リースバックは、自宅を売却した後も、賃貸借契約を結んでそのまま住み続けられるサービスです。愛着のある家だからこそ、なるべく長い期間住み続けたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

では実際にリースバックで家を売却した場合、どれくらいの期間住み続けることができるのでしょうか？

この記事では、「リースバックをした後、何年住めるの？」「退去させられてしまうケースはあるの？」という疑問を解決すべく、リースバック後の賃貸期間について7年間の実務経験を持つ元営業担当（FP1級）が詳しく解説します。

検討者さん

リースバック後はずっと住めるの？何年住めるのかを知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

【結論】リースバック後は何年住めるか

リースバックで住める期間は2年～3年

まずは、リースバックで何年住めるかの結論です。

リースバックで住める期間は2年～３年程度となることが一般的です。理由は、リースバックは住める期間が比較的短期となる定期借家契約を採用されていることが多いためです。

一方、普通借家契約であれば住める期間に期限がないため５年・10年以上といった長期の期間で住み続けることもできます。

つまり、何年住めるかは賃貸借契約の種類で異なり、長く住み続づけるためには「普通賃貸借契約」で契約することが答えとなります。

検討者さん

賃貸借契約には2種類あるんですね。

あなぶき興産竹島

それぞれの賃貸借契約の詳細は後ほど詳しく解説します

リースバックはどんな仕組み？

リースバックは、自宅を売却した後も賃貸として住み続けられる、不動産売買と賃貸借契約がセットになったサービスです。

リースバックでは家を売却するための「売買契約」と、売却した家を賃貸として借りるための「賃貸借契約」の2つの契約を同時に勧めることにになります。

具体的な手続きの流れは以下の通りです。

STEP

リースバック会社と売買契約を結び、家を売却する

自宅をの売買契約を締結します。この時点では賃貸借契約の内容も確認して手続きを進めて行きます。

STEP

リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家を借りる

売買決済と同日で賃貸借契約が始まり家賃が発生します。

STEP

リースバック会社に毎月家賃を支払い、そのまま住み続ける

毎月家賃を支払い続けることで、今の自宅に住み続けることが可能になります。

契約の内容によっては、将来的に売却した家を買い戻すことも可能です。

買い戻しの取り扱いはリースバック会社ごとに異なりますが、「再売買の予約契約」や「買戻し特約」などの契約を交わすケースもあります。

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リースバックで何年住めるかは賃貸借契約の種類で異なる

リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかになります。

どちらを選ぶかで、リースバック後に住める期間が変わってくるため、契約の際は注意が必要です。

それでは、普通借家契約と定期借家契約の違いを見ていきましょう。

普通借家契約とは

普通借家契約は、マンションなどの賃貸物件を借りる際によく用いられる一般的な賃貸借契約です。

借主の権利が強く守られていることが特徴で、借主が希望すれば契約を更新し続けることができます。

一方、貸主が更新を拒否するには、退去に値するような正当な事由（家賃の滞納等）が必要になります。基本的に、貸主の都合による契約の解除は認められません。

つまり、普通借家契約では、きちんと家賃を払い続けている限り、何年でも住めるということになります。借主の意思で賃貸契約の期間を延長できるので、リースバック後も長く住み続けたい場合に最適です。

リースバックでは多くの方が普通借家契約を選んでいます。

あなぶき興産竹島

あなぶき興産では独自にリースバック検討者の市場調査を行っています。詳しくは以下の記事をご覧ください

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定期借家契約とは

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。

更新がなく、契約期間が満了すると賃貸借契約が終了します。例えば、3年契約の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で退去しなければなりません。

もし、契約期間満了後も住み続けたい場合は、再契約を結ぶという方法があります。

再契約には、貸主の承諾が必要です。

ここでいう再契約とは、引き続き住むために新しい契約を結び直すことを意味します。更新とは異なるため、家賃が値上がりするなど契約内容が変更される可能性もあります。

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、更新の可否です。普通借家契約は借主の意思で賃貸契約を更新できますが、定期借家契約には更新がありません。

引き続き住むためには、貸主に再契約を承諾してもらう必要があります。

検討者さん

普通賃貸借契約は基本的に借主に有利な契約なのですね

あなぶき興産竹島

借地借家法という法律で賃借人の「住みつづける」権利が守られています

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▼あなぶきのリースバックでは、借主の意思で住み続けられる「普通賃貸借契約」を採用しています。

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リースバック後の賃貸期間は何年？

リースバックした家に何年住めるかは、賃貸借契約次第になります。

普通借家契約でも賃貸期間（主に2年）はありますが、借主の意思で更新できるので、基本的には希望する限りいつまでも住み続けることができます。

一方、定期借家契約の場合は、再契約ができない可能性を考慮する必要があります。

普通借家契約の場合

普通借家契約であれば、リースバックした家に長期的な居住が可能です。

最初の契約期間（1年・2年等）は契約によって異なりますが、賃貸契約を更新するかどうかの決定権が借主にあるので、特段の事情がない限り、半永久的に住み続けることもできます。

例えば、10年や20年、あるいはそれ以上の期間、リースバックした家に住めるケースもあるでしょう。

「住み慣れた家でずっと暮らしたい」という方はもちろん、「リースバックした家にいつまで住むか決まっていない」という方にも、普通借家契約はおすすめです。

定期借家契約の場合

リースバックにおける定期借家契約では、契約期間を2～3年に設定するケースが多くなっています。

定期借家契約には基本的に更新がないため、再契約ができない場合、住める期間は契約期間である2～3年ということになります。

交渉次第で5年や10年といった契約を結ぶことも可能ですが、どちらにせよ住める期間が限られた契約になるため、リースバックした家に長く住み続けたい方には不向きといえます。

定期借家契約は、居住期間が明確な場合に適した契約形態であり、「半年後に引越しの予定がある」「子どもが卒業するまで今の家に住みたい」というような将来が確定している場合におすすめです。

以上を踏まえて、普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると次のようになります。

普通借家契約：特段の事情がなければ、リースバックした家に住み続けられる
定期借家契約：事前に定めた契約期間の居住となる（一般的には2～3年）、再契約で延長が可能

なお、リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約であることが一般的です。

普通借家契約を希望する場合、つまりリースバック後も今の家に長く住み続けたい場合は、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ必要があります。

あなぶき興産竹島

「あなぶきのリースバック」は長期で住める普通借家契約が基本の商品です

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期間満了前に退去を申し渡されるケース

リースバックした家に何年住めるかは、契約次第であることをお伝えしました。

ですが、場合によっては、契約期間が満了する前に退去を求められるケースがあります。具体的な事例を見ていきましょう。

家賃の滞納や不法行為

長期にわたる家賃の滞納や、近隣住人の迷惑となる不法行為は、大きな問題となります。

改善されなければ、退去に値する正当な事由とみなされ、賃貸契約を解除されてしまいます。

一般的に、家賃滞納から契約解除までの期間は、3ヵ月前後であることが多いです。

契約解除通知が出されると退去しなければならないため、家賃の支払いが苦しいと感じたら、早めに対策をとる必要があります。

検討者さん

1カ月の滞納でも賃貸契約解除となることもありますか？

あなぶき興産竹島

1カ月程度の家賃滞納では賃貸契約解除の正当事由と見なされないことが一般的な解釈となっています

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リースバック事業者の経営難

定期借家契約でリースバックを行っていた場合、リースバック会社の経営難や倒産に伴い第三者に所有権が渡った際に、賃貸契約期間の満了で退去を求められる可能性が高まります。

普通借家契約であれば、所有者が誰に移ったとしても賃借人の住み続ける権利が守られるため、基本的に退去を求められることはありません。

このような事態を防ぐためには、経営基盤が安定し実績のある大手のリースバック会社を選ぶことが有効です。安定した大手リースバック会社であれば経営悪化や倒産のリスクが少ないと考えられるからです。

しかし、何より重要なことは所有者が将来誰に移ったとしても、賃借人としての権利を主張し続けられる普通賃貸借契約となっているかどうかです。

倒産のリスクが少ない大手リースバック会社であったとしても、経営方針でリースバック後に物件を転売することは珍しいことではないからです。

賃貸中の物件はオーナーチェンジ物件と呼ばれ、投資商品として市場で売買されています。

検討者さん

リースバック会社が所有者であり続ける訳ではないんですね。でも、急に所有者が変更となるとびっくりしそうです

あなぶき興産竹島

将来、所有者が変更となる可能性がある前提で賃貸借契約をしっかり確認しましょう。特に契約書に明記していない内容は注意が必要です

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契約書上の賃貸期間の延長は可能？

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約がありますが、居住可能期間を延長することはできるのでしょうか。

普通借家契約と定期借家契約、それぞれのパターンを紹介していきます。

普通借家契約なら無条件で延長が可能

前述した通り、普通借家契約は借主の意思で賃貸契約を更新できる契約となります。

そのため、借主が希望する限り、居住期間を延長することが可能です。

一般的に、普通借家契約の契約期間は、1年以上、2年単位などで設定されます。例えば、2年契約の普通借家契約を結んだ場合、2年ごとに契約の更新を繰り返しながら、継続して住み続けることができます。

普通借家契約の大きなメリットは、リースバックした家に何年でも住めることです。貸主は正当な事由がない限り、更新の申し出を拒否することができません。

検討者さん

賃貸借契約更新時の更新料は必要でしょうか

あなぶき興産竹島

更新料の有無については会社が地域の商慣習によってもことなるため、事業者に確認が必要です

定期借家契約は再契約による延長が可能

定期借家契約には更新がないため、契約書に定められた期間で契約が終了します。

例えば、3年契約の定期借家契約を結んだ場合、3年後の契約満了時に退去しなければなりません。原則として、居住可能期間の延長は不可となります。

ただし、定期借家契約でも、賃貸契約を延長できる方法はあります。

貸主と借主が合意すれば、再契約を交わして居住可能期間を延長することが可能です。再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社も多く存在します。

定期借家契約の再契約では、これまでの契約の更新ではなく、新しく契約を結び直すことになります。

そのため、再契約時には家賃の値上がりや契約期間の変更が生じるケースもあります。家賃が家計を圧迫するなど金銭的な負担が大きくなる場合は、再契約を慎重に検討することが必要です。

定期賃貸借契約のメリットは、賃貸期間が最初から決まっている代わりに、普通賃貸借契約と比べて売買金額・家賃設定が好条件となりやすい点です。

あなぶき興産竹島

定期賃貸借契約で再契約を前提としている会社の場合でも契約書上で、具体的な内容を明記することが大切です

長く住み続けるために契約時に注意すること

どのような契約を結ぶかで、今の家に住める期間が変わってきます。リースバックの契約時には次のようなポイントに注意しましょう。

リースバック業者にありのままの希望を相談する

リースバック会社の担当者には、住宅に関する悩みやありのままの希望を伝えるようにしましょう。

例えば、「住宅ローンの支払いが苦しい」「自宅の査定価格がもっと高いと思っていた」などの内容は少々言いづらいものですが、相談してみると自分に合った提案やアドバイスがもらえる可能性があります。

なお、リースバックした家に長く住みたい場合は、普通賃貸借契約もしくは長期の定期賃貸借契約を結ぶ必要があります。

リースバック後、長期的な居住を希望する旨を伝え、普通借家契約が可能かなどを確認することも重要です。

契約内容をしっかり確認する

リースバックの契約を結ぶ際は、契約内容をよく確認することが大切です。

賃貸借契約の種類をはじめ、契約期間、更新の有無、月々の賃料、中途解約の条件などは、特に重要なポイントになります。

契約書の隅々まで目を通し、何か不明な点がある場合は必ずその理由を尋ね、確認を行ってください。

リースバックは資産とお金が動く大きな契約なので、慎重に進める必要があります。すべてに納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

買戻しも視野に入れる

少しハードルは高くなりますが、確実に長く住み続けたい場合は、自宅の買戻しも視野に入れるといいでしょう。

買戻しが可能な契約であれば、将来、家を再購入して所有権を取り戻すことができます。

買戻しにはまとまった資金が必要になりますが、買戻しをすれば自宅は再度自分の所有物となり、家賃を支払わずに住み続けられます。

家の買戻しを希望する場合は、買戻しに関連する条件を契約書に記載してもらいましょう。将来、買い戻しをする際の条件面でのトラブル防止に役立ちます。

検討者さん

買戻しをするかどうか分からない場合でも、買戻しについて契約書に明記した方がよいのでしょうか

あなぶき興産竹島

買戻しの有無によって賃料や売買金額も異なる場合があるため、本当に必要な場合のみ契約書に明記することがおすすめです

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買戻しにも可能期間がある

買戻しの取り扱いは、リースバック会社によって異なります。

いつでも買戻しが可能なケースや買戻しの期間が限られているケース、契約時に予め金額が設定されているケースなど様々です。

リースバック会社を比較検討する際は、買戻しについての確認も行うようにしましょう。

将来、買戻しを希望する場合は、普通借家契約でのリースバックの利用がおすすめです。

買戻しの期限はあるものの普通借家契約であれば賃貸契約を更新しながら、買戻し金額・買戻し期限を決めた上で買戻しを狙うことができます。

定期借家契約でも買戻しは可能ですが、買戻しが実現しなかった場合には期間満了で退去となる必要があります。

普通借家契約かつ買戻しが可能な契約であれば、将来、家を買い戻せる可能性が高くなると考えられます。家の買戻しを希望するのであれば、普通借家契約のリースバックを検討するといいでしょう。

検討者さん

買戻しにはなぜ期限があるのでしょうか

あなぶき興産竹島

買戻しの期限がない場合いつでも契約書上の金額で買い戻される可能性があるため、事業者による転売が難しくなるからです

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長期で住むことを前提としたリースバックの例

リースバックした家に長く住み続けるためには、以下の方法が挙げられます。

1. 普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ
2. 再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社を選ぶ
3. リースバック期間中に家の買戻しをする

それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。

1. 普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ

リースバックした家に長期間住み続けたいのであれば、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶと安心です。

一旦、普通借家契約を交わせば、基本的に借主の意思だけで契約の更新が可能になります。家賃滞納などの問題を起こさない限り、いつまでも住み続けることができます。

リースバックを取り扱う会社は多く存在しますが、賃貸借契約の内容は会社ごとに異なります。

リースバック会社選びでは、どのような賃貸借契約が可能か確認することも重要です。

再契約を前提とした定期借家契約を行うリースバック会社を選ぶ

リースバック後に長期で住み続ける場合は普通賃貸借契約で対応の会社を選ぶことが最適ですが、リースバック会社の中には、再契約を前提とした定期借家契約を行う会社も存在します。

定期借家契約では貸主に再契約を確約させることは難しいですが、再契約の実績が豊富なリースバック会社は再契約に関して契約書に明記する等して対応しており、ある程度信頼できると考えられます。

定期借家契約を選択すると、再契約できないリスクを抱えることになります。そのリースバック会社が信頼できるかどうか、しっかりと見極めた上で契約を行うことが大切です。

あなぶき興産竹島

契約書を確認し再契約が借主の意思で行えることに確信が持てない場合は、トラブル回避のためにも普通賃貸借契約の会社を選ぶことが無難です

検討者さん

確実に再契約が可能であれば定期賃貸借契約でなくても良い気がします

3. リースバック期間中に家の買戻しをする

家の買戻しをすれば、所有権が戻り、リースバックした家は再び自分のものになります。「自宅」として、自由に気兼ねなく生活していくことができます。

家の買戻しには多くの資金を用意する必要がありますが、買戻しをした後は、家賃を支払う必要がありません。リースバック会社との賃貸借契約も終了します。

普通借家契約のリースバックなら永住も可能

リースバック後、何年住めるかは賃貸借契約の内容次第になります。

普通借家契約であれば借主の意思で契約を更新できるので、いつまでも長く住み続けることができます。

家賃を滞納するなどの問題を起こさなければ、老後の終の棲家として永住することも可能です。

リースバックを検討するにあたり、「愛着のある今の家にできるだけ長く住みたい」と考えている方は多いと想像できます。そのような方には、途中で契約を解除されるリスクが少ない普通借家契約でのリースバックがおすすめです。

▼穴吹のリースバックは普通借家契約で安心して住み続けることが可能です。まずはご相談ください。

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リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかとなります。普通借家契約は借主の意思で更新できるのに対し、定期借家契約には基本的に更新がなく、期間満了時に契約が終了します。一般的に、リースバックは定期借家契約を結ぶケースが多いため、普通借家契約を希望する場合は対応しているリースバック会社を探す必要があります。

この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて詳しく解説します。それぞれの特徴やメリット・デメリット、契約時の注意点などもお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

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リースバックとは？ サービスの仕組みと活用シーン

はじめに、リースバックとはどのようなサービスなのか、その仕組みと活用事例を紹介します。

リースバックの仕組み

リースバックは、家の売買契約と賃貸借契約が一体になったサービスです。家を売却して現金化した後も、同じ家に継続して住むことができます。

リースバックの契約の流れは、以下の通りです。

1. リースバック会社に家を売却して現金化する
2. リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家をそのまま借りる
3. 将来、「更新（再契約）」「買取」「引越し」いずれかの選択が可能
（※契約条件による）

リースバックでは、家の売買契約や賃貸借契約の際に、どのような内容の契約を結ぶかが非常に重要になります。リースバックした家に住める期間や、将来的な買い戻しの可否などが、契約によって決まります。

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リースバックはこんな人におすすめ

リースバックの主な活用事例を紹介します。

・老後資金の確保
・相続対策
・住宅ローンの負担軽減
・住み替えにかかる費用の確保

リースバックは、「自宅を現金化して、老後の生活資金に充当したい」「将来子どもたちが困らないように、早めに相続対策しておきたい」というケースにも多く用いられています。他には、リースバックで住宅ローンを一括返済し、毎月の支払い負担を抑えるといった使い方もできます。

リースバックは、お金の悩みを解決する有効な手段の一つとして、様々なシーンで活用されています。

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リースバックの賃貸借契約について

リースバックでは、家の売買契約と賃貸借契約を結びます。売買契約は、家を売却する際に必要な契約で、売却代金の支払いや所有権の移転を約束するものです。一方、賃貸借契約は、家を賃貸として借りるための契約で、家賃や契約期間についての取り決めとなります。

ここで注意したいのが、賃貸借契約の種類です。リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらを選択するかで、リースバック後に住み続けられる期間が変わってくるため、契約時に必ず確認が必要です。

リースバックの「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いとは

前述したように、リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」あるいは「定期借家契約」のいずれかとなります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを見ていきましょう。

普通借家契約とは？

普通借家契約は、マンションなどを借りて住む際に用いられる一般的な賃貸借契約です。通常、契約期間は1年以上、2年単位などで設定されます。期間満了の際は、借主の意思によって契約の更新が可能です。一方、貸主は正当な事由がない限り、更新を拒否することができません。

普通借家契約の大きな特徴は、借主の権利が強く、契約の更新に関しても借主の希望が優先される点です。自分の意思で賃貸期間を延長できるので、リースバック後も物件に長く住み続けたい方に適しています。

普通借家契約のメリット

リースバックで普通借家契約を結ぶメリットは以下の通りです。

・リースバック物件に長く住み続けられる
・契約は基本的に更新が可能
・一方的な家賃の値上げがない

普通借家契約の最も大きなメリットは、希望する限りいつまでも住み続けられることです。借主の意思で契約を更新できるため、「リースバック後もずっと住み続けたい」という方や、「引越しする可能性はあるけれど、いつになるか分からない」という方にも向いています。

普通借家契約は、基本的に更新可となります。借主から事前に解約の連絡がなければ、自動的に賃貸契約が更新される自動更新を採用している会社も多くなっています。自動更新を採用している場合、更新を希望する旨を連絡しなかったとしても、契約が終了することはありません。

また、賃貸中に一方的な家賃の値上げがないことも、普通借家契約のメリットです。家賃の値上げには貸主と借主の双方の合意が必要になるため、納得できなければ交渉や拒否をすることができます。

普通借家契約のデメリット

続いて、普通借家契約のデメリットを紹介します。

・定期借家契約よりも家賃が高くなる傾向がある

普通借家契約は、基本的に借主優位の契約方法であるため、借りる側のデメリットはあまり存在しません。唯一のデメリットとして、定期借家契約よりも家賃が高くなることがあるという点です。家賃の決まり方はリースバック会社によって異なりますが、普通賃貸借を得意としている会社であれば、家賃設定を柔軟に対応してもらえることがあります。
数社見積りを依頼し比較検討することも有効です。

定期借家契約とは？

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められた賃貸借契約です。契約期間が満了すると、そこで契約が終了するため、借主は退去しなければなりません。例えば、3年間の定期借家契約を結んだ場合、3年経過した時点で引越しが必要になるということです。

定期借家契約の特徴は、契約の更新がなく、物件に住める期間が決められていることです。ただし、貸主と借主の双方の合意があれば、期間満了時に再契約を行うことも可能です。再契約が認められると、期間満了後も継続して住み続けることができます。

定期借家契約のメリット

定期借家契約のメリットは以下の通りです。

・短期間での契約が可能
・普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向

普通借家契約は、1年以上、あるいは2年単位での契約期間が一般的ですが、定期借家契約の場合、契約期間に制限がありません。1年未満の短い契約を結ぶことも可能です。「半年後に新居への引越しが決まっている」「1年後に転勤の予定がある」といったケースにも利用できます。

また、定期借家契約では、普通借家契約よりも家賃が安くなる傾向があります。退去予定が決まっているため、理由はリースバック会社にとって賃借人退去後の売却予定が立てやすいためです。月々の家賃を抑えられることは、借主にとって大きなメリットです。

将来、引越しが確定している場合など、リースバックした物件に住む期間が限られている場合は、定期借家契約を検討してみるのもいいでしょう。

定期借家契約のデメリット

続いて、定期借家契約のデメリットを紹介します。

・長期間住み続けるのが難しい
・再契約の際に家賃を引き上げられる可能性がある

定期借家契約は、リースバックした物件に長く住み続けたい方には不向きです。定期借家契約には更新がなく、基本的には期間満了で退去となります。再契約という方法もありますが、貸主の承諾を得られるとは限りません。もし貸主が拒否すれば、再契約は不可能です。

また、定期借家契約では、再契約の際に家賃が引き上げられる可能性があります。再契約をするには受け入れるしかないため、継続して住みたい方にとって悩ましい問題となります。

リースバック物件に長く住み続けたい人には普通借家契約がおすすめ

リースバックの普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめると、以下のようになります。

普通借家契約：借主が希望すれば何度でも契約を更新できる。リースバック後、物件に長く住み続けたい方向け。

定期借家契約：契約の更新がなく、基本的に期間満了で退去となる。再契約には貸主と借主の合意が必要。リースバック後、物件に住む期間が明確に決まっている方向け。

「近い将来、引越しの予定がある」「退去日が決まっている」という方には、定期借家契約という選択肢もありますが、それ以外の方には普通借家契約がおすすめです。普通借家契約であれば、借主の意思だけで契約を更新できるため、リースバックした物件にいつまでも住み続けることができます。もちろん、期間満了時に更新をせず、または契約途中で退去を選択することも可能です。

普通借家契約は、借主にとって自由度の高い契約となります。様々なライフプランに柔軟に対応できることが大きな魅力です。

ここからは、リースバックした物件に長く住むための具体的な方法を紹介します。それでは順番に見ていきましょう。

1. 普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶ

長く住むために最も確実なのは、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶことです。リースバックを扱う会社は数多くありますが、賃貸借契約の方法は各会社で異なります。普通借家契約と定期借家契約の両方に対応している会社もあれば、定期借家契約のみを扱う会社も多くあります。

リースバック会社を検討する際は、普通借家契約が可能かという点に着目してみてください。

2. 定期借家契約でも再契約が可能なリースバック会社を選ぶ

定期借家契約でも再契約を可能とするリースバック会社も存在します。そのような会社を選ぶのも一つの方法です。

ただし、定期借家契約では、貸主に再契約を確約させることができません。「期間満了時、再契約に応じる」という説明があったとしても、再契約できないリスクを抱えることになります。過去の実績などから、そのリースバック会社が信頼できるか見極める必要があります。

3. リースバック期間中に物件の買戻しをする

売却した物件を買い戻すという方法もあります。契約時に買戻しに関する特約を付けることで、将来、家の再購入が可能となります。家を買い戻すと所有権が戻ってくるため、家賃を払わずに住み続けることができます。

ただし、物件の買い戻しには、まとまった資金が必要です。多額の現金を用意しなければならないため、難易度の高い方法となります。

リースバックした物件に長く住むための方法として、これまでに3つの方法を紹介しましたが、中でも一番おすすめなのは「普通借家契約が結べるリースバック会社を選ぶ」という方法です。リスクが少なく、かつ現実的な方法といえます。

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普通借家契約＋買戻し契約で、将来的に物件を取り戻せる可能性も

「チャンスがあればいつか家を買い戻したい」と考えている方には、普通借家契約のリースバックがおすすめです。賃貸契約の更新ができる普通借家契約なら、長い時間をかけて買い戻しを狙うことができます。

定期借家契約でも物件の買い戻しは可能ですが、契約期間内の短い時間で資金を用意するのは困難です。買い戻しを諦めざるを得ないケースも少なくありません。

普通借家契約かつ買い戻しが可能な契約であれば、将来、物件を取り戻せる可能性が上がります。買い戻しを検討している場合は、普通借家契約でのリースバックを選ぶことをおすすめします。
ただし、普通借家契約では買い戻しが可能な期間を設定する会社も多いため、リースバック会社に確認が必要です。

また、買い戻しについてはどの程度重視するかを考えることが重要です。現実的な買い戻しの実現可能性についても考えてみましょう。

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リースバックの賃貸借契約で注意したい4つのポイント

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に注意したいポイントを紹介します。

1. 長く住み続けたいなら普通借家契約を結ぶ

リースバック後も物件に長く住み続けたいなら、普通借家契約を選択しましょう。普通借家契約は、借主の権利が強く守られている契約方法で、借主が希望すれば何度でも契約を更新できます。家賃の長期滞納や不法行為などの正当な事由がない限り、貸主は更新を拒否することができません。

つまり、借主が問題を起こさなければ、いつまでも住み続けられることになります。

2. 契約内容をしっかりチェックする

賃貸借契約に記載されている内容は、隅々までチェックしましょう。まず、普通借家契約と定期借家契約のどちらの契約になっているか、必ず確認してください。家賃の金額、契約期間、更新の有無、中途解約の条件、原状回復に関する取り決めなども、大事なチェックポイントになります。

よく確認しないまま契約を結んでしまうと、後々トラブルになるおそれがあります。内容をしっかりと確認した上で、契約を行うようにしましょう。

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3. 買戻しについての確認を行う

リースバックのトラブルで多いのが、物件の買戻しに関する内容です。口約束だけで済ませてしまうと、後になって買戻しを拒否されたり、聞いていたより高い金額を提示されたりする可能性もあります。

将来的に物件の再購入を検討している場合は、リースバック会社と買戻しについて話し合い、買戻しの条件を契約書に明記することが重要です。

4. 信頼できるリースバック会社を選ぶ

リースバック会社を選ぶ際、査定価格を重視する方も多いと思います。もちろんそれも大切なことですが、リースバックは大きなお金が動く取引なので、信頼できる会社を選ぶことも重要です。豊富な実績を持つ会社なら、これまでに様々な事例に対応しているため、的確なアドバイスや役立つ情報がもらえるはずです。

また、リースバックの相談や手続きにあたっては「抵当権」や「任意売却」など、普段あまり耳にしない不動産関連の用語が出てきます。そのため、担当者と話をする際、分かりやすく説明してもらえるか、質問に対して丁寧に回答してもらえるか、などが重要になります。リースバックをスムーズに進めるためには、担当者の人柄や実直さも大事なポイントとなります。

普通借家契約が可能なリースバック会社を紹介

穴吹興産株式会社の「あなぶきのリースバック」は、マンションに特化したリースバックサービスです。更新が可能な普通借家契約を採用しているため、家を売却した後も安心して長く住み続けられます。将来、物件の買戻しを行うことも可能です（※）。

あなぶきのリースバックでは、無理なく長く住み続けられるよう、相場をひとつの基準としつつも負担の少ない家賃設定を基本としています。今後のライフプランなどを相談しながら、柔軟に家賃を決められることが特長です。リースバックの利用に年齢制限はなく、「家を売却したいけれど、賃貸住宅を探すのが難しい」と悩むご年配の方にも多く利用されています。

• 買戻しにつきましては、弊社内基準により対応可否を判断しております（買戻し期限有）。詳細は営業担当者までお尋ねください。

▼「普通賃貸借契約」「柔軟な家賃設定」で安心のリースバック会社【あなぶきのリースバック】はこちら

あなぶきのリースバック –

トップページ – あなぶきのリースバック あなぶきのリースバック（マンション）公式ホームページ。家を売ってもそのまま住める！あなぶきのリースバックなら柔軟な家賃設定、賃貸借期間の制約の無し、当社直接取引…

リースバックで長く住み続けるなら普通借家契約が安心

この記事では、リースバックの普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説しました。普通借家契約は、借主の希望により更新ができる契約です。一方、定期借家契約は、契約期間が定められており、再契約には貸主と借主の双方の合意が必要になります。

リースバックで長く住み続けるなら、普通借家契約を選ぶと安心です。住み慣れた家で長く暮らすことができ、好きなタイミングで引越しもできるので、今後の人生の選択肢が広がります。

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リースバックの利用には審査があり、いくつかの条件をクリアする必要があります。

この記事では、リースバックの活用を検討していて詳細を調べている方のために、リースバックの利用条件についてまとめました。

リースバックでは賃貸借契約を行うため、保証会社による家賃保証が先に必要となります。家賃保証の審査に落ちる理由やその場合の対処法、リースバック契約の流れなどを解説します。

「リースバックの審査基準や利用条件が気になる」「自分が利用できるか知りたい」という方は、ぜひチェックしてみてください。

検討者さん

リースバックに利用条件があるか知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックの基礎知識

はじめに、リースバックとはどのようなサービスなのか、基本的な知識からお伝えします。

リースバックとは

リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体になったサービスです。

所有者が自宅をリースバック会社に売却して現金化し、それと同時に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができます。

住み慣れた家から引っ越しすることなく、現金を調達できることが大きなメリットになります。

リースバックの具体的な流れは以下の通りです。

STEP

リースバック会社に家を売却して現金化する

STEP

リースバック会社と賃貸借契約を締結し、売却した家をそのまま借りる

STEP

将来、「更新（再契約）」「買い戻し」「引越し」いずれかの選択が可能（※契約条件による）

「買戻し」前提で住宅リースバックを利用する方へ｜重要なチェックポイントを解説

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却して現金化した後も、そのまま同じ家に住み続けられることです。

老後資金の確保や相続対策、住宅ローンの負担軽減など、様々なケースでリースバックが活用されています。

あなぶき興産竹島

リースバックの仕組みなどの詳細は以下の記事でもご確認いただけます

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リバースモーゲージとの違いは？

リースバックと併せて検討されやすく、利用されることもあるのがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージは、自宅を担保にすることにより、生活資金の借り入れができる「融資」制度で自宅を「売却」するリースバックとは大きくことなります。

自宅に住み続けながら借り入れができ、契約者が亡くなった際に、担保の自宅を売却するなどして借入金を返済します。

リバースモーゲージは、主にシニア(高齢者)向けのサービスとなります。

リースバックとリバースモーゲージの大きな違いは、所有権の有無です。リースバックでは、自宅を売却するため所有権を失います。

一方、リバースモーゲージは、自宅を担保とする借り入れなので、所有権をそのまま有することができます。

また、リースバックとリバースモーゲージでは、お金の受け取り方に違いがあります。

リースバックは、自宅売却時に現金を一括で受け取れますが、リバースモーゲージでは借り入れという形でお金を分割で受け取ることも少なくありません。

リースバックとリバースモーゲージでは仕組みが全く異なるため、違いをきちんと理解しておくことが大切です。

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リースバック利用には保証会社の審査がある

リースバックを利用するためには、家賃保証会社による審査をクリアし家賃保証を受ける必要があります。

この審査は、クレジットカードやローンのような金融機関の審査とは異なり、家賃保証会社独自のものとなります。

そのため、過去に金融機関の審査に落ちてしまった経験のある方でも、リースバックを利用できる可能性があります。

リースバックの審査項目や利用条件の詳細は公表されていませんが、基本的には対象となる収入や貯蓄などで判断されます。

保証会社による家賃保証には保証料が必要となり、保証料は家賃0.5か月分～1か月分が一般的です。また、年間の手数料がかかる場合もあります

あなぶき興産竹島

リースバックにおける審査とは、主に家賃保証会社の審査のことを指します

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リースバックを利用するための条件

前述したように、リースバックの審査項目や利用条件の詳細は、各リースバック会社によって異なります。

ですが、多くの会社で提示されている主な条件を把握することは可能です。ここでは、リースバックの主な利用条件を3つ紹介します。

条件1. 名義人全員の同意を得ている

リースバックをするには、自宅の名義人全員の同意が必要です。家の売却手続きを行う際、売買契約書に名義人全員の署名及び捺印が必要になります。

夫婦や兄弟姉妹など複数人で家を共同所有している場合は、事前に話し合いを行い、リースバック利用の承諾を得ておきましょう。

また、将来的に相続が発生する子どもや親族にも、リースバックについて話しておくことをおすすめします。

後になってリースバックしたことを知り、「家を相続するつもりだったのに」とトラブルになるケースがあるためです。法律上、同意を得る必要はないのですが、事前に相談することでトラブルを避けられます。

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条件2. 売却価格がローン残債を上回っている

自宅の住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

リースバックでは、自宅の売却代金を住宅ローンの返済に充てるため、原則として「自宅の売却代金＞住宅ローン残債」の状態であることが利用条件となります。

例えば、自宅の売却価格が3,500万円、住宅ローンの残債が2,000万円というケースで考えてみましょう。

この場合、売却で得た3,500万円で、住宅ローンの2,000万円を完済できるため、リースバックの利用が可能です。手元に残った1,500万円は今後の蓄えや生活費に充てるなど、自由に使うことができます。

なお、自宅の売却価格が残念ながら住宅ローンの残債額を下回っていたとしても、リースバックが可能になるケースもあります。

この場合では、自己資金による補填で残りの住宅ローンを返済する、任意売却を行って抵当権を抹消する、といった方法がとられることになります。

あなぶき興産竹島

リースバックと抵当権の関係性については、こちらの記事で詳しく解説しています

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条件3. 家賃の支払い能力がある

リースバックでは、自宅の売却と同時に賃貸借契約を結びます。そこから月々の家賃の支払いが生じるため、借主に安定した支払い能力があるか調査が行われます。

通常の賃貸住宅を借りる際と同様に、職業や収入、貯蓄などがチェック対象となります。

もちろん、定年が近い場合や既に定年を迎えている場合でも、充分な貯蓄や年金があればリースバックの利用が認められます。

重要なのは、継続して家賃を支払える能力があるかという点なので、それさえクリアできれば職業や年齢に関わらずリースバックを利用できるケースがほとんどとなります。

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リースバックが利用できないケースとは

物件の状態や信用情報の状況によっては、リースバックを断られてしまうことがあります。リースバックの審査に落ちる理由には、どのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、リースバックが利用できない主なケースを紹介します。

物件に重大な不具合や欠陥がある

物件に何らかの大きな不具合や欠陥があると、リースバックを断られる確率が高くなります。

これには、物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵も含まれます。

物理的瑕疵の例として、雨漏りやシロアリなどによる大きな損傷が挙げられます。生活する上で重大な瑕疵がある物件は、リースバックの適用が難しくなります。

一方、心理的瑕疵には、過去に事件や事故が起こった物件、いわゆる事故物件が該当します。

仮にリースバックが成立したとしても、売却価格が相場より安くなることが予測されます。

物件の流動性が低く、価値が認められない

バス便で郊外にある土地などの物件の流動性が著しく低い場合は、リースバックを断られることがあります。

不動産でいう流動性とは、物件の現金化のしやすさ、つまり売りやすさのことを指します。

不動産市場において需要が期待できない物件は、リースバックの利用が難しくなるということです。

築年数がかなり古い物件や、極端にアクセスが悪い物件などがこれに当たります。

また、現在の建築基準法に違反する物件や、借地権等の関係で再建築や売買に制限のある物件も、リースバック不可となるケースが多いです。

家賃保証会社の審査に通らない

家賃保証会社の審査に落ちてしまうと、リースバックの利用が難しくなります。

リースバックでは、家を売却した後、その家に住み続けるための賃貸借契約を結びます。

その際、家賃保証会社との契約が必須となり、支払い能力についての審査が行われます。

家賃保証会社による審査では、収入の安定性や資金力、過去の家賃の滞納状況などがチェックされます。

検討者さん

収入が少なかったり、年金生活の世帯では保証審査に通らないのでしょうか？

あなぶき興産竹島

収入が少なくてもリースバック売却による手残資金も考慮して審査を行う保証会社もあります

競売の手続中で売却時間の余裕がない場合

住宅ローンの支払い遅延等で競売手続きが開始した場合、リースバックの利用が難しくなることがあります。

住宅ローンの滞納から競売となるまでの流れは以下の通りとなります。

STEP４・STEP5の段階になると自宅売却までの時間がなく、リースバックによる売却も難しくなることがあります。

あなぶき興産竹島

リースバックでは基本的に買主が不動産関連の会社（法人）のため、競売手続き中で時間の余裕がなくても、短時間で決済が可能です

物件がリースバック対象外のエリアにある

リースバック会社によって、物件の取り扱いエリアが異なります。

「全国の主要都市」「関西エリア中心」など様々です。当然のことながら、物件が対象外エリアにある場合は、リースバックの利用を断られてしまいます。

リースバック会社を探す際は、初めに物件の取り扱いエリアを確認しましょう。

あなぶき興産竹島

代表的なリースバック会社の取り扱いエリアは以下の表で確認できます

• あなぶきのリースバックの買戻しにつきましては、弊社内基準により対応可否を判断しております。詳細は営業担当者までお尋ねください。

リースバックの利用条件をクリアできないときの対処法

リースバックの利用条件をクリアできず、審査に落ちてしまった場合、その後どのような選択肢があるのでしょうか。リースバックを断られた際の対処法をいくつか紹介します。

他のリースバック会社・保証会社を利用する

まずおすすめしたいのが、他社のリースバックを検討する方法です。リースバックの審査基準は、リースバック会社によって異なります。

そのため、会社を変えることでリースバックの利用が可能になるケースがあります。

保証会社の審査に関しても、審査が厳しい保証会社もあれば比較的柔軟に対応してもらえる保証会社ももあります。

リースバックを扱う会社や保証会社は多く存在するので、仮に断られたとしても諦める必要はありません。他の会社に査定の依頼や相談をしてみましょう。

通常の方法で不動産売却を行う

リースバックに応じてくれる会社が見つからない場合は、一旦リースバックを諦めざるを得ません。

通常の不動産売却を検討するのも一つの手です。家をすぐに現金化したいのであれば、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法もあります。

ただし、通常の不動産売却を選択すると、今の家に継続して住むことはできなくなります。引越しをしなければならないため、物件探しや住所変更などの手続きも必要になります。

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リバースモーゲージを検討する

老後資金の確保が目的であれば、リバースモーゲージの活用を検討してみるのもいいでしょう。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして生活資金の借り入れができる、高齢者向けの融資制度です。自宅に住み続けながら借り入れができ、契約者が亡くなった際に自宅を売却して借入金を返済します。

自宅を売却したくない場合は、自己資金で借入金を返済することも可能です。

リバースモーゲージの利用条件は取扱機関ごとに異なりますが、一般的には年齢や資金の使い道などに制限があります。

リースバックと同様に資産に係る契約となるため、仕組みをきちんと理解した上で契約を交わすことが大切です。

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リースバック契約の流れ

リースバックの審査をクリアしたら、契約へと進むことができます。実際にリースバックを契約する際の流れを見ていきましょう。

リースバックを契約する際の注意点

リースバックは通常の売却に比べると利用者の数も少なく、初めての取引となる人がほとんどです。

そのため、契約時には様々な悩みや疑問が生まれるものです。

最後は、リースバックを契約する際の注意点を紹介します。

契約内容をよく確認する

基本的なことになりますが、リースバックを利用する際は契約内容をよく確認することが大切です。

特に注意したいのが、賃貸借契約の種類です。「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらの契約になるのか必ず確認しておきましょう。

リースバック後も今の家に長く住み続けたい場合は、普通借家契約を結ぶことをおすすめします。リースバックでは、契約期間満了時の退去を前提とした定期借家契約が一般的ですが、あなぶき興産が提供する「あなぶきのリースバック」のように普通借家契約を基本としているサービスもあります。

また、将来的に物件の再購入を考えているのであれば、買戻しに関する契約を交わすことも重要です。契約書に具体的な条件を明記しておくことでトラブルを防止できます。

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契約前に疑問や不安を解消しておく

リースバックは大きなお金が動く契約です。リースバックの利用に関して何か少しでも気になる点があれば、必ず契約前に確認しておきましょう。

売却価格や家賃だけでなく、「いつまで家を借りられるか」「賃料が値上がりする可能性はあるか」「買い戻しに期限はあるか」なども重要なポイントになります。

優良なリースバック会社であれば、このような質問に丁寧に答えてくれるはずです。

リースバックを行うことを相続人に伝える

リースバック契約をする前に、相続人と相談することも大事です。

リースバックで所有権を手放すと、自宅は相続財産の対象外となります。相続人がそのことを知らなければ、相続発生時にトラブルになる可能性があります。

「将来、相続した家に住みたい」「家を売却して資金化したい」と考えている相続人もいるかもしれません。

トラブル回避のために、リースバックを利用する予定であることを事前に伝えておくといいでしょう。

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まずはリースバックの利用条件を満たしているかの確認を

この記事では、リースバックの利用条件や審査に落ちる理由、契約時の流れなどを紹介しました。

リースバックを利用するためには、様々な条件をクリアする必要があります。主な条件としては、以下の3点が挙げられます。

• 名義人全員の同意を得ること
• 家の売却価格が住宅ローン残債を上回ること
• 家賃保証会社の審査をクリアすること

詳細な利用条件はリースバック会社によって異なるため、まずは問い合わせや無料査定サービスでリースバックの可否を確認することをおすすめします。

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通常、賃貸で住んでいる家を退去する際には、物件の経年劣化部分以外を極力契約時の状態に戻す、いわゆる「原状回復」が義務として発生することをご存知の方も多いでしょう。

では、住宅を売却したあとに賃貸借契約を結んだうえで住み続ける、「リースバック」の場合にはどうなるでしょうか。

本記事では、原状回復の定義から、リースバックの場合までを網羅して解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

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stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

原状回復とは？

まずは、そもそも「原状回復」とはどのようなことを指す言葉なのか、おさらいしておきましょう。

賃貸借契約を結ぶ際には、退去時の原状回復についての条件も記しておくことが一般的です。

実際にこれまでの経験で賃貸物件を借り受ける際に、原状回復についての説明を長々と受けて、「これから入居する家なのに、退去するときの話なんて気が早いな……」と思いながら聞いていた、という経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
むろん、賃貸借契約における「原状回復」は、貸し手にとっても、借り手にとっても、大変重要な取り決めごとですのでしっかりと理解しておく必要があります。

「原状」という言葉は、元々あった状態、初めの状態を示す言葉で、原状回復とは、すなわち「元々の状態に戻す」という意味を持つ表現となります。

賃貸借契約においては、入居者は借りていた部屋からの退去時に、原状回復を行ってから退去することの義務を負うことが民法で定められています。

尚、賃貸借契約においては、賃借人（借り主）が賃貸人（貸し主）へ家賃の1～2ヵ月分ほどの金額にあたる「敷金」を予め預けることが一般的です。
この敷金があった場合には、原状回復費用はまず敷金から賄われ、余った金額があれば賃借人へ返金されるという流れになります。

一方でもし原状回復費用が敷金よりも高くなってしまった場合には、賃借人が追加で費用を支払うこととなります。

それでは、この「原状回復」について、物件のどのような部分、どのような状態が回復対象となるのか、見ていきましょう。

• 以下説明は、いずれも民法の一般的な解釈による、一般的な事例での説明となります。実際の賃貸借契約においては、定められている内容ひとつひとつを予め丁寧に確認しておきましょう
• また、下記内容は2020年4月1日に施行された改正民法を基にしています。従って、対象となるのは基本的に2020年4月1日以降に締結された、あるいは双方同意のうえ更新された賃貸借契約となります

「原状回復」にあたらない内容（一般的に、賃借人が回復義務を負わない範囲）

まずは原状回復にあたらない内容のほうから見ていきましょう。
いわゆる通常損耗（通常の住み方をしていれば起こり得る損耗）や、経年変化（同じく通常の住み方をしていて、年月が経つにつれ起こり得る変化）については、その修繕は原状回復にはあたらず、賃借人が回復義務を負うことも一般的にはありません。

通常損耗や経年変化と解釈されるものには、以下のようなものが挙げられます。

• 家具を設置していたことによる、床やカーペットのへこみの修繕
• クロスや畳の日焼けの修繕・張替
• テレビ、冷蔵庫などの電化製品を設置していた場所の背面の黒ずみ（電気ヤケ）の修繕
• 地震で破損したガラスの修繕
• 鍵の取り換え（鍵の紛失や破損がない場合）

「原状回復」にあたる内容（賃借人が回復義務を負う範囲）

前項でご紹介した通常損耗や経年変化「以外」の損耗や破損、汚れなどが原状回復の対象となります。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。

▼参考：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し（PDFファイル）」

また、この項の最後にお届けする情報として、民法の該当する条文、「民法第621条」を引用掲載しておきます。
あわせて、デジタル庁が運営する法令検索サイト「e-GOV」のURLもご紹介していますので、詳しくお調べになりたいときなど、ぜひご活用ください。

▼民法第621条「賃借人の原状回復義務」
“賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。”

▼e-GOV法令検索-民法　こちらをクリック

「原状回復」？「原状復帰」？「現状回復」？

「原状回復」とよく混同される、あるいは、場合によっては間違って記載されがちな言葉をまとめて整理しておきます。

不動産取引を専門としている事業者側が言葉の取り違えをしてしまったり、話を混同してしまうようなことは通常ありませんが、賃借側の立場としても、それぞれの言葉を今一度正しく理解しておくほうが万全です。

原状回復

前項のとおり賃借人が退去時に修繕義務を負う回復内容を指す言葉です。

賃貸借契約書や法律でも使われる言葉であり、また一般的にも広く知られている用語です。

原状復帰

主に建設業界や建設業に携わる人の中で使われることが多い言葉です。

元の状態に戻すための「行為そのもの」を指すことが一般的で、例えば、入居者の退去後、作業担当者が「部屋の原状回復を目的として、原状復帰の工事を行なう」……というような使われ方をします。

原状回復

一般的に意味が通らない言葉（漢字の使われ方）であり、このように漢字が使われていた場合は誤記である可能性が非常に高いといえます。

少なくとも、賃貸借契約において「現状回復」という言葉が使われることはありません。

地震などの災害で建物や住宅設備が損傷を受けた際、内外装を被災前の状態に戻す行為のことを「現状復帰」といいますが、その「現状復帰」と「原状回復」を混同し誤記してしまった、というケースなどが有り得ます。

以上、「原状回復」とよく混同されやすい言葉、似ている言葉や誤記についてご理解いただけたかと思います。
本記事でテーマとしている内容、つまり賃貸借契約上、退去時に賃借人が行う修繕などの内容は【原状回復】であり、以降もこの内容について解説していきます。

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リースバックで「退去」が発生するのはどんなとき？

それでは、本記事のメインテーマである「リースバックにおける原状回復」の話に移る前に、リースバックで居住している住宅から契約者（賃借人）が退去することになるのはどのような場合かを確認しておきましょう。

賃貸借契約の満了時

リースバックで交わす賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種があります。

普通借家契約であれば、契約期間は2年単位といったケースが多いですが、期間が終わった後も住み続けたい場合には更新を行い、新たに2年居住を継続する、といったことが可能です。

貸し主は正当な理由なしに、更新を断ったり、借主を退去させることはできません。

定期借家契約の場合には、定めた期間になったら契約終了となるため、基本的に更新はありません（更新は応相談、としているケースはあります）。
定期借家契約は、予め想定した期間を過ぎたらすぐに物件の売却へ移れるなど、賃貸人（貸し主）側のメリットが大きい契約種別であるといえます。

一般的にリースバックにおいては、期間の定められた定期借家契約のケースが多い傾向にあります。

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▼「あなぶきのリースバック」では、普通賃貸借契約を採用しており、安心して長くお住まいいただけます。

契約違反による強制退去

家賃を滞納し続けてしまう、物件の取り扱いかたに問題がある、契約者要因によるご近所との大きなトラブル、そのほか公序良俗に反する行為など、契約者（賃借人）の行為に見過ごせないほどの大きな問題が見られた場合には、リースバックの契約上、契約違反という判断に至り、強制退去となってしまう場合があります。

例えば家賃を滞納したからといって1ヵ月で即退去、といったことには通常なりませんが、賃貸人からの督促→代払いした家賃保証会社からの督促→内容証明郵便到着→契約解除通知→裁判所へ請求の申立て、などの段階を経て、3ヵ月～半年ほどで強制退去に至ることが多くなっています。

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借り主都合の契約解除

このケースでは、借り主、つまり賃借人の都合で賃貸借契約を解除し、自らの意思で退去します。
リースバックを利用していたものの新居の都合が付いた、売却物件の買い戻しは断念した、など様々な事情で発生します。

リースバックの退去時、原状回復は必要？

基本的には、リースバックの賃貸借においては、退去時の原状回復は不要なケースが多くなっています。
理由としては、リースバック業者のなかには賃貸していた物件を、入居者退去後に取り壊したり、リノベーションしたりする運用方法をとっている業者が多いといった理由です（買い戻しのない場合）。

但し原状回復が不要となっている場合でも、リースバック契約後に許可なく間取りを変更する等の、物件の価値に関わるような大きな改変を行った場合には、例外となり得ます。
リースバックの手続きにおいては契約前に必ず室内の内覧が必要となりますが、その内覧は原状の間取りを確認するため、写真を撮って記録するためでもあるのです。
従ってどのような場合でも、リースバック業者に無断で物件の改変・改修を行うのは厳禁と考えておきましょう。

その他、リースバック事業者ごとに契約内容の細かな違いがあるため、契約の内容をしっかり確認しておきましょう。

尚、リースバックにおいても「通常の賃貸借契約と同様に退去時の原状回復に費用が発生する場合もある」という旨は、国土交通省の「住宅リースバックに関するガイドブック」にも記されています。

▼参考：国土交通省「住宅リースバックに関するガイドブック（PDFファイル）」

【予備知識】リースバックの賃貸で、「敷金」の取り扱いはどうなっているの？

リースバックにおいて、原状回復は基本的に不要となるケースが多いが必要になる場合もある、ということが分かったところで、「そういえば、通常の賃貸では敷金をいくらか預けているけれど、リースバックではそのあたりどうなっているの？」と気になった方もいらっしゃるかもしれません。

この点も、厳密にはリースバック業者ごとに対応が異なりますが、一般的には、リースバックで自宅を売却した際の資金から、差し引かれるかたちで敷金を預けることになるケースが多くなっています。
敷金の金額は、通常の賃貸借契約の場合と同様に、家賃の1～2ヵ月分ほどが相場です。

退去時の原状回復が不要なリースバック業者の場合、敷金は退去時に全額戻ってくることが一般的です。但し、家賃の滞納や、退去時に荷物を残していったため撤去費用が必要になったなどの特殊な場合を除きます。

もし、原状回復が必要になった場合はどのくらいの費用がかかる？

ここまでの解説で、基本的には、リースバックにおいては原状回復は不要となることが多く、但し事業者により異なるので事前の確認が大切ということがお分かりいただけたかと思います。

それでは最後に、もしリースバックで借りていた物件を退去する際に原状回復が必要になった場合、具体的にどの程度の費用が必要となるかを見ておきましょう。
※いずれも目安となります

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リースバックの退去時は、基本的には原状回復は不要！ ただし契約の確認は必要

本記事では、賃貸借契約において必ず確認することになる「原状回復」という項目について、その意味や賃借人が負うことになる義務を解説しました。
あわせて、リースバック利用においての原状回復は基本的には不要なことも多いが、ケースバイケースであり、例えばリースバック業者に無断で間取りの改変を行った場合などに原状回復が必要となるケースがあることもお伝えしました。

いずれにしてもリースバック業者により契約内容は大きく異なる場合があるため、事前に慎重な確認、担当者への相談を行っておきましょう。
また、そもそも賃貸で居住中に室内設備が故障した場合、適切な範囲で適切に対応してくれるしっかりとしたリースバック会社を選択しておくことも大切です。

本記事でご紹介した知識をもとに、ぜひ適切なリースバック業者選びをしてください。

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現在の住宅に居住し続けながらも「売却」を行え、まとまった資金を短期間で確保することができるリースバックは、老後の資金確保や子どもの教育資金確保、相続対策などさまざまな目的にかなうメリットの多いサービスとして重宝され、多くの人に活用されています。

実際に自分も利用してみようかと考え、住宅の種類や規模、築年数や地域などによってどの程度の価格で売却できるものなのかと調べられている方も多いのではないでしょうか。

売却額だけでなく、リース後の月々の家賃も、リースバック利用者には重要な要素となり、気になるところです。

本記事では、リースバック利用時の物件買取価格や家賃について、さまざまな観点で「相場」の情報をお届けします。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックの物件買取価格はどのような要素で決まる？

リースバックでの物件買取価格の相場を考えるためには、リースバックではない一般的な不動産売買（通常売買）の相場のことをある程度把握しておく必要があります。

とは言っても、通常売買における相場がそのままリースバックでの物件買取価格に反映されるわけではなく、以下のような考え方になります。

・リースバックでの物件買取価格の相場は、通常売買の相場と比較して低い金額になる
・リースバック事業者がのちに物件を売却した際にも、きちんと利益を得やすい価格が設定される

尚、不動産売買の流動性が高いエリア、つまりいつでも不動産売買のやりとりが活発であるようなエリアに存在する物件は、買取価格が高値となる傾向があります。

築年数については、必ずしも新しいほうが有利と決まっているわけではありません。古い物件は、今後の下落リスクが低いとされる考え方もあるため、リースバック事業者がどのような運用を想定した買取を行うかによっても、査定額に違いが出てくるのです。

さらに、前述でご紹介した要素のうちどれを重視するかは、リースバック事業者によって異なってきます。

以上の理由により、リースバックにおいての物件買取価格の相場は一概には言えない状況ですが、あくまで一般的な範疇でどの程度になるかと示すと、下記となります。

・売却価格の相場は、一般的に【市場価格の70％ほど】

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物件売買（リースバックではない通常売買）の市場価格の確認方法

こちらについては、いくつかの有効な確認方法があります。

①不動産会社の査定シュミレーション

1つめは、不動産会社の査定シュミレーションサイトを利用する方法です。

大手不動産会社では、公式サイト上で査定シュミレーションサイトを提供している場合があります。
こういったサイトでは、物件の種別、エリア、大きさや間取りなどの項目を順にクリックしていくことで、売買額をシュミレーションすることが可能です。

また、もし物件が一戸建てではなくマンションであった場合には、マンション名そのものを検索することによって、過去の売出金額を確認できる場合があります。

但しこの場合の注意点として、閲覧できるのはあくまで過去の売出金額であり、成約相場でないということに注意しておきましょう。※成約相場は売出金額と比較して低くなっている傾向があります。

②一括査定サイト

2つめの方法としては、「一括査定サイト」を使って実際に各社へ査定を申し込んでみる方法があります。

一括査定サイトで、必要事項を入力したうえで査定を申請すると、予めサイトに登録された複数のリースバック事業者から当該物件の大体の査定結果をもらえます。

但しこの方法にも注意点がひとつあり、回答として届く査定額は、それぞれ各社が競合に打ち勝つために「相場より高めの査定額」を回答してくる可能性が大きくあるということです。

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③国土交通「不動産情報ライブラリ」

3つめの方法としては、国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」を活用する方法です。

「不動産情報ライブラリ」は、インターネット上で不動産の取引価格のほか、公示地価や基準地価（※）などの土地価格、過去に実際に行われた売買の取引額などを検索、閲覧できるサイトです。

※公示地価……国家機関などが法令に基づいて評価した「公的地価」のうち、個別の地点、適正な価格といった情報が公表されているもののこと
※基準地価……各都道府県が、国土利用計画法に基づいて毎年、基準地の1平方メートルあたりの価格を判定しているもののこと

▼国土交通省の「不動産情報ライブラリ」はこちらからアクセスできます。

最後にご紹介する、物件の通常売買時の市場相場を確認する方法は、ズバリ「実際に近隣の不動産屋さんに聞いてみる」という方法です。

これまでご紹介した方法とは異なり、アナログな方法とはなりますが、地域に根ざした営業を行っている地元の不動産屋さんであれば、通常売買の相場には詳しいですし、例えその不動産屋さん自身にはリースバック取り扱いがなかったとしても、リースバック取引における相場情報までもを握っている可能性が少なからずあります。

以上の選択肢を参考に、ぜひやりやすい方法で、物件の通常売買時の相場を探ってみてください。

リースバックの家賃はどのような要素で決まる？

リースバックの家賃をリースバック事業者が設定する際には、基本的にはその地域の通常の賃貸家賃相場が参考とされる流れとなります。

但し、そこから少し高い家賃に設定される場合もあります。理由としては、物件の買取金額とのバランスや、事業者側の利回りなど複数の要素を踏まえて設定されるためです。

一例として、リースバックでの物件の売却価格が2,000万円であったとすると、年間賃料はその8%とし、月々の家賃は13万円（年間賃料160万円÷12）となる、といった考え方です。

2,000万円の売買価格で13万円の家賃は高い方ですが、利回りが5％で計算すると家賃は8.3万円となり家賃設定にはかなり幅があることが分かります。

最近は毎月の支払金額を抑えるためにリースバックを検討する人も多いため、現在所有者が払っている住宅ローンの月額よりも、低い金額に家賃が設定されることもあります。

通常賃貸（リースバックではない賃貸）の市場価格の確認方法

こちらについては、不動産会社が提供している家賃相場検索サイトで検索してみるのが、手っとりばやく確実な方法です。

家賃相場検索サイト上では、「都道府県」「エリア」などの項目で絞り込みを行え、住宅形態（マンション／戸建て）別などといった視認性の高い一覧で、家賃相場を確認することが可能です。

リースバックでの物件売却価格を少しでも上げる方法

リースバックで自宅を売却する際に、少しでも高い価格で買い取ってもらいたいというのはどなたでも考えることでしょう。

ひとつのおすすめな方法として、「複数のリースバック事業者へ無料で見積もり依頼する」、いわゆる「相見積もり（あいみつもり）」があります。

相見積もりをすることによって、もしも相場よりだいぶ少なく査定額を出しているような事業者があればひと目で判別できますし、またそのようなことがなかったとしても、見積もりを依頼している各社へ「相見積もりしている状況だ」ということを伝えておけば、各社それぞれ競合に顧客をとられまいと、営業的に頑張った査定額を出してくれる可能性があります。

ただし、この際の注意点としては、物件の売却価額が高くなると、単純に、その額を基準として計算される「リース時の家賃」まで跳ね上がってしまう可能性が大いにあるということです。

まずは最大限高い金額で売却して……と、目の前のお金を重視したくなるのは人情というものですが、その後に長く賃貸借契約で住む予定の場合には、逆効果になることもあります。

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事業者側の「利回り」から考えられるリースバックの家賃

リースバックの家賃を設定する際には、前述のように様々な要素が考え合わされますが、
通例として「積算法」が用いられる場合があります。

積算法は、まず対象となる不動産の価格を決定したうえで、期待利回りを掛け、12（ヵ月）で割る、という計算方法です。尚、状況に応じて最後に不動産維持のための必要経費を足すのも、通例です。

以下の式をご覧ください。

・月々の家賃＝買取価格×期待利回り（年率）÷12カ月＋物件の必要経費

「期待利回り」というのは、不動産の経営上、賃貸借契約における賃料の算定に用いられる値の一種で、当該不動産が1年につきだいたいどの程度の収益を上げる見込みがある物件であるのか、つまりどの程度の不動産投資としての価値があるのか、を割り出すことができるようになっています。

リースバックでは、その物件ごとに利回りが個別に設定されることが通例です。

「物件の必要経費」は、不動産を維持するための費用を指します。

具体的には、マンション管理費や、修繕積立金、保険料のほか、固定資産税や都市計画税といった税金まで含めた経費にあり、これらは今回のリースバック契約締結にあたって、支払い義務がリースバック事業者へ移ったものとなります。

以下は参考程度になりますが、リースバック業者が売買金額と期待利回りから算出する家賃の一覧表です。なお、こちらの表では家賃に物件の必要経費は含まずに計算しています。

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

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リースバックにおける期待利回りの高低

リースバックの家賃の金額は、前項でご紹介したとおり「期待利回り」による影響を大きく受けることとなります。

期待利回りの傾向としては、アクセスのよい都市部や、築浅の物件において低くなりやすくなります。

これは、借主が万が一何かしらの理由で家賃を払えなくなるなどして中途解約せざるを得ない状況になっても、貸主としてはすぐに次の借主を見つけやすい、という理由によるものです。すなわち、投資リスクが低いと言い換えられます。

反対にアクセスの悪い郊外地域や、築古の物件は期待利回りが高くなりやすい傾向にあります。

万が一、現在借主の中途解約が発生した場合にも、すぐに次の貸主を見つけづらい、すなわち投資リスクが高くなるからという理由によるものです。

リースバックでの家賃を少しでも安く抑える方法

リースバックの賃貸借で支払うことになる家賃を少しでも下げる方法として、まず考えられるのは「少しでも利回りの低いリースバック業者を選定する」という方法です。

前述したように、物件の期待利回りが高くなるにつれ、リースバックの設定家賃も高くなります。

例えば、売却価格1,800万円、期待利回り7％の物件と売却価格1800万円、期待利回り10％の物件があったとします。
それぞれの物件での、リースバック利用時の家賃設定額目安は、単純計算で以下のようになります。

・利回り7％の物件……家賃105,000円/月
・利回り10％の物件……家賃150,000円/月

どちらも物件の売却価格は同じ「1,800万円」ですが、利回りが3％違ったことにより、月々の家賃負担に4万5千円もの差が出ています。

通常、同じ物件においてリースバック事業者の違いだけでここまでの利回りの差が出ることは少ないですが、期待利回りの違いが家賃設定においていかに重要か、お分かりいただけたかと思います。

設定している期待利回りの値自体が公開されているようなことは通常ありませんが、相見積もりをとることによって、各社の買取額と家賃額を見比べれば、期待利回りの低いリースバック事業者を見つけ出すことができるでしょう。

マンションリースバックをメインに取り扱っている「あなぶきのリースバック」は立地・築年数にもよりますが、期待利回りが低めに設定されているため、柔軟な家賃設定が可能となります。

リースバックでの家賃価格を少しでも下げる方法としてもうひとつ検討できる方法としては、「物件の買取額のほうを引き下げてもらうよう交渉する」方法があります。

リースバックにおける家賃は買取額を元として算出されるため、買取額が下がれば必然的にリース時の家賃も下がります。
もちろん、物件の買取額自体を下げてもらうという方法は、状況によっては大きな損失にもなってしまう方法です。

一番良いのは、こういった面まで含めて親身に相談に乗ってくれ、利用者の状況やニーズに合う様々な条件提示を行ってくれるようなリースバック事業者を選択することです。

以下の記事では大手リースバック業者の特徴や選び方を詳しく解説しています。

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リースバック物件買取価格＆リース家賃参考例

事例1：東京都新宿区の場合

東京都新宿区に立地する、最寄り駅から徒歩4分、築25年の3LDKマンションのリースバック事例です。

▼物件買取価格……4,300万円
▼家賃……19万9,000円（普通賃貸借契約）

事例2：兵庫県西宮市の場合

兵庫県西宮市に立地する、最寄り駅から徒歩13分、築20年の3LDKマンションのリースバック事例です。

▼物件買取価格……2,200万円
▼家賃……12万5,000円（普通賃貸借契約）

事例3：そのほかの様々なケース

人気エリア（期待利回り7％）のマンションのリースバック事例です。

▼物件買取価格……2,000万円
▼家賃……11万6,666円（普通賃貸借契約）

人気エリア（期待利回り8％）の戸建て住宅のリースバック事例です。

▼物件買取価格……1,500万円
▼家賃……10万0000円（普通賃貸借契約）

人気エリア周辺にさしかかる、比較的、郊外のエリア（期待利回り10％）の戸建て住宅のリースバック事例です。

▼物件買取価格……900万円
▼家賃……7万5,000円（普通賃貸借契約）

リースバックで相見積もり時に、「金額面」以外で注目しておくべきポイントとは？

ここまででご紹介したように、リースバックにおいての物件の買取金額や家賃設定額をなるべく理想に近づけるためには、複数のリースバック事業者へ見積もりを依頼する、いわゆる「相見積もり」がとても有効です。

しかし、実際に相見積もりを行う場合、せっかくの機会に「金額面」だけで各社を比較していたのでは、もったいないことです。
以下では、相見積もり時に金額面と合わせて注目しておくべき事項を解説します。

家賃の見積額は普通借家契約・定期借家契約どちらの契約か

この点は、その家賃を支払ってその物件にどれだけの年月住み続けることができるかに関わる事項となるため、重要です。

いずれも賃貸借契約の種別の話となりますが、「普通借家契約」においては、賃借人（リースバック住宅に住む人）が、望むかぎりは基本的に何度でも契約を更新できます。

普通借家契約では一般的に1～2年ほどの賃貸借期間が設定されますが、ひとつの期間が終わるたびに、そのまま契約を更新するのか、契約を終了するのかを賃借人が選べます。

従って、普通借家契約での契約であれば、長い期間住みながらゆくゆくは物件の買戻し（再購入）を狙ったり、といったことも可能であるため、人によっては、多少高めの家賃を払ってでも利点の大きい契約と成り得ます。

一方の「定期借家契約」においては、予め定められた賃貸借期間が満了した段階で、基本的には賃借人は物件から退去しなければなりません。

定期借家契約の場合であっても、リースバック事業者によっては更新を応相談としているケースがありますが、その場合はあくまで応相談であり、法的に守られた更新の権利などはありません。リースバック事業者の判断次第で、更新はしないという結果になっても文句はいえない状況となります。

そのため人によっては、「すぐに退去しなければならない定期借家契約であれば、次の住宅探しも早めに行わなければならないので、いくら既に安めとはいっても、もっと家賃が安くないと割に合わない」など、家賃の高低の判断材料のひとつともなるでしょう。

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対応の迅速さ

相見積もり時には、各社ともに少しでも早く見積もり結果をお客様へ届けて、商売の機会損失を避けようとするのが通常ですから、基本、各社ともにそれほど対応が遅くなることはありません。

しかしそれでも多少の差は表れるでしょうし、そういった部分には各社の企業自体の対応体制の万全さや、お客様へ真摯に向きあう姿勢などが表れるものです。

査定は一般的に即日～1週間以内程度必要となります。

イレギュラーな相談にも対応してくれるか

例えば相見積もり時に、本来メールで回答となっているところを「今回は電話でお願いできますか？」と相談してみたり、など、実際の自分のニーズに応じて少々イレギュラーなお願いをすることもあります。

そのような場合でも、一辺倒に断るのではなく極力対応してくれたりといった、対応の誠実さが担当者にあるかどうかをチェックしておきましょう。

もちろん、一人の担当者の対応がよかったからといって、その事業者の社員全員が同じような対応をしてくれるとは限りませんが、営業担当者というものは、企業の顔ともいわれるだけあって、社風が表れるものです。

見積もり時に、事業者の強みを直接聞いてみる

リースバック事業者ごとに、例えば特定のエリアの取り扱いに強みを持っていたり、実績数が多かったり、また賃貸借時の付加サービスを推していたりと、様々な個別の強みを持っています。

そういった強み部分を聞いておくことも、事業者選びにあたっては重要です。

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リースバックの家賃は、もともと払っていた住宅ローンよりは安くなる？

リースバックにおける家賃金額は、前述のとおり様々な要素を考え合わせたうえで設定されますが、ひとつの、一般的に共通する特徴としては「その物件の居住者が元々支払っていた、月々の住宅ローンや固定資産税を含めた負担よりは安い金額として設定されることが多い」ということです。
※住宅ローン利用時に、頭金を多く既に入れていて、月々のローン負担がかなり抑えられている場合などは除きます

もとのローン負担よりも安めの金額に家賃が設定される傾向にある理由としては、リースバックというサービス自体が、そもそも毎月の金銭的負担を軽減する目的で導入されることが多いサービスだからです。

サービス利用者がせっかくリースバックを利用して住宅ローンをすべて返済したのに、もしその後のリースにおいての月々の家賃の負担がそれ以上になってしまったら、サービスの本質が成立しなくなってしまい、利用する人もいなくなってしまうでしょう。

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リースバック申込・相談時には必ず事前に相場確認を

本記事では、物件の買取価格やその後のリース家賃がとても重要な要素となるリースバック取引関連においての、大体の相場の試算方法や、その計算のもととなる、通常売買時や通常賃貸時の相場の調査方法などをご紹介しました。

ぜひ、ご紹介したような方法や計算式を用いて、リースバック検討時のひとつの目安としつつ、もう少し具体的なことを知りたくなったら実際にリースバック事業者へ見積もりを依頼してみてください。

対応の早い事業者であれば、1日～数日で机上レベルの見積もり結果をまず知らせてくれるでしょう。

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７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がリースバックを利用したのち、家賃が払えなくなるとどうなるのか、強制退去を防ぐための方法を詳しくご紹介します。

リースバックは、自宅を売却するのと同じタイミングで賃貸借契約を結ぶことで、まとまった資金を得つつ引き続き同じ住宅で住み続けることができる便利なサービスで主に不動産会社が提供しています。

ですが、引っ越しせずにそのまま住み続けるためには、当然のことながら毎月の家賃が発生します。では、万が一、家賃を払えなくなってしまったらどうなるのでしょうか？

リースバック契約をご検討中で、家賃が払えなくなった場合に退去を心配をされている方に向けた記事になります。

検討者さん

リースバックで長く住みたいけど、家賃を滞納した時の流れや注意点を知りたい

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

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記事執筆・監修

穴吹興産　竹島　健

区分投資事業部　バックオフィス　課長

【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士

【経歴】業界歴20年。12年間新築マンションのアルファシリーズの販売を担当。その後、7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。

リースバックのお問い合わせ
stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp

リースバックで家賃を払えなくなる事例

リースバック契約を締結したのち、家賃が払えなくなる理由として、例えば下記のようなケースがあります。

個々の経済状況によって原因はさまざまですが、予想していなかった突然の出来事でお金がなくなることも少なくないため、契約を行う前にはあらかじめ想定しながら検討することも大切です。

下記で解説するような事例は、必ずしもひとつずつ起こるとは限りません。例えば、病気になってしまった上に給料の減額や雇用契約の解除をされてしまう、というケースもあり得るでしょう。

収入が減少した上に医療費がかかるとなると、経済状況は大きく悪化します。防ぎようのないことではありますが、もしものときの備えを常に頭に入れておくことは、リースバック契約をする上でも大切な事柄です。

雇用契約の解除（リストラ）

主な収入源となっている仕事そのものの環境の悪化は、大きな痛手となります。雇用契約の解除によって収入が大きく減少することも、リースバックの家賃が払えなくなる原因のひとつです。

60歳の定年前に雇用契約を解除される場合のほか、再雇用の希望を受け入れてもらえず早期退職するしかなくなる場合もあるため、年金生活まであと数年という状況でも安泰とはいえない現状があります。

また、転職を行った場合でも前職と同じほどの給料がもらえるとは限らないため、仕事環境の変化は大きなダメージにつながることがあるでしょう。

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2020年～2021年にかけてはコロナの影響によって収入が減り、リースバックを検討される方も増えました

勤め先の業績悪化などによる給料の減額

リースバックで家賃が支払いが難しくなる事例として比較的多いのが、勤務先からの給料の減額です。

収入がなくなる理由には、今まで得ていた給料そのものの金額が減らされることも影響します。

給料の減額には、降格や懲戒処分、査定によって金額が定められている場合や給与テーブルなどの給料を定めるシステムの変更など、さまざまな要因があります。ボーナスだけでなく基本給の減額を言い渡されることもあるでしょう。

毎月の収入が減ってしまうと、月々のリースバックの家賃支払いの負担も毎月抱えることになるため、その状態が継続することで家賃滞納につながってしまうケースがあります。

事業の失敗

会社に勤めている場合だけでなく、起業をしたのち事業の失敗によって収入を失うケースもあります。

事業には波もあり、ある程度軌道に乗って安定するまでには時間もかかります。上手く事業が展開していても、事業拡大に着手したのち失敗してしまうケースもあり得ます。

リースバックでは、一時的に事業でお金が必要となった際に利用されることもあります。あくまで一時的な資金の確保となるため、事業が軌道に乗った時に買戻しをすることを前提としている場合もあります。

将来の買戻しに関しては、今後の事業がどのように展開するのかの予測は難しい部分もあります。買戻しが難しい場合も含め慎重にリースバックを検討する必要があります。

検討者さん

リースバックの買戻しって何ですか

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リースバック後に再度自宅を購入して所有権を取り戻すことが買戻しです。詳しくは以下の記事で解説しています

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本人や家族の病気やケガにより働けなくなる / 医療費の増大

日常生活の中で、病気やケガは意図せず発生するトラブルです。

病気やケガによって医療費がかかるだけでなく、働けなくなることで収入自体が減少すると、ダメージはより大きくなるでしょう。

また、自分自身だけに限らず、親が病気やケガをすることで介護が必要になり、働けなくなるケースもあります。

このような健康上のトラブルによってリースバックの家賃が支払えなくなってしまうこともあるため、日頃から意識しておくこともポイントです。

年齢を重ねることで病気やケガの確率も増えるため、老後の生活を視野に入れた上で、もしもの際の対策を考えておくことも役立ちます。

家賃を払えなくなってしまった場合の流れ

リースバック契約の家賃が払うことができなくなった場合、どうなるのでしょうか。

ケースバイケースのため、一概には言えませんが、払われなくなった時点で貸主からすぐに追い出されるということはありません。

借地借家法という法律によって、借主の権利が守られているため、1～2ヶ月程度の間で強制退去となる可能性は低いと言えます。

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退去までの流れも貸主によって対応が異なりますが、例として、下記のような手続きとなります。

リースバック契約において、保証人や連帯保証人、家賃保証会社のいずれが必要かは、リースバック事業者によって異なりますがほとんどが家賃保証会社となっています。

保証人と連帯保証人では、連帯保証人の方が保証の責任が重くなり借主と同等の支払い義務があるため、全額を支払うまでの責任を負うことになります（2020年4月1日の民法改正で、極度額を定めていない契約は無効と扱われることになりました）。

保証人と連帯保証人は、子供や兄弟姉妹など関係の近い親族に依頼することが多く、家賃滞納のトラブルは親族全体で負担を被るおそれがあるため注意が必要です。

家賃保証会社を利用して契約した場合は、家賃を滞納すると家賃保証会社が代わりに支払いを行います。

ただし、その後は家賃保証会社から請求されるため、家賃滞納トラブルから解放されるわけでないので、特に状況は変わりません。

最終的に強制的に退去させられるまでは訴訟手続き（裁判）を経て半年程度の猶予があるともいわれますが、早めに対策と準備を行うことがいずれの場合も必要です。

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家賃を滞納することで買い戻しの権利を失うというデメリットもあります

リースバックで家賃を払えなくなりそうになったら

家賃滞納は仕方なく訪れてしまうこともあるトラブルです。

退職や急な雇用契約の解除、給料の減額、事業の失敗、病気やケガなどの健康上の理由など、家賃の支払いが難しくなる事情はさまざまにあります。

こういった全てのトラブルを未然に防ぐことも難しいため、家賃が払えなくなりそうになった場合はどうしたら良いのか、という対策もあらかじめ考えて備えておきましょう。

リースバック事業者に状況を報告し相談する

まずは直接賃貸借契約をしているリースバック事業者に状況を説明し相談する、というのが最も大切な行動になります。

何も伝えないまま滞納が判明することと、滞納となる前に事前に相談するのでは貸主側にとっての印象も変わるためその後の対応方法が変わることもあります。

賃貸借契約を結んでいるため、事業者としては家賃を滞納されてしまうと退去を勧めざるを得ない現状はありますが、まずは相談に応じて貰えないか相談してみるのも良い方法です。

支払う意思を示すことは、状況を改善させるための姿勢としても役立つポイントです。いずれにしても、督促状が届いても無視し続けるなど、信頼関係や状況を悪化させるようなことは行わないようにすることが大切です。

検討者さん

滞納の状況が分かっているのに何も連絡しないことが良くないんですね

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貸主側からすると貸主と全く連絡が取れなくなるというのが最も困る状況です。

資金調達を早めに行う

資金調達を少しでも早く行い、滞納状況を解消することも重要です。

保証会社を利用している場合、滞納情報が個人の信用情報に登録されることになります。

いわゆるブラックリストと言われるものですが、一度登録されるとしばらくは情報が残ることになるため、場合によっては融資が困難になったり、次の賃貸を借りられなくなる恐れがあります。

具体的な資金調達を行う方法としては、以下の手段が挙げられます。

親族にお金を借りる

身近な方法では、親族にお金を借りる方法があるでしょう。連帯保証人になってもらっている親族でも、公に督促されるよりは親しい距離で相談ができるため関係の悪化も防げる可能性があります。

ただしその場合でも、むやみにお金を借りる相談だけでなく、いつ頃返済できるのかについてのしっかりとした計画を立てた上で相談するようにしましょう。

クレジットカードやカードローン

ほかには、クレジットカードでのキャッシングやカードローンなどの方法もあります。ただし、利息が発生するため、この場合も返済計画を確実に立てた上で借りることが大切です。

借りた上で返済できないと、信用情報の面でもデメリットとなり、今後新しく住宅を購入したい場合の住宅ローンの審査などに影響する場合もあるため、長期的な計画を頭に入れて検討するようにしましょう。

資産の売却による換金

お金を借りる方法以外の資金調達としては、身の回りにある物を売却する、という方法もあります。高価な物を多く所持している場合は、それを売ることで一時的に資金が潤うこともあるでしょう。

ただし、この場合も売りたいと思ったときにすぐに売れるとは限らないため、早めに行動に移すことがポイントです。また、雇用契約の解除などで職を失っている場合でも、一時的に臨時の仕事に就いて収入を得る方法もあるでしょう。

リースバック契約が解除され退去となってしまうまでの目安としては、滞納が発生してから約3ヵ月後に契約解除、退去までの期間は約6ヵ月、という期間が一般的に挙げられますが、トラブルが起きた際の数ヶ月はあっという間に過ぎてしまうこともあります。早め早めの対策を常に心掛けておきましょう。

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家賃滞納は対応が遅れる程、借主側のデメリットも増えるためしっかりとした対応をすることが大切です

公的な救済制度を利用する

自分自身で解決するのが難しい場合には、公的な救済制度（給付）を利用する方法があります。

例えば下記のような救済制度がありますが、個々の場合によって対象条件や支給額には違いがあり条件が限られているため、お住いの市区町村情報や内容を詳しく確認してみましょう。

・住居確保給付金…生計を維持している人が離職や廃業をしてから2年以内で、世帯収入合計額や預貯金合計額が基準に当てはまっていること、など複数の要件に当てはまった場合に、既定の家賃額が支給される制度です。

・総合支援資金（令和4年9月30日に申請受付を終了）…失業などで生活費が困難な場合における、社会福祉協議会とハローワークなどの支援による貸付制度で、貸付要件に当てはまると、連帯保証人がなくても貸付を受けることができます。

・緊急小口資金（令和4年9月30日に申請受付を終了）…一時的な経済状況の悪化で生活が難しくなった場合に、社会福祉協議会が少額の貸付を行っている制度です。利子はなく無料ですが、返済時期が近いため、あくまでも一時的な措置の認識が必要になるでしょう。

リースバックで家賃滞納をあらかじめ避ける方法

リースバックの家賃をなるべく低く抑える

リースバックの家賃が払えない原因として直接的なものは、家賃が自身の支払い能力と合っていないということです。

収入と比べて家賃が高すぎる場合は、当然ながら払い続けるのは困難になります。こういった事態に対処するためには、リースバックの家賃金額をなるべく安く抑えることは役立つポイントです。

とはいえ、リースバックの家賃は原則として不動産物件の買取価格とのバランスやリースバック事業者の利回りなども影響して決定されるため、賃料が低ければ売買金額も低くなってしまいます。

残っている住宅ローンを完済する場合は、一定の売却金額以上である必要があるため、売却金額に基づいた家賃設定がなされます。

「売却金額は高く、家賃は低く」というのが検討者にとっては理想ではありますが、リースバックはそこまで都合の良いシステムでないのが実状です。

住宅ローンがある場合には完済できるための売買金額を提示してもらいつつ、その中で出来るだけ家賃設定を低く設定できる会社を探すことが現実的な方法です。

そのため、検討する際にはあらかじめ複数の事業者に見積りを依頼して、相見積もりをとって比較することがポイントです。電話で査定を依頼できる業者もあるため、少しでも多く情報を集めるようにしましょう。

検討者さん

同じ売買金額でも家賃の設定は会社によって変わるものなんでしょうか？

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会社によって利回り基準は大きく変わるため、家賃設定もかなり幅があります

リバースモーゲージも検討

自宅を活用して纏まった資金を確保しつつ、住み続ける方法として金融機関が行うリバースモーゲージという手法があります。

リバースモーゲージは、自宅を売却するのではなく自宅を担保に入れて融資（ローン）を組みますが、融資返済中は金利の支払いだけで良いため毎月の支払いを低く抑えることが可能です。

リースバックに比べて利用のハードルは高くなっていますが、好立地の土付き一戸建てなど担保評価が高い物件であればリバースモーゲージの方が毎月の負担を抑えることができます。

検討者さん

担保評価となんですか

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銀行がお金を融資するときに設定する不動産の価値で、債務者が支払困難となった場合に銀行が担保物件を売却して回収できる価格となります

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リースバックの家賃はどのように設定される？

リースバックは家賃が高い、という認識を持たれていることも珍しくないでしょう。では、そもそも家賃はどのように決められるのでしょうか。ここでは、リースバックの家賃のしくみについて解説します。

一般的な賃貸借契約の場合、周辺の家賃相場が影響しますが、リースバックの場合は、不動産の売却価格が大きく影響してきます。

不動産の売却価格は、個々の不動産の状態によって変動するため、家賃相場と比較して高額になることは大いにあり得ます。

例えば、住宅ローンがたくさん残っている物件は高く買取しなければいけなくなるため、家賃も高くなってしまう傾向がありります。

具体的な賃料の計算式としては、下記のようになっています。

月間の家賃＝リースバックの売却価格×期待利回りの値（●●％）÷12ヶ月

期待利回りの値は、通常6％～13％の割合で設定されることが多いですが、この値は物件の立地条件や築年数の良し悪しが影響しています。

例えば、都心に近くアクセス良好の物件なら6％、駅から離れた郊外で自動車でないと出かけられない物件は13％、などの違いがあります。

期待利回りの値はリースバック会社によっても異なるため、上記範囲に収まらないことも珍しくありません。

上記の計算式からもわかるように、期待利回りの値が一定でも、不動産の売却価格が高ければ高いほど、家賃は上がることがわかります。

住宅ローンがたくさん残っていてかつ郊外の家ならば、かなりの高額になることも予測が付くでしょう。実際の家賃としては、下記のような例が挙げられます。

・2,000万円で売却し、期待利回りが6％の場合の月額家賃＝約10万円
・2,000万円で売却し、期待利回りが8％の場合の月額家賃＝約13.3万円
・3,000万円で売却し、期待利回りが6％の場合の月額家賃＝約15万円
・3,000万円で売却し、期待利回りが8％の場合の月額家賃＝約20万円

このように期待利回りの値が同じでも売却価格が上がれば家賃も上がり、売却価格が同じでも期待利回りの値が高ければ家賃は同じく上がります。

期待利回りの値によって大幅な開きがあることは注意しておきましょう。同様に、物件を高く売ればそれだけ良いとは言い切れないことも抑えておきたいポイントです。

リースバックで物件を高く売れば、まとまったお金は一時的に入りますが、その後の家賃もそれだけ負担が大きくなるため、将来を見据えてのバランスを意識した検討が役立ちます。

検討者さん

利回りが6％以下で家賃設定されることもあるのでしょうか

あなぶき興産竹島

都心部のマンションでは6％以下の利回りで家賃設定されることも珍しくないため、実際に数社査定を依頼してみるのも良いでしょう

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優良なリースバック事業者の選択が大切

リースバック契約後に家賃が払えなくなる、というトラブルは、契約前にはあまり想像がつきづらいかもしれませんが、こうして順を追って現状を把握していくと、将来的には十分にあり得るトラブルとも言えます。

家賃を滞納せずにリースバック契約を効率良く活かすためには、家賃設定が柔軟に対応可能なリースバック事業者を選択することが何より大切です。

一言で優良なリースバック事業者を選ぶといっても、なかなか見分けるのは難しいこともあるでしょう。まずは、不動産会社等の公式ホームページをチェックし、どのようなサービスを行っているかどうかを確認してみてください。

その際に、今までの実績を忘れずにチェックすることがおすすめです。

また、利用した人が、どのようなトラブルを抱えていたかなどのリースバックを活用した背景と合わせて、買い戻しや住み替えなど、その後どのような行動に移ったかという情報も参考になります。

また、よくある質問コーナーなどでも、さまざまな質問に対する事業者の姿勢が見えるため、確認しておくと役立ちます。利用者へのサポート制度がなるべく充実しているところを選ぶと、契約後も利用しやすくなります。

事業者によっては、賃料を賃貸事例や近隣相場を元にして設定しているところもありますので、家賃にまつわる詳しい情報もできるだけ集めた上でそれぞれの事業者を比較してみましょう。

比較する際には、気になる事業者が取り上げられている情報サイトなども参考になります。

実績豊富で、優良なリースバック事業者を選択すれば、家賃設定が高すぎるといった事態を避けやすくなり、また申込時に長期的な観点で確実な運用を行えるよう相談に乗ってもらえることも期待できます。

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まとめ：家賃が払えない事態にならないよう慎重なリースバック利用を

リースバックを検討されている方の中には、複数のリースバック会社の比較検討や、リースバック以外の手段として例えば住宅ローンが残っている場合の債権者に了承を得たうえでの任意売却など、さまざまな選択肢を考慮しながら頭を抱えている方もいることと思います。

リースバックは、物件を売却した後も住み慣れた家に住むことができるという大きなメリットがありますが、売却金額と家賃のバランスや将来プラン等、その後の生活を考えると即決するのは難しい面があります。

リースバック契約を行った場合、その後の家賃支払いは継続して続きますので、一時的な収入に安心することなく、先を見据えて慎重な利用計画を立てていきましょう。

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