【5分解説】リースバックの査定額の相場は？事業者の買取金額・家賃の決め方を公開！

リースバックを検討している人の中には、査定で提示される買取金額（売買価格）・家賃がどれくらいになるのか疑問に思われている人もいるのではないでしょうか。

今回はリースバックの査定がどのように行われているのか、リースバック事業者であるあなぶき興産が5分以内で分かりやすく解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックの査定の基準は？

リースバック関連のサイトでは、リースバックの売買価格と家賃の相場について以下のように説明されることが多くあります。

✅売買価格：通常の売買相場の70%～80%

✅家賃：年間の家賃が売買価格の10分の1となる設定
　（例：売買価格が2,000万円の場合、年間家賃は約200万円、月々の家賃は約16.6万円）

ただし、これらはあくまで一般的な目安であり、実際の査定額や家賃は物件の状態や地域、契約内容、お客様の状況によって異なります。

では、なぜそのような売買価格・家賃になるのでしょうか。売買価格と家賃に分けて、出来るだけ簡潔に説明をします。

リースバックの売買金額が決まる仕組み

リースバックの売買金額は、一般的な不動産売却と比べると低くなる傾向があります。

その理由を理解するためには、まずリースバックが「不動産会社による買取」の一種であることを知っておく必要があります。

リースバックは不動産会社による「買取」の一種といえる

リースバックの買手は、不動産会社となる場合が多くあります。一部では金融系の会社など、不動産会社以外が取り扱っているサービスもありますが、基本的には事業者が不動産を購入し、その後、お客様が賃貸借契約を締結してそのまま住み続ける仕組みです。

つまり、リースバックは不動産会社による「買取」の一種と考えることができます。

一般的に不動産会社による買取で自宅を売却をする場合、買取価格は通常の売買相場の80%前後になることが多いとされています。これは、不動産会社が購入後に再販売することを前提としているためです。

一方、リースバックの売買金額は70%～80％程度と説明されることが多く、通常の買取金額と比べて少し幅があります。

では、なぜリースバックでは、通常の買取価格よりも低い金額になる場合があるのでしょうか。

賃貸期間中の相場変動リスクが査定額に影響する

リースバックの場合、経過する賃貸期間によって建物の価値が減少し将来的な不動産相場の下落等を考慮する必要があります。

リースバックはその仕組み上、売却後もお客様がそのまま自宅に住めるように、事業者と賃貸借契約を締結します。そのため、事業者は購入後すぐに不動産を売却できるわけではありません。

賃貸期間が経過する間に、築年数は古くなり、建物の価値が下がる可能性があります。また、将来的に不動産相場や市場価格が下落することも考えられます。

たとえば、今は3,000万円で売れるマンションであっても、3年後・5年後に3,000万円で売却できる保証はありません。築年数の経過や地域の市場動向、建物の状態、管理状態によって、将来の売却価格は大きく変わる可能性があります。

このような将来の相場変動リスクや、事業者が不動産を所有し続けるリスクがあるため、リースバックの査定額は通常の買取金額より低くなる場合があるのです。

リースバックの査定では成約価格（相場）が基準

リースバックの査定をされた方の中には、「売買相場の70％～80％どころか相場の半分程度だった」と肩を落とす方もいます。

実はこの「売買相場」という言葉について、誤解されているケースも多くありますので簡単に解説します。

不動産の相場には、大きく分けて「成約価格」と「売出価格」の2種類があります。

成約価格とは、実際に売買が成立した金額のことです。

これは、不動産会社が利用しているREINS（レインズ）というサイト内で確認することができます。リースバックを取り扱う不動産会社は、基本的にこの成約価格を参考にして売買金額を査定します。

一方、売出価格とは、売主が市場に売り出している価格のことです。過去の成約価格を参考に設定されることが多いですが、実際の成約価格とは異なります。

売主としては少しでも高く売れた方が良いので、売出価格は成約価格より高めに設定されることが多くあります。一般的には、成約価格の110～120％程度で売り出されます。

つまり、売出価格は「売却希望価格」と言えます。

気を付けなければいけないのは、リースバックの査定では売出価格ではなく成約価格を基準に査定をしているということです。

この例では、売出価格を基準にした場合と、成約価格を基準にした場合で、約280万円の差があります。

査定額を判断する際は、売出価格ではなく実際の成約相場も合わせて査定会社に確認することをお勧めします。

リースバックの家賃設定はどう決まる？売買金額との関係を解説

続いて、リースバックの家賃はどのように決められているのかを見ていきましょう。

リースバックの家賃は、一般的な賃貸物件のように周辺の家賃相場だけで決まるわけではありません。リースバック事業者が不動産を購入したあと、どのように売買代金を回収するかという視点も関係します。

そのため、リースバックの家賃設定は、買主であるリースバック事業者の視点で考えると分かりやすくなります。

リースバックの家賃は「利回り」をもとに設定される

買主であるリースバック事業者の視点で考えると、リースバックで不動産を購入することは、その後の家賃が入ってくる点において投資用不動産を購入することと同じです。

投資用不動産の場合は、購入した不動産の売買代金を家賃収入によって何年で回収できるかという視点で計算をします。これを「投資利回り」と呼びます。

簡単にいうと、投資利回りとは、購入金額に対して年間の家賃収入がどのくらいあるかを示す割合です。

たとえば、売買金額が2,000万円で、年間家賃が200万円の場合、利回りは10％です。この場合、単純計算では10年間の家賃収入で売買代金を回収できることになります。

リースバックでも、この利回りの考え方をもとに、売買金額に応じて家賃が算出されることがあります。

利回りは物件種別や立地によって変わる

リースバックの場合、投資用マンションとしての期待投資利回りは3％台～10％台と非常に幅があります。利回りは、マンション・戸建てといった物件種別の違いや、築年数、立地、地域、建物の状態、将来の売却のしやすさなどによって変わります。

一般的に、資産性が高く人気のある立地では、将来売却できる可能性が高いため、利回りは低く設定されやすい傾向があります。利回りが低いということは、売買金額に対する家賃が比較的抑えられやすいということです。

一方で、将来の売却リスクが大きい物件や、再販売に時間がかかる可能性がある物件では、利回りが高く設定される場合があります。利回りが高くなるほど、売買金額に対する家賃も高くなりやすくなります。

ではリースバック事業者はどの程度の利回り設定で家賃を計算しているのでしょうか。

以下は、売買金額を2,000万円と仮定した場合の、マンションの利回りと家賃の早見表です。

利回り	想定家賃	立地	駅距離	築年数	利回り解説
３％以下 （取扱難）	－	－	－	－	1年以内の定期借家契約等で対応できる場合あり。
３％～4％台	5万～ 8.3万	超都市部	5分以内	5年～10年前後	都市部の一部の物件で対応。
４％～5％台	8.3万～ 9.9万	都市部	5分～8分	10年～15年前後	都市部の一部の物件で対応。
5％～6％台	9.9万～ 11.7万	都市部・地方都市	8分～10分	15年～20年前後	一般的な利回り設定。
7％～8％台	11.7万～ 15万	地方都市	8分～15分	20年～30年前後	立地・築年数次第でやや高い利回り。
8％～9％台	15万～ 16.7万	地方都市	8分～15分	30年以上	立地・築年数次第で高い利回り。
10％以上	16.7万～	地方都市	15分以上	30年以上	利回りは高くなりやすい

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

※穴吹興産　独自の調査に基づき作成（2026年）

賃貸借契約の種類によって家賃設定は異なる

リースバックの家賃は、賃貸借契約の種類によっても変わります。

リースバックにおける賃貸借契約には、主に「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があります。

契約の種類	特徴	家賃設定の傾向
普通賃貸借契約	一般的な賃貸借契約で、更新することで長期的に住み続けられる	一定期間の家賃で売買代金を回収する必要があるため、周辺相場より割高になる場合がある
定期賃貸借契約	あらかじめ賃貸期間が決まっている	退去後に売却して売買代金を回収できるため、普通賃貸借契約より家賃を低く設定できる場合がある

普通賃貸借契約は、長期で賃貸する可能性が高いため、リースバック事業者は一定の年数で売買代金を回収する必要があります。そのため、普通賃貸借契約では、周辺の家賃相場と比べて家賃が割高になる場合があります。

一方、定期賃貸借契約は、最初から賃貸する期間が決まっている契約です。賃借人が退去したあとに不動産を売却することで、売買代金を回収することができます。

そのため、必ずしも家賃だけで売買代金を回収する必要がなく、普通賃貸借契約と比べて賃料を低く設定できる場合があります。

会社によっては、短期のリースバックであれば「1年間は家賃無料」といった商品を提供しているケースもあります。

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の詳しい違いについては、以下をご覧ください。

リースバックは契約満了時に退去を前提とした定期賃貸借契約が一般的です。長く住み続けたい方は、「あなぶきのリースバック」のように普通賃貸借契約を採用している、あるいは対応可能なサービスを探しましょう。

リースバック査定額と家賃の目安を具体例で確認

ここで一般的なリースバックの参考査定事例をご紹介します。

以下は、成約相場に対してリースバック時の売買金額を70％～80％、年間家賃を売買金額の10％として計算した場合の一例です。

✅リースバック時の売買金額の目安：成約相場×70％～80％
✅月額家賃の目安：リースバック時の売買金額×10％÷12ヶ月

この表を見ると、成約相場が高くなるほどリースバック時の買取額は大きくなりますが、その分、月々の家賃の支払いも高くなることが分かります。

そのため、リースバックを検討する際は、買取額だけで判断するのではなく、売却後の生活の中で家賃を無理なく支払えるかを確認することが重要です。

リースバック会社によって利回り基準が異なるため、必ずしも上記のようなリースバック査定になるとは限りません。また、短期の定期賃貸借契約を選ぶ場合は、普通賃貸借契約よりも家賃を抑えられることがありますので、あくまで参考としてご覧下さい。

「あなぶきのリースバック」の査定基準

ここまで、リースバックの売買金額や家賃がどのように決まるのか、一般的な考え方を解説してきました。

一方で、実際の査定基準や家賃設定は、リースバック会社によって異なります。

マンションに強い「あなぶきのリースバック」は、一般的なリースバックの査定基準と比べてどのような違いがあるのでしょうか。

売買金額

売買金額に関しては、マンションの成約相場を元に査定を行っています。

あなぶきのリースバックでは、マンションの立地条件だけでなくマンションの日当たり・眺望・向き等を考慮して査定をしていますので、同じマンション内でも部屋位置によって査定金額が異なるケースがあります。

また、ルーフバルコニーなど、その住戸ならではの付加価値がある場合は、その内容も評価に加えて査定を行っています。

単純に周辺相場だけで判断するのではなく、物件ごとの特徴やお客様の状況を踏まえて、買取額を算出することが可能です。

家賃

あなぶきのリースバックは、家賃で売買代金を回収することを目的としていないため柔軟な家賃設定が可能となっています。

リースバックを検討されるお客様にとって重要なのは、売却後も無理なく家賃を支払いながら、今の家にそのまま住めるかどうかです。

そのため、将来的な生活に負担がかかりすぎない家賃額を設定できる点が、「あなぶきのリースバック」が支持されている理由の一つです。

具体的な家賃設定額は、マンションの築年数や立地条件・階数などの複数の基準により決まります。目安としては、年間家賃の5％～7％前後でご提案することが多い傾向があります。

また、あなぶきのリースバックは賃貸期間が制限される「定期賃貸借契約」ではなく「普通賃貸借契約」となるため、長期で安心して住み続けることができる点も特徴です。

リースバック査定の根拠を聞いてみよう！

リースバックの査定を受けたときに、提示された売買金額や家賃が適切かどうかわからず悩む方も少なくありません。

特にリースバックは、通常の不動産売却とは異なり、「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後の家賃を無理なく払えるか」「そのまま住み続けられるか」まで含めて判断することが重要です。

売買金額や家賃に疑問がある場合は、担当者に査定の根拠を確認してみましょう。たとえば、過去の成約事例や周辺の市場価格、物件の状態、築年数、管理状況、契約内容など、どのような基準で金額を算出しているのかを聞くことで、納得して検討しやすくなります。

また、1社だけでは提示された条件が良いのか判断しにくい場合もあります。複数社の査定を比較したい場合は、リースバックの一括査定を活用するのも一つの方法です。

「自分の家ならいくらで買取できるのか」「家賃はいくらになるのか」「住宅ローンの残債があっても相談できるのか」など気になることがあれば、まずは無料査定フォームからお気軽にご相談ください。