住み替えを検討している方にとって、仮住まいへの引っ越しにかかる手間やコスト、生活環境の変化はできれば避けたい問題です。
「今の家に住みながら売却できればいいのに…」と考える人も少なくないでしょう。
結論から言うと、住みながら家を売ることは可能です。
この記事では、住みながら家を売却する方法や注意点、メリット・デメリット、内覧のコツまでやさしく解説します。
穴吹興産 竹島 健
区分投資事業部 バックオフィス 課長
【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士
【経歴】業界歴２０年。7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。
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住みながら家を売るのは現実的？知っておきたい基本知識
家を売るというのは、生活に大きな影響を与える人生の一大イベントです。
まずは基本となる、住みながら家を売る流れと、どんなニーズがあるかを説明します。
家は住みながらでも売れる！その理由と仕組み
住みながら家を売ることは、多くの人が実践している現実的な方法です。
不動産売却では「売買契約」と「引き渡し」が別日に行われます。
所有権は基本的には引き渡し日まで売主にあるため、それまでは家に住み続けることができます。
そのため、契約後も引き渡し日まで猶予を設けることで、引っ越しのタイミングを調整することができます。
また、実際に人が暮らしている状態の方が、内覧者にとっても生活イメージがわきやすく、購入意欲が高まることもあります。
生活を続けながら売却できるのは、時間とコストの両面で有利な選択肢といえるでしょう。
住みながら家を売るのはどんなケースがある？
住みながら家を売る人には、「引っ越しを急がず、生活を続けながら売却したい」という背景があります。
実際によくあるケースと背景を紹介します。
- 入学・卒業・受験などに合わせて引っ越し時期を調整したい
- 仮住まいによる環境変化を避け、子どもに負担をかけたくない
- ローン残債があり、売却益で返済しないと新居が買えない
- ダブルローンを避けるため「先に売ってから買う」選択をしている
- 転勤・転職・親の介護などで、引っ越し準備が明確でない
- 「とりあえず売却活動だけ始めたい」という段階の人も多い
このように、「住みながら家を売る」ことは、それぞれの事情に寄り添った現実的な判断であるケースが多くあります。
ご自身の状況に近いものがあるか、ぜひ照らし合わせてみてください。
住み替えは「売り先行」と「買い先行」どちらを選ぶべき？
住み替えを考えるとき、「今の家を先に売る（売り先行）」か、「新居を先に購入する（買い先行）」かで悩む方は少なくありません。
それぞれにメリット・デメリットがあります。
- 売却金額が確定し、資金計画が立てやすい
- 引っ越しまでの準備期間が限られ、仮住まいになる可能性がある
- 引っ越しを済ませてから売却できるので、余裕を持って売却活動ができる
- 一時的にローンが二重になるリスクや、売却価格が想定より低くなる可能性も
結論としては、
- 資金的に余裕がある人や新居に「どうしても住みたい希望エリア」がある人→買い先行
- ローンを抑えたい・慎重に資金計画を立てたい人→売り先行
という判断が現実的です。
▼「売り先行」と「買い先行」の詳細はこちらの記事でも解説しています。
住みながら家を売るメリットとは？
「家を売る＝すぐに引っ越す必要がある」と思っていませんか？
実は、今の家に住みながら売却活動を進めることで、暮らしを変えずにスムーズに売却できるケースが多くあります。
ここでは、住みながら売ることによって得られる4つの大きなメリットをご紹介します。
引っ越しの回数とコストを抑えられる
住みながら売却すれば、仮住まいを用意する必要がないため、引っ越しは一度きり。
一時的に別の賃貸に入る場合と比べて、家賃や敷金礼金、引っ越し費用が節約でき、経済的な負担を大きく減らすことができます。
引き渡しのタイミングを調整できる
売却が決まったあとも、引き渡し日までは今の家に住み続けることが可能です。
そのため、次の住まい探しや引っ越し準備を考慮した引き渡し日を設定するなどの調整が可能で、「売れたけど引っ越しが間に合わない！」と焦らずに済みます。
住人目線での住み心地や生活のイメージを伝えることができる
空き家と違い、実際に人が住んでいる状態の家には“生活のリアル”があります。
家具の配置や動線、採光などを見てもらうことで、買主が暮らしのイメージをしやすくなり、購入意欲につながることも。
環境の変化による日常生活への影響が少ない
仮住まいによる生活環境の変化は、家族、とくに子どもや高齢者にとって大きなストレスになります。
住み慣れた家で売却活動を進めることで、環境を変えずに安心感を保ちながら計画的に進められるのも大きなメリットです。
住みながら売るという方法は、「急がず・無理せず・賢く」家を手放すための現実的な選択肢です。
経済的にも、精神的にもゆとりを持って進めたい方にとって、非常にメリットの多い方法といえるでしょう。
住みながら家を売るのにはデメリットも｜後悔しないための注意点
住みながら家を売る方法には、多くのメリットがありますが、実際に進めていく中で感じる「意外な負担」や「見落としがちな注意点」も存在します。
ここでは、事前に理解しておきたい住みながら売る場合の主なデメリットをご紹介します。
内覧対応にストレスを感じる
売却活動中は、購入を検討している方が家を見に来る「内覧対応」が発生します。
掃除や片付け、スケジュール調整が必要になるため、仕事や子育てで忙しい家庭にとっては大きな負担になることも。
「いつでも見せられる状態」を保つのは、想像以上にエネルギーを使います。
生活感が出やすく、印象が悪くなることもある
実際に住んでいるからこそ、物が多い・生活感が強すぎるといった理由で、内覧者にマイナスの印象を与えてしまう可能性もあります。
とくに水まわりや収納、玄関まわりは要注意。事前に片付けやハウスクリーニングを意識的に行う必要があります。
プライバシーやセキュリティ面での不安を感じやすい
他人が自宅に入ってくるということに、プライバシー面での不安や抵抗を感じる方も少なくありません。
とくに在宅中の内覧では、個人情報や家族の導線に注意が必要です。
見せたくない空間やモノの管理を事前に決めておくことで、安心して対応できるようになります。
スケジュール調整に失敗すると仮住まいが必要になる場合も
住みながら家を売る場合、「引っ越しの負担を減らしてスムーズに住み替えたい」と考える方も多いでしょう。
新居への引っ越しの前に引き渡し日を設定してしまうなど、スケジュール調整に失敗すると仮住まいが必要になってしまうので注意が必要です。
余計なコストや負担を発生させないためにも、余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。
とはいえ、これらのデメリットは事前に理解し、対策しておくことで十分乗り越えられます。
次のセクションでは、「実際に住みながら売るにはどんな方法があるのか？」を見ていきましょう。
住みながら家を売るには？仮住まい不要で進める3つのステップ
「住みながら家を売るのは難しいのでは？」と思われる方も多いかもしれません。
しかし実際には、売却の進め方や契約内容を工夫すれば、仮住まいやダブルローンを避けながら、スムーズな住み替えが可能です。
ここでは、住みながら家を売却するために必要な3つの現実的なステップをご紹介します。
まず最初に考えるべきは、「どのような方法で自宅を売るか」という売却手法の選定です。
大きく分けて、以下の2つがあります。
- 仲介（＋買取保証付き）
-
不動産会社が買主を探す方法で、市場価格での売却が期待できます。
万が一売れなかった場合に備えて、一定期間内に売れなければ不動産会社が買い取ってくれる「買取保証付き仲介」を選べば、計画が立てやすくなります。
- 即時買取（＋買い替え特約）
-
不動産会社がすぐに自宅を買い取ってくれる方法です。
売却金額はやや低めになる傾向がありますが、スピーディーに資金を確保できるのが最大のメリットです。
なお、これらの売り方は後述する買い替え特約や引き渡し猶予と組み合わせることで、より柔軟な住み替え計画が可能になります。
住み替えを成功させるには、「今の家の売却」と「新しい家の購入」のタイミングをどう合わせるかが重要です。
ここで活用できるのが、「買い替え特約」です。
買い替え特約とは、今の家が売れてから新居の契約が確定するという条件を設ける仕組みです。
これを活用すれば、売却が成立する前に新居の契約を進めても、売却がうまくいかなくなった場合にキャンセルできるため、ダブルローンのリスクを回避できます。
この特約は、仲介でも即時買取でも併用可能なため、資金計画に不安がある方には心強い制度です。
最後に押さえたいのが、「売却後、いつ家を明け渡すか」という引き渡しのタイミングです。
売買契約の段階で「引き渡し猶予（例：1ヶ月程度）」を設定すれば、売却後も一定期間住み続けることが可能です。
この引き渡し猶予によって、新居への入居日とスケジュールを合わせやすくなり、仮住まいを準備する必要がなくなります。
この調整は、仲介・売買どちらを選んだ場合でも導入可能なため、状況に応じて組み合わせるとよりスムーズな住み替えが実現します。
これら3つのステップをしっかり押さえ、必要に応じて組み合わせれば、仮住まいや資金面の不安なく、理想の住み替えを叶えることができます。
住みながら家を売る際の内覧対応のコツ
住みながら家を売る場合、「内覧ってどう対応すればいいの？」「家の中を見られるのが不安…」と感じる方も多いのではないでしょうか。
内覧は買主にとって家を決める大切な判断材料になる場面。しっかり準備すれば、生活を続けながらでも無理なく対応できます。
ここでは、内覧の流れや工夫、安心して進めるためのヒントを紹介します。
内覧はどんな流れで行われる？事前に知っておきたい基本ルール
内覧は通常、不動産会社が事前に予約を取り、買主候補を案内する形で行われます。
突然来訪されることは基本的にありませんので、前日や数時間前には連絡が入るのが一般的です。
当日は、不動産会社の担当者が同行し、買主に部屋を案内してくれます。
売主（＝あなた）は在宅でも不在でもOKですが、「いつ案内が入ってもいいように」簡単な掃除や整頓をしておく習慣を持っておくと安心です。
片付け・掃除で印象UP！生活感を整える3つのポイント
内覧で最も重要なのは「第一印象」です。とくに以下の3つを意識するだけで、見た目の印象がぐっと良くなります。
- 玄関まわり：靴を揃える／チラシを捨てる／玄関マットを整える
- リビング：床に物を置かない／クッション・ブランケットで柔らかい印象に
- 水まわり（トイレ・洗面台・キッチン）：清潔感が最大の決め手！水滴・臭いに注意
ポイントは「生活感を消しすぎない」こと。
実家の暮らしがイメージできる空間こそが、買主の共感を得やすいのです。
在宅・不在どちらでも安心して対応するための工夫
在宅時の内覧では、「適度な距離感」が大切です。
ずっと後ろで見ていると買主は話しにくくなってしまうため、不動産会社に案内を任せて、挨拶後は別の部屋で静かに過ごすのが理想的です。
一方、不在対応の場合は、「鍵の預かり対応（キーボックス設置）」や「立ち会い代行サービス」などを利用できます。
不動産会社と事前にルールを決めておくことで、家族が外出中でも安心して内覧対応が可能になります。
内覧でプライバシーが心配な人へ｜見せたくない場所・物の守り方
家の中には、見られたくないものやエリアもありますよね。そんなときは、事前に「非公開エリア」を設定しておくことが有効です。
- 寝室・収納などは「立ち入りはご遠慮ください」と伝えてOK
- 郵便物・薬・写真・書類などの個人情報はすべて片付ける
- 小さなお子さんやペットのいるご家庭では、生活リズムや導線なども事前に意識しておくと安心
買主にすべてを見せる必要はありません。必要な範囲だけに絞って、安心してみてもらえる空間づくりを意識しましょう。
負担を軽くしたいなら、代行や非対面も選択肢に
内覧対応にどうしてもストレスを感じる人は、代行サービスや非対面ツールの利用を検討してみましょう。
以下のようなサービスを展開している業者もありますので、希望に合わせて相談してみてください。
- 立ち合い代行サービス：スタッフが内覧に立ち会い、鍵の管理も対応してくれます
- バーチャル内覧・3Dツアー：動画や360度カメラで、物件の雰囲気を伝えられます
- 売主不在が前提の対応スキーム：売主が全く立ち会わない売却モデルもあります
これらを活用することで、物理的・心理的な負担を減らしながら売却活動を進めることができます。
✅ 内覧準備チェックリスト｜住みながらでもスムーズに対応するためのポイント
| チェック | 項目 | 補足・ポイント |
|---|---|---|
| 玄関まわりを整える | 靴を片付け、チラシや郵便物も処分。第一印象が決まる重要ポイント。 | |
| リビングをシンプルに整理 | 床に物を置かず、テーブルの上はできるだけスッキリ。照明・クッションで明るい印象に。 | |
| 水まわり（キッチン・トイレ・洗面所）を清潔に | 臭い・カビ・水滴に注意。タオルや歯ブラシなどの私物は収納に。 | |
| プライバシーに関わる物をしまう | 写真・郵便物・処方薬・書類などは見えない場所に。 | |
| 立ち入り禁止の部屋を決めておく | 寝室・納戸など見せたくない場所は、不動産会社に「案内不要」と伝えておく。 | |
| 内覧スケジュールを家族と共有 | 子どもや在宅家族に「いつ」「誰が来るか」を事前に共有。突然の来客感をなくす。 | |
| 在宅・不在時の対応ルールを決める | 在宅時は“距離感ある対応”を、不在時は鍵預け・代行対応などを事前に設定。 | |
| 香り・音・照明で印象を整える | 柔らかい照明、静かなBGM、アロマなども好印象の演出に効果的。 |
どうしても内覧が負担なら、買取やリースバックという選択肢も
「やっぱり他人に家を見せるのは抵抗がある」「家族の生活ペースを崩したくない」
そんな方には、買取やリースバックという選択肢もあります。
一般の方への内覧対応は不要で、売却と同時にまとまった資金も確保できるため、とくに高齢者や単身世帯、子育て中の方に人気の手段です。
「売却」にこだわらず、ストレスなく資金化する別の手段として、ぜひ一度検討してみるのもいいかもしれません。
▼「あなぶきのリースバック」なら、下記から無料で相談可能です
住みながら売却するときにありがちな失敗とその回避法
住みながら家を売ることには多くのメリットがありますが、実際に経験してみると「こんなはずじゃなかった」と感じるポイントも少なくありません。
ここでは、よくある失敗例と、その回避法をセットでご紹介します。
あらかじめ知っておけば、トラブルを防ぎ、安心して売却を進めることができます。
内覧対応が生活とぶつかってしまったケース
週末の内覧依頼が、家族の食事時間や子どもの昼寝と重なってしまい、ストレスが大きかった。
対応できなかった日が続き、売却が長引いてしまった。
片付け不足で売却価格に悪影響が出たケース
内覧時に部屋が散らかっていたため、印象が悪くなり「もう少し安ければ買いたい」と言われ、希望価格より下げざるを得なかった。
資金繰りに失敗したケース
新居の契約を先に進めたものの、売却が予定より遅れて、ローンや契約金の支払いが厳しくなった。
結果的に、つなぎ融資を急きょ利用することに。
プライバシー保護が甘くストレスに感じたケース
内覧者に郵便物や家族写真を見られてしまい、プライベートが覗かれるようで居心地が悪かった。
以後、内覧がストレスになった。
引き渡しスケジュールがタイトで仮住まいに
売却は順調に決まったものの、買主の希望で「1か月以内に引き渡し」となり、新居が間に合わず一時的に賃貸へ仮住まい。
引越し2回分の手間と費用が発生してしまった。
よくある質問｜住みながら家を売るときの不安・疑問を解消
住みながら家を売るとき、多くの人が似たような疑問や不安を抱えています。
ここでは、不動産会社への相談や内覧現場などで特によく聞かれる5つの質問にお答えします。
気になっていたことがあれば、このタイミングでしっかり解消しておきましょう。
- 内覧には必ず立ち会わないといけませんか？
-
いいえ、立ち会わなくても大丈夫です。
在宅での対応も可能ですが、不在時は不動産会社に鍵を預ける「キーボックス」や立ち会い代行サービスを利用することもできます。
あらかじめ対応方針を決めておけば、家族や仕事に支障をきたすことなく売却活動を進められます。
- 住宅ローンが残っていても大丈夫？
-
ローンが残っていても、売却は可能です。
基本的には、売却代金でローンを完済できれば問題ありません。
オーバーローン（残債＞売却価格）の場合は、自己資金や住み替えローンなどで対応することもできますので、まずは査定と残債の確認をしてみましょう。
穴吹興産 |
リースバックは、住宅ローンが残っている物件でも利用可能？ | 穴吹興産 住宅ローン返済中の家でリースバックを利用する際の条件やオーバーローンの場合、月々の家賃が支払えなくなった場合について解説しています。住宅ローンの残っている家の売… - 売却時に税金はかかりますか？
-
利益（譲渡益）が出た場合に、税金がかかる可能性があります。
ただし、多くのケースでは「3,000万円特別控除」が適用され、実際には税金がかからないケースが多数です。
この特例を利用するには、条件を満たしたうえで確定申告が必要になります。
不安な場合は、事前に不動産会社や税理士に相談するのがおすすめです。
穴吹興産 |【リースバックで3000万円控除は使える？】不動産のプロが教える実践ガイド | 穴吹興産 https://www.anabuki.ne.jp/kaitori/column/3471-2/ リースバックで3000万円特別控除を使える適用条件などを分かりやすく解説。リースバックで節税対策をお考えの方必見の… - 転勤が決まったらどうすればいい？
-
転勤の時期に応じて、2つの方法から選ぶことができます。
すぐに引っ越す場合は、空き家として売却活動を進める／不動産会社に鍵を預けるなどの対応が一般的です。
逆に時間に余裕があるなら、転勤先への引っ越し日と調整しつつ住みながら売ることもできます。
勤務先の制度や家族の状況と合わせて、最適な方法を選びましょう。
- 簡単に売れる方法はありますか？
-
あります。
「仲介売却」よりもスピードを重視するなら、不動産会社による「買取」や「リースバック」を検討するのもひとつの方法です。
これらは内覧や時間をかけた販売活動が不要で、最短数日〜数週間で売却完了するケースもあります。
「手間をかけたくない」「早く現金化したい」という方には特におすすめです。
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まとめ｜住みながら家を売るには「自分に合った方法選び」が大切
「今の家に住みながら売るなんて、本当にできるの？」という不安から始まり、実は多くの人が工夫しながら無理なく売却を実現しているということが見えてきたのではないでしょうか。
住みながら売ると、仮住まいが不要で生活を変えずに進められるというメリットがあります。
一方で、内覧対応やスケジュール調整といった注意すべき点もあるため、事前にしっかり理解して準備することが大切です。
最も重要なのは、自分や家族にとって「無理なく、納得できる方法は何か」を見極めること。
そのためには、まず「今の家がいくらで売れるか」「どんな選択肢があるのか」を知るところから始まります。
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