する方法も
難易度は高くなりますが、任意売却でリースバックを利用する方法もあります。任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の許可を得て、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法です。売却代金で住宅ローンを完済できなくても、抵当権を抹消してもらえます。なお、残った住宅ローンは完済する必要があり、分割返済をしていくのが一般的です。
任意売却でリースバックをするためには、金融機関の許可が必須となります。交渉を行い、金融機関が家の売却価格などに納得しなければ、取引は成立しません。中にはリースバックでの任意売却を認めない金融機関も存在するため、適用に至るまでのハードルは高くなります。
リースバックにおける抵当権抹消の流れ
リースバックを利用するためには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。実際にリースバック契約をする際、どの段階で抵当権の抹消を行うことになるのでしょうか。
まずは、リースバック契約の流れから見ていきましょう。
1. 問い合わせ、仮査定の申し込み
2. 仮査定の提示
3. 現地での物件調査
4. 契約条件の提示
5. 家賃保証審査
6. リースバック条件確定
7. 契約
8. 決済、賃貸借契約開始
抵当権の抹消手続きは、契約締結後の「8. 決済、賃貸借契約開始」の段階で行います。まず、家の売却で得た資金で住宅ローンを全額返済し、それから抵当権の抹消手続きに移ります。一般的に、抵当権抹消の手続きは、リースバック会社が指定する司法書士に一任する形となります。自分で行えるケースは限られています。
抵当権抹消を司法書士に依頼する流れ
抵当権抹消を司法書士に依頼する際の流れを紹介します。事前にリースバック会社から手続きの流れや必要な書類についての説明があります。基本的には必要書類を準備するだけで、あとは司法書士が手続き全般を代行します。
1. 抵当権抹消に必要な書類を準備する
抵当権を抹消するために必要な書類は以下の通りです。
・登記識別情報通知書又は権利証（抵当権設定登記済証）
・抵当権解除証書
・金融機関発行の委任状
・金融機関の資格証明書
登記識別情報（又は権利証）以外は、住宅ローン借入先の金融機関から入手する書類となります。金融機関や抵当権抹消の原因によって、書類の名称が異なることがあります。
2. 司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する
司法書士が用意した委任状に必要事項を記載し、抵当権抹消の手続きを依頼します。事前に準備した必要書類を司法書士に渡します。
3. 完了通知書を司法書士から受け取る
司法書士が抵当権抹消の手続きを行います。手続きが完了したら司法書士から連絡が入ります。郵送などで完了通知書を受け取ります。
抵当権抹消を自分で行うことは基本的にはない
リースバック取引においては、抵当権の抹消は前述のようにリースバック会社が指定した司法書士が手続きを行うのが一般的です。
したがって、抵当権抹消を自分で行う必要はありません。
リースバックの利用条件は抵当権だけではない
リースバックの契約には、抵当権の抹消が必須ですが、利用するための条件は他にもあります。リースバックの主な利用条件は以下の3つです。
・物件の売却価格が住宅ローン残債を上回っていること（抵当権を抹消できること）
・名義人全員の同意を得ていること
・家賃の支払い能力があること
リースバックでは、家の売買契約と賃貸借契約を締結します。売買契約では、家の名義人全員の署名及び捺印が必要になるため、事前に全員の承諾を得ることが重要になります。一人でも反対する人がいれば、家を売却することはできません。このようなケースでは、リースバックの利用が難しくなります。
また、賃貸借契約を結ぶためには、家賃保証会社による審査をクリアする必要があります。家賃を払っていける収入や貯蓄があるかなど、支払い能力がチェックされます。
▼「柔軟な家賃設定」で安心のリースバック会社【あなぶきのリースバック】はこちら
▼リースバックの利用条件についてはこちらの記事で詳しく解説しています
リースバック会社を選ぶ際のチェックポイント
住宅ローンと抵当権の関係性など、リースバックでは不動産に関する様々な知識が必要になります。複雑な内容や疑問点も多く出てくるため、顧客に寄り添った対応をしてくれるリースバック会社を選ぶと安心です。
最後に、リースバック会社を選ぶときのチェックポイントを紹介します。検討を行う際の参考にしてください。
対応条件・対応エリアに注意する
リースバックサービスを検討する際は、初めに対応条件や対応エリアを確認しましょう。その理由は、リースバック会社によって取り扱う物件の種類や、取引が可能なエリアが異なるためです。「対象エリアは全国の主要都市」「マンションのみ取り扱い」など、会社ごとに特色があります。
取り扱い条件が限定されている場合、それがその会社の強みと捉えることができます。例えば、マンションのみを取り扱うリースバック会社は、マンションのリースバックに強く、豊富なノウハウや提案力を持ち合わせていると考えられます。
実績や資金力に注目する
リースバック会社の実績や資金力に注目することも大事です。リースバックでは、貸主となるリースバック会社と長期にわたって賃貸借契約を結ぶことになります。小規模の事業者の場合は、長期的には経営状況の悪化や倒産も考えられます。
一概には言えませんが、実績豊富な資金力のあるリースバック会社であれば、経営悪化や倒産のリスクは比較的小さいと考えられます。リースバック会社を選ぶときは、経営基盤が安定した会社を選ぶようにしましょう。
賃貸期間に関する契約について確認する
リースバック会社が扱う、賃貸借契約の種類を確認しましょう。賃貸借契約には、借主の希望で更新ができる普通借家契約と、更新がない定期借家契約があります。定期借家契約でも再契約が可能な場合もありますが、確約はできないため注意が必要です。長く住み続けたい場合はリスクを負うことになります。
リースバックした家に長く住み続けたいのであれば、普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶと安心です。
▼「普通賃貸借契約」で安心のリースバック会社【あなぶきのリースバック】はこちら
▼リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています
買取価格と家賃を比較検討する
「家をいくらで買い取ってもらえるか」「家賃や諸費用はいくらになるか」、これらもリースバックをする上で重要なポイントです。複数のリースバック会社に査定を依頼し、売却価格や家賃などを比較することで、条件のいい会社が見つかるでしょう。
ただし、リースバック会社を選ぶ際は、金額面だけでなく、会社の安定性や担当者の対応なども重視すべきです。リースバックは大きなお金が動く契約なので、信頼できる会社と契約を結ぶようにしましょう。
リースバックを利用するなら住宅ローン完済と抵当権抹消が必要
この記事では、リースバックにおける住宅ローンと抵当権の関係性や、抵当権を抹消する方法について解説しました。リースバックを利用するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが条件となります。そのためには、家の売却価格が住宅ローンの残債を完済できる金額となる必要があります。仮にオーバーローンの状態であったとしても、リースバックできる可能性はゼロではありません。任意売却などで解決できるケースもあるので、無料で相談できるリースバック会社に一度相談してみることをおすすめします。
