資産である不動産物件を現金化し、賃貸として住み続けることができる「リースバック」。

基本的な仕組みを正しく理解し、安心できる取引相手と適切に手続きを行えば多くのメリットが得られます。

しかし「住宅を売却し賃貸物件として住み続ける」といった少し複雑な仕組みであるために、リースバックの仕組みを正しく理解しないまま、勧められるままに契約してしまうケースも少なくありません。

中にはリースバックによってトラブル・問題が発生し、「後悔」につながったというケースもあります。

この記事では、リースバック利用時におさえておくべき注意点を解説します。リースバックでトラブルに巻き込まれないために、ぜひ参考にしてください。

検討者さん

リースバックのトラブルで後悔したくない

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

ハウス（住宅）リースバックの仕組み

リースバックとはセール・アンド・リースバックとも呼ばれ所有している住宅を売却し、賃貸借契約を新たに結ぶことで、売却資金を得つつも家賃を支払って自宅に住み続けられる仕組みです。

リースバック後は、所有者ではなく賃借人として住むこととなるため固定資産税等の税金が不要になります。

以下のような場合に、適切に使えば資金調達を行える大変便利なサービスと言えます。

・教育資金などでまとまったお金が今すぐ必要なとき
・住宅ローンを完済して老後や将来に備えたいとき
・月々の支払い負担を減らしたいとき

リースバックは短期間で代金を受け取ることができる一方で、売却によって不動産の所有権が移る大変重要な手続きでもあります。

利用を検討する際には、メリット・デメリットを理解するとともに、サービスや契約に関する正しい理解が必要です。

リースバックの仕組みや契約を理解せず勧められるまま契約をしてしまうと、トラブルに巻き込まれたり思わぬ後悔をしてしまったりする可能性があります。

検討者さん

デメリットもしっかり理解した上で取引することが大切ですね

あなぶき興産竹島

リースバックの仕組みについてより詳しく知り方は以下をご覧下さい

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リースバック取引の特徴・注意点

リースバックの取引には、以下4つの特徴・注意点があります。

・自宅に住み続けつつ、一括で資金を受け取れる
・固定資産税等の支払いは不要だが、家賃等の支払いが生じる
・自宅が自分の持ち物ではなくなる
・契約条件に注意する

リースバックは、住み慣れた一軒家や自宅マンションなどに住み続けながら、自宅を売却した資金を一括で受け取れるのが特徴です。

ただし、自宅に住みながら資金を受け取れる方法は「金融機関からの融資（リバースモーゲージ・不動産担保ローン等）」「通常売却後事業者と調整して一定期間住み続ける」など、リースバック以外にもあります。

他の方法とリースバックを比較検討し、良い方法を選ぶのがおすすめです。

リースバックは自宅の所有権がなくなるため契約内容によっては固定資産税・管理費等の維持費などの支払いがなくなります。ただし、毎月の家賃の支払いが発生することを覚えておきましょう。

契約条件によっては自宅の買戻しができるのもリースバックの魅力です。ただし買い戻し期間中の資金の状況によって、買戻しが実現できない可能性もあります。契約時に買戻しの価格や条件についての確認が必要です。

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リースバックを利用する際に注意するポイント

リースバックを利用する際の注意点は以下の通りです。

複数の事業者に相談して条件を比較

リースバック事業者によっても提示する条件が違います。

不動産会社（リースバック）や金融機関（リバースモーゲージ）などの複数の事業者に相談、相見積もりなども行いつつ、自分の状況や今後のライフプランに合った最適な方法を選択しましょう。

また自宅に住みながら一括で資金を確保したいとき、リースバック以外にも「自宅を通常売却して決済と引き渡し時期（引き渡し猶予）を調整する」「リバース60等の融資（リバースモーゲージ）を受ける」などの選択肢があります。

検討者さん

どのリースバック会社と比較すれば良いかが分かりません

あなぶき興産竹島

リースバックは大手の会社で比較することがおすすめです。具体的なリースバック会社は以下の記事で紹介しています

契約には安易に応じず、家族や親族としっかり相談する

リースバックの売買契約に関しては、売主からのクーリング・オフは対象外となります。

売買契約の解除には、基本的に解約金や違約金が発生することになるためしっかりと契約内容を確認して納得した上で契約することが大切です。

しつこく勧誘されたり、サインや印鑑を求められたりしても安易に応じず、家族や親族としっかり相談した上で利用の有無を決めましょう。

売買金額・家賃は適切か

リースバックは最初に資金を一括で受け取れますが、毎月の賃料が発生します。「受け取れる金額」と「支払い続ける賃料」を計算、比較し手元にお金が残るか、賃料は毎月無理なく支払えるかを確認しましょう。

提示されている売却価格が相場からかけ離れていないか、複数の不動産業者から意見を聞くのも重要です。

将来的に長期で住み続ける場合は、売買金額よりも家賃設定を重視した方が長期的にはお得というケースもあります。

以下の表は家賃の差額が長期でどの程度になるかを示したものです。

検討者さん

家賃の差が20,000円あれば10年で240万円の差になるんですね

あなぶき興産竹島

例えば、売買金額の差が200万円低くても家賃が低い会社の方が10年以上住む場合は得になる、という判断ができます

買戻し希望なら契約前に確認を忘れずに行う

買戻しは当然の権利ではないため、買戻し希望なら買戻しはできるか、「いくらで」「いつまでに」買戻しができるかを確認しておきましょう。

買戻しについては、買戻し期限や買戻し金額等を契約書で明記する必要があります。

希望の期間住み続けられる契約か確認する

リースバックの賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。

「普通借家契約」は更新可能な賃貸借契約で基本的には、希望する限り住み続けることが可能です。

一方、「定期借家契約」は予め賃貸期間が定めれれており更新を前提としない契約となります。そのため、借主が希望しても貸主は更新に応じてもらえない場合は期間満了により退去が必要となります。

契約の種類や契約期間、再契約の有無についても確認しておきましょう。

設備の修繕や原状回復について確認する

自宅の所有権がリースバック事業者へ移るため、修繕や現状回復に関する契約についても確認が必要です。

リースバックの場合は、一般的な賃貸借契約と異なり、賃貸中の設備故障などによる修繕費は「借主負担」となっていることが通常です。

特に給湯器等については10年前後で取替となることが多く、取替え費用は10万円～20万円を超すこともあるため、実際に故障した際の負担額が高額となることも珍しくありません。

設備が壊れたら自分と事業者のどちらが修繕費を支払って直すのか、新しく設備を設置するときに許可が必要か、退去時の原状回復費用は必要かなども確認しておきましょう。

あなぶき興産竹島

あなぶきのリースバックでは賃貸中の設備の故障等にも対応しています

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次に、リースバックを利用することで後悔につながる事例を順に紹介します。

リースバックで後悔①：家族と揉め事になった

リースバックによって自宅を売却したことで、家族や親族と揉め事になるケースがあります。親族とのトラブルにまでも発展してしまいかねない事例を順に紹介します。

相談や確認なしに契約し相続人とトラブルになる

家族や親族に事前の報告や相談をせず、勝手にリースバックの契約をしてしまったケースです。

自宅の売却によって所有権が第三者に移転することになります。

自宅を相続できなくなるため、相続予定だった子どもや孫、配偶者などと揉めてしまい、関係が悪化してしまう、または絶縁してしまうといったことがあります。

本人がリースバックを理解しないまま契約した

契約者本人がリースバックについての知識がなく、仕組みや契約内容を理解していないにも関わらず、家族や親族に確認をせずリースバックを利用してしまったケースです。

家族や親族が知らない間にリースバックを利用、且つ契約者本人が本来慎重に検討すべき事項の確認・検討を怠ってしまったがために、例えば「一般的なリースバックの市場価格よりも大幅に安い金額で売却してしまった」などの失敗が起こり得ます

なお、リースバックでの売却価格は取引相場の70％前後と低くなることが一般的です。

本来、大手系のリースバック会社と比較検討した結果の取引であればそのようなことは起こりませんが、悪質な事業者にあたってしまい考える時間なく契約に至った場合に起こり得ます。

物件は契約者本人の所有物であったとはいえ、市場価格から極端に低い売却金額で売却したことを、子供や相続人が後から結果だけ知らされてしまっては、トラブルの元です。

本人が契約前に家族や親族にリースバックの相談や確認をしていれば、契約書の記載内容を確認する、売却額が妥当であるかしっかり精査する、場合によってはリースバックの売却先を見直すなどして当人や家族の不利益を回避できた可能性が高いケースです。

検討者さん

将来実家に帰省する予定だったのに、という子供の声も聞こえてきそうですね

あなぶき興産竹島

取引後に後悔しても後の祭りです。しっかりと事前に家族（相続人）相談するようにしましょう

リースバックで後悔②：物件の買戻しができない

リースバックの契約を結ぶと、物件の所有権は買主（売却先）に移ります。ただし、後で必要に応じて物件の買戻しができるのがリースバックの魅力です。

お金を貯めてリースバック契約をした自宅の買戻しを計画する人もいるでしょう。ところが、物件の買戻しができずに後悔に繋がるケースがあります。

買戻し金額の確認不足

買戻し金額が想定よりも高く、買戻しができないケースです。

一般的にリースバックの買戻し価格は手数料や諸経費、リースバック会社の利益などが加算されます。そのため、売却価格よりも1～3割ほど高くなることが一般的です。

また、物件価格の高騰などで契約当初に伝えられていた買い取り額よりも、高い金額を提示されてしまうこともあります。

買戻しに関する契約を書面を交わさず口約束だけで処理していたり、契約時に金額を確認しなかったりすることで、自宅買戻しができずトラブルに発展することがあります。

契約不履行による買戻し不可

売却先に「契約不履行」と判断され、買戻し自体を断られてしまうケースです。

契約不履行とは、契約をした当事者間で一方の契約者が正当な理由なく契約を守らない（履行しない）ことを指します。リースバック契約では例えば「家賃の支払いが遅れた」状態が続く等で契約不履行となってしまうことがあります。

家賃を期日までに支払えなくなる原因としては、例えば雇用条件の変化による収入の減少や、本人や家族の病気・ケガなどにより働けなくなった、多額の治療費がかかるようになってしまった、などが考えられます。

そのようなことが起きないように事前にシミュレーションを行うことが一番ですが、万が一の事態になることも視野に入れ、リースバック会社を選ぶ際にはなるべく柔軟な家賃設定を行ってくれる事業者を選びましょう。

万が一、リースバック契約中に家賃を支払えなくなり、延滞が長期化する場合には、止むを得ず契約不履行と判断され、将来的な物件の買戻しも拒否されてしまうケースがあります。

あなぶき興産竹島

他にも使用方法等で賃貸借契約の内容に違反した場合にも、買戻しの権利が消滅してしまう場合があります

検討者さん

どのような場合に買戻しの権利が消滅するかは契約でしっかり確認した方が良いですね

買戻しに制限があった

買戻しを認めているリースバック契約でも、「何年以内」と買戻しができる期間に制限を設けていることがあります。

定められた期間内に買戻しの資金を用意できなかった、そもそも期間に制限があることを理解していなかったなどの理由から、買戻しができないケースです。

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リースバックで後悔：その他の事例

家族や親族とトラブルになったり、自宅を買い戻せなかったりすること以外でも、さまざまな理由からリースバックで後悔してしまうケースはあります。

売却金額が安すぎることに後から気づいた

リースバックは相場価格で買い取られることは少なく、リースバックの売却金額は仲介による売却と比較すると売却額が低くなります。

一般的に、不動産物件の買取価格は相場の70％程度となることが多くなっています。

リースバック業者によっては、リースバックでの買取価格が相場よりもかなり安い金額となることがあります。

理由としては、賃貸期間が長期になる場合は経年劣化により建物の価値が減少し、売却価格が想定が難しくなるためです。

また、リースバックの買取価格は周辺の物件相場や再販時のリフォームに必要となる費用や、売却想定価格を考慮して決定されますが、買い取り業者が家賃収入を目的としている場合、利回りを重視して買取金額を決める場合があるためです。

（例　家賃10万円の場合）
利回り6％目線：2,000万円
利回り7％目線：1,714万円
利回り8％目線：1,500万円

予想していた買取金額よりも低かった場合、資金計画が立てにくくなったり、リースバック契約後に、相場よりも低い金額で売却したことに気が付き、後悔してしまう人もいるでしょう。

買い取り金額と希望した金額との差が大きかった場合は、買取会社に査定額の根拠を確認する必要があります。

また、リースバックの物件の買取価格が相場に近い高値となった場合、今度は月々のリース料が高くなる可能性があります。

家賃が高くなるため、長い間住み続けるとその分支払い負担が大きくなります。売却価格と家賃のバランスを考えて売却を決めることが重要です。

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賃料を支払っているのに退去を命じられた

リース賃料を月々きちんと支払っているのにも関わらず、契約更新ができないことで住居からの退去を求められるケースです。

リースバックは、2年や3年といった契約期間を定めた「定期借家契約」を締結していることも多くなっています。定期借家契約は定めた契約期間が満了となると、契約が終了されたものとみなされます。

リースバック契約を結んだ双方が合意すれば再契約となり、引き続き物件に住むことはできますが、物件のオーナー側が拒否すれば契約終了です。

検討者さん

最初の契約が普通借家契約になっているかどうか大切ですね

あなぶき興産竹島

定期借家契約の再契約は、口約束だと将来所有者が変更となった時にトラブルとなる可能性が高くなります

リースバック会社によっては「早めに物件を転売したいので、借主を退去させたい」と考え再契約の対応をしないことも十分あり得ます。

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借りていた駐車場が借りれなくなった（マンション）

これはマンションの場合によくあるトラブルです。

リースバックの条件が纏まり売却の契約手続きが済み決済の手続きを進めている際に、リースバック後に駐車場が借りれなくなることが判明して後悔に繋がることがあります。

マンションの駐車場・バイク置場・駐輪場はマンションの管理組合から借りていることが一般的です。

マンションの所有者は駐車場を借りることできても、賃借人としては借りる権利がないという管理規約で定めている管理組合も存在します。

特に注意しなければならない点としては、マンションを売却し所有者がリースバック会社に変更となる場合です。駐車場の賃貸借契約名義を変更する際の取扱いは管理組合によって異なります。

通常は所有者が変更となった際には、駐車場の区画はマンション管理組合に返却します。この時、すでに他の入居者が駐車場の空き待ちをしている状況の場合は、空き待ちをしている他の入居者が優先されたり抽選となったりする可能性が高くなります。

マンション敷地内で駐車場・バイク置場等が確保できなければ敷地外で探す必要があるため。生活にも大きな影響があります。

リースバックの売却時は売却金額や家賃に意識が行きがちのため、マンションでは駐車場区画の権利承継が盲点になっていることが多いのです。

検討者さん

駐車場が借りれなくなったら生活にも大きな影響がありますよね

あなぶき興産竹島

この点については、マンション専門で扱う事業者としてもご迷惑を掛けないよう、特に注意してお話を進めています

家賃を値上げされてしまった

長期の賃貸借契約のリースバック期間中に、貸主から家賃の値上げを打診されることがあります。

賃貸借契約書上で家賃の改定を行わない等の文言が契約書に入っている場合は例外として、賃貸借契約書上では基本的に周辺家賃の相場変動等により、貸主から家賃の値上げを行うことが出来る旨の契約条文が入っていることが多くなっています。

一方で借主としては、貸主からの家賃の値上げ交渉に必ずしも応じる必要がありません。

家賃改定に関するお知らせが貸主から届いたとしても、借主の同意なく勝手に家賃を上げることはできないため、安易に家賃交渉に応じないことが重要です。

賃貸中に物件を売却されてしまった

リースバックというサービスにおいて、多くの場合もともと有り得ることの1つとして、賃貸中に、物件を第三者へ売却されてしまうケースがあります。

売却されてしまう理由としては、リースバック会社の運営上の都合などがあります。

リースバックした物件の新しい所有者となる買取先は、元々の所有者である賃借人へ相談や通知をしなくても、自由に物件の売却が可能です。

そのため、リースバック後に物件を売却されるのは違法行為ではありません。

買取先は通常の不動産売買もできるため、購入した物件が高く売れる見込みがあれば、元の所有主に相談なく売却する可能性は十分にあります。

とはいえ、住んでいる側から見れば自分が知らない間に所有者が変わることが不安材料になることもあります。

但し物件の売却が行われ物件の所有者が変更となっても、賃貸借契約内容が新所有者に引き継がれるため、賃借人としての権利は変わりません。普通賃貸借契約であれば、引き続き住み続けることができます。

この点をきちんと理解しておけば「リースバック会社が物件を売却した」という場合においても、売却先へ状況の確認を行うなど、適切な対応をとることができるでしょう。

検討者さん

将来転売となったとしても借主としての権利は同じということですね

あなぶき興産竹島

はい、だからこそ賃貸契約書は賃借人としての権利を主張するために最も重要な書類と言えます

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リースバック事業者が倒産！

リースバック契約を結んでいた事業者が倒産してしまうケースです。

リースバック契約先の会社が倒産した場合、住んでいる住宅を競売などで第三者へ売却されるリスクがあります。

自宅が売却された場合、通常、契約内容は新しい所有者に引き継がれるため、リースバック時の賃貸借契約の内容が重要となります。

リースバック契約時に、取り扱う会社の経営状況をしっかり確認しておくことも重要です。経営が安定した大手系のリースバック会社であれば、そのようなリスクもある程度を減らすことができます。

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リースバックで後悔しないために！ 注意すべきポイント

リースバックが原因で、「自宅に住めなくなる」「相続人と絶縁になる」などの一生の後悔につながるトラブルに発展する可能性もあります。

後悔しないために知っておくべき、リースバックで注意すべきポイントや対策方法を解説します。

家族・親族に時間をかけて相談

リースバックを検討しているときには、家族や親族に一度相談しておきましょう。

リースバックは家族や親族の許可がなくても利用でき、自宅を売却したことが通知されることもありません。借金返済資金を得るため、など家族に知られずリースバックを利用したいと考えている人もいるかもしれません。

けれども、家族や親族に知らせないままリースバックを進めると

「相続人が家や土地を相続できなくなる」
「物件を相場より安く売ることになる」
「買戻し金額が予想以上に高く買戻しができなかった」

などのトラブルにつながります。

特にリースバックの契約内容や仕組みをあまり理解していないときは、家族や親族に時間をかけてリースバックの利用を検討していることを相談すれば安心です。

家族全員の納得を得たうえで、リースバックを利用することでトラブルを防げますし、気持ちよく検討することができます。

売却金額や契約内容の妥当性を吟味

自宅の売却後のトラブルを防ぐためには「売却価格や家賃が適正かどうか」「支払う家賃負担は高すぎないか」「契約内容や期間は妥当か」をしっかり確認しましょう。

適正な金額で売却できないと、本来売却によって得られる利益が得られず、損をしてしまいます。売却金額が適正かどうか確認するために、まずは相場を知ることが重要です。

リースバックの条件は会社によって大きく異なります。

複数のリースバック会社に買取査定額を出してもらうなどして、売却する物件と同じエリアの売却価格の相場と比較し妥当かどうかを確認しましょう。

極端に買取価格が低くなる場合、売却価格として妥当ではない可能性が高いと考えられます。買取価格が高くなるにつれ、リース料も高くなる傾向にありますが、買取価格の妥当性は家賃とは別に評価する必要があります。

リースバックでは「賃貸借契約」と「売買契約」の2つの契約を同時に結びます。各契約書の内容や期間はしっかり確認しましょう。契約書の中で確認しておくべき情報を以下に一覧としてまとめました。

賃貸借契約書では、特に契約区分の確認が重要です。

「定期借家契約」は契約終了後更新ができず、「普通借家契約」は更新ができます。定期借家契約では再契約をしなければ住み続けられないため、再契約が可能かどうかも合わせて確認しておきましょう。

将来的にリースバックの対象物件が売却され、賃貸人が変わる可能性もあります。口頭による約束や取り決めは厳禁です。契約書への記載を依頼するなど、重要な契約内容は出来る限り書面で残すようにしましょう。

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「買戻し」を前提にする場合、条件や金額を確認

将来的に物件の買戻すことを検討している場合、リースバックで設定される買戻し特約や再売買予約の買戻し価格や条件を、契約時に明記するように依頼しましょう。

「いざ買戻しをしようとしたら、契約時よりも高額な支払いを請求された」ということを防げます。

特に再売買予約の価格は一般的に最初の売買価格よりも高くなります。相場よりも高くなることもあるため、資金面で買戻しができなくなる可能性もあります。

買戻しでトラブルとならないように、契約時に内容を確認しておくことと、買戻しに関する契約内容を書面に残しておくことが重要です。

業者による転売が発生しても住み続けることができる契約内容か

リースバック事業者は、所有している物件を自由に売却できます。

賃貸借期間中にリースバック事業者が第三者に家を売却することもあるでしょう。そのような場合でも、賃借人がそのまま住み続けることができる賃貸借契約内容かを予め確認しておけば、リースバックを利用する安心材料のひとつとなります。

賃借人が望む限り、基本的に住み続けることができる「普通賃貸借契約」であるかという点を始め、契約内容をよく確認しましょう。

マンションの場合は駐車場等の取扱いを確認

マンションのリースバック時の駐車場・売置場・駐輪場についてのトラブルは、事前に管理規約集を確認したり管理会社に確認することで回避することができます。

具体的には、「リースバックで自宅を売却しそのまま賃貸として住み続ける場合に、現在の駐車場区画等が引き続き利用できるか」という質問を自分自身でも管理会社の担当者又は管理人に確認するようにしましょう。

通常は買主であるリースバック会社や不動産仲介会社が確認をしますが、自分自身でも調べておくことでより安心して手続きを進めることができます。

信頼性が高く、安定した実績を持つ事業者か

リースバックで後悔しないために、必ず信頼できる事業者を選ぶようにしましょう。

リースバックを利用するのが信頼できる事業者でない場合「倒産して物件の所有者が変更になる」「高額な費用を請求される」「契約が口約束のみで書面に残さない」「契約についてしっかり説明しない」など、トラブルに発展する可能性が高くなります。

複数の事業者から見積もりを出してもらって比較するのと同時に、「実際に利用した人の口コミ」「実績」「担当者の対応」などのポイントを確認し、信頼できる事業者かを見極めましょう。

大手のリースバック会社であれば商品内容が明確になっていることも多いため、ホームページで調べてみましょう。

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国土交通省のリースバックに関するガイドブックも要チェック！

国土交通省では、リースバックを正しく活用するために無料の「住宅のリースバックに関するガイドブック」を発行しています。同ガイドブックより、リースバックの特徴と利用する際のポイントを簡単にまとめました。

▼ガイドブックの詳しい内容については、こちらでご確認ください。
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック（PDFファイル）」

あなぶき興産竹島

まとめると、複数の業者を比較検討・急いで契約しない・契約書をしっかり確認する、といったことが重要です

検討者さん

リースバック限った話ではないのかも知れませんね！

リースバックは事前の準備・検討が重要！

リースバックで後悔してしまうケースとトラブル回避のための対策ポイントについて解説しました。

リースバックはまとまった資金を得たいときには有効な方法となりますが、自宅の所有権が他人に移るため事前に契約内容や売却金額の妥当性を確認するなどの準備も必要です。

リースバックの契約を迫られても慌てて応じることなく、家族や親族としっかり相談の上、リースバックの契約や仕組みを理解した上で契約を検討すれば、リースバックを後悔なく有効活用できます。

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リースバックとインターネットで検索すると「罠」「やばい」「闇」といった情報が見られ、魅力を感じつつも漠然とした不安も感じる方は多いのではないでしょうか。

インターネット等でリースバックが罠・やばいと言われている理由を、７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がどこよりも詳しく解説します。

この記事では、リースバックの事例を交えたトラブル対処法、優良事業者を選ぶためのポイントなどを解説します。

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リースバックとは・・

リースバックはセール・アンド・リースバックとも呼ばれ自宅を売却することで短期で纏まったお金を確保しつつ、引越しを伴わない不動産取引の手法で主に不動産会社が買主となる取引となります。

所有者でなくなることで、固定資産税等の税金やマンションであれば管理費等の維持費を支払う必要がなくなります。

住み慣れた自宅から引っ越しをせずに売却資金を得られるという一方で、賃貸住宅のように家賃を支払う義務が発生します。

リースバックにはデメリットも

引越しを伴わずに自宅を売却できる点は、引越しが難しい事情のある人にとって大きなメリットになります。

しかしリースバックにはデメリットがあることもしっかり理解しておく必要があります。

よくインターネットで「リースバックはやばい」等、否定的な意見が見受けられるのは、リースバックのデメリット部分が取り上げられていることが理由です。

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上記の中でも良く取り上げられるデメリットが以下になりますので、順番に解説していきます。

1. 通常の売却価格で売ることが出来ない（売却金額が相場より低い）
2. 家賃設定が周辺相場と比べ高額となることがある
3. 住み続けることが出来ない賃貸借契約もある

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①通常の売却価格で売ることが出来ない（売却金額が相場より低い）

リースバックでの売却金額は成約相場の70％程度と一般的に言われています。

これは、リースバック会社が事業としてリースバックに取り組んでいるため、利益を出す必要があるからです。リースバック事業者の主な利益は以下の２つです。

• 賃借人退去後の売却益
• 家賃収入

リースバックでの主な利益は家賃の他に、賃借人が将来退去した後に転売することで得られる売却益がありますが、リースバック業者が売却益を確保するためには、市場価格より低い金額で購入する必要があるため売買価格が低くなります。

検討者さん

今の自宅に住み続けられる代わりに、売却金額が低くなるのが基本的なリースバックの仕組みになんですね

②家賃が周辺相場と比べ高額となることがある

売買価格と家賃は利回りという計算式で連動しているため、売買金額が高くなれば周辺の家賃相場よりも高く場合があるということです。

リースバックの査定においては、利回り重視の会社と賃借に退去後の売却益を重視している会社で大きく２つに分かれますが、利回り重視の会社の場合は売買金額を高くすることで、割高な家賃となる可能性があります。

短期的なリースバックの場合であれば問題ありませんが、長期のリースバックの場合は売買金額・家賃をトータルで考える必要があります。

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家賃は一般的に周辺の賃料相場に収まるように設定されることが多い傾向があります

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③住み続けることが出来ない賃貸借契約もある

契約内容によっては賃貸期間が予め決まっており、更新ができないタイプもあります。

普通借家契約と定期借家契約の違い（契約期間）になりますが、後から契約内容変更が難しいため契約時によく理解した上で判断することが必要です。

詳しくは、以下の「リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いとは？特徴やメリット・デメリットを解説」で詳しく解説していますのでご確認下さい。

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④クーリングオフが対象外

クーリングオフは、訪問販売や電話勧誘など不意打ち性の高い取引で、契約書面を受け取った日から一定期間（宅建業法では8日以内）なら無条件で解約できる制度です。

しかし、保護対象は「宅建業者が売主・消費者が買主」の場合に限られおり、リースバックでは立場が逆（宅建業者が買主、元オーナーが売主）となるため、残念ながら現状の法律では適用条件を満たしません。

いわゆる“押し買い”で、不動産会社が自宅に長時間居座り契約を締結してしまった場合、あとから解除できなかったり高額な解約金を請求される恐れがあります。

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こうしたリスクを避けるには、実績があり信頼できる大手リースバック業者などに絞って慎重に選ぶことが大切です。

リースバックが利用される理由

リースバックは以下のような目的で利用されています。

• 定年後の住宅ローンの返済が難しいので完済して負担を減らしたい
• 個人事業主でまとまった資金が必要
• 病気や家族の介護で資金が必要
• 相続時に相続人に間でもめないよう現金化したい

最も多かったのは「老後資金の確保」で、「生活費のため」「終活・資産整理」が続く結果となりました。

あなぶき興産　2025年リースバックに関する調査

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なお、リースバック以外で自宅という不動産を活用して資金を確保する方法として以下の手法があります。

• リバースモーゲージ
• 不動産担保ローン

リースバックとリバースモーゲージは比較されることが多いですが、主な違いはリースバックは自宅の売却、リバースモーゲージは金融機関（銀行）による融資となります。所有権が移転するかどうかがポイントです。

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土地付戸建ては融資を行う際の担保評価額が設定し易いため、リバースモーゲージを利用する人も多くなっています

金融機関は融資の回収が難しくなった場合、担保物件を売却して融資金を回収します。土地付きの一戸建ての場合、将来建物が古くなっても建物を取り壊し、土地のみで売却することができます。土地の価格が高い都心部の一戸建ては、土地の担保評価額が高く設定されるためリバースモーゲージが利用しやすくなります。

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リースバックがやばい・罠と言われる７つの理由

リースバックという優良なサービスが、「心配」「罠なのではないか」と言われてしまう主な原因を、世間の声をもとに７つポイントにまとめてみました。

①リースバックに対する誤った理解

「売っても住み続けることができる」という点について誤った理解をしてしまうことが理由の１つとして挙げられます。

数あるリースバックの利点のなかでも、広告などで大きく取り上げられるのが以下の文言です。

「住み慣れた家をそのまま使える、引越し不要」

家を売って現金が手に入ったのにそのまま住むこともできるというのは、引越しが困難な人にとっては希望となり魅力的に聞こえます。しかし下記の２つのケースのように内容を正しく理解していないと、単に「そんなうまい話があるわけない」と感じてしまうことも。

ケース1：賃貸借契約に対する曖昧な理解

リースバックには、長期的に住み続けることが可能な普通借家契約（普通賃貸借契約）と定期借家契約（定期賃貸借契約）の2種類あり契約時にはどちらかを選択します。

定期借家契約の場合は３年等の定期での賃貸借契約となるため、期間満了時には原則として退去が必要となります。相互の同意があれば賃貸借契約を再契約することも可能ですが、貸主に拒否されてしまえば賃貸契約は終了となります。

普通借家契約と定期借家契約のあいまいな理解が、住み続けることが出来ないかもしれないという漠然とした不安に繋がります。

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ケース２：リースバックの仕組みがわからない

テレビCMやチラシ広告などでリースバックを紹介するときは、メリット重視で扱われることも珍しくありません。

そうすると、与えられる情報のすべてが自分に都合がいいように聞こえてしまうこともあるため、特に「売っても住み続けることができる」というようなことを言われると反対にうがった見方をしてしまい、心配になってしまう人もいます。

「家を売る＝手放す」という考えを持っている人が、家を売ったはずなのに住んでいられるとなると、「この家は自分のものなのか他人のものなのか」と混乱してしまうのかもしれません。

もちろん、住み続けられるからといって、売ってしまった以上所有権はなくなります。そういう不動産の仕組みがよくわからないので踏み切れない、という人も多いのではないでしょうか。

以下の記事ではリースバックの仕組みを徹底的に解説しています。合わせてご覧下さい。

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②リースバックの取引量・事例が少ない

リースバックは最近になって取引量が急激に増加していますが、不動産取引全体に対しての取引量と比較すると非常に少なくなっています。

リースバックを検討している人が、周りに相談したくても実際に取引したことがある人が少ないため、情報収集が難しくなっているのです。

「自宅に住み続けながら資金を確保する」「支払いを減らしたい」という要望に対して有効な手段であるリースバックですが、情報が少ない故にハードルが高いと心理的に考えている人が多いことも事実です。

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穴吹興産では2025年10月にリースバックのトラブルに関するWEB調査を行いました。検討の参考にしてみてください

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③所有権が移ってしまうこと自体が心配

リースバックは住宅の所有権を不動産会社に売却したあともそのまま住めるという仕組みです。

定期借家契約・普通借家契約といった賃貸借種別の違い、更新時期やそのほか契約内容によって諸条件は異なりますが、家賃を支払っていれば基本的に愛着のある家に住み続けることができます。

とはいえ、これまで自分が所有権を持っていたものが、そうでなくなるということに不安を覚える人は多いようです。自分が昔から普通に住んでいた家なのに、もし急に退去するように言われたらどうしよう、などと考えてしまうのです。

ずっと持ち家に住んできた人ほど、こうした心配をするのかもしれません。

リースバックと比較される方法として銀行などの金融機関が提供しているリバースモーゲージがあります。リースバックは自宅を売却することに対し、リバースモーゲージは所有権を移転することなく融資を受けるという点で大きく異なります。

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また、所有者が変わることで、物件の新しい所有者（リースバック業者）がこれまでのような管理やメンテナンスをしてくれるのかということを心配する方もいるようです。

この点に関しても、賃貸借契約上の賃借人としての権利を理解すれば必要以上に心配する必要がなくなります。

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④業者によって査定が全く異なる

ご自身でインターネットやテレビ、書籍などを使ってリースバックのことを調べていくうちに、安く買い叩かれないか心配になってくるという人もいます。

中にはリースバックの査定を依頼した結果、査定が業者によって想像以上に差があり驚く方もいると思います。

通常、リースバックでの売却価格は市場価格と比べて低くなりますが、業者のリースバック事業に対する考え方によって、価格や家賃・手数料等が異なるため混乱するかもしれません。

結果的に他を探せばもっと条件が良いところがあるのでは、と考えます。

例えば、ガソリンスタンドで給油してしばらく走ったらもっと安いスタンドを発見してしまい悔しい思いをした経験のある方は多いと思います。

不動産という大きな額を扱うのであれば、慎重になるのも無理ありません。リースバックでは高く売りたいですし、家賃を低くしたいと考えるのが普通です。誰だって損はしたくないものです。

不動産に関する知識があまりないことにより、知識不足に付け込まれてしまい、結果的に本来売れるはずの価格よりも不当に安く買われてしまうことを心配する人もいます。

大事なことは、きちんと情報収集を行い、事業者を1社だけと決め打ちせずに複数社を比較検討したうえで正しい事業者を選定するということです。

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この点は本当に重要ですので、後程詳しく解説します(ここをクリックで該当箇所へスキップ）。

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⑤高額な家賃（リース料）が心配

リースバックという仕組みでは住み続ける場合に家賃が発生しますが、家賃は不動産投資における利回り計算によって算出されることが多くなっています。

そのため、売買金額によっては通常の地域賃貸相場より割高な家賃が設定されることもあります。

資料などを確認したら周囲の家賃相場よりも高額な値段が書いてあって驚いてしまうという方は多いようです。

リースバックを検討している方のなかには会社を定年退職されたリタイア世代も多くいます。住宅ローンを一気に返済するためとか、老後資金を得るためとか、不動産が相続問題に発展しないようにとか、孫の教育資金といった理由からリースバックで現金を用意しようと考える人も少なくありません。

だからこそ、高い家賃を支払うことになっては、せっかく用意した現金が家賃でどんどんなくなっていってしまうと感じるわけです。

買取金額と家賃、それと今後に必要となる資金を一覧に書き出し、生活に支障のない金額かどうかを確認することが大切になります。

あなぶき興産竹島

リースバックで特に長期で住み続ける場合は売、買金額以上に家賃設定が重要となることがあります

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⑥買い戻しの金額が相場より高くなる

家賃のときと同様、リースバックは買い戻し金額も地域相場より高くなる場合があります。

一般的には買い戻しの金額は売却金額の110％～130％と言われています。

リースバックを選択しても「最悪買い戻して再所有すれば良い」と考える人にとって、買い戻し金額が高いということは大きな懸念点となるでしょう。

契約時に聞いていた買い戻し額と異なりトラブルになることもある為、買い戻しの価格や買い戻しの期限は口約束等ではなくしっかりと売買契約書（特約）に記載することが重要です。

また、買戻し自体はリースバック取引で必ずしもできる訳ではありません。

買戻しについて契約書に盛り込んでいない場合、買戻し自体を断られてしまうこともあります。そのため、将来買戻しを検討している場合は担当者に事前に相談するようにしましょう。

検討者さん

買戻しするかどうかが分からない場合でも買戻しの条件を契約に入れた方が良いのでしょうか？

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買戻しを特別希望しない場合は無理に契約に盛り込む必要はありません。買戻し条件が売買金額・家賃等の設定に影響を与える場合もあるからです

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⑦リースバックの悪徳業者の存在

リースバックという仕組みは昔からあるものの、大手企業が本格的に取り組み始め取引件数が急増したのは比較的最近です。

改めて脚光を浴びることになったリースバックという取引手法に目を付けて、売主が明らかに損をするような取引をもちかける悪質な業者も存在する可能性はあります。

リースバックを検討している人の中には、急いでお金を確保しなければならない事情の人もいます。検討する時間がないために、悪質な業者の言いなりになってしまい後で後悔するという事例は十分に考えられます。

リースバックは十分時間をかけて検討することが重要ですが、時間がない場合でも少なくとも大手リースバック会社に３社以上は見積もりを取得して比較検討することが必要です。

検討者さん

契約を急がされたり、強引な営業はちょっと怖いです

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私の営業時代の経験では、大手系のリースバック会社は無理な勧誘はしていないという印象です

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リースバックは売却価格が低くなる？

リースバックは通常の不動産売却と比べて売却価格が低めになることがあり、このことに不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。

特に買主側が不動産会社であるケースでは、高齢者が適正価格より安く買い取られたという事例がインターネット上で報告されていることもあります。

しかし、リースバックには「売却後もそのまま住み続けられる」という通常の売却にはない特徴があります。この利便性と引き換えに、売買金額が一般的な相場より低くなることは、仕組み上ある程度避けられない側面があります。

一方では、以下のグラフの通り最近の不動産価格は世界的なインフレ進行の影響もあり、全体的に値上がり傾向にあります。過去の相場と比較しても、現在は不動産を高額で売却しやすい状況となっていることは確かです。

そのため、リースバックを検討されている方は、一度通常の買取価格についても調査してみることをお勧めします。

リースバックを提供する不動産会社や事業者が、売主を騙して安く売らせているという見方をする人もいますが、実際には売主・買主双方にメリットのあるビジネスモデルであり、適切に行われれば問題のない取引方法です。

大切なのは、1社だけの査定でリースバック契約を決めないことです。複数の会社から査定を取り、価格や条件を比較し、疑問点をしっかり確認した上で判断することをおすすめします。

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リースバック契約後の失敗事例

それでは、リースバック契約後の失敗事例を具体的に見ていきましょう。

失敗事例①「家賃」関係の失敗

所有権を売却したあとも家賃を支払えばそのまま住めることがリースバックの大きなメリットですが、地域賃貸相場より割高になることがある点についてすでに紹介しました。

普通、契約時に「家賃はこれくらい」と、価格を提示され、納得して契約を結びます。

しかし、長期間賃貸として住む中で予想外の出費により家賃の支払いが困難となるケースがあります。今支払える金額ではなく、将来も支払い続けられるとは限りません。

将来収入が減少する可能性があれば、出来る限り家賃は低く抑えることも考える必要があります。家賃滞納により退去せざるを得ない状況とならないよう、長期的な視点で家賃設定が適切か判断しましょう。

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定期賃貸借契約でのリースバックの場合は、期間満了時に再契約を行う場合は家賃が値上げることもあります。

高齢になると収入が年金のみとなるため、長期間住んだ場合に、家賃の支払が難しくなることは珍しくありません。毎月の家賃の設定額は出来る限り余裕をもった支払額とすることが理想です。

失敗事例②修繕費のトラブル

一般的な賃貸物件は、借り手の過失でなければオーナーが設備の修繕費を負担します。

例えば水道や風呂の故障、雨漏りなどが想像しやすいと思います。しかし、リースバックでは元々の住人がそのまま住み続けるという性格上、修繕費は借り手負担という契約が多く見られます。

リースバックをしたことで持ち家ではなく借家になったと単純に理解していると、何か修繕が必要な事態になったときにトラブルになってしまいます。

「修繕金を請求されて契約書を確認して初めて知った」とならないためにも、やはり契約書をきちんと確認しておくことが大切です。

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あなぶきのリースバックは賃貸中の設備の修繕にも対応しています

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失敗事例③企業の転売・倒産に関するトラブル

リースバックを利用したものの、あくまで一時的なものでいずれは買い戻す予定というご家庭もあると思います。

しかし、所有権をその後どうするかは制限することができないため、特別な契約がない限り購入した不動産会社の自由となります。

賃貸中の物件をオーナーチェンジ物件と呼びますが、売買契約をしたリースバック会社が将来別の不動産会社等へオーナーチェンジ物件として売却することがあります。

したがって、リースバックの売却後に勝手に別の事業者へ転売されて新しい所有者は買い戻すことを受け入れない、なんてことになる可能性も考えられます。

また、売却先の不動産会社が倒産してしまい自宅が第三者に売却されるというケースもあるようです。

「もともと買い戻せる約束だった」といくら話しても、契約書にそのことが書かれていなければ新しい所有者は受け入れてくれず、裁判沙汰にまで発展してしまうというトラブルも考えられます。

大事なことは、リースバック会社が別の不動産会社等へ転売したとしても賃貸借契約書の内容は次の所有者（オーナー）に引き継がれるということです。賃借人としての権利は何も変化しません。

但し、買戻し等について口約束で済ませてしまうと、所有者が変わった際に新所有者に対して主張できなくなってしまいます。

このような事態を防ぐためには、契約書等の書面に明記されているか事前にしっかりと確認することが大切です。細かい字だからといって読まずに契約してしまうとトラブルの元になってしまいます。

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リースバック後は賃貸借契約の内容が賃借人の権利を担保する上で最も重要です

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「罠」にかからない、正しいリースバック事業者選びの４つのポイント

リースバックに対する不安を払拭し、トラブルを回避する一番の方法は正しいリースバック事業者を選択することです。
ここでは4つのポイントをご紹介します。

ポイント１:リースバック会社の実績

実績がある事業者は信用・信頼に値しますし、それだけの力がある会社だという証拠でもあります。

また、実績が多ければノウハウの蓄積もあるのであらゆるケースに対応できる柔軟性も持っていることが期待できます。そのため、大手系のリースバック会社であれば、実績も数多くあるため安心して相談することができます。

失敗しないために出来る限り多くの会社に依頼をするもの良いですが、信用できる大手の会社に複数査定を依頼し比較検討すれば、少なくとも損をするという結果にはならないはずです。

大手以外の会社で極端に良い条件を提示する会社があれば要注意です。

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ポイント２:公式HPの商品解説の充実度

他者と商品の差別化を行うために、自社のリースバック商品の強みを分かりやすく解説している会社もあります。

企業の公式ホームページを確認し、商品解説の充実度が高ければそれだけ会社として本気で取り組んでいると判断することができます。

曖昧な表現が多かったり、耳障りのいい内容ばかりだったり、肝心な部分が細かい文字で確認しにくかったりするサイトは要注意です。

もちろん、不動産契約という法律に関することが多いサービスである性格上、すべてを網羅した説明をしようとすると専門性が高くなり理解しにくい内容になる可能性はあります。

そんなときは不安点をメモしておき、事業者へ質問してみましょう。質問したことに対してごまかさず丁寧に説明してくれる事業者を選択することをおすすめします。

検討者さん

一般的なリースバックの説明だけでなく、自社リースバック商品の特徴をきちんと記載している会社の方が安心できるということですね

ポイント３:口コミでの評判

昨今はあらゆる商品・サービスに口コミ情報がある時代です。気になる事業者があれば、そこがどんな評判の企業なのか口コミを調べましょう。

手放しで褒めたり貶したりしている口コミよりも「契約時の◯◯の点は気になったが概ね満足」とか「◯◯は良かったけど、✕✕は残念」といった“誠実な口コミ”を参考にするのがコツです。

そのうえで、自分がいいなと思える事業者へ問い合わせてみましょう。

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以下は2025年10月にあなぶき興産が㈱市場開発研究所の協力のもと、匿名で行ったリースバック会社認知度調査になります

ポイント４:相見積もりと契約内容の比較

大きな金額の契約になる以上、相見積もりは必須です。複数社の見積もりを取得して、条件を比較しましょう。

ただし、単純に買取額がもっとも高いところがいい事業者とは限りません。基本的には“その金額になる理由”がどんなものにも存在します。

もしかすると買取額が高い分、賃料も高いのかもしれません。賃料が安くても買い戻し不可という条件になっているかもしれません。契約更新のたびに賃料が大幅に上がっていくようになっているかもしれません。

リースバック時の手数料については、直接リースバック業者と取引する場合には通常必要ありませんが、会社によっては設定している場合もあるため確認が必要です。例えば、業務手数料といった名目で数十万円必要な場合があります。

リースバックにおける重要な内容については通常、売買契約書に書かれています。気になる項目等があれば契約の締結前に必ず確認するようにしましょう。

契約書にない内容であれば、何かあったときに自分の権利を主張することが難しくなります。

契約書に書かれている内容がよく分からない場合は、納得できるまで説明してもらってもいいですし、専門家に相談してもいいでしょう。

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リースバックは相場がある取引ではないため、複数の会社の見積もりを比較して検討することが大切です

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リースバックは正しく理解し、正しい事業者を選べば安心

リースバックはまだ新しいサービスの形態で、しっかり理解できないと「うさんくさい」と感じたり「罠ではないか」と疑心暗鬼になってしまうかもしれません。

なぜリースバック業者を事業として行っているのかという、全体像を理解することも重要です。

リースバックはここ数年に急激に取引件数が増加しているため、様々な業者が事業を始めています。中には強引で悪質な業者がいる可能性もあります。

しかし、今回ご紹介したように、既存の情報をきちんと調べて仕組みを理解し、正しい事業者に頼むことができれば、住居を売ってまとまった資金を得られるだけでなく、そのまま安心して住み続けることができます。

今ではインターネットを利用して、リースバックの情報や会社の情報を探すことができます。

正しい事業者選びのポイントはどれも相互に関連している内容です。

正しい事業者だからこそ実績があって情報もわかりやすく、評判もいいのです。そうした事業者をいくつかピックアップして相見積もりして、契約書をしっかり確認することが大切です。

現金も安心して住める住居も、穏やかに老後生活を過ごすための重要な要素です。リースバックはそうしたニーズを満たす有力な選択肢になり得るのです。

The post リースバックはやばい・罠がある？元営業担当（FP1級）がトラブル事例や取引時の注意点を解説 first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックは、自宅を売却した後も、賃貸借契約を結んでそのまま住み続けられるサービスです。愛着のある家だからこそ、なるべく長い期間住み続けたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

では実際にリースバックで家を売却した場合、どれくらいの期間住み続けることができるのでしょうか？

この記事では、「リースバックをした後、何年住めるの？」「退去させられてしまうケースはあるの？」という疑問を解決すべく、リースバック後の賃貸期間について7年間の実務経験を持つ元営業担当（FP1級）が詳しく解説します。

検討者さん

リースバック後はずっと住めるの？何年住めるのかを知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

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【結論】リースバック後は何年住めるか

リースバックで住める期間は2年～3年

まずは、リースバックで何年住めるかの結論です。

リースバックで住める期間は2年～３年程度となることが一般的です。理由は、リースバックは住める期間が比較的短期となる定期借家契約を採用されていることが多いためです。

一方、普通借家契約であれば住める期間に期限がないため５年・10年以上といった長期の期間で住み続けることもできます。

つまり、何年住めるかは賃貸借契約の種類で異なり、長く住み続づけるためには「普通賃貸借契約」で契約することが答えとなります。

検討者さん

賃貸借契約には2種類あるんですね。

あなぶき興産竹島

それぞれの賃貸借契約の詳細は後ほど詳しく解説します

リースバックはどんな仕組み？

リースバックは、自宅を売却した後も賃貸として住み続けられる、不動産売買と賃貸借契約がセットになったサービスです。

リースバックでは家を売却するための「売買契約」と、売却した家を賃貸として借りるための「賃貸借契約」の2つの契約を同時に勧めることにになります。

具体的な手続きの流れは以下の通りです。

STEP

リースバック会社と売買契約を結び、家を売却する

自宅をの売買契約を締結します。この時点では賃貸借契約の内容も確認して手続きを進めて行きます。

STEP

リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家を借りる

売買決済と同日で賃貸借契約が始まり家賃が発生します。

STEP

リースバック会社に毎月家賃を支払い、そのまま住み続ける

毎月家賃を支払い続けることで、今の自宅に住み続けることが可能になります。

契約の内容によっては、将来的に売却した家を買い戻すことも可能です。

買い戻しの取り扱いはリースバック会社ごとに異なりますが、「再売買の予約契約」や「買戻し特約」などの契約を交わすケースもあります。

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リースバックで何年住めるかは賃貸借契約の種類で異なる

リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかになります。

どちらを選ぶかで、リースバック後に住める期間が変わってくるため、契約の際は注意が必要です。

それでは、普通借家契約と定期借家契約の違いを見ていきましょう。

普通借家契約とは

普通借家契約は、マンションなどの賃貸物件を借りる際によく用いられる一般的な賃貸借契約です。

借主の権利が強く守られていることが特徴で、借主が希望すれば契約を更新し続けることができます。

一方、貸主が更新を拒否するには、退去に値するような正当な事由（家賃の滞納等）が必要になります。基本的に、貸主の都合による契約の解除は認められません。

つまり、普通借家契約では、きちんと家賃を払い続けている限り、何年でも住めるということになります。借主の意思で賃貸契約の期間を延長できるので、リースバック後も長く住み続けたい場合に最適です。

リースバックでは多くの方が普通借家契約を選んでいます。

あなぶき興産竹島

あなぶき興産では独自にリースバック検討者の市場調査を行っています。詳しくは以下の記事をご覧ください

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定期借家契約とは

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。

更新がなく、契約期間が満了すると賃貸借契約が終了します。例えば、3年契約の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で退去しなければなりません。

もし、契約期間満了後も住み続けたい場合は、再契約を結ぶという方法があります。

再契約には、貸主の承諾が必要です。

ここでいう再契約とは、引き続き住むために新しい契約を結び直すことを意味します。更新とは異なるため、家賃が値上がりするなど契約内容が変更される可能性もあります。

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、更新の可否です。普通借家契約は借主の意思で賃貸契約を更新できますが、定期借家契約には更新がありません。

引き続き住むためには、貸主に再契約を承諾してもらう必要があります。

検討者さん

普通賃貸借契約は基本的に借主に有利な契約なのですね

あなぶき興産竹島

借地借家法という法律で賃借人の「住みつづける」権利が守られています

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▼あなぶきのリースバックでは、借主の意思で住み続けられる「普通賃貸借契約」を採用しています。

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リースバック後の賃貸期間は何年？

リースバックした家に何年住めるかは、賃貸借契約次第になります。

普通借家契約でも賃貸期間（主に2年）はありますが、借主の意思で更新できるので、基本的には希望する限りいつまでも住み続けることができます。

一方、定期借家契約の場合は、再契約ができない可能性を考慮する必要があります。

普通借家契約の場合

普通借家契約であれば、リースバックした家に長期的な居住が可能です。

最初の契約期間（1年・2年等）は契約によって異なりますが、賃貸契約を更新するかどうかの決定権が借主にあるので、特段の事情がない限り、半永久的に住み続けることもできます。

例えば、10年や20年、あるいはそれ以上の期間、リースバックした家に住めるケースもあるでしょう。

「住み慣れた家でずっと暮らしたい」という方はもちろん、「リースバックした家にいつまで住むか決まっていない」という方にも、普通借家契約はおすすめです。

定期借家契約の場合

リースバックにおける定期借家契約では、契約期間を2～3年に設定するケースが多くなっています。

定期借家契約には基本的に更新がないため、再契約ができない場合、住める期間は契約期間である2～3年ということになります。

交渉次第で5年や10年といった契約を結ぶことも可能ですが、どちらにせよ住める期間が限られた契約になるため、リースバックした家に長く住み続けたい方には不向きといえます。

定期借家契約は、居住期間が明確な場合に適した契約形態であり、「半年後に引越しの予定がある」「子どもが卒業するまで今の家に住みたい」というような将来が確定している場合におすすめです。

以上を踏まえて、普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると次のようになります。

普通借家契約：特段の事情がなければ、リースバックした家に住み続けられる
定期借家契約：事前に定めた契約期間の居住となる（一般的には2～3年）、再契約で延長が可能

なお、リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約であることが一般的です。

普通借家契約を希望する場合、つまりリースバック後も今の家に長く住み続けたい場合は、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ必要があります。

あなぶき興産竹島

「あなぶきのリースバック」は長期で住める普通借家契約が基本の商品です

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期間満了前に退去を申し渡されるケース

リースバックした家に何年住めるかは、契約次第であることをお伝えしました。

ですが、場合によっては、契約期間が満了する前に退去を求められるケースがあります。具体的な事例を見ていきましょう。

家賃の滞納や不法行為

長期にわたる家賃の滞納や、近隣住人の迷惑となる不法行為は、大きな問題となります。

改善されなければ、退去に値する正当な事由とみなされ、賃貸契約を解除されてしまいます。

一般的に、家賃滞納から契約解除までの期間は、3ヵ月前後であることが多いです。

契約解除通知が出されると退去しなければならないため、家賃の支払いが苦しいと感じたら、早めに対策をとる必要があります。

検討者さん

1カ月の滞納でも賃貸契約解除となることもありますか？

あなぶき興産竹島

1カ月程度の家賃滞納では賃貸契約解除の正当事由と見なされないことが一般的な解釈となっています

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リースバック事業者の経営難

定期借家契約でリースバックを行っていた場合、リースバック会社の経営難や倒産に伴い第三者に所有権が渡った際に、賃貸契約期間の満了で退去を求められる可能性が高まります。

普通借家契約であれば、所有者が誰に移ったとしても賃借人の住み続ける権利が守られるため、基本的に退去を求められることはありません。

このような事態を防ぐためには、経営基盤が安定し実績のある大手のリースバック会社を選ぶことが有効です。安定した大手リースバック会社であれば経営悪化や倒産のリスクが少ないと考えられるからです。

しかし、何より重要なことは所有者が将来誰に移ったとしても、賃借人としての権利を主張し続けられる普通賃貸借契約となっているかどうかです。

倒産のリスクが少ない大手リースバック会社であったとしても、経営方針でリースバック後に物件を転売することは珍しいことではないからです。

賃貸中の物件はオーナーチェンジ物件と呼ばれ、投資商品として市場で売買されています。

検討者さん

リースバック会社が所有者であり続ける訳ではないんですね。でも、急に所有者が変更となるとびっくりしそうです

あなぶき興産竹島

将来、所有者が変更となる可能性がある前提で賃貸借契約をしっかり確認しましょう。特に契約書に明記していない内容は注意が必要です

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契約書上の賃貸期間の延長は可能？

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約がありますが、居住可能期間を延長することはできるのでしょうか。

普通借家契約と定期借家契約、それぞれのパターンを紹介していきます。

普通借家契約なら無条件で延長が可能

前述した通り、普通借家契約は借主の意思で賃貸契約を更新できる契約となります。

そのため、借主が希望する限り、居住期間を延長することが可能です。

一般的に、普通借家契約の契約期間は、1年以上、2年単位などで設定されます。例えば、2年契約の普通借家契約を結んだ場合、2年ごとに契約の更新を繰り返しながら、継続して住み続けることができます。

普通借家契約の大きなメリットは、リースバックした家に何年でも住めることです。貸主は正当な事由がない限り、更新の申し出を拒否することができません。

検討者さん

賃貸借契約更新時の更新料は必要でしょうか

あなぶき興産竹島

更新料の有無については会社が地域の商慣習によってもことなるため、事業者に確認が必要です

定期借家契約は再契約による延長が可能

定期借家契約には更新がないため、契約書に定められた期間で契約が終了します。

例えば、3年契約の定期借家契約を結んだ場合、3年後の契約満了時に退去しなければなりません。原則として、居住可能期間の延長は不可となります。

ただし、定期借家契約でも、賃貸契約を延長できる方法はあります。

貸主と借主が合意すれば、再契約を交わして居住可能期間を延長することが可能です。再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社も多く存在します。

定期借家契約の再契約では、これまでの契約の更新ではなく、新しく契約を結び直すことになります。

そのため、再契約時には家賃の値上がりや契約期間の変更が生じるケースもあります。家賃が家計を圧迫するなど金銭的な負担が大きくなる場合は、再契約を慎重に検討することが必要です。

定期賃貸借契約のメリットは、賃貸期間が最初から決まっている代わりに、普通賃貸借契約と比べて売買金額・家賃設定が好条件となりやすい点です。

あなぶき興産竹島

定期賃貸借契約で再契約を前提としている会社の場合でも契約書上で、具体的な内容を明記することが大切です

長く住み続けるために契約時に注意すること

どのような契約を結ぶかで、今の家に住める期間が変わってきます。リースバックの契約時には次のようなポイントに注意しましょう。

リースバック業者にありのままの希望を相談する

リースバック会社の担当者には、住宅に関する悩みやありのままの希望を伝えるようにしましょう。

例えば、「住宅ローンの支払いが苦しい」「自宅の査定価格がもっと高いと思っていた」などの内容は少々言いづらいものですが、相談してみると自分に合った提案やアドバイスがもらえる可能性があります。

なお、リースバックした家に長く住みたい場合は、普通賃貸借契約もしくは長期の定期賃貸借契約を結ぶ必要があります。

リースバック後、長期的な居住を希望する旨を伝え、普通借家契約が可能かなどを確認することも重要です。

契約内容をしっかり確認する

リースバックの契約を結ぶ際は、契約内容をよく確認することが大切です。

賃貸借契約の種類をはじめ、契約期間、更新の有無、月々の賃料、中途解約の条件などは、特に重要なポイントになります。

契約書の隅々まで目を通し、何か不明な点がある場合は必ずその理由を尋ね、確認を行ってください。

リースバックは資産とお金が動く大きな契約なので、慎重に進める必要があります。すべてに納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

買戻しも視野に入れる

少しハードルは高くなりますが、確実に長く住み続けたい場合は、自宅の買戻しも視野に入れるといいでしょう。

買戻しが可能な契約であれば、将来、家を再購入して所有権を取り戻すことができます。

買戻しにはまとまった資金が必要になりますが、買戻しをすれば自宅は再度自分の所有物となり、家賃を支払わずに住み続けられます。

家の買戻しを希望する場合は、買戻しに関連する条件を契約書に記載してもらいましょう。将来、買い戻しをする際の条件面でのトラブル防止に役立ちます。

検討者さん

買戻しをするかどうか分からない場合でも、買戻しについて契約書に明記した方がよいのでしょうか

あなぶき興産竹島

買戻しの有無によって賃料や売買金額も異なる場合があるため、本当に必要な場合のみ契約書に明記することがおすすめです

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買戻しにも可能期間がある

買戻しの取り扱いは、リースバック会社によって異なります。

いつでも買戻しが可能なケースや買戻しの期間が限られているケース、契約時に予め金額が設定されているケースなど様々です。

リースバック会社を比較検討する際は、買戻しについての確認も行うようにしましょう。

将来、買戻しを希望する場合は、普通借家契約でのリースバックの利用がおすすめです。

買戻しの期限はあるものの普通借家契約であれば賃貸契約を更新しながら、買戻し金額・買戻し期限を決めた上で買戻しを狙うことができます。

定期借家契約でも買戻しは可能ですが、買戻しが実現しなかった場合には期間満了で退去となる必要があります。

普通借家契約かつ買戻しが可能な契約であれば、将来、家を買い戻せる可能性が高くなると考えられます。家の買戻しを希望するのであれば、普通借家契約のリースバックを検討するといいでしょう。

検討者さん

買戻しにはなぜ期限があるのでしょうか

あなぶき興産竹島

買戻しの期限がない場合いつでも契約書上の金額で買い戻される可能性があるため、事業者による転売が難しくなるからです

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長期で住むことを前提としたリースバックの例

リースバックした家に長く住み続けるためには、以下の方法が挙げられます。

1. 普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ
2. 再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社を選ぶ
3. リースバック期間中に家の買戻しをする

それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。

1. 普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ

リースバックした家に長期間住み続けたいのであれば、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶと安心です。

一旦、普通借家契約を交わせば、基本的に借主の意思だけで契約の更新が可能になります。家賃滞納などの問題を起こさない限り、いつまでも住み続けることができます。

リースバックを取り扱う会社は多く存在しますが、賃貸借契約の内容は会社ごとに異なります。

リースバック会社選びでは、どのような賃貸借契約が可能か確認することも重要です。

再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社を選ぶ

リースバック後に長期で住み続ける場合は普通賃貸借契約で対応の会社を選ぶことが最適ですが、リースバック会社の中には、再契約を前提とした定期借家契約を行う会社も存在します。

定期借家契約では貸主に再契約を確約させることは難しいですが、再契約の実績が豊富なリースバック会社は再契約に関して契約書に明記する等して対応しており、ある程度信頼できると考えられます。

定期借家契約を選択すると、再契約できないリスクを抱えることになります。そのリースバック会社が信頼できるかどうか、しっかりと見極めた上で契約を行うことが大切です。

あなぶき興産竹島

契約書を確認し再契約が借主の意思で行えることに確信が持てない場合は、トラブル回避のためにも普通賃貸借契約の会社を選ぶことが無難です

検討者さん

確実に再契約が可能であれば定期賃貸借契約でなくても良い気がします

3. リースバック期間中に家の買戻しをする

家の買戻しをすれば、所有権が戻り、リースバックした家は再び自分のものになります。「自宅」として、自由に気兼ねなく生活していくことができます。

家の買戻しには多くの資金を用意する必要がありますが、買戻しをした後は、家賃を支払う必要がありません。リースバック会社との賃貸借契約も終了します。

普通借家契約のリースバックなら永住も可能

リースバック後、何年住めるかは賃貸借契約の内容次第になります。

普通借家契約であれば借主の意思で契約を更新できるので、いつまでも長く住み続けることができます。

家賃を滞納するなどの問題を起こさなければ、老後の終の棲家として永住することも可能です。

リースバックを検討するにあたり、「愛着のある今の家にできるだけ長く住みたい」と考えている方は多いと想像できます。そのような方には、途中で契約を解除されるリスクが少ない普通借家契約でのリースバックがおすすめです。

▼穴吹のリースバックは普通借家契約で安心して住み続けることが可能です。まずはご相談ください。

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リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかとなります。普通借家契約は借主の意思で更新できるのに対し、定期借家契約には基本的に更新がなく、期間満了時に契約が終了します。一般的に、リースバックは定期借家契約を結ぶケースが多いため、普通借家契約を希望する場合は対応しているリースバック会社を探す必要があります。

この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて詳しく解説します。それぞれの特徴やメリット・デメリット、契約時の注意点などもお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

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リースバックとは？ サービスの仕組みと活用シーン

はじめに、リースバックとはどのようなサービスなのか、その仕組みと活用事例を紹介します。

リースバックの仕組み

リースバックは、家の売買契約と賃貸借契約が一体になったサービスです。家を売却して現金化した後も、同じ家に継続して住むことができます。

リースバックの契約の流れは、以下の通りです。

1. リースバック会社に家を売却して現金化する
2. リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家をそのまま借りる
3. 将来、「更新（再契約）」「買取」「引越し」いずれかの選択が可能
（※契約条件による）

リースバックでは、家の売買契約や賃貸借契約の際に、どのような内容の契約を結ぶかが非常に重要になります。リースバックした家に住める期間や、将来的な買い戻しの可否などが、契約によって決まります。

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リースバックはこんな人におすすめ

リースバックの主な活用事例を紹介します。

・老後資金の確保
・相続対策
・住宅ローンの負担軽減
・住み替えにかかる費用の確保

リースバックは、「自宅を現金化して、老後の生活資金に充当したい」「将来子どもたちが困らないように、早めに相続対策しておきたい」というケースにも多く用いられています。他には、リースバックで住宅ローンを一括返済し、毎月の支払い負担を抑えるといった使い方もできます。

リースバックは、お金の悩みを解決する有効な手段の一つとして、様々なシーンで活用されています。

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リースバックの賃貸借契約について

リースバックでは、家の売買契約と賃貸借契約を結びます。売買契約は、家を売却する際に必要な契約で、売却代金の支払いや所有権の移転を約束するものです。一方、賃貸借契約は、家を賃貸として借りるための契約で、家賃や契約期間についての取り決めとなります。

ここで注意したいのが、賃貸借契約の種類です。リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらを選択するかで、リースバック後に住み続けられる期間が変わってくるため、契約時に必ず確認が必要です。

リースバックの「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いとは

前述したように、リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」あるいは「定期借家契約」のいずれかとなります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを見ていきましょう。

普通借家契約とは？

普通借家契約は、マンションなどを借りて住む際に用いられる一般的な賃貸借契約です。通常、契約期間は1年以上、2年単位などで設定されます。期間満了の際は、借主の意思によって契約の更新が可能です。一方、貸主は正当な事由がない限り、更新を拒否することができません。

普通借家契約の大きな特徴は、借主の権利が強く、契約の更新に関しても借主の希望が優先される点です。自分の意思で賃貸期間を延長できるので、リースバック後も物件に長く住み続けたい方に適しています。

普通借家契約のメリット

リースバックで普通借家契約を結ぶメリットは以下の通りです。

・リースバック物件に長く住み続けられる
・契約は基本的に更新が可能
・一方的な家賃の値上げがない

普通借家契約の最も大きなメリットは、希望する限りいつまでも住み続けられることです。借主の意思で契約を更新できるため、「リースバック後もずっと住み続けたい」という方や、「引越しする可能性はあるけれど、いつになるか分からない」という方にも向いています。

普通借家契約は、基本的に更新可となります。借主から事前に解約の連絡がなければ、自動的に賃貸契約が更新される自動更新を採用している会社も多くなっています。自動更新を採用している場合、更新を希望する旨を連絡しなかったとしても、契約が終了することはありません。

また、賃貸中に一方的な家賃の値上げがないことも、普通借家契約のメリットです。家賃の値上げには貸主と借主の双方の合意が必要になるため、納得できなければ交渉や拒否をすることができます。

普通借家契約のデメリット

続いて、普通借家契約のデメリットを紹介します。

・定期借家契約よりも家賃が高くなる傾向がある

普通借家契約は、基本的に借主優位の契約方法であるため、借りる側のデメリットはあまり存在しません。唯一のデメリットとして、定期借家契約よりも家賃が高くなることがあるという点です。家賃の決まり方はリースバック会社によって異なりますが、普通賃貸借を得意としている会社であれば、家賃設定を柔軟に対応してもらえることがあります。
数社見積りを依頼し比較検討することも有効です。

定期借家契約とは？

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。契約期間が満了すると、そこで契約が終了するため、借主は退去しなければなりません。例えば、3年間の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で引越しが必要になるということです。

定期借家契約の特徴は、契約の更新がなく、物件に住める期間が決められていることです。ただし、貸主と借主の双方の合意があれば、期間満了時に再契約を行うことも可能です。再契約が認められると、期間満了後も継続して住み続けることができます。

定期借家契約のメリット

定期借家契約のメリットは以下の通りです。

・短期間での契約が可能
・普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向

普通借家契約は、1年以上、あるいは2年単位での契約期間が一般的ですが、定期借家契約の場合、契約期間に制限がありません。1年未満の短い契約を結ぶことも可能です。「半年後に新居への引越しが決まっている」「1年後に転勤の予定がある」といったケースにも利用できます。

また、定期借家契約では、普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向があります。退去予定が決まっているため、理由はリースバック会社にとって賃借人退去後の売却予定が立てやすいためです。月々の家賃を抑えられることは、借主にとって大きなメリットです。

将来、引越しが確定している場合など、リースバックした物件に住む期間が限られている場合は、定期借家契約を検討してみるのもいいでしょう。

定期借家契約のデメリット

続いて、定期借家契約のデメリットを紹介します。

・長期間住み続けるのが難しい
・再契約の際に家賃を引き上げられる可能性がある

定期借家契約は、リースバックした物件に長く住み続けたい方には不向きです。定期借家契約には更新がなく、基本的には期間満了で退去となります。再契約という方法もありますが、貸主の承諾を得られるとは限りません。もし貸主が拒否すれば、再契約は不可能です。

また、定期借家契約では、再契約の際に家賃が引き上げられる可能性があります。再契約をするには受け入れるしかないため、継続して住みたい方にとって悩ましい問題となります。

リースバック物件に長く住み続けたい人には普通借家契約がおすすめ

リースバックの普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると、以下のようになります。

普通借家契約：借主が希望すれば何度でも契約を更新できる。リースバック後、物件に長く住み続けたい方向け。

定期借家契約：契約の更新がなく、基本的に期間満了で退去となる。再契約には貸主と借主の合意が必要。リースバック後、物件に住む期間が明確に決まっている方向け。

「近い将来、引越しの予定がある」「退去日が決まっている」という方には、定期借家契約という選択肢もありますが、それ以外の方には普通借家契約がおすすめです。普通借家契約であれば、借主の意思だけで契約を更新できるため、リースバックした物件にいつまでも住み続けることができます。もちろん、期間満了時に更新をせず、または契約途中で退去を選択することも可能です。

普通借家契約は、借主にとって自由度の高い契約となります。様々なライフプランに柔軟に対応できることが大きな魅力です。

ここからは、リースバックした物件に長く住むための具体的な方法を紹介します。それでは順番に見ていきましょう。

1. 普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ

長く住むために最も確実なのは、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶことです。リースバックを扱う会社は数多くありますが、賃貸借契約の方法は各会社で異なります。普通借家契約と定期借家契約の両方に対応している会社もあれば、定期借家契約のみを扱う会社も多くあります。

リースバック会社を検討する際は、普通借家契約が可能かという点に着目してみてください。

2. 定期借家契約でも再契約が可能なリースバック会社を選ぶ

定期借家契約でも再契約を可能とするリースバック会社も存在します。そのような会社を選ぶのも一つの方法です。

ただし、定期借家契約では、貸主に再契約を確約させることができません。「期間満了時、再契約に応じる」という説明があったとしても、再契約できないリスクを抱えることになります。過去の実績などから、そのリースバック会社が信頼できるか見極める必要があります。

3. リースバック期間中に物件の買戻しをする

売却した物件を買い戻すという方法もあります。契約時に買戻しに関する特約を付けることで、将来、家の再購入が可能となります。家を買い戻すと所有権が戻ってくるため、家賃を払わずに住み続けることができます。

ただし、物件の買い戻しには、まとまった資金が必要です。多額の現金を用意しなければならないため、難易度の高い方法となります。

リースバックした物件に長く住むための方法として、これまでに3つの方法を紹介しましたが、中でも一番おすすめなのは「普通借家契約が結べるリースバック会社を選ぶ」という方法です。リスクが少なく、かつ現実的な方法といえます。

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普通借家契約＋買戻し契約で、将来的に物件を取り戻せる可能性も

「チャンスがあればいつか家を買い戻したい」と考えている方には、普通借家契約のリースバックがおすすめです。賃貸契約の更新ができる普通借家契約なら、長い時間をかけて買い戻しを狙うことができます。

定期借家契約でも物件の買い戻しは可能ですが、契約期間内の短い時間で資金を用意するのは困難です。買い戻しを諦めざるを得ないケースも少なくありません。

普通借家契約かつ買い戻しが可能な契約であれば、将来、物件を取り戻せる可能性が上がります。買い戻しを検討している場合は、普通借家契約でのリースバックを選ぶことをおすすめします。
ただし、普通借家契約では買い戻しが可能な期間を設定する会社も多いため、リースバック会社に確認が必要です。

また、買い戻しについてはどの程度重視するかを考えることが重要です。現実的な買い戻しの実現可能性についても考えてみましょう。

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リースバックの賃貸借契約で注意したい4つのポイント

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に注意したいポイントを紹介します。

1. 長く住み続けたいなら普通借家契約を結ぶ

リースバック後も物件に長く住み続けたいなら、普通借家契約を選択しましょう。普通借家契約は、借主の権利が強く守られている契約方法で、借主が希望すれば何度でも契約を更新できます。家賃の長期滞納や不法行為などの正当な事由がない限り、貸主は更新を拒否することができません。

つまり、借主が問題を起こさなければ、いつまでも住み続けられることになります。

2. 契約内容をしっかりチェックする

賃貸借契約に記載されている内容は、隅々までチェックしましょう。まず、普通借家契約と定期借家契約のどちらの契約になっているか、必ず確認してください。家賃の金額、契約期間、更新の有無、中途解約の条件、原状回復に関する取り決めなども、大事なチェックポイントになります。

よく確認しないまま契約を結んでしまうと、後々トラブルになるおそれがあります。内容をしっかりと確認した上で、契約を行うようにしましょう。

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3. 買戻しについての確認を行う

リースバックのトラブルで多いのが、物件の買戻しに関する内容です。口約束だけで済ませてしまうと、後になって買戻しを拒否されたり、聞いていたより高い金額を提示されたりする可能性もあります。

将来的に物件の再購入を検討している場合は、リースバック会社と買戻しについて話し合い、買戻しの条件を契約書に明記することが重要です。

4. 信頼できるリースバック会社を選ぶ

リースバック会社を選ぶ際、査定価格を重視する方も多いと思います。もちろんそれも大切なことですが、リースバックは大きなお金が動く取引なので、信頼できる会社を選ぶことも重要です。豊富な実績を持つ会社なら、これまでに様々な事例に対応しているため、的確なアドバイスや役立つ情報がもらえるはずです。

また、リースバックの相談や手続きにあたっては「抵当権」や「任意売却」など、普段あまり耳にしない不動産関連の用語が出てきます。そのため、担当者と話をする際、分かりやすく説明してもらえるか、質問に対して丁寧に回答してもらえるか、などが重要になります。リースバックをスムーズに進めるためには、担当者の人柄や実直さも大事なポイントとなります。

普通借家契約が可能なリースバック会社を紹介

穴吹興産株式会社の「あなぶきのリースバック」は、マンションに特化したリースバックサービスです。更新が可能な普通借家契約を採用しているため、家を売却した後も安心して長く住み続けられます。将来、物件の買戻しを行うことも可能です（※）。

あなぶきのリースバックでは、無理なく長く住み続けられるよう、相場をひとつの基準としつつも負担の少ない家賃設定を基本としています。今後のライフプランなどを相談しながら、柔軟に家賃を決められることが特長です。リースバックの利用に年齢制限はなく、「家を売却したいけれど、賃貸住宅を探すのが難しい」と悩むご年配の方にも多く利用されています。

• 買戻しにつきましては、弊社内基準により対応可否を判断しております（買戻し期限有）。詳細は営業担当者までお尋ねください。

▼「普通賃貸借契約」「柔軟な家賃設定」で安心のリースバック会社【あなぶきのリースバック】はこちら

あなぶきのリースバック –

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リースバックで長く住み続けるなら普通借家契約が安心

この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説しました。普通借家契約は、借主の希望により更新ができる契約です。一方、定期借家契約は、契約期間が定められており、再契約には貸主と借主の双方の合意が必要になります。

リースバックで長く住み続けるなら、普通借家契約を選ぶと安心です。住み慣れた家で長く暮らすことができ、好きなタイミングで引越しもできるので、今後の人生の選択肢が広がります。

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The post リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いとは？ 特徴やメリット・デメリットを解説 first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックとは、自宅の所有者が売却後に賃貸として借りることで、家賃の支払いをしながら今までどおり住み続けられる売却方法です。

自宅を活用して、纏まった資金を短期間で確保できる手法として注目されています。

リースバックは自宅に住み続けながら資金を確保する方法として有効な方法ですが、一方で仕組みをしっかり理解した上で検討しなければ売った後で思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

特に、老後の生活資金に不安を抱えがちな世代の方々が、資金調達のために安心してリースバックを利用するために、正しい情報のもとで疑問を解決しておくことが必要です。

本記事ではリースバックの仕組みやメリット・デメリット、注意点などについてわかりやすく解説しますので、ぜひご一読ください。

検討者さん

リースバックの基本的な仕組みについて理解を深めたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

不動産のリースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却して資金を得たうえで、売却後に毎月の家賃を支払いながら同じ家に住むことができる資金調達方法です。

住宅だけに限らず、固定資産や設備などの売却後に賃貸借契約やリース契約を結び再度利用する仕組みが「セール・アンド・リースバック」と呼ばれますが（主に法人が利用）、ここで解説するリースバックは個人の住まいを対象にした契約を指します。

自分の住み慣れたエリアで、可能であれば愛着のある自宅に住み続けたいと希望する方が多いなかで活用されているリースバック。

増加の理由としては以下のような問題の解決を図れることにあります。60歳以上の定年後の年齢層が多いですが、40代・50代といった様々な年齢で検討されています。

・自宅の住宅ローンの支払い（元金＋金利）が困難に。調達した資金を住宅ローン借入金の返済にあてたい
・老後のお金が不安。老後の生活費を早めに確保しておきたい
・相続のトラブルが心配。自宅の相続問題を事前に回避したい

上記以外にも、事業資金が必要となった、突然高額の医療費が必要となった、離婚することになったが配偶者と子供が自宅に残ることになった等の理由で検討されることもあります。

このような事情から検討されることが多いリースバックですが、自宅の売却となるため所有権を手放すことになります。そのため、不動産会社に相談する前に基本的な知識を備えておくことも必要です。

検討者さん

リースバックは今の家に住んだまま売却資金を得られるということですね

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不動産リースバックの仕組み

続いて、リースバックの仕組みについて詳しく解説します。

まずは、リースバックの大まかな流れですが以下のステップとなります。

STEP

リースバック会社と売買契約を結び、家を売却する

自宅をの売買契約を締結します。この時点では賃貸借契約の内容も確認して手続きを進めて行きます。

STEP

リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家を借りる

売買決済と同日で賃貸借契約が始まり家賃が発生します。

STEP

リースバック会社に毎月家賃を支払い、そのまま住み続ける

毎月家賃を支払い続けることで、今の自宅に住み続けることが可能になります。

リースバック取引は上記で完了ですが、仕組みを知る上でのポイントはリースバック取引後になります。

リースバックで自宅を売却した元所有者（賃借人）は、10年・20年と長期で住み続ける人もいますが、最終的には将来どこかのタイミングで退去することになります。

リースバック会社は賃借人が退去した後に、所有する物件を市場で売却をして利益を確保することになります。

具体的には、マンションであればリフォーム・リノベーションを行い販売し、一戸建てであれば一旦建物を取り壊した上で土地として売却等を行います。

このようにリースバックは、不動産会社等が不動産を購入し一定期間保有した後に売却し利益を確保する中長期的な事業ということになります。

後ほど詳しく解説しますが、リースバック業者は通常の成約相場で不動産を購入すると将来賃借人が退去した際の売却益を確保することは出来ません。

そのため、市場価格より低い金額で購入することが必要となります。

一方で、リースバックを検討者にとっては自宅に住み続けたい希望があるものの、少しでも高く売却したいものです。

リースバックは、事業者側の事情と売却後も住み続けたい検討者側の希望条件が一致した際に成立する取引ということができます。

なお、リースバック事業者は短期で資金を回収し利益を確保したいと考える傾向があるため、3年～5年以内の定期借家契約を行っている会社が多くなっています。

検討者さん

お互いWinWin（ウィンウィン）でなければ成立しない取引なんですね

あなぶき興産竹島

売却金額が低くなるため以下の様にネガディブに扱われることもありますが、利用者にとってもメリット大きいため注目されています

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リースバックのメリットは？

リースバックの基礎知識としてメリットを5つご紹介します。

リースバック利用者の方々がどのようなことをメリットと捉えているのかについて見ていきましょう。

①短期間でまとまった資金の調達が可能

リースバックではリースバック事業者が物件の買取金額を一括現金で支払うため、売主にとっては資金調達に時間がかからないことがメリットです。

リースバックで自宅の売却を検討するきっかけが、まとまった資金をできるだけ早く調達したいからという方も多いでしょう。

しかし通常の不動産売却の場合、不動産会社に相談後、買い手が見つかってから実際に売買契約・決済完了までの手続きに時間がかかってしまいます。

リースバックではリースバック会社が買主となり、比較的短期間で決済まで進めることが可能です。

短期間で決済ができるため、住宅ローンの滞納が原因で競売手続が開始された時や任意売却中でも利用することができ、抵当権や差押え登記などを抹消することができます。

相続対策を急ぐ場合も時間をかけずに不動産を現金化できることはメリットで、相続財産の分割がしやすくなります。

②ローン返済の不安から解放される

リースバックで自宅を売却して得た資金で、住宅ローンの一括返済ができます。

返済期間終了までの住宅ローン返済（元金＋利息）の不安から解放されることもリースバックのメリットです。

住宅ローンの返済期間は30年以上におよぶことが多く、その間には返済開始当初に予想できなかった家計状態に陥ることがあります。

たとえば転職や事故・病気などによる収入減をきっかけに、自宅のローン返済が困難になることもあるでしょう。

そのような場合にローンを一括返済して、賃貸契約で住み続ける方法としてリースバックがおすすめされています。

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③所有者に発生する維持費が不要になる

リースバックでは、自宅の売却によって所有権を手放すことになるため、自宅の維持費の負担が大幅に抑えられます。

自宅を所有していると発生する維持費として固定資産税等の税金や建物の修繕費などがあり、継続的に家計の負担となるものです。

賃貸契約でも賃料や火災保険料はかかりますが、リースバックで所有権を手放すことで固定資産税や管理費等の納税義務がなくなり、修繕の負担が軽くなることは大きなメリットになります。

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④引越しする必要がない

リースバックの仕組みの特徴は売却後も自宅に住み続けられることであるため、住み替えに伴う費用や手間がかかる引越しが不要なことはメリットです。

通常の不動産物件の売却で自宅を手放し、賃貸物件をあらたに探すケースでは、新居への引越しという大仕事が控えています。

定年前後にせまる世代にとって引越しは体力的に厳しい場合もあり、引越し業者の手厚いサービスをのぞめばコストも高くなってしまいます。

また自宅に住み続けることで家族の通勤通学ルートや買い物エリアなどが変わらないため、ご近所の方に自宅の売却を伝えたくない・知られたくない場合にも好都合です。

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⑤買い戻しが可能な場合もある

リースバック契約に買い戻し特約を付けられるケースでは、売却した自宅を将来買い戻すことができることもできます。

通常の不動産売却では買戻しができないため、一時的にリースバックを行っても買戻しの手があることはメリットです。

一時的にまとまった資金が必要になり自宅の売却を検討し始めた場合で、将来的には自宅を買い戻したいならば、特約の条件を満たしたうえでの買い戻し実現の可能性を残しておけます。

ただし買い戻しを希望する場合、事前に契約条件の確認・検討をより慎重に行うことが大切です。この点については、後述の注意すべきポイントに関する見出しでも解説しますのでご覧ください。

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リースバックはデメリットもある

リースバック契約にはメリットがある一方で、デメリットと言える側面もあります。リースバックを理解するうえで、デメリットについても押さえておきましょう。

自宅の所有権がなくなる

リースバックで自宅を売却することによって、所有権は買主に移ります。住まいの使い方の面では売却前と大きく考え方を変えることが必要です。

たとえば、これまでは気軽に行えた部屋の模様替えやDIYが好きだという方でも、持ち家のときのようにリフォームを自由にできなくなります。

また相続において不動産の現金化はトラブル回避ができるメリットである反面、リースバック契約の際は事前に親族への説明が重要です。相続人への対応については注意点としても後述しますのでご確認ください。

通常の売却価格よりも安くなる

リースバックで自宅を売却する場合、今の家に住める一方で売却価格は相場より安くなることが一般的です。

通常の成約相場の70％がリースバックの売却価格と言われています。

売却価格は利回り重視で決められことが多いのですが、通常の不動産売却の方法よりも高い売却価格となるケースは稀です。

少しでも高い価格を望みがちですが、リースバックでは買取価格に比例して家賃も高くなります。

売買代金を高くできても、トータルで考えたときに利用者にとっては家賃支出の負担が重くなってしまう場合があることはデメリットです。

売買金額や家賃等の条件は実際に査定の見積もりを依頼行ってみなければ分からない為、まずは査定を依頼することから始めてみましょう。

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自宅に住み続けるために家賃の支払いが必要

リースバック契約では、家賃の支払いが毎月の家計支出としてあらたに発生します。年間で考えれば、家賃の支払いは100万円以上になるケースも珍しくありません。

住まいのエリアや物件の築年数などにもとづいた家賃相場と比較して、リースバック会社から提示される家賃のほうが高くなってしまうこともあるので、慎重な検討や交渉などが必要になります。

▼マンションが対象の「あなぶきのリースバック」では、長くお住まいいただくために、売主様のご希望を伺いながら柔軟に家賃設定を行っています。

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長く住み続けられない契約方法がある

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の２つの種類があります。

リースバックの契約期間に制限がある定期借家契約の場合は、限りなく長期で住み続けることができません。契約更新や再契約ができない契約となっている場合です。

一般的に賃貸物件を探して契約する場合は普通借家契約であることがほとんどですが、リースバック契約においては多くのケースで期間を限定した定期借家契約です。

定期借家契約で貸主から再契約の同意が得られなければ、賃貸期間の満了で退去しなければなりません。そのため、普通賃貸借契約と比べて家賃を低く抑えることも可能です。

期間の決まりなく長く住み続けたい場合は、普通借家契約を選ぶ必要があるため、検討段階で普通借家契約が可能な事業者を探す必要があります。

検討者さん

長期で住み続けたい場合は普通借家契約の方が良いということですね

あなぶき興産竹島

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いはリースバックの仕組みでは最重要項目の１つになります

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買い戻し金額が売却価格より高くなる

買い戻し特約が付いているリースバック契約であっても、自宅を買い戻す際の価格が当初の売却価格よりも高くなってしまうことはデメリットとなります。

契約当初からの相場の変動が影響することや、多くのケースでは諸費用や利益の上乗せが価格を引き上げる原因です。

契約期間中の家賃の支払いもあるうえに、余剰資金がなければ買い戻しの実現が難しくなってしまう場合もあります。

検討者さん

買戻しをするかどうか分からない場合はどうすれば良いですか？

あなぶき興産竹島

買戻しの特約は必ず必要な契約項目ではありません。将来真剣に買戻しを考えている場合に検討しましょう

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リースバックでの売却価格や家賃の相場

自宅を売るならどのくらいの査定価格になるのか、また家賃はいくらになるのか知りたいですよね。ここでは売却価格の相場や家賃の目安の考え方を解説します。

売却価格の相場

売却価格の相場は、市場価格の70％前後といわれています（エリアによって異なります）。

築年数・物件の状態・立地条件・市場における価値などが売却価格の決定に影響するため、資産価値が高いと判断されれば買取価格（売却価格）も上がる傾向にあります。

あなぶき興産竹島

具体的な見積もり金額を数字を知りたい場合は、以下の記事を参考に数社の見積もりを依頼して見ましょう

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家賃の目安

リースバック物件の買主（業者）が決める家賃は、買取価格・期待利回り・周辺の家賃相場などにもとづいて検討されます。

期待利回りとは、買取価格をもとに1年間に見込まれる収益の割合を表す数値で、不動産投資において重視される指標です。期待利回りが高いほど家賃も高くなります。

物件の買取価格と期待利回りから毎月の家賃を算出する場合、以下のような計算式を使います。

買取価格 × 期待利回り ÷ 12か月 ＝ 家賃

この計算結果でみると、買取価格1,000万円の場合、期待利回り6％なら家賃は50,000円、期待利回り10％なら家賃は83,333円のように算出できます。なおマンションの場合は、管理費や修繕積立費が毎月の家賃に上乗せされることも考慮して目安を考えてみましょう。

期待利回りは立地によって変わる

以下はリースバック時における利回り設定の一覧表になりますが、立地によって異なることが分かります。

検討者さん

利回りが1％変わるだけで家賃も結構変わるんですね

あなぶき興産竹島

はい、ただし以下はあくまで参考です。実際の査定では異なることもあるため、査定前の参考としてご確認下さい

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

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リースバックの契約の流れと必要書類

自宅を売却後、賃貸契約でそのまま住み続けられるリースバック契約とはどのような流れで進められるのでしょうか。ここでは契約の流れと必要書類などをご紹介します。

リースバック契約の流れ

リースバック契約の締結への流れは、おもに以下の6つのステップで行われます。

リースバックの手続きに必要となる書類

リースバック査定・保証審査・契約の各段階において必要となるおもな書類は以下のとおりです。

【査定時】
・本人確認書類
・固定資産税額が記載された書類（納税通知書や課税通知書など）
・管理費や修繕積立金が記載された書類
・住宅ローン残高明細
・自宅の図面や境界確定書など

【保証審査】
・本人確認書類
・収入を確認できる書類（源泉徴収票や年金通知書など）

【契約時】
・本人確認書類
・実印と印鑑証明書
・権利証（登記済証や登記識別情報通知）

ここに挙げた書類のほかに、自宅購入時の重要事項説明書や自宅建築時の建築確認通知書などの提示を求められる場合があります。リースバックの相談や仮査定の申し込みの際は、事前に書類の準備もしておくと安心です。

▼リースバックを利用する際の必要書類については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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リースバックの手続きに必要な費用

リースバック契約でかかる諸費用および固定資産税の支払いについても確認しておきましょう。

自宅の売却にかかる諸費用

売買契約に関連した費用のうち、必ずかかる費用は印紙代と登記費用です。

印紙代（印紙税）

売買契約書に記載された契約金額に応じて決められている印紙代（印紙税）です。令和6年3月31日までに作成される売買契約書で、契約金額が500万円超の場合の例では、印紙税額は以下のように定められています。

※国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」税額表より一部抜粋

住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用等

多くのケースでは司法書士に抵当権抹消登記手続きを依するため、司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬はエリアによりますが、1万円前後～3万円以上のように幅があります。

また、抵当権抹消登記完了後の確認のために登記事項証明書（登記簿謄本）を発行する場合は、1通600円です（一戸建ての場合は土地・建物で2通必要）。

なお、所有権移転に関する費用に関しては、地域によって異なりますが３万円程度必要となります。

仲介手数料

不動産会社を通じてリースバック取引を行う場合には、不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

リースバック会社に直接問い合わせて取引する場合には、不動産仲介会社が入らない為、仲介手数料は発生しません。

事務手数料

リースバック会社の中にはリースバックの取引において、事務手数料が発生する場合があります。

事務手数料の設定額については、会社によって異なるため担当者への確認が必要です。なお、あなぶき興産の提供する「あなぶきのリースバック」では事務手数料は発生しません。

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リースバック取引の中でも大部分を占める費用が仲介手数料ですが、直接リースバック会社に問い合わせることで０円にすることができます。

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賃貸借契約にかかる諸費用

持ち家から賃貸に変わることで発生する費用も確認しておきましょう。

敷金・礼金

敷金・礼金はエリアごとの慣習が影響します。物件の買主がリースバック会社であれば礼金がかからない事例が多くなっています。敷金・礼金がかかる場合、家賃1か月～2か月分が相場です。

賃貸保証料

連帯保証人を不要とする代わりに保証会社に払うもので、相場は家賃1か月分までとなっています。

火災保険料（家財保険料）

補償内容によって保険料は異なりますが、2年間で2万～3万円が目安です。貸主への賠償責任の補償がある火災保険への加入はほぼ必須とされています。

更新料

一般的な賃貸借契約（普通借家契約）の契約期間満了時に契約更新する場合、家賃の1カ月程度の更新料が必要な場合があります。なお、定期借家契約の場合は更新できず、再契約の可否を交渉することとなります。

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最近では敷金・礼金・更新料を0円としている会社も出てきました

固定資産税はどうなる？

固定資産税の納税義務は1月1日時点の所有者にあるため、売却後でも支払いを忘れないようにしましょう。

なお、固定資産税については買主が物件の売却日以降の日割り分を精算して売主に支払うので、売却日前日までの日割り分が売主の実質負担分です。

リースバック検討の5つポイント

リースバックのメリットやデメリットをふまえ、実際にリースバック契約を検討する際に注意が必要なポイントをお伝えします。

高額な収支をともなう契約ですので、以下の5つのポイントを把握しておいてください。

毎月の家賃で支払う金額のトータルを試算する

リースバック契約で自宅を売却する価格よりも、賃貸契約期間中の家賃の支払いが高くなってしまわないか確認しておきましょう。

売却で得る金額に対する家賃のバランスや、期間満了後の更新・再契約で家賃の値上げがある可能性も含めて考慮し、将来的に資金不足になるおそれはないか検討します。

どのくらい手元に残せるか、老後の資金確保が目的の場合は特に注意深く試算してみてください。

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以下は賃貸期間と家賃の差額を表にしたものです。長期で計算した場合にどちらが良いかを考えてみましょう

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売却価格を相場と比較して検討する

物件の築年数やエリアによる相場と比較して、リースバック会社から提示された買取価格に納得できるかどうかチェックしましょう。

現在はリースバック事業者各社のサイト（ホームページ）で商品を確認することができます。よくある質問も確認しておきましょう。

複数の事業者に簡易の査定依頼をしたり、無料相談を利用したり、急いでいる場合であっても手間を惜しまず慎重に検討することが大切です。

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住み続けられる期間について更新や再契約の条件に注意

自宅に住み続けたいからこそ選択肢となるのがリースバック契約です。

しかし契約内容が定期借家契約である場合は、住み続けられる期間が限定されてしまい、希望に合っているか事前にしっかり確認してください。

将来的に賃貸借契約を更新し継続して住み続けることを希望する場合は、始めから普通借家契約でのリースバック契約を結ぶ必要があります。

買い戻しの条件も契約書の記載を確認

将来的に買い戻しの可能性があれば、買い戻し価格や予定される時期についても事前に確認しなければなりません。契約内容に買い戻せる具体的な金額・期間等の記載があることのチェックは必須です。

特に買い戻し価格については当初の売却価格よりも高くなることから、余剰資金がなければ支払いが不可能になってしまいます。定年が近づいた世代の方々は、老後の資金を確保したうえで買い戻しの検討をしましょう。

相続人にはリースバックについて事前に必ず伝える

不動産の所有者が死亡した場合は、相続人に不動産の権利が相続されることになります。

しかし、リースバック契約にともない所有権がなくなるため、もし相続人にリースバックについて伝えていない場合はトラブルの元になります。

住まいが売却済みでも見た目の生活はほぼ変わらないことから、急に相続問題に直面したときにもめてしまう原因になりかねません。

無用なトラブルに巻き込まれないためにも、リースバック検討段階で相続人となる親族に知らせて同意を得ておくことが大切です。

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リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックについての理解を深めるうちに、ほかの資金調達方法も検討してみたいと考える場合もあるかと思います。ここではリバースモーゲージについてご紹介しますので、参考にしてみてください。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関（銀行）から融資を受けられる方法です。

リバースモーゲージは住宅ローン等と同じ自宅を担保にした融資になりますが、住宅ローン等と大きくことなる点は支払額が金利のみとなる点です。

通常ローンの支払いは金利＋元金となりますが、金利だけの支払いの場合は毎月の支払額を大きく減らすことができます。そのため、年金暮らしで収入が少ない退職世帯が主な利用者となっています。

金利だけの支払いとなるため借入金の残額が減ることはありませんが、債務者が亡くなった場合には銀行は不動産を売却して融資額を回収することができます。

設定された上限金額の範囲内での借入れが可能ですが、対象者には年齢制限があったり、借り入れた資金の使い道に一部制限があったり、リースバックと異なる特徴があります。

おもに金融機関が取り扱っていますが、公的な福祉サービスとしてのリバースモーゲージもあります。金融機関のリバースモーゲージでは、年金型・一括融資型・自由融資型などがあり、利用しやすい方法を選ぶことが可能です。

リースバックとリバースモーゲージを比較

リースバックとリバースモーゲージ、両者の違いを以下の表でまとめました。

両者の大きな違いとしては、利用者の自宅の所有権の有無や、対象エリアの有無にあります。リバースモーゲージでの資金の使い道の制限にも注意が必要です。

なおリースバックの売却価格の相場は、前述のとおり市場価格の70％前後となります。

一方で、リバースモーゲージでは一般的に担保評価額の50％程度が融資の限度額といわれているため、基準が厳しいと言われることもあります。

資金の用途や必要とする金額などに応じて適した方法を考えてみましょう。

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リースバックでは計画的な検討を

住まいを売却後しても愛着のある自宅に住み続けられることがリースバックの大きな特徴ですが、注意点もあります。

特に毎月発生する家賃は、自宅を所有していた時にはなかった支出です。契約期間中にかかる家賃の合計額を事前に必ず確認しましょう。

さらに、リースバックには住み続けられる期間が限定されているケースもあり、将来的な住まいに関する計画も重要になります。リバースモーゲージとも比較しながら、慎重に検討をしてみてください。

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The post 不動産リースバックの仕組みは？ 元営業（FP1級）がメリット・デメリットを分かりやすく解説！ first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックは、現在の住宅に住み続けつつ、自宅の短期間の売却で現金化して、まとまった資金をすぐに得られる方法です。セール・アンド・リースバックと別の呼ばれ方がされることもあります。

引越しの費用や手間が要らず、各種手続きをしなくて良いなど、転居しなくて済むリースバックのメリットは大きいものがあります。一方で、デメリットにも注意が必要です。

計画的に準備を行い検討を進めることはもちろんですが、偏った知識だけでなくメリット・デメリット両方の情報を知った上で判断・選択することが大切です。

この記事では、７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がリースバックの主なメリット・デメリットを紹介、分かりやすく説明します。

検討者さん

リースバックのメリットだけでなくデメリットも知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックのメリット1：まとまった資金がすぐに得られる

リースバックの大きなメリットの一つが、まとまった資金をすぐに受け取ることができる点です。また、手にした売却代金の使い道は原則として自由です。

リースバックとよく比較される商品としてリバース60といったリバースモーゲージという選択肢があります。リースバックは自宅を売却することに対して、リバースモーゲージは銀行などの金融機関からお金を借りるという点で異なります。

リバースモーゲージは支払期間中の負担が金利のみで負担が少なくなる代わりに、元本が減らない仕組みです。債務者が死亡した後に債権者である金融機関は担保物件を売却することで債権を回収することができます。

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資金化までの時間を短縮（業者との直接売買）

リースバックでは業者選びがイコール買主選びです。

リースバックにおける買主は個人ではなく法人・企業となることが通常で、主に不動産会社となることが多くなっています。

物件の所有者はそのまま業者に売却すれば良いため、仲介業者と連携した買主の募集が不要で、大幅な期間短縮が望めます。

さらに、リースバックでは一括現金で買い取るため、まとまった資金を調達するまでの時間が短く、その点で通常の不動産売却よりもリースバックが有利です。

リースバックで売買契約から売却代金を手にするまでの期間は業者やケースにもよりますが、早ければ一週間程度で、何も問題がなければ遅くても一ヶ月くらいというのが大体の目安となります。

一方、通常の不動産売却の場合は仲介業者の選定から始まり、広告宣伝や内覧を含めた買主の募集を行います。

通常は一般の消費者を相手に販売活動を行うことになるため、内覧や商談が土日祝日にしかできないなど、購入希望者の都合次第で契約まで時間がかかることも珍しくありません。

また、条件面の相談を受けることも少なくないでしょう。結果的に、売却に向けて動き出してから、すべての手続きが完了して代金を得るまでの期間が数ヶ月かかってしまうケースが多くなります。リースバックとのスピード差は歴然です。

あなぶき興産竹島

リバースモーゲージの場合は審査から融資実行まで1カ月～２カ月程度かかることが一般的です

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さまざまな資金需要に対応可能

リースバックは、以下のさまざまな資金需要にスピード対応可能です。

• ローンの残債の完済
• 事業資金の調達
• 相続発生時の納税資金の確保

リースバックと比較されやすい不動産の資金化手段にリバースモーゲージがあります。リバースモーゲージは不動産を担保とする借入（融資）の一種で、資金使途が制限されているケースもあります。

そもそも、リバースモーゲージは現金を一括で受け取るのではなく毎月決まった額を受け取る場合もあります。

一方で、リースバックで調達した資金は売却代金であり、借入ではないため資金使途は原則として自由です。

たとえば、売却代金は住宅ローンやその他のローンの早期完済にも使用できます。

毎月の住宅ローン返済等が負担になってリースバックを利用するケースは少なくないようです。任意売却や競売で家を失わないためにリースバックを利用することもあります。

注意点として、住宅ローンを払い続けながらリースバックを利用することはできません。金融機関等による抵当権を抹消しなければ、新しい所有権を移転することが難しいからです。

住宅ローンが残っている場合は、早期完済の意思に関係なく完済する必要があります。リースバックの売却代金を充当した完済だけでなく、手持ち資金で完済してからリースバックを利用しても構いません。

検討者さん

リースバックの方が受け取ったお金を自由につかえるんですね

あなぶき興産竹島

リースバックは事業資金確保のために利用されることもあります

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リースバックのメリット2：現在の住宅にそのまま住み続けられる

リースバックの大きなメリットの２つ目は、引っ越さずに借家としてそのまま住み続けられる点です。

住宅の売却と同時に賃貸借契約を締結します。

一般には2～3年の定期賃貸借が多くなっていますが、中にはあなぶきのリースバックのように普通賃貸借契約を採用している不動産会社もあります。

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生活環境を変えずに済む

長年住み慣れたわが家から離れたくない気持ちに応えるのがリースバックです。

愛着のある住宅に住み続けることは、単に気持ちの問題にとどまりません。周辺の環境が変わることで体調を崩してしまう人もいますが、リースバックならこれまで通りの生活を送ることができるため心配無用です。

また、通勤・通学や買物、役所へのアクセスなどが大きく変わることで、住みにくくなってしまうといった事態も避けられます。

他にも家族に介護者がいて簡単に引越しが出来ない場合にもリースバックが利用されています。

ただし、定期賃貸借契約では2～3年で契約が終了してしまい、退去しなくてはならないケースが多くなります。そうならないためには、賃貸期間の残り年数を気にせず安心して長く住むことができる普通賃貸借契約がおすすめです。

検討者さん

こどもが小学生で引越しによる転校が難しい場合もありますよね

あなぶき興産竹島

はい。高齢者世帯のリースバック利用も比較的多くなっています

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転居に伴う作業や費用が発生しない

転居する場合、新居を探して契約する必要があります。引越しのための荷造りや新居での荷ほどき、引っ越し業者の手配、インフラ関係など各種手続きも必要です。

手間暇だけでなく、それなりの費用も発生するのが転居ですが、リースバックを利用することで、わずらわしい思いも費用負担もしなくて済みます。回避できる主な項目は以下のとおりです。

1. 物件選びと契約手続き
2. 敷金、礼金、仲介手数料
3. 引っ越し業者に依頼する相見積もりへの対応と検討作業
4. 引っ越し作業と費用
5. 電気、ガス、水道などの解約手続きと新規契約手続き
6. 役所での転出・転入届または転居届
7. 金融機関の口座、運転免許証などの住所変更手続き
8. 学校や勤務先への住所変更、通勤経路の変更手続き
9. 郵便物の転送手続き
10. その他、必要に応じて利用中のサービス等の住所変更届や関連する手続き

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近隣に知られず自宅を売却できる

リースバックを利用しても、外部からは前後の見た目に違いがないため自宅を売却したことを知られにくいといえます。

物件が分譲マンションの一室だった場合の管理組合や理事会との兼ね合いや、その他、不動産の所有者でなければできない事柄を通じて知られる可能性はあるものの、それ以外で知られる可能性はほぼないといえるでしょう。

一方、通常の不動産売却を行うと、広告活動を行うため、ご近所の住民に知られる可能性が高くなります。

引っ越してしまえば関係ないといえるかもしれませんが、「売物件」と書かれた目立つ看板や居住中の内覧会などで売却を進めていることが知られると、気まずいと考える人もいます。

あなぶき興産竹島

時には家族にも知られずに売却したいといったご要望を頂くこともあります

検討者さん

そんなことって可能なんですか？

あなぶき興産竹島

おすすめはしていませんが、所有者が単独名義であれば名義人だけで自宅を売却することは可能です。

住み替える場合でもギリギリまで住める

住み替えを目的としたリースバックの利用の場合でも住み続けるメリットがあります。

売却後に新居探しを始めても問題ない点です。一般的な不動産売却の場合、売却が決まった時点で引越し先を決めなければならず、引き渡し時期の調整次第では一時的な借り住まいに引越さなければならないこともあります。

リースバックであれば、賃貸中に新居を探して自分のタイミングで引越しすることができるのです。この点は、住み続けることが前提となっているリースバックならではの利点です。

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リースバックのメリット3：維持コストや所有リスクがなくなる

不動産の所有には、税金や建物の維持管理コスト、さまざまな費用が付きものです。これらが不要となる点も、リースバックの大きなメリットです。以下は具体例の解説です。

固定資産税が不要となる

毎年1月1日時点における不動産（土地・家屋）と償却資産の所有者には、地方税である固定資産税が課せられます。

しかし、リースバックで住宅を売却してしまえば、所有者ではなくなるため、その分の固定資産税の支払いは不要です。注意したいのは、1月1日時点での所有者が100%納税義務者となることで、1月2日に売却したとしても、その年の固定資産税を市町村（東京23区は都）に納付しなくてはなりません。

もっとも、あくまでも納付する必要があるだけで、売却後の相当分については新しい所有者が実質負担するように、当事者間で清算することも可能です。この清算ですが、不動産売買においては慣例的に当然のこととして行われているため、全額自腹ということにはなりません。

固定資産税額を確認したい場合には、以下の書類で確認できます。

・固定資産税・都市計画税納税通知書（課税証明書）※毎年所有者に送付される
・公課証明書　※市役所で取得可能

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都市計画税が不要となる

固定資産税と同様に、リースバックで不動産を売却してしまえば、都市計画税の納税義務もなくなります。

都市計画税とは地方税で、都市計画事業や土地区画整理事業の原資に充てるための目的税です。原則として市街化区域内にある土地・家屋の所有者に課せられ、固定資産税と一緒に徴収されます。

都市計画税額を確認したい場合には、以下の書類で確認できます。

・固定資産税・都市計画税納税通知書（課税証明書）※毎年所有者に送付される
・公課証明書　※市役所で取得可能

管理費等が不要となる

通常、マンションの管理費はマンションの所有者が支払うことになっているため、リースバックでマンションを売却した後は、所有者ではないことから管理費の支払いが不要となります。マンションの修繕積立金についても同様です。

特に、管理費の値上げや修繕積立金の不足、大規模修繕工事における負担金といった頭の痛い問題から解放される点は大きいといえるでしょう。

ただし、駐車場・駐輪場・バイク置場の使用料については、使用する場合は別途費用が必要となります。

あなぶき興産竹島

駐車場等の支払いは、管理組合に直接支払う方法と貸主を通して組合に支払う方法があります

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修繕費が不要となる

一戸建てやマンションを賃貸として借りている場合、住宅の修繕は通常、貸主である所有者が費用を負担して行ないます。

リースバック後の賃貸契約については一般的な賃貸契約と異なり、修繕費の負担は借主となっていることが多くなっています。

中には、あなぶきのリースバックのように賃貸中の設備の不具合による修繕は一般的な賃貸借契約と同様に貸主負担としている（※あなぶき興産では床暖房、ディスポーザー、食器洗浄乾燥機（ビルトイン型を含む）の修繕費用は貸主負担から除かれます）リースバック会社もあります。

賃貸中の修繕にも対応したリースバック会社を利用することによって修繕費の負担を回避することができます。給湯器が故障した際には取替に20万円以上必要なケースもありかなりの負担となる場合がるため、賃貸中の修繕サービスがついていると安心です。

ただし、設備の故障以外で自己負担でリフォームを行う場合でも、基本的には所有者である貸主の許可が必要な点には注意が必要です。

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災害などによる不動産所有リスクがなくなる

地震大国と呼ばれる日本では、不動産を所有することに対する一定の所有リスクも存在します。

リースバックを利用すれば、住んでいる住宅が災害などで損壊することがあっても資産価値が損なわれるリスクを回避できます。

災害により物件自体の資産価値が減少または消失したとしても、リースバックで売却した時点で自分の財産ではなくなっているため、損失は生じません。

リースバックで住んでいる住宅は賃貸物件であり、資産価値の減少がリスクとなるのは所有者であるリースバック会社となります。仮に住み続けることが困難な状況になったとしても、転居すれば済みます。

その他、当該物件を所有することに起因する責任などのリスクについても、自分が所有者でなくなることで回避可能です。

リースバックのメリット4：将来的に買い戻すことも可能

リースバックには、対象不動産を将来買い戻すことも可能です。

リースバックの買い戻しは、家を手放したくはないが一時的に資金調達をする必要があるといった場合に役立つ仕組みです。

買戻しは内容を契約書に記載しておく必要があります。買い戻しを予定した契約内容にしておけば、数年後には再び所有権が手に入ります。

口約束等で買戻しの話をしていた場合は、結果的に相手方に対応してもらえないという事態になることもあるため注意が必要です。

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通常売買では難しい買い戻し

通常の不動産売却では、売った時点で買い戻せる可能性はほぼゼロでしょう。

泣く泣く家を手放して、数年後にお金ができたとしても取り戻すのは困難です。その時点での所有者が譲ってくれれば良いですが、売るも売らないも、いくらで売るかも所有者に主導権があるためどうなるかはわかりません。

もっとも、売却した相手が不動産会社で、しかも売却直後で他の人の手に渡っていない段階であれば買い戻しできる可能性はあります。

ただし、買い戻しとはいっても、実際には新規の顧客と同じ立場での購入です。よほどの事情でもない限り、買い戻し金額は売却額より高くなります。

しかし、リースバックであれば売却した住宅で暮らし続けながら、買い戻しのときを迎えることが可能で、買い戻し金額もリースバック会社と相談して決めることが可能です。

リースバックの買い戻しには一般的に2種類の契約方法があります。買い戻し特約と、再売買の予約です。用語が似ているため少々分かりづらいですが、以下でそれぞれの契約方法について解説します。

①買い戻し特約

買い戻し特約は民法579条の規定によるものです。

特約を結んでおけば、不動産の売主が代金と契約費用を買主に返還することで売買の解除が可能になります。つまり、事実上の買い戻しです。

ただし、民法580条で買い戻しが可能な期間は最長で10年までと定められています。金額的な面と期間の両面で制約が大きいともいえるため、一般的には再売買の予約が多いようです。

②再売買の予約

「買戻し特約」とは別の方法として「再売買の予約」という仕組みがあります。

「再売買の予約」は当事者間で任意に条件を決めるためリースバックにおける買戻しでは、こちらの仕組みを利用することが多くなっています。

再売買という名のとおり、改めて売買を行う形式です。買い戻す際の価格と買い戻す時期を合意して決めておけば、お互いにトラブルになることを防げます。

ただし、家賃滞納などがあると再売買の予約が無効になってしまう契約内容も珍しくないため、家賃の支払いに不安がある場合は家賃設定が適切かどうかを先に検討しましょう。

また、再売買の時期を過ぎてしまうと原則として買い戻せません。何年も経ってからトラブルにならない対策として、契約前にしっかりと内容を確認しておきましょう。

再売買の予約で定められる金額は、売却時の10～30%増しの範囲になるケースが多くなっています。

なお、再売買の特約や買戻し特約を記載して売買契約を行うことはできますが、必ず買戻しをしなければいけないということではありません。

計画通りに買戻しが難しい場合は、賃貸期間満了に伴う退去又は賃貸として住み続けるという2択となります。

検討者さん

買戻しを将来するかどうか分からない場合はどうしたらよいですか？

あなぶき興産竹島

買戻しはリースバックでは必須の契約内容ではありませんので、必要なければ特に契約書に明記する必要はありません

気になるリースバックのデメリット３つ

リースバックにはメリットが多い反面、デメリットもいくつか存在します。

売却することで所有権を失う点、そのため不動産の相続財産が減ってしまう点もデメリットのひとつですが、直接的なお金に関するデメリットも重要なポイントです。

デメリット１　家賃を支払い続けなければならない

住宅リースバックが住んでいる家を売却して資金を調達しつつ、そのまま賃借して住み続けるというシステムである以上、売却後は毎月の賃料（リース料）が発生します。

家賃の支払いが必要になるのは当たり前のことで、デメリットと呼ぶべきではないかもしれません。

しかし、資金を調達するために売却が必要になったことを考えれば、家賃の負担が家計に重くのしかかる可能性があります。

売却代金の中から当面の家賃支払いに回せる額がどの程度あるのかや、老後の年金、新しい収入源の検討など、家賃の原資を慎重に考えなければならないでしょう。

また、リースバックの家賃は売買金額によっては一般的な家賃相場より高くなる場合もあります。売買金額と家賃は利回りのいう指標で連動しているからです。

リースバック業者が利益を多くのせているわけではなく、リースバックというシステムを成り立たせるためには一定の家賃を設定する必要があるといえます。

低い家賃設定で長期間不動産を保有することになれば、リースバック会社としては非効率な投資となるため事業として成り立たなくなってしまうからです。

とはいえ、売却してすぐに家賃の支払いに困ってしまうようでは、リースバックを利用したメリットがなくなってしまいます。将来の収入変動等も考慮して適切な家賃設定を考えることが重要です。

なお、長期で住むことを前提に家賃を重視する場合は、家賃設定が柔軟な会社を探すことがお勧めです。

検討者さん

リースバックでは売却金額が高くなると家賃も高くなるということですね

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デメリット２　長期で住み続けられない場合もある

リースバックを検討する場合は、リースバック後の賃貸期間に注意が必要です。

リースバックおける賃貸借契約には、契約を更新することで住み続けられる「普通借家契約」と契約の更新がない「定期借家契約」の２つの種類があります。

ずっと住み続けられると思っていたら、２年間の定期借家契約で期間満了による退去を求められたというケースもあります。

リースバックの運営会社にもよりますが、定期借家契約を基本商品としている会社が多くなっています。長期間住むことを前提とする場合は、契約の更新が可能な普通借家契約を選ぶことをおすすめします。

定期賃貸借契約自体はデメリットではありませんが、自分の将来設計に合った契約内容となっていなければ、思わぬ事態に発展することにもなるため注意が必要です。

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デメリット３　売却価格は市場価格より低くなる

リースバックのもう１つの大きなデメリットは、不動産会社等による買取となるため、通常売却を行う場合に比べて売却価格が低いことです。

一般的には、通常売却相場の70％前後だといわれています（戸建て・マンション・立地条件によって異なる）。かなり安く感じますが、家賃のところでも述べたように、リースバックという商品特有の仕組みから生じる部分が大きいといえます。

とはいえ、すべてのリースバック業者が同じような査定額を出すわけではありません。業者によっては大幅に異なる金額を提示する場合もあるでしょう。

したがって、リースバックを利用する際には、複数の業者に査定（シュミレーション）を依頼し情報収集と相見積もりが重要です。最近ではインターネットや電話で気軽にリースバックの見積もりを依頼することができます。

検討者さん

リースバックでは売却額が結構安くなってしまうんですね

あなぶき興産竹島

最近では不動産価格自体が上昇しているため、以前に比べリースバックが利用しやすくなってはいます

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家賃設定

査定についての注意点として、売買代金のみを重視してリースバック業者を選ぶことには注意が必要です。

売買代金と家賃の関係は不動産投資の考え方である「利回り」で計算されることが多く、売却金額の高さは高額の家賃につながる可能性があります。

利回り＝年間家賃÷売買価格×100

結果的に負担が増えて支払えなくなる恐れがあるため、売買代金だけでなく、家賃や想定される賃貸期間等を考慮して検討することが重要です。家賃の滞納とならないためには、収入の３分の１程度の家賃負担とすることが理想です。

逆に、限度はありますが、売買代金を抑えることで、家賃を低くすることも可能です。大事なことは、目的に応じたリースバックの利用ができるかどうかです。

少しでも多くの資金を調達することが目的であれば、家賃が多少高くても仕方ないと考えることができます。

一方で、毎月の固定費を抑えて長期で住み続けたい場合は、売却価格が低くても長期で考えるとお得なラインがあるでしょう。

例えば家賃設定が20,000円の差がある場合、10年で240万円、15年で360万円の差となるため、当初の売買価格の差を上回ることがあります。

売買金額・家賃のどちらを重視して条件の交渉をするかは、最初に検討しておいた方が良い事項と言えます。

あなぶき興産竹島

以下はリースバックの売買価格が2,000万円とした場合の利回り・家賃の早見表です。

検討者さん

リースバックの利回り設定によって結構家賃が変わるんですね

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

▼その他、デメリットとなり得る点や、事前に注意しておきたいポイントについてはこちらの記事もあわせてご参考ください。

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リースバックはデメリットにも注意！

住宅のリースバックは、住宅を売却しても住み慣れたわが家に住み続けたいニーズを満たしながら、まとまった資金を調達できるシステムです。

将来的に資金を用意できるなら、買い戻す前提で契約を結ぶこともできます。住み続けるメリットが多いリースバックですが、家賃設定が高い金額になってしまうと後々の負担になるなどのデメリットにも注意が必要です。

リースバックの利用を考えるなら、自分にとってメリットとデメリットのどちらが大きいかを、事前にしっかりと検討しましょう。

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The post リースバックのメリットとデメリットとは？元営業担当（FP１級）が仕組みを分かりやすく解説！ first appeared on あなぶきのリースバック.

リースバックを信頼できる大手の業者に依頼したいけど、結局どの企業のリースバックを選べばいいか分からないという方もいるのではないでしょうか。

リースバックは口コミ情報も少なく、経験者からの意見が聞ける機会が少ないのが現状です。

おまかせください。７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級FP技能士）が、これまでの経験と過去の顧客ヒアリングデータを元に、独自のおすすめ大手リースバック会社９選をまとめました。

大手のリースバック会社であれば、取引によるトラブルが少なく安心して検討・契約ができるおすすめです。

検討者さん

どうしてリースバックは大手の会社で検討した方がよいのでしょうか

あなぶき興産竹島

大手のリースバック会社であれば、商品性や査定の方針が明確となっているため比較検討がしやすいと言えます

なお、リースバックの基本知識について１から詳しく知りたい方は以下の記事もご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

 当サイトの特徴・他サイトとの違い

1. 営業マンの実務経験を元に作成
2. 独自の調査情報を反映
3. 過去検討者のヒアリングデータから作成
4. 事業者視点での商品性を比較

リースバックは大手で選ぶべき３つの理由

リースバックは「自宅を売却しても住み続けられる」便利な仕組みですが、契約内容が複雑で金額も大きいため、信頼できる会社を選ぶことが何より重要です。

特に初めて利用する方は、トラブルを避けるためにも大手企業を選ぶのが安心です。ここでは、リースバックを大手で選ぶべき３つの理由を解説します。

① 契約トラブルが少なく、安心して任せられる

リースバックは一般的な売却に比べて、少しだけ複雑な取引となるため「売却価格」や「賃料設定」などでトラブルが起こりやすい取引です。

大手企業は法務・査定・契約の各部門がしっかり整備されており、不明点を事前に丁寧に説明してくれる透明な対応が期待できます。契約書や重要事項の開示も明確で、安心して手続きを進められます。

② 買取実績が豊富で、査定の精度が高い

大手は全国に拠点やネットワークを持ち、地域相場に基づいた公正で精度の高い査定を行えます。

独自のデータベースや提携不動産会社との情報共有により、適正価格での売却がしやすい点も魅力です。実績が多い分、特殊なケースにも柔軟に対応してもらえます。

③ サービス内容が明確で安心

大手リースバック会社であれば、サービス内容や特徴を明確に打ち出しているため、自分に合った会社を判断しやすいのが特徴です。

契約形態（普通借家契約・定期借家契約）、買戻しの可否、対応エリアなどを公式サイトで事前に確認できるため、検討中の方にとっても安心材料となります。

穴吹興産のリースバックは、普通借家契約で長期的に住み続けられる安心設計が特徴。
家賃設定にも柔軟に対応でき、年齢制限がないため高齢者でも利用しやすい点が魅力です。

リースバックとは

リースバックの仕組み・利用目的

リースバック会社を比較検討したい人はリースバックの仕組みについては理解している人も多いですが、おさらいの意味も含めて基本的な知識を確認しておきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックは自宅を短時間（２週間～１カ月程度）で売却代金を受け取り、その後は賃貸としてそのまま自宅に住み続けることができる方法です。

所有から賃貸に変わるため、家賃が必要になる一方で固定資産税や管理費等の支払いが不要になります。

リースバックでは買主が個人ではなく、主にリースバック会社等の法人となります。

リースバックは、2019年以降に大手不動産会社や上場企業を中心に本格的にサービス展開が行われました。

主に各社のサイト上で査定依頼・問い合わせを受ける運営を行っており、今では自宅を売る方法の選択肢の１つとして検討されています。

主に居住用不動産が対象となりますが、一棟建物や事業用の工場・倉庫・土地も対象としている会社もあります。

自宅を活用してまとまった資金調達をする方法としてリバース60（リバースモーゲージ）がありますが、こちらは金融機関による融資となります。

リースバックは融資と違い、基本的に保証人等は不要で売却で得た資金の使い道に制限はなく自由となります。

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メリット	デメリット
売却後も引越しが不要 短期間で自宅を現金化し資金を確保できる 毎月の支払負担を減らせる場合がある 周りに売却したことが知られない 天災等の所有に関するリスクが無くなる 事業用の不動産の利用も可能	買取となるため通常の売却金額より低い 家賃が高い場合がある 所有権が移転する 住める年数に期限がある場合がある クーリングオフ対象外

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リースバックの利用目的・動機

リースバックでは老後の生活費や事業用資金の確保のため等、様々な目的で利用されています。

特に、老後資金の確保や生活費のために検討される方が多い傾向にあります。

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どこがいい？おすすめ大手リースバック９選

インターネットでは簡単に情報を集めることができますが、情報元については信頼性が大切です。

必ずしも実務経験がある専門家が書いているものではないため、正確な情報でないこともあるからです。

特にランキング等の情報については、1位の会社がサイトによって異なり、リースバック事業者と仲介会社が混合しているサイトもあり、残念ながら利用者にとっては分かりづらいサイトも存在しています。

当サイトは、実際の営業現場での対話の中でしか得られない情報を元に、他の検討者が比較検討している会社はどこか、さらにはリースバック会社選びの決め手は何かを解説したものとなります。

なお、利用する人のニーズによって理想の業者は異なるためランキング形式にしておりません。

検討者さん

実際の検討者の意見を元にしたプロによるおすすめ９選ということですね

あなぶき興産竹島

あなぶき興産が2024年4月にGMOリサーチ＆AI社協力のもと行ったリースバック業者の認知度調査も合わせてご確認ください

2025年　リースバック検討に関する市場調査

大手リースバック会社の比較一覧表

以下は2026年1月時点の大手リースバック主要９社の比較表になります。それぞれの会社の対応エリアや商品特徴等を比較してみましょう。

あなぶき興産の「あなぶきのリースバック」とスターマイカの「マンション専門リースバック」はマンション専門となっているので、マンションでリースバックを検討する場合は有力な選択肢の１つとなります。

おすすめ① 穴吹興産株式会社【2024年認知度調査1位】

おすすめポイント

長期で住むことを前提とした普通借家契約によるリースバックと家賃設定に柔軟な点が最大の強み。
１都3県と関西3府県・中四国・九州が対象エリア。戸建は対象外で、マンションのみ対応。利用者の年齢制限がなく、普通借家契約では室内の設備保証がある点が好評。本社の所在地は香川県（1964年設立）。東証スタンダード上場（旧東証一部）

普通借家契約が前提に売買金額と家賃のバランスが最もよかった

おすすめ② 株式会社セゾンファンデックス

おすすめポイント

セゾンカードで有名なセゾングループ。
親会社はクレディセゾン。会社規模が大きいため安心して依頼できる。全国対応が可能でマンション・戸建て両方対応可能。都心部の高額物件（タワーマンション等）では、他社と比べて売買金額高く設定できる点が特徴。

一戸建てのリースバックで対応してもらえる会社がよかった

会社も大きく安心で、マンションのリースバックで買取金額が最も高かった

おすすめ③ 一建設株式会社

おすすめポイント

痒い所に手が届く独自の商品設定でラインナップも豊富。
特に買戻優遇プランは好評で売却した金額で買戻しをすることも可能。戸建て・マンション共に対応が可能。他にも家賃が最大１年間無料になる賃料優遇プランもあり。

キャッシュバック制度など他の会社にはない制度が魅力

おすすめ④ SBIスマイル株式会社

おすすめポイント

東証プライムに上場しているSBIホールディングスのグループ企業。
SBIグループで会社の経営が安定していることはもちろん、普通借家契約で家賃も相場より低く設定出来る等リースバックの商品自体も評価が高い。

ホームページで相場より低い家賃設定というのを見て査定を依頼しました

おすすめ⑤　AG住まいるリースバック株式会社

おすすめポイント

東証プライムに上場会社アイフルのグループ会社。リースバックは普通借家契約に対応で、マンション・一戸建て・店舗・事務所と幅が広い。対応エリアも全国（市街化区域）となっているため、自宅の場所を気にせずに検討することが可能。

都内のマンションに住んでいますが、複数に見積もりを依頼したところ条件が良かったので決めました

おすすめ⑥ 株式会社AndDOホールディングス

おすすめポイント

テレビ等で目にすることも多く、日本で最も有名なリースバックと言えばハウスドゥのハウスリースバック。
運営しているのが、And DO ホールディングスで、全国にハウスドゥ店舗（フランチャイズ含む）のネットワークがあるため対応エリアは非常に広い。他社で取り扱い難しい郊外のエリアでも、柔軟に対応することが可能。

テレビCMやラジオで名前を聞くことが多いため依頼しようと思いました

おすすめ⑦ 株式会社インテリックス

おすすめポイント

「あんばい」という商品で有名。センチュリー21と提携しており、リースバック事業は比較的早い時期から取り組んでいる。基本的には定期借家契約でのリースバックの取扱い。定期借家契約の再契約という手法で、長期に住むことも可能。一戸建てのリースバックや短期のリースバックに検討されることが多く、短期リースバックで売却金額に競争性がある。

戸建てでしたが、条件が最も良かったので決めました

おすすめ⑧ スター・マイカ株式会社

おすすめポイント

区分マンション保有戸数日本一。
主に賃貸中のマンションを購入することが得意で、リースバックは既存事業の親和性が高く事業参入。定期借家契約が主体となった取り組み。都市部のマンションで積極的にリースバックに取り組んでいる。

上場していて会社も安心できると思い検討しました

おすすめ⑨ 株式会社大京穴吹不動産

おすすめポイント

定期借家契約（1年・２年・５年）でのリースバックを提供。
本業が不動産仲介業であるが、自社が直接買主となりリースバックにも取り組んでいる。店舗があるエリア内では、過去事例に基づく相場感や経験に基づいて査定を行うため、売買金額を高くできる場合がある。穴吹興産と名前は似ているが、全くの別会社。

１年間の定期借家契約の見積もりで買取金額が最も高かった

リースバック会社　５つの査定比較ポイント

リースバックでは会社ごとに商品が異なりますが、比較ポイントとしては以下の５点が挙げられます。順番に詳しく解説していきます。

あなぶき興産竹島

下のタブで切り替えてご覧ください

• ①買価価格
• ②家賃設定
• ③賃貸期間
• ④修繕費
• ⑤買い戻し

比較①　売買価格　重要度

売買価格は、リースバック会社による買取価格です。

リースバックは短期（最短で5日）で自宅を現金化できる反面、市場で取引する訳ではないため通常の売却相場で売却することは難しくなります。

一般的にマンションであれば通常「売却相場」の70％程度と言われています。

【5分解説】リースバックの買取金額・家賃の査定額の相場は？実際の事業者の査定方法を公開します！

「売却相場」は、同じマンション内や周辺の同グレード・築年数の成約価格を元にいくらで取引されているかが指標となります。

例えば、同じマンションで同じ広さ・階数のものが2,000万円で取引されているのではあれば、売買相場は2,000万円と考えることができます。

同じマンション内でも階数が違ったり、方角が違うだけで市場価値が異なることがあります。その場合、売買相場に対して強弱がつきます。

例えば、階数によって眺望・日当たりの違いは異なり、向きによっても日当たりの条件が違うため価値も異なります。

なお、相場は「売出金額」ではなく「成約相場」から求められます。

売出金額は売主が売りたい金額で、成約相場の110％～120％程度と高めに設定されることも多いため、成約相場と間違えない様に注意が必要です。

リースバックの売買価格（買取価格）は実際に査定を依頼して見なければ分かりませんが、成約相場の70％を基準に高いのか安いのかという判断をすることが可能です。

都市部の比較的好立地で不動産の流動性が高い（需要が多い）場所は売買価格が高くなる傾向がありますが、流動性が低い（需要が少ない）場所では相場より低い買取価格となることもあります。

検討者さん

リースバックは売出相場ではなく「成約相場」の70％が目安

比較②　家賃設定　重要度

売買価格が高いだけでは手放しで喜ぶことはできません。

理由は、リースバックにおける賃貸借の家賃（リース料）は、概ね売買金額で決まるからです。

売買金額が高くなれば、家賃も高くなるのがリースバックです。

長期で住み続けることを検討する場合には、売買金額よりも家賃を重視することが重要となります。

以下の表で確認すると、家賃の差が賃貸で住む期間によってどの程度の差額になるかが確認できます。

スクロールできます

家賃の差/年数	5,000円	10,000円	15,000円	20,000円	25,000円
3年	180,000円	360,000円	540,000円	720,000円	900,000円
5年	300,000円	600,000円	900,000円	1,200,000円	1,500,000円
10年	600,000円	1,200,000円	1,800,000円	2,400,000円	30,000,000円
15年	900,000円	1,800,000円	2,700,000円	3,600,000円	4,500,000円
20年	1,200,000円	2,400,000円	3,600,000円	4,800,000円	6,000,000円

検討者さん

10年以上住んだ場合、売買金額が240万円高いよりも家賃が20,000円安い方が結果的にお得になる訳ですね

あなぶき興産竹島

複数社の見積もりを取得した際には各社の条件を比較してどのプランが良いかを検討するようにしましょう

家賃の設定基準は？

リースバックの家賃は売買金額が高ければ高く、売買金額が低ければ低くなります。

これは、不動産投資における投資利回りという収益の計算方法によるものです。

事業者にとってリースバックで不動産を購入するということは、賃貸中の投資物件を購入することと同義になります。

つまり、売買金額に対していくらの家賃（利回り）を得られるかが事業者にとっては重要となる訳なのです。

売買金額に対してに高い家賃設定（利回りが高い）とすると売主にとってリースバックのメリットが薄まりますし、家賃設定を低くすると（利回りが低い）だと、リースバック事業者にとって投資をするメリットが無くなります。

売買金額を重視して選んだ結果、無理のある家賃となり後から払えなくなることも考えられるため、売却金額だけでなく家賃も含めて総合的に考慮する必要があります。

では、どの程度の利回りがリースバックでは設定されているのでしょうか。利回り設定に関しては、会社ごとに基準が異なるため、残念ながら実際の家賃も査定を依頼してみるまでは分からなくなっています。

以下に、マンションで売買価格2,000万円でリースバックを行った場合の利回り参考基準をご紹介します。実際の見積もりは以下と尾となることもあるので参考程度にご確認下さい。

スクロールできます

利回り	想定家賃	立地	駅距離	築年数	利回り解説
３％以下 （取扱難）	－	－	－	－	1年以内の定期借家契約等で対応できる場合あり。
３％～4％台	5万～ 8.3万	超都市部	5分以内	5年～10年前後	都市部の一部の物件で対応。
４％～5％台	8.3万～ 9.9万	都市部	5分～8分	10年～15年前後	都市部の一部の物件で対応。
5％～6％台	9.9万～ 11.5万	都市部・地方都市	8分～10分	15年～20年前後	一般的な利回り設定。
7％～8％台	11.5万～ 14.8万	地方都市	8分～15分	20年～30年前後	立地・築年数次第でやや高い利回り。
8％～9％台	14.8万～ 16.5万	地方都市	8分～15分	30年以上	立地・築年数次第で高い利回り。
10％以上	16.5万～	地方都市	15分以上	30年以上	利回りは高くなりやすい

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

検討者さん

利回りによって家賃設定は結構変わるんですね

あなぶき興産竹島

経験上、利回り3％以下の設定は短期のリースバック以外で設定されることはありません

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比較③　賃貸期間　重要度

リースバック後の賃貸期間は賃貸借の契約内容によって異なります。

賃貸借契約は2つの種類があり、長期で住むか短期で住むかによってどちらを選択するかが変わります。

• 普通借家契約
• 定期借家契約

リースバックでは定期賃貸借契約で行っている会社が多く、普通借家契約を中心に行っている事業者は少ないのが現状です。

リースバックでは、契約後に退去を求められた等のトラブルもあるため、後から後悔しないためにも２つの契約の違いは十分理解を深めておきましょう。

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普通借家契約（ずっと住める）

普通借家契約は一般的な賃貸マンション・アパートでも採用されている賃貸借契約で、契約期間はあるものの基本的には更新が可能で住み続けられる契約となります。

そのため、基本的に退去の明確な予定がなく住み続けることを重視したいという場合には、普通借家契約でのリースバックを選ぶことがおすすめです。

定期借家契約（短期間が基本）

定期借家契約は、予め賃貸借契約期間を定め当初の期間が満了したら契約が終了し、貸主の同意がない限り退去が必要となる契約となります。

普通借家契約の場合は、貸主の同意がなくても契約を更新し続ける限り住み続けることができますが、定期借家契約ではそもそも更新を前提としていません。

賃貸期間を延長する場合には貸主の同意が必要となりますが、貸主は同意しない場合には契約に基づいて賃借人の退去を求めることができます。

定期借家契約は主に住み替え先が決まっている場合に利用されます。

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検討者さん

賃貸期間が未確定の場合や長期で住みたい場合は普通借家契約が良さそうです

比較④　修繕費負担　重要度

リースバック後の賃貸期間中に住戸内の設備が故障した際に貸主・借主どちらが負担することになるかも、比較ポイントの１つです。

例えば、給湯器の故障に関する費用です。給湯器は10年が経過すると故障の発生率が高まり、製造後から8年程度で部品の製造が終了しているため故障した際には取替となることが一般的です。

取替には10万円～20万円の費用が必要となるため、故障した際の借主側の負担は大きなものとなります。

修繕負担はリースバックでは借主負担が一般的

一般的な賃貸借契約と異なり、リースバック時の修繕費の負担は借主となる旨を賃貸借契約書で定められていることがほとんどです。

穴吹興産のように賃貸中の修繕費の負担を貸主負担としている会社もあります。

あなぶき興産竹島

リースバック取引の1年後～2年後に給湯器等が故障するといった事例は少なくありません

比較⑤　買戻し　重要度

買戻しに積極的に応じてもらえるかという点も、比較ポイントとして挙げられます。

「買戻し」とは一時的にリースバックで自宅を売却しても、将来お金の目途が立った際に自宅を再度購入することです。

事業資金の確保等で一時的に資金確保のためにリースバックを行い、後から買戻しをするケースもあります。

買戻しは、リースバック時の売却金額の110～130％程度で設定されることが多く、リースバック時の売却金額と買戻し金額との差額がリースバック会社の利益となります。

買戻しは、すべてのリースバック契約で可能という訳ではありません。

買戻しを希望する場合は、先方にその旨を伝えて売買契約書面上で明記する必要があります。買戻金額や買戻し期間を予め決めることが一般的です。

 買戻しの注意点

買戻しは実行できなければ意味がないため、現実的に将来買戻しが可能かどうかをしっかりと具体的に検討することが必要です。

買戻しの条件を重視してその他の条件（売買価格・家賃・賃貸期間等）を妥協したのに、結果的に買戻しが出来なかった場合には損を可能性もあります。

例えば、将来買戻すことを前提に通常の買取価格より低い価格で売買価格を設定し、3年後に売却価格の110％（比較的安い）で買戻しができる約束をし、賃貸借契約は3年の定期借家契約で取引した場合を考えてみます。

予定通り3年後に買戻しができれば、比較的安い金額で買戻すことができます。

しかし、買戻しが出来なかった場合には安い金額で売却しただけなく、定期借家契約により自宅を退去せらずを得ない状況になってしまいます。

検討者さん

買戻しは具体的な時期や実現の可能性をしっかり考えた方が良さそうですね

家賃をきちんと支払うことが出来なかった場合は、買戻しの権利が消滅することもあります（契約書に明記）。

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リースバックは3社以上の査定比較が重要

リースバック検討ではインターネットを使って様々な情報を集めることはもちろん重要ですが、リースバック会社選びで最も重要なことは、複数の見積もりを取得すること。

最低でも3社以上の合い見積もりを取得しましょう。

査定依頼（見積もり）の数が多いほど比較による判断がしやすくなります。

各会社ごとに商品特徴の違いはあっても、実際に査定を依頼しなければ比較することはできません。

また、リースバックの査定内容は会社によって大きく条件が異なります。リースバックを初めて検討する人からすると、その違いに驚かれたり不安になることもあるかも知れません。

リースバックの査定は絶対的な基準がある訳ではなく、会社の経営方針にる得意・不得意のポイントが異なるため売買金額が高い会社・家賃を低う会社など条件は様々です。

また、比較においては以下のような違いもありますが、最初から細かな比較を行うよりは、まずは大枠での企業の取り組み方の違いに注目して自分にあった会社かどうかを選定することが大切です。

• 査定（審査）の必要日数
• 敷金・礼金・更新料・事務手数料等の有無等
• 決済スピード（５日～２週間が場合が多い）
• ホームセキュリティ等の付帯サービス・特典

複数社に査定を依頼することで、平均的なリースバック査定の基準・標準を自分で理解することにも繋がります。

検討者さん

１社の査定だけで決めてしまわないことが重要なんですね

あなぶき興産竹島

後から後悔しないために３社以上で見積もりを依頼して検討しましょう

査定依頼が面倒ならリースバック一括査定

リースバックでは3社以上の見積もりを依頼することが重要ですが、それぞれの会社に査定依頼して担当者と話をすることを面倒に感じる人もいるかもしれません。

そこで、便利なサービスがリースバックの一括査定です。

リースバックの一括査定は、一回の入力フォームへの入力で複数のリースバック会社から査定結果を取得して比較することができるWEBサービスで様々な会社が提供しています。

中でも、おすすめのリースバック一括査定サービスは株式会社応援宣言が運営している「家まもルーノ」です。

「家まもルーノ」では1人のコンシェルジュと呼ばれる担当者が、各リースバック会社に査定を依頼を行い査定内容を取り纏めて提案を行うサービスです。複数の担当者がやりとりする煩わしさがありません。

短期間で専門知識のある担当者からアドバイスを貰ってリースバックの検討を進めたい人にとっては、おすすめの方法ですが利用にあたっては注意点もあります。以下をご確認下さい。

検討者さん

「家まもルーノ」は成約時に仲介手数料が発生するという点がポイントですね

あなぶき興産竹島

短時間で各社の条件を比較検討したい、という方におすすめです

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リースバック検討の2ステップ

すぐにリースバックの査定を依頼するもの１つの方法ですが、以下の２つのステップでリースバックを検討した上で見積もり依頼をすることでより無駄無く効率的に検討を進めることができます。

検討者さん

正直、リースバックが本当に良いのかもまだ分かっていません。。

あなぶき興産竹島

リースバックはメリットだけではありませんので、何がベストな選択肢か考えてみましょう

ステップ①　検討理由の明確化

リースバックの検討理由を明確にしましょう。

上記で解説したようにリースバックは通常の売買相場の70％程度の売却価格となり、不動産を高く売却するための方法ではありません。

自宅に住み続けることと高く売却することはトレードオフ（交換条件）の関係にあります。

リースバックは売主にとって一方的に都合の良い取引という訳はないため、リースバックが最も良い取引方法なのかという点については家族内で慎重に考える必要です。

自宅に住み続けることにこだわらなければ、通常売却で自宅を高く売却して別の賃貸に移り住むこと可能です。

他にも、リバース60等のリバースモーゲージ（自宅を担保に入れた融資）を利用する方法もあります。

リースバック検討理由のポイントは以下の２つです。

1. 自宅の売却理由（資金が必要な理由）。
2. 今の自宅に住み続けたい理由。

これまで当社へご相談を頂いた方で、リースバックを選択された方の一例をご紹介します。

あなぶき興産竹島

リースバックは売買金額が低くなるため、住み続けることのメリットを天秤にかけて検討することが重要です

検討者さん

住み続けることよりも、高く売却した方がメリットがある場合には通常売却も検討した方がよさそうです

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ステップ②　優先順位の整理

リースバック検討に置いて、重視したい点が何を予め考えておくことは大切です。

まずは、以下のポイントについて考えてみましょう。

1. 住宅ローンの残債の有無。残債の額。
2. 現在及び将来支払いができる家賃はいくらか。
3. 賃貸で長期で住み続けるかどうか。
4. 買戻しを行うかどうか。

例えば、高齢者世帯が老後資金の確保のためにリースバックを検討する場合の検討の優先順位としては以下のようになります。

1. 年金生活でも支払可能な家賃設定。
2. 長期で住み続けることができる。
3. 住宅ローンの残債以上の売買金額で手残りで老後資金も確保したい。
4. 買戻しは不要。

ここから、より具体的なリースバックの条件を検討して以下のように希望条件を明確にします。

• 家賃設定：9万円
• 賃貸契約：普通借家契約
• 売買金額：2,000万円以上
• 買戻し：無し

ここまで検討条件を整理できれば、後はリースバック会社の詳細を調べて自分の条件に合いそうな会社をピックアップして査定を依頼し比較検討するだけです。

次は比較検討の手順について詳しく解説していきます。

あなぶき興産竹島

リースバック事業者によって商品性が異なるため、優先順位が明確であれば業者選びがし易くなります

検討者さん

私の場合は、住める期間やリースバック後の家賃が大切です！

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リースバック比較検討の手順

リースバックの会社の商品を比較検討するための手順は簡単です。

検討者さん

リースバック会社に直接依頼するのがおすすめなんですね

あなぶき興産竹島

諸費用が少なく済みますし、好条件が出やすいからです。理由はこの後詳しく解説します

リースバックの見積もり（査定）３つの依頼方法

リースバックの査定の依頼は誰に依頼するかで３つの方法があります。

①おすすめ度　
リースバック会社に直接依頼

特におすすめな方法は、リースバックサービスの事業者に直接査定を依頼する方法です。

理由は取引に関わる諸費用が最も安く抑えられるからです。さらにリースバック条件も良くなる可能性が高くなります。

不動産の取引には通常不動産仲介会社による仲介取引となり、成約時には売買価格×３％の仲介手数料が必要となります。

一方、リースバック事業者に直接問い合わせを行い成約となった場合には不動産仲介会社による仲介取引ではなくリースバック会社との直接取引となるため、仲介手数料が不要となります。

さらに、リースバック事業者側にも通常必要となる仲介手数料も不要となるため、その分リースバックの売買価格といった条件が好転します。

例えば2,000万円の仲介取引の場合、仲介手数料の額は売主・買主の双方に必要となるため以下の金額相当の差が発生することになります。

（2,000万円×3％＋6万円）×２（売主・買主）＝132万円

任意売却中で、借入以上の金額で売却が必要等の事情がある場合や売買価格を高くして少しでも手残り資金を多く残したい場合にはリースバック会社に直接依頼する方法がおすすめです。

検討者さん

仲介手数料だけでも結構差があるんですね

あなぶき興産竹島

仲介手数料が不要な分、手残りが増えたり家賃を抑えられたりといったメリットがあります

②おすすめ度　
リースバック一括査定

リースバックの一括査定は、インターネットの問い合わせフォームに１度入力すれば同時に複数のリースバック会社に依頼することができる便利な方法です。

株式会社応援宣言（東京都渋谷区渋谷）が運営会社の「家まもルーノ」はリースバック専門の一括査定サービスを行っており業界のパイオニアです。

一括査定では複数のリースバック会社に同時に査定を依頼することができ、コンシェルジュと言われる担当者からコンサルティングを受けながら検討を進めることが可能です。

しかし、すべてのリースバック事業者が一括査定会社と提携している訳ではありません。一括査定に対応していないリースバック会社もあるため注意が必要です。

なお、不動産仲介会社による取引となるため、成約時には仲介手数料が発生します。

 注意点をチェック

一括査定は２種類あり、「家まもルーノ」等のコンシェルジュ１人が仲介で進めるタイプの他に、複数社同時査定型といった一括査定もあります。この方式では、複数のリースバック会社に同時に査定を依頼します。一度依頼すると電話が鳴りやまない、対応が大変といった声もあるため依頼の際には注意が必要です。

検討者さん

各社の条件を中立的に比較しているコンシェルジュがいれば安心して相談できますね

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③おすすめ度　
不動産仲介会社に依頼

リースバックは大手等の不動産会社へ問い合わせをして、査定依頼することもできます。

基本的には対面となるため、検討を始めた人とっては安心して相談することがメリットです。良い担当者であれば、一生懸命に良いリースバック会社を探してくれるでしょう。

一方で、不動産仲介会社によってはリースバックの取扱会社が決まっていることも少なくない為、結果的にリースバック会社の選択肢が少なくなる場合があります。

なお、担当者によってリースバックの知識や経験値が異なるため、対応の満足度も担当者次第ということになります。

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 注意点をチェック

不動産仲介会社に査定依頼した後に、リースバック会社に直接問い合わせを行った際に査定を断られることがあります。

最初に情報を入手した仲介会社を取引に入れずに契約を結ぶことを、不動産業界の言葉で「飛ばし」と呼びますが、結果的に「飛ばし」となってしまった場合は業者間でトラブルに発展する可能性があります。

大手リースバック会社ほど取引によるトラブルを嫌うため、たとえ直接の問い合わせだったとしても最初に仲介会社から情報が入っている場合は断わられることがあります。

検討者さん

店舗で対面で相談できる点はうれしいです

あなぶき興産竹島

リースバックか通常売却か比較して検討を進めたい人におすすめです

検討タイプ別　おすすめリースバック会社

どんな人にも必ずおすすめできる万能なリースバック会社は残念ながらありません。

リースバックは事業者ごとに商品性が異なるため、検討者のニーズに応じておすすめのリースバック会社も変わります。

だからこそ、先ほどの2ステップを通してリースバックでの希望条件を整理して考えることが重要です。

ここでは、検討タイプに対応した代表的なリースバック会社をご紹介します。

長期で住み続けたい・家賃を抑えたい

穴吹興産「あなぶきのリースバック」がおすすめ

穴吹興産（東証スタンダード上場　本社：香川県）のあなぶきのリースバックは、普通借家契約で長期的に住むことを前提に、柔軟な家賃設定に強みがあるサービスとなっています。取り扱いはマンション限定となります。

住み続けること重視している定年前後や高齢者世帯を中心に評判を得ています。利用者の年齢制限はありません。

また、賃貸中の修繕費用も通常の賃貸契約と同様に対応可能となっている点も特徴的です（半年の免責期間有）。

比較候補

SBIスマイル、セゾンファンデックス

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買戻しを重視したい

一建設の「リースバックプラス」がおすすめ

一建設株式会社（飯田グループホールディングスのグループ会社）のリースバックプラスは、賃貸期間中に自宅の再購入価格が下がっていくという業界初のシステムを採用しており、長く住むほど自宅を安く買い戻すことが可能です。

特に、売却金額と買戻し金額が同じになる「買戻優遇タイプ」はお得に買戻しをしたい人にとって非常に強いメリットがあります。

買戻しを検討している人にとっては非常に魅力的な商品となっています。敷金や礼金が０円という点も魅力の一つです。

比較候補

And Doホールディングス、SBIスマイル

短期リースバックで高額買取を希望

大京穴吹不動産「売っても住まいる」がおすすめ

大京穴吹不動産のリースバックは定期建物賃貸借契約(1年、2年、5年から選べる）ではありますが、全国へ展開している店舗を構え豊富な取引実績があるため、高い売却金額でリースバックを検討したい方にはおすすめの1社になります。

大京穴吹不動産以外でも６カ月～１年間の超短期リースバックでは、対応可能な会社が多く売却金額が高くなる傾向があるためリースバック会社に幅広く検討することもおすすめです。

比較候補

一建設、インテリックス、スターマイカ

リースバック比較・査定・ランキングに関するQ＆A

査定は無料ですか？

大手系のリースバック会社は査定は０円（無料）となります。基本的には不動産の売却相談となるため見積もり依頼で手数料を要求されるケースはほとんどないと言えます。

査定を依頼するときに用意するものはありますか？

自宅の間取りや固定資産税の納税通知書等の税金が分かる資料を用意できれば理想ですが、なければ査定できないという訳ではありません。

何社査定を依頼すれば良いですか？

３社～5社程度で比較すれば、査定の基準が条分かるため、失敗することも少なくなります。

査定に自宅の内覧は必要ですか？

最初の査定依頼時は内覧不要となっていることが多くなっています。検討段階が進んできた時に、本査定があるためその際に内覧が必要なります。

大手以外のリースバック会社も検討した方がよい？

1年～2年程度の短期のリースバックを検討する場合は、大手以外の様々な会社に依頼することも一つです。長期のリースバックになる程、対応できる会社が少なくなり大手系に限られます。

各社の条件が大幅に異なるので不安です・・

リースバックの事業者によって考え方は様々です。査定条件が会社によって大きく異なるのは、リースバックでは決して珍しいことではありません。但し、賃貸期間等の条件に違いがないかは確認が必要です。

査定条件は交渉可能ですか？

最初の見積もり内容はあくまで簡易査定となりますので、提示されたものが最大の条件とは限りません。検討が進んできたら本査定を依頼することになります。その際にある程度候補となるリースバックが決まっているのであれば、思い切って条件交渉してみましょう。

すぐに利用しない場合でも査定は可能ですか？

リースバック査定は将来の参考として依頼する人も多くいます。売却するかどうかも決まっていない状況でも、査定を依頼することに全く問題ありません。とりあえず査定を知りたいという気軽な気持ちでも依頼をしてみましょう。

ローンが残っていてもリースバックは可能ですか

住宅ローンが残っている場合は、リースバックでの売却資金でローンを返済することが重要となります。売却金額と住宅ローンの残高が近い場合には、諸費用も含めて売買金額がいくら必要かを担当者に相談しながら進めることをおすすめします。

査定額が変わることはありますか？

査定は、簡易査定・本査定の2段階で行っている会社が多く、簡易査定が本査定で減額されることはあり得ます。会社によっても簡易査定の精度は異なります。

ランキングサイトを参考にリースバック会社を選んでも問題ないですか？

ランキングだけを重視して選択すると失敗することもあります。ホームページ上で情報が得やすく比較が容易な点（それほど重要でない）を指標にしているサイトも少なくありません。そのため、実際の査定となるとランキングとは全く違う結果になることが多いです。自分のニーズにあった商品を持つ会社を選ぶことが大切です。例えば、長期で住みたいのであれば普通借家契約が得意な会社を選ぶ等です。

まとめ：目的に合ったリースバック会社を選ぶことが大切

リースバック自宅に住んだまま売却できる便利な方法です。

最初に色々な業者に査定を依頼して検討を進めることも１つの検討方法です。

一方で、リースバックの仕組みを理解した上で本当にリースバックが良いかどうか、どのような条件を希望するかを親族で整理しながら検討を進めることは一見遠回りのように見えて結果的に効率的な検討方法となります。

リースバックでは、各社の取り組み方や商品性に違いがあるため、どのような人にも絶対的におすすめできる会社というのはありません。用途に応じた会社の選択が必要となります。

将来のライフプランを考えて自分の希望に適した相性の良いリースバック会社選ぶ、というのが良いリースバック会社選びということになります。

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高松市でマンション売却を考えたとき、「まず何をすればいいのか」「相場はどの程度なのか」と迷う方は多いのではないでしょうか。

この記事では、マンションの市場動向や高松市の売却目安を整理しながら、高く売るためのポイント、売却の流れ、不動産会社選びで注意すべき点などを解説します。

初めて売却を検討している方でも、全体像を把握しながら読み進められる内容です。

後半では、あなぶき興産が属する「あなぶきグループ」の強みについても解説し、

マンション売却に関するよくある質問もまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

マンション市場の動向からみる高松市の売却相場

高松市でマンション売却を考える方にとって、高松市の相場はまず気になるところ。

全国的なマンション市場の動向も併せて確認しながら、高松市のマンション売却相場や特徴を解説していきます。

上昇するマンション価格と高松市の相場動向

近年のマンション売却相場を理解するうえで、まず押さえておきたいのが、世界的なインフレ進行を背景とした不動産価格の上昇です。

東日本大震災以降、日本の住宅価格はアベノミクスによる金融緩和をきっかけに緩やかな上昇を続けてきましたが、近年はその傾向がより顕著になっています。

特にコロナ禍の住環境の見直しや、コロナ後の世界的なインフレ、円安の進行などを背景に、都心部を中心として不動産価格は大きく上昇しました。

国土交通省が公表している住宅価格指数を見ると、マンション価格は2010年比で約102％上昇しており、この15年ほどでおよそ2倍の水準となっています。

一方、戸建住宅の上昇率は同期間で約17％にとどまっており、2016年ごろからマンションと戸建住宅の価格差が大きく広がっています。

では、こうした全国的なマンション市場の動向を踏まえたうえで、高松市のマンション売却相場はどのような状況なのでしょうか。

国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載されている中古マンション取引事例を見ると、高松市では首都圏のような急激な価格変動は見られないものの、安定した需要に支えられた取引が続いています。

具体的には、市中心部では㎡単価で約22万～34万円前後、専有面積75㎡に換算するとおよそ1,600万～2,500万円台が一つの目安となっています。一方、郊外エリアでは㎡単価約11万～23万円前後、75㎡換算で1,000万円前後～1,700万円台の取引事例が多く見られます。

上記の価格帯は、国土交通省 不動産情報ライブラリに掲載されている2025年上半期の不動産取引価格情報をもとに算出した目安です。実際の売却価格は、立地条件やマンションの管理状況、部屋の位置などによって異なります。

このように、高松市のマンション相場は、全国的なマンション価格上昇の流れを受けつつも、エリアや条件によって価格帯に幅があるのが特徴です。次の章では、エリアや築年数ごとに、もう少し具体的な売却価格の目安を見ていきます。

エリア・築年数別にみる売却価格の目安

エリア別｜高松市のマンション売却価格の目安

高松市では、番町・瓦町周辺などの中心部と、太田・多肥・屋島エリアなどの郊外とで、マンションの価格帯に違いが見られます。

まずは、ご自身のマンションがどのエリア区分に当てはまるかを把握することが、相場理解の第一歩となります。

築年数別｜高松市のマンション売却価格の目安

築年数が進むにつれて価格は下がる傾向にありますが、修繕計画や管理状態、立地条件によって相場を大きく下回らずに売却できるケースもあります。

上記の価格帯は、国土交通省 不動産情報ライブラリに掲載されている2025年上半期の不動産取引価格情報をもとに算出した目安です。実際の売却価格は、立地条件、マンションの管理状況、部屋の位置などによって異なります。

高松市でマンションを高く売るためのポイント

できることなら、なるべく高く売りたいというのが本音ですよね。

マンション売却は、相場を知って終わりではありません。売り出し価格の決め方や、売却までの進め方次第で、結果に差が出ることもあります。

ここでは、高松市のマンション売却を検討する際に、できるだけ納得のいく条件で売るために意識しておきたいポイントを、分かりやすく整理していきます。

特別な知識がなくても実践しやすい内容ですので、ぜひ参考にしてみてください。

売り出し価格の決め方で結果が変わる

マンション売却において、最初に悩むポイントの一つが「いくらで売り出すか」という価格設定です。

売り出し価格を考える際に大切なのは、相場価格・成約価格・売り出し価格は必ずしも一致しないという点です。

相場はあくまで目安であり、実際の成約価格は、立地や築年数、管理状態、タイミングなど、さまざまな条件によって決まります。

特に高松市のマンション市場は、急激に価格が上下するエリアではないため、相場から大きく外れない範囲での価格設定が必要になります。

相場より高すぎる価格で売り出してしまうと、内覧自体が入りにくくなり値下げを繰り返すことになったり、逆に最初から相場より低く設定してしまうと本来得られたはずの売却価格を逃してしまう可能性もあります。

そこで「不動産一括査定サイト」などを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較することも有効です。

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査定額だけを見るのではなく、「なぜその価格になるのか」「どのような販売戦略を想定しているか」を確認することで、適切な売り出し価格が見えてきます。

売り出し価格は、市場の反応を見ながら、必要に応じて調整していくことも大切です。

納得のいく売却につなげるためにも、相場と物件の条件を踏まえた、現実的な価格設定を心がけましょう。

内覧で差がつくポイント

マンション売却では、内覧時の印象が成約価格やスピードに直結します。

買主は内覧の短い時間の中で、「価格に見合っているか」「ここで生活できそうか」を無意識に判断しています。

そのため、少しの工夫が大きな差につながる場面でもあります。

内覧は、単なる「部屋を見せる場」ではなく、買主が購入を決断するための重要な判断材料です。

費用をかけたリフォームよりも、買主目線を意識した準備が、結果として高値成約につながるケースもあります。

質問には丁寧に答え、実体験に基づく情報を正直に答えることで好印象につなげましょう。

売却タイミングの考え方

マンション売却のタイミングに、はっきりとした「正解」はありません。

国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載されている取引価格情報をもとに、高松市の中古マンション取引を四半期ごとに見ると、㎡単価の中央値は直近2年間でおおむね18万円台後半〜24万円前後の範囲で推移しています。

四半期ごとの価格変動はあるものの、首都圏のような急激な上昇や下落は見られず、比較的落ち着いた値動きが続いているのが特徴です。

また、各四半期で30件前後の取引が継続して確認できることから、高松市では安定した需要に支えられたマンション取引が続いていることが分かります。

そのため、高松市でのマンション売却は「相場が急変するのを待つ」という考え方よりも、ご自身のライフプランや住み替え時期に合わせて計画的に進めることが重要だと言えるでしょう。

大切なのは、相場だけに振り回されず、所有マンションやご自身の状況に合ったタイミングを見極めることです。

売却タイミングを考える3つのポイント

• 築年数の節目を意識する
• 市場の状況を冷静に見る
• 自分のライフプランに合わせる

特に築年数は古いほど、一般的に価格は下がりやすくなります。築15年・20年を超える前後は相場に差が出やすく、一つの節目と考えて検討すると良いでしょう。

マンション売却は何から始める？基本の流れを解説

マンション売却は、全体の流れを把握しておくだけでも不安がかなり軽くなります。

ここでは、初めて売却を検討する方でもイメージしやすいように、基本的な流れをシンプルに整理します。

マンション売却の基本的な流れ

マンション売却は、主に次のようなステップで進みます。

全体としては、売り出しから引き渡しまで数ヶ月程度かかるケースが一般的です。

初めての売却を検討する方が最初にやるべきこと

マンション売却を考え始めたばかりの段階では、「何から手をつければいいのか分からない」と感じる方がほとんどです。

ですが、最初から難しい判断をする必要はありません。

相場を「判断材料」として把握する

前述のとおり、高松市のマンション市場は、首都圏のように相場が短期間で大きく動く傾向は強くありません。

そのため、価格の上下に振り回されて売却時期を決める必要はありません。

一方で売却を考え始めた段階で現在の相場や売れ方の目安を把握しておくことは、自分のタイミングで判断するための大切な材料になります。

たとえば、次のような点を把握しておくだけでも十分です。

• 自分のマンションはいくらくらいで売れそうか
• 売却までにどれくらいの期間がかかりそうか
• 今売る場合と、少し先に売る場合の違い

これらを把握しておくことで、「相場が上がるか下がるか」ではなく、自分のライフプランや都合に合わせた売却を検討できるようになります。

相場に振り回されず、自分の判断で進めるための準備として捉えることが大切です。

いきなり1社に絞る必要はありません

無料査定や相談を通じて、複数の不動産会社の説明を聞き、価格の根拠や進め方を比較することが大切です。

売却をまだ決めていない段階で相談しても問題ありません。

まずは情報を集め、自分に合った進め方を整理することから始めましょう。

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高松市でマンション売却を任せる不動産会社の選び方

マンション売却を具体的に進めたくても、どの不動産会社に相談すればいいのか悩みますよね。

査定額や知名度だけで決めてしまってよいのか、不安に感じることもあるでしょう。

不動産会社によって、売却の進め方や考え方、得意分野はさまざまです。

ここでは、初めてマンション売却を検討する方でも判断しやすいように、不動産会社選びで押さえておきたいポイントを整理して解説します。

不動産会社選びで重視したい判断基準

マンション売却を任せる不動産会社を選ぶ際は、知名度や広告の多さだけで判断しないことが大切です。

次のポイントを意識して比較してみましょう。

マンション売却の実績があるか

エリアや物件種別の得意不得意を見ましょう。実績があるほど相場感や売却戦略が現実的です。

地域の実情を理解しているか

高松市のエリア特性や需要を把握しているかどうかで、提案内容に差が生まれます。

説明が分かりやすく、納得感があるか

専門用語ばかりでなく、売却の流れや注意点を丁寧に説明してくれるかも重要な判断材料です。

査定額だけで不動産会社を選ぶと失敗しやすい理由

査定額が高い不動産会社を見ると、「ここに任せた方が得なのでは」と感じるかもしれません。

しかし、査定額＝実際に売れる価格とは限らない点には注意が必要です。

相場とかけ離れた高い査定額で売り出すと、内覧が入らず、結果として値下げを繰り返してしまうケースもあります。

大切なのは、査定額の高さではなく、その価格の根拠や売却戦略です。

複数社の査定を比較し、「なぜその価格になるのか」を確認することで、より納得のいく売却につながります。

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事前に知っておきたい注意点

不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、売却後のトラブルや後悔を防ぐために、事前に確認しておきたいポイントがあります。

特に初めてのマンション売却では、次の点を押さえておくと安心です。

仲介には3種類の「媒介契約」があることを理解しておく

マンション売却を不動産会社に依頼する際には、必ず「媒介契約」と呼ばれる契約を結ぶことになります。

この媒介契約には大きく分けて3つの種類があり、それぞれの売却の進め方や不動産会社との関係性が異なります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約。

自由度は高い一方で、販売状況の報告義務がなく、どの会社がどのように動いていうか分かりにくい場合もあります。

専任媒介契約

売却を依頼できる不動産会社は1社のみですが、定期的な販売状況の報告が義務付けられています。

自分でも買主を見つけることは可能で、バランスの取れた契約形態と言えます。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に1社のみへの依頼となり、自分で買主を見つけることもできません。

その分、不動産会社がより積極的に販売活動を行うケースもあります。

どの媒介契約が正解という訳ではなく、「どのように売却を進めたいか」「どこまで任せたいか」によって向き不向きが変わります。

契約を結ぶ前に、それぞれの特徴や違いを理解して、納得感のあるマンション売却にしましょう。

▼媒介契約の違いについては、こちらの記事でも解説しています。

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どのくらいの頻度で、何を報告してもらえるかを確認する

媒介契約の種類によって、不動産会社に求められる報告義務や対応は異なります。

そのため、契約を結ぶ前に、どのくらいの頻度で、どのような内容を報告してもらえるのかを事前にすり合わせておくことが大切です。

たとえば、次のような点はあらかじめ確認しておきたいポイントです。

• 連絡頻度はどれくらいの頻度で行われるか（週1回、月1回など）
• 問い合わせや内覧があった場合、どのように共有されるのか
• 反響が少ない場合、価格や売り出し条件について提案はあるのか

売却活動は、不動産会社に任せきりにするものではありません。

現在どのような状況で進んでいるのかを把握できる状態をつくることが、不安なく売却を進めるためのポイントです。

事前に報告の頻度や内容を確認しておけば、「何も連絡がなくて状況が分からない」といった不安を防ぎやすくなります。

納得感のあるマンション売却のためにも、契約前の段階でしっかりとすり合わせておくようにしましょう。

高松市に本社を置くあなぶきグループの取り組み

マンション売却は、不動産会社によって提案内容や進め方に差が出やすい分野です。

ここでは、高松市に本社を置くあなぶきグループについてご紹介します。

高松の市場を熟知したグループだからできる、現実的な売却提案

あなぶき興産は1964年に創業して以来、高松市に本社を構え、分譲マンション「アルファシリーズ」を中心に、あなぶきグループとして全国へ展開してきました。

2024年の新築分譲マンション供給戸数では、オープンハウスグループ、野村不動産グループ、三井不動産グループ、住友不動産グループに続いて全国5位（※）を記録しています。

長年にわたり高松を拠点として事業を続けてきたからこそ、エリアごとの特性や需要の違い、実際の成約動向を踏まえた売却提案が可能です。

「そのエリアでは、どういう物件が、どの価格帯で動きやすいか」といった、現場に即した視点を重視しています。

• 出典：株式会社不動産経済研究所「2024年全国分譲マンション売主グループ別供給戸数ランキング」https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/621/mdn20250313.pdf

マンション売却に強いグループ体制

あなぶきグループでは、分譲、仲介、管理など、マンションに関わる事業を幅広く展開しています。

そのため、管理状況が購入検討者にどうみられるかなど、買主目線を踏まえた売却サポートが可能です。

マンション特有のポイントを理解した提案ができることは、あなぶきグループの大きな強みです。

仲介・買取・リースバックまで含めた選択肢の提示

マンション売却には、仲介だけでなく、買取やリースバックといった選択肢もあります。

あなぶきグループでは、各グループ会社でそれぞれの専門家がいるため、一つの選択肢に限定しないご提案が可能です。

「できるだけ早く現金化したい」

「住み続けながら売却を検討したい」

といった希望がある場合でも、柔軟な対応が可能です。

▼不動産売却における買取と仲介の違いについては、下記コラムで詳しく解説しています。

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初めてのマンション売却でも相談しやすいサポート体制

売却をまだ決めきれていない段階でも、相談していただいて問題ございません。

あなぶきグループでは、相場の把握や選択肢の整理からの相談にも対応しています。

「まずは話を聞いてみたい」「自分のケースでどうなるか知りたい」

といった段階でも、無料査定や相談を通じて、無理のない売却計画を一緒に考えることができます。

▼リースバックの無料査定はこちらから！お気軽にご相談ください

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マンション売却のよくある質問

マンション売却にはどれくらいの時間がかかりますか？

売り出しから引き渡しまで、3～6か月程度が一つの目安です。

物件の条件や価格設定によっては、より早く成約するケースもあります。

高松市でもマンションの買取やリースバックは利用できますか？

はい、可能です。高松市でも、仲介・買取・リースバックといった複数の売却方法が選択できます。

あなぶきグループでも、地域密着型のマンション買取を行っています。

高松市のマンション売却相場は、他の香川県内エリアと比べてどう違いますか？

高松市は香川県内でも生活利便性が高く、中古マンションの需要が安定しているエリアです。そのため、他の地域と比べて売却価格が大きく下がりにくい傾向があります。ただし、高松市内でも立地や築年数、管理状況によって相場は異なるため、個別に確認することが重要です。

住みながら売却することはできますか？

可能です。実際に住みながら売却するケースもあり、その場合は内覧日時を調整しながら進めます。

• 住みながら家を売ることはできる？不動産売却のメリット・デメリットと成功のコツを解説

住宅ローンが残っていてもマンション売却は可能ですか？

可能です。売却代金でローンを完済できれば、問題なく売却できます。

事前に残債額を確認しておくことが重要です。

マンション売却にはどんな費用がかかりますか？

主に、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などがかかります。売却価格や条件によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

マンション売却にかかる税金については下記の記事で解説しています。

• マンション売却前に知っておきたい税金の話｜いくらかかる？計算方法も解説

買取・仲介・リースバックのどれを選ぶべきか、どう判断すればいいですか？

「価格重視なら仲介」「スピード重視なら買取」「住環境を変えたくない場合はリースバック」といったように、目的によって適した方法が異なります。

迷った場合は、複数の選択肢を比較しながら相談するのがおすすめです。

まとめ｜高松市でマンション売却を後悔しないために

高松市でマンション売却を検討する際は、まず相場や市場の動きを正しく理解し、自分のマンションがどの価格帯に位置するのかを把握することが大切です。

そのうえで、売り出し価格の決め方や内覧への備え、売却タイミングの考え方など、一つひとつの判断が結果に影響することを意識して進めることで、納得のいく売却につながりやすくなります。

マンション売却は不動産会社選びも重要なポイントです。

査定額の高さだけで判断せず、提案内容や対応姿勢を比較しながら、信頼できるパートナーを見つけることが、後悔しないための近道といえるでしょう。

「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、相場を知り、選択肢を整理しておくことに無駄はありません。

まずは無料査定や相談を通じて、今後の進め方を考えるところから始めてみてください。

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The post 高松市のマンション売却相場は？価格の目安と失敗しない不動産会社選びのポイント first appeared on あなぶきのリースバック.

不動産を売却する際、最初に気になるのは「いくらで売れるのか」という査定額ではないでしょうか。

そんなときに便利なのが不動産一括査定サイトです。しかし、たくさんある一括査定サイトの中から、どれを選べばいいのか悩んでしまいますよね。

そこで今回は、あなぶき興産が独自に実施した「不動産一括査定サイトを利用したことがある740人へのアンケート調査」をもとに、まずは人気の不動産一括査定サイトTOP10を発表します。

さらに、TOP10以外のおすすめサイトをテーマ別に14選まとめ、合計24選をご紹介します。

各サイトの特徴や利用者の生の声も合わせてお伝えしますので、あなたに合ったサイト選びの参考にしてください。

記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

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結論：不動産の一括査定で迷ったら、まずは「すまいValue」がおすすめ

不動産売却は“どこに査定を出すか”で成果が大きく変わります。

結論、「すまいValue」なら大手6社の安心網で、最初の一歩から失敗しにくい――これが選ぶべき最大の理由です。

1. 大手6社のみ参加だから、最初から品質担保

「すまいValue」は大手不動産仲介会社6社のみが参加。玉石混交になりがちな一括査定の弱点を回避し、はじめから信頼性の高い会社だけを比較できます。

さらに運営元は6社で構成される「すまいValue事務局」。プラットフォーム運営も大手連合の管理下で、情報の取り扱いや運用体制まで安心です。

2. 実績の“量”が語る、売却力の高さ

•  成約数：11万件以上
  　※2024年度（2024年4月～2025年3月末）の6社合計実績
  豊富な成約データは価格根拠の精度に直結。相場感のブレが少なく、売り抜けやすい戦略を立てやすくなります。
•  店舗数：合計835店舗（賃貸専門店舗を含む）
  　※2025年4月10日時点
  全国ネットワークで“そのエリアが得意な担当”に当たりやすい。内見動線の確保や地場の買い手層との接点など、売却の現場力が段違いです。

※上記は2026年1月16日現在の公開情報となります。「すまいValue」ホームページを参照。

3. 利用者アンケートでも裏付けられた“安心/安全”

• 取引を「安心/安全」に行えた割合：95.5%
  　
  トラブルの少なさは、社内コンプライアンスやチェック体制、説明責任の徹底など大手品質の証明。初めての売却でも安心して任せられます。

※2019年4月1日～2022年3月31日に、すまいValueで媒介したお客様を対象（有効回答数1,186件）

最新の情報は「すまいValue公式サイト（クリックで表示）」をご確認ください。

注意点（正直ベース）

• 担当営業をユーザー側で指名できないため、配属された担当者の経験値や相性は事前に読みにくい点があります。
  
• 対策として、初回面談で「販売戦略」「想定スケジュール」「過去の同種事例」を必ず確認し、提案の具体性と根拠で見極めましょう。必要があれば担当変更の相談や複数社の比較も検討を。

こんな人にこそ「すまいValue」

• 一括査定は使いたいが、品質の見極めに不安がある
• 相場に強い会社の実データを基に価格戦略を立てたい
• 地域に強いネットワークで早期売却×適正価格を狙いたい

結論：迷ったら「すまいValue」で大手6社の安心と実績からスタート。まずは相場感と販売戦略の“基準値”をつくり、その上で最適な売却パートナーを選びましょう。

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「不動産一括査定」は売却で失敗しないための手段

不動産売却では、最初から1社に絞らず、複数の不動産会社から査定と相場情報を収集することが重要です。

エリア実績や販売戦略は会社ごとに異なるため、比較材料を増やすことで有利に進められます。

不動産一括査定がおすすめな理由①：最大利益を狙える

同じ物件でも査定額・提案内容に差が出ます。複数社から提示を受けることで、より高値売却の可能性がある会社や販売手法を見極め、最も利益が期待できる選択ができます。

不動産一括査定がおすすめな理由②：複数意見を比較して判断できる

価格根拠、広告戦略、販売スケジュール、担当者の対応力を横並びで比較できます。相場の妥当性や提案の実行力を多角的に評価でき、意思決定の精度が上がります。

不動産一括査定がおすすめな理由③：売却価格などで失敗するリスクを低下

過度な高値設定や安売り、販売停滞といった失敗は、選択肢が少ないほど起きやすくなります。複数査定で相場レンジと適正戦略を把握すれば、価格設定ミスや機会損失のリスクを抑えられます。

不動産一括査定がおすすめな理由④：利用者は無料で査定を受けられる

不動産一括査定サービスは、提携する不動産会社が運営側へ支払う広告料や紹介料（掲載料・送客料など）によって、成り立つ仕組みです。そのため、査定依頼は比較は全て利用者側の費用負担なく行えます。

コストをかけずに複数社の提案を集められるため、初期段階からより合理的な判断ができる点も大きなメリットです。

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一方で不動産一括査定のデメリットとして、サービスの使い方や認識の違いで、かえって煩わしくなってしまうこともある、という点が挙げられます。

詳しくは下記の記事「便利な「不動産一括査定サイト」のデメリットは？上手に活用するための注意点も解説」をご覧ください。

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不動産一括査定サイトとはどんなもの？

不動産一括査定サイトとは、一度の情報入力で、複数の不動産会社に無料で査定依頼ができる便利な比較サイトです。

売却を検討している物件（マンション、戸建て、土地など）の情報をサイト内の記入欄に入力、送信するだけで、自分で不動産会社を探すことなく対応エリアの不動産会社から机上査定価格や連絡が届きます。

不動産会社ごとに査定依頼をすると時間も手間もかかってしまいとても面倒ですが、不動産一括査定サイトを使うことで手間なく複数社の査定結果を知ることができます。

その後、実際に売却を依頼する不動産会社を決め、訪問査定、契約へと進みます。

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世界的なインフレ進行もあり不動産価格が上昇

東日本大震災以降、アベノミクスを経て日本の住宅価格は徐々に上昇を続けてきました。

最近では、コロナ禍の住宅需要の増加やコロナ後の世界的なインフレ進行によって、都心部を中心に日本の不動産価格はさらに上昇し、マンション価格はこの15年間で約2倍となっています。

国土交通省が公表する住宅価格指数によると、上昇率は2010年比で戸建てが17%だったことに比べて、マンションは102%と急激な上昇となっています。

※…出典：建設産業・不動産業：不動産価格指数 – 国土交通省（クリックで表示）

こうした不動産価格の上昇により、あなたの家がより高い価格で売れる可能性が高まっています。

特に都心部の希少な物件では、市場価格よりも少し高めの価格で売り出しても、時間の経過とともに市場全体の価格が上がってきて、最終的に売れることが珍しくありません。

たとえば、最初は周りの相場より10%高い価格で家を売り出したとしても、半年後や1年後に周辺の相場自体が10%上昇すれば、もはや高すぎるという印象がなくなり、売却が成立しやすくなります。

そのため、複数の不動産会社に相場価格や高額売却できる可能性を確認した上で売却を行っていることは非常に重要です。

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数ある不動産一括査定サイトの中からどうやって選べばいいの？

便利だからといって、不動産一括査定サイトをむやみに利用すればいいということではありません。自分の売りたい不動産や状況に合った不動産一括査定サイトを見つけることが重要です。

下記の9つのチェックポイントを意識して、数あるサイトの中から自分に合ったサイトを選びましょう。

① 対応エリア

査定サイトが対応する地域外だと、査定自体が受けられない可能性があります。

まずは自分の不動産が対象エリアか確認しましょう。

② 対応物件種別

売却したい物件種別に対応しているか確認が必要。

マンション特化など専門性の高いサイトもあるため、目的に合うサービスを選びましょう。

③ 登録（提携）会社数

登録会社の多いサイトは、幅広い選択肢から自分に最適な不動産会社と出会える可能性が高まります。一方で少数精鋭のサイトは、厳選された優良会社から質の高い提案を受けやすい点が魅力です。

また、登録会社の数だけでなく、大手・中小・地域密着型などどんなタイプの会社が揃っているかも重要。提携方針や構成も含めて確認しましょう。

④ 同時査定の依頼数

一括査定サイトによって、同時に依頼できる不動産会社の数が異なります。

多ければ比較の幅が広がりますが、連絡が増えすぎるデメリットも。少なすぎると十分な比較ができません。

自身の負担や比較したい範囲に応じて、最適な依頼数のサイトを選びましょう。

⑤ 運営会社やサービスの信頼性を実績や口コミでチェック

運営会社の実績や運用歴、利用者数、場合によっては口コミを確認することでサービスの信頼性を判断しましょう。

上場企業や大手グループの運営なら、安定した運用や情報管理が期待できて安心です。公式情報と利用者評価の両面からチェックしておきましょう。

⑥ セキュリティ性

一括査定では個人情報を入力するため、セキュリティ体制は非常に重要です。

プライバシーマークやISO認証の取得、通信の暗号化、情報管理体制などを確認し、安全に利用できる仕組みが整っているかを事前に見極めましょう。

⑦ サイト内の情報充実度や使いやすさ

査定以外に、売却の基礎知識や解説記事が充実しているサイトは、理解を深めながら比較検討できます。

また入力操作が分かりやすく、目的別に探しやすい導線になっているかも重要です。こうした使いやすさは、運営会社の姿勢が反映されるポイントです。

⑧ 匿名査定・AI査定などの利用の気軽さ

匿名査定やAI査定が使えるサイトなら、個人情報を出さずに短時間で概算価格を把握できます。

ただし精度はあくまで参考レベルで、実査定とは差が出ることも多いため、最初の情報収集として活用しつつ、後に正式査定へ進むのが適切です。

• 不動産一括査定は「電話なし」でできる？匿名でも安心な査定方法とおすすめサイトを徹底比較

⑨ 悪徳・悪質な不動産業者除外の取り組みを行っているか

登録企業には審査があるものの、悪徳業者とマッチングしてしまう可能性はゼロとは言えません。

多くのサイトでは独自の厳しい登録基準や問題業者の排除措置などの対策を行い、方針を明示しているケースもあります。安全対策が公開されているか必ず確認しましょう。

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