オーナーチェンジで家賃の値上げはできる？新オーナーが知るべき賃貸トラブルの注意点

投資用不動産を今後運用していくなら、現在の家賃が適正なのか、管理費や修繕積立金を踏まえて収支が合っているのかを確認しておきたいところです。

これまで、賃貸住宅の家賃は一度契約すると大きく見直される機会が少ないと感じた方もいるかもしれません。しかし近年は物価の上昇や建築費・修繕費の高騰、管理費・修繕費などの見直しを背景に、家賃の値上げを検討するケースもみられるようになっています。

実際に東京都では、オーナーチェンジに伴う急激・過大な賃料値上げに関する相談事例が多数寄せられるようになったとして、特別相談窓口を設置しています。

すでに入居者がいる物件をオーナーチェンジした場合、新オーナーは以前の契約内容をそのまま引き継ぐことになります。そこで、以前のオーナー時代から家賃が据え置かれている場合や、管理費・修繕積立金などの負担が増えている場合は、家賃の見直しを検討したくなるかもしれません。

ただし、オーナーチェンジを機に家賃を一方的に値上げすることはできません。家賃を見直すには、契約内容や周辺相場などを確認し、入居者との合意を目指す必要があります。

この記事では、オーナーチェンジ後に家賃を値上げできるケースや、交渉の流れ、トラブルを防ぐための注意点を解説します。

オーナーチェンジを機に家賃を一方的に値上げすることはできない

オーナーチェンジ後に家賃を見直したい場合、まず押さえておきたいのは、所有者が変わっただけでは賃貸借契約の内容を自由に変更できないという点です。

すでに入居者がいる物件では、以前のオーナーとの契約内容が新しいオーナーにも引き継がれます。そのため、家賃を値上げするには、現在の契約内容を確認した上で、入居者との合意を目指す必要があります。

賃貸におけるオーナーチェンジとは

賃貸における「オーナーチェンジ」とは、入居者が住んでいる状態のまま、物件の所有者（オーナー）が変わることをいいます。

例えば、賃貸中の物件を売買によって取引した場合や、賃貸物件を引き継いだ場合などが該当します。入居者から見ると、住んでいる部屋や契約している物件は変わらず、貸主だけが変わる状態です。

オーナーチェンジ後は、新しい所有者が貸主として家賃を受け取ったり、管理会社を通じて入居者対応を行ったりすることになります。ただし、所有者が変わったからといって、すでに結ばれている契約内容まで自由に変更できるわけではありません。

そのため、家賃を見直したい場合は、まずは現在の賃貸借契約がどのような内容になっているのかを確認する必要があります。

既存の賃貸借契約は新オーナーに引き継がれる

オーナーチェンジがあった場合でも、既存の賃貸借契約は原則として新しいオーナーに引き継がれます。

これは、すでに入居している人の住まいや契約上の立場を守るための考え方です。

借地借家法31条では、建物の引き渡しを受けている賃借人は、賃借権の登記がなくても、その後に建物を取得した人に対して賃貸借の効力を主張できるとされています。

また、民法605条の2では、賃貸借の対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡された場合、貸主としての地位は新しい所有者に移るとされています。

そのため、以前のオーナーと入居者の間で決められていた家賃や契約期間などの条件は、新オーナーにも基本引き継がれます。新しいオーナーになったからといって、すぐに家賃を変更できるわけではありません。

家賃を上げるには入居者との合意が必要

法律上、現在の家賃が不相当となった場合には、オーナー側からの家賃の値上げを請求する権利が借地借家法第32条の「借賃増額請求権」で認められています。
一方で、家賃を値上げするには、原則として入居者との合意が必要です。

もちろん、現在の家賃が周辺相場より低い場合や、税金・管理費・修繕積立金などの負担が増えている場合には、家賃の見直しを検討する余地はあります。しかし、オーナー側が「家賃を上げたい」と考えているだけでは、新しい家賃を一方的に適用することはできません。

入居者に納得してもらうためには、なぜ家賃を見直したいのか、その理由を丁寧に説明することが大切です。周辺の家賃相場や維持費の増加など、客観的な根拠を整理したうえで、値上げ幅や開始時期について話し合う必要があります。

家賃の値上げは、オーナーにとって収支改善につながる可能性がある一方、進め方によっては入居者との関係悪化や退去につながることもあります。

そのため、オーナーとしての正当な権利（請求権）があることを理解しつつ、まずは「オーナーチェンジを理由に一方的な値上げはできない」という前提を押さえたうえで、慎重に進めることが重要です。

家賃値上げを検討できる主なケース

先述の通り、オーナーチェンジをしたからといって、オーナーが一方的に家賃を値上げすることはできません。

ただし、家賃の値上げがまったく認められないわけではありません。法律上、現在の家賃が周辺相場と比べて不相当となっている場合や、税金・管理費・修繕積立金などの負担が増えている場合には、オーナー側から家賃の増額を請求できる余地があります。

実際に、エリアによっては家賃相場が上昇しているケースもあります。

LIFULL HOME’Sマーケットレポートの掲載物件データによると、首都圏の賃貸物件では、2020年以降、シングル向き・ファミリー向きのいずれも掲載賃料が上昇傾向で推移しています。特に2025年以降は上昇幅が大きくなっており、以前のオーナー時代から家賃が据え置かれている物件では、現在の家賃が周辺相場より低くなっている可能性もあります。このような場合は家賃の見直しを検討する余地があります。

ここからは、オーナーチェンジ後に家賃の値上げを検討できる主なケースを見ていきましょう。

周辺の家賃相場よりも低い賃料で貸している

現在の家賃が、周辺の類似物件と比べて低い場合は、家賃の見直しを検討する理由のひとつになります。

オーナーチェンジ物件では、以前のオーナー時代から同じ入居者が住み続けており、家賃が長く据え置かれているケースもあります。契約当時は妥当な家賃だったとしても、周辺相場の変化によって、現在では相場より低い水準になっていることもあるでしょう。

ただし、家賃相場を確認するときは、単に近隣の物件と金額だけを比べるのではなく、間取りや築年数、広さ、駅からの距離、階数、設備、管理状態などもあわせて見ることが大切です。条件が大きく異なる物件と比較してしまうと、値上げの根拠としては弱くなってしまいます。

入居者に家賃の見直しを相談する場合は、できるだけ条件の近い物件を参考にしながら、現在の家賃の差を整理しておくとよいでしょう。

税金や維持管理費などの負担が収支を圧迫している

固定資産税や管理費、修繕積立金、設備修理費などの負担が増えている場合も、家賃の見直しを検討するきっかけになります。

投資用不動産は、家賃収入が入る一方で、所有している限りさまざまな費用がかかります。特にマンションの場合、築年数の経過により修繕積立金が上がったり、設備の交換・修理が必要になったりすることもあります。

家賃収入は変わらないのに支出だけが増えていくと、当初想定していた収支とのずれが大きくなる可能性があります。そのような場合は、今の家賃を据え置いたままでよいのか、収支の面から見直すことも必要です。

ただし、費用負担が増えたからといって、その分をそのまま入居者に負担してもらえるとは限りません。どの費用がどの程度増えているのかを整理し、家賃の見直しが必要と考える理由を説明できるようにしておくことが大切です。

土地・建物価格や経済事情に変化がある

土地や建物の価格、物価などの経済事情がある場合も、家賃の見直しを検討できるケースがあります。

例えば、次のような状況が考えられます。

• 周辺エリアの不動産価格が上がっている
• 近隣の再開発や駅周辺の整備により、エリアの利便性が高まっている
• 物価上昇により、建物の維持管理や修繕にかかる費用が増えている
• 人件費や資材価格の上昇により、修理・設備交換の費用が以前より高くなっている
• 周辺の賃貸需要が高まり、類似物件の家賃相場が上がっている

このように、物件を取り巻く環境が変わることで、以前の家賃水準が現在の状況に合わなくなっている場合があります。

ただし、「物価が上がっているから」「不動産の価値が上がっているから」という理由だけでは、入居者に納得してもらいにくいこともあります。家賃の値上げを相談する際は、周辺相場の変化や管理費の増加など、できるだけ具体的な根拠とあわせて説明することが大切です。

オーナーチェンジ後に家賃を値上げ交渉するときの流れ

家賃の値上げを検討できるケースに当てはまる場合でも、すぐに入居者へ値上げを伝えるのではなく、まずは契約内容や相場、費用負担の状況を整理することが大切です。

準備が不十分なまま交渉を進めると、入居者に納得してもらえなかったり、トラブルにつながったりする可能性があります。

まずは、以下のような流れで確認を進めましょう。

現在の契約内容や過去の家賃改定履歴を確認する

まずは、現在の賃貸借契約を確認し、家賃や契約期間、更新時期、特約の有無などを把握しましょう。

先ほど説明したように、オーナーチェンジ後も基本的には以前の契約内容が引き継がれます。オーナーチェンジ物件を購入した場合は、購入時に賃貸借契約書や家賃などを確認していることもありますが、家賃の値上げ交渉を始める前に、改めて契約条件を見直しておくと安心です。

また、過去に家賃改定が行われているか、長期間家賃が据え置かれているかも確認しておきたいポイントです。管理会社が入っている場合は、入居期間やこれまでのやり取り、更新時の状況なども確認しておくと、交渉の進め方を考えやすくなります。

周辺相場や費用増加などの根拠を整理する

次に、家賃を見直したい理由を客観的に整理します。

周辺の類似物件と比べて現在の家賃が低い場合は、間取りや築年数、立地、設備などが近い物件の募集賃料を確認しておきましょう。条件が近い物件との比較であれば、入居者にも説明しやすくなります。

また、管理費や修繕積立金、固定資産税、設備修理費などの負担が増えている場合は、どの費用がどの程度増えているのかを整理しておくことも大切です。

家賃の値上げは、オーナー側の希望だけでは進めにくいものです。入居者に納得してもらうためにも、「なぜ見直しが必要なのか」を説明できる材料を準備しておきましょう。

値上げ幅や開始時期を決め、書面で丁寧に通知する

根拠を整理したら、どの程度の値上げを希望するのか、いつから新しい家賃にしたいのかを検討します。

値上げ幅が大きすぎると、入居者の負担感が強くなり、交渉が難しくなる場合があります。周辺相場との差や費用増加の状況を踏まえながら、現実的な範囲で設定することが大切です。

入居者へ伝える際は、口頭だけでなく書面で通知するのが一般的です。書面には、主に以下のような内容を記載します。

• 現在の家賃
• 変更を希望する家賃
• 値上げを希望する時期
• 家賃を見直したい理由
• 周辺相場や費用増加などの根拠
• 今後の話し合いの進め方

ただし、通知を出しただけで家賃が自動的に変わるわけではありません。あくまで入居者との話し合いのきっかけとして、丁寧に説明しながら合意を目指す姿勢が必要です。

家賃の値上げでトラブルを防ぐための注意点

家賃の値上げは、オーナー側にとって収支を見直す大切な機会です。

しかし、進め方を誤ると入居者との関係が悪化したり、交渉が長引いたりする可能性があります。

ここでは、家賃の値上げを検討する際に注意したいポイントを確認しておきましょう。

オーナーチェンジだけを理由に値上げを進めない

繰り返しになりますが、オーナーチェンジによって所有者が変わったとしても、それだけを理由に家賃を値上げすることは難しいと考えられます。

入居者からすると、住んでいる部屋や契約内容はこれまでと変わっていないため、「オーナーが変わったから家賃を上げます」と言われても、納得しにくい場合があります。

家賃の値上げを相談する際は、オーナーチェンジそのものではなく、周辺相場との差や維持管理費の増加など、見直しが必要と考える理由を整理して伝えることが大切です。

急激な値上げや一方的な通知は避ける

家賃の値上げ幅が大きすぎると、入居者の負担が急に増え、反発やトラブルにつながる可能性があります。

また、書面で通知すること自体は大切ですが、「来月からこの家賃になります」と一方的に伝えるだけでは、入居者に受け入れてもらえないこともあります。通知はあくまで話し合いのきっかけとして考え、値上げを希望する理由や開始時期について丁寧に説明する姿勢が必要です。

例えば、以下のような進め方は避けたほうがいいでしょう。

• オーナーチェンジ直後に、十分な説明なく値上げを伝える
• 周辺相場や費用増加などの根拠を示さずに値上げを求める
• 入居者の事情を考慮せず、大幅な値上げを求める
• 「応じなければ退去してほしい」と強い言い方をする

家賃の見直しは、入居者の生活にも関わる内容です。納得してもらいやすい進め方を意識することが、トラブル防止につながります。

入居者の退去リスクも考慮する

家賃の値上げを検討する際は、入居者が応じるかどうかだけでなく、その後の関係性や退去リスクも考えておく必要があります。

たとえば、値上げ交渉をきっかけに入居者が退去すると、空室期間が発生したり、原状回復費や募集費用がかかったりすることがあります。新しい入居者がすぐに決まるとは限らないため、結果的に収支が悪化する可能性もあります。

また、交渉の進め方によっては、入居者との信頼関係が崩れ、今後の管理や更新時のやり取りが難しくなることもあります。

家賃を上げることだけを目的にするのではなく、値上げによる収支改善と、退去や関係悪化によるリスクを比較しながら判断することが大切です。

交渉が難しい場合は専門家に相談する

家賃の値上げ交渉は、オーナーと入居者だけで進めようとすると、話し合いが長引いたり、感情的なやり取りになったりすることがあります。

特に、入居者が値上げに納得していない場合や、契約内容の解釈に迷う場合は、管理会社や専門家に相談しながら進めると安心です。

相談先としては、たとえば以下のようなところがあります。

相談先	相談できる内容
管理会社	窓口としての書類の伝達、更新時期の調整、過去の改定履歴の確認 ※具体的な家賃交渉の代理は弁護士の領域となります
弁護士	契約内容の法的解釈、入居者との具体的な値上げ交渉の代理、交渉がこじれた場合の相談
不動産会社	周辺相場、物件の収支、今後の運用方針の相談
自治体などの相談窓口	賃貸借に関する一般的な相談やトラブル時の相談

家賃の値上げは、進め方によって入居者との関係性に影響することもあります。判断に迷う場合は、無理に進めず、第三者の意見を聞きながら慎重に対応するとよいでしょう。

入居者が家賃の値上げに応じない場合に起こり得ること

家賃の値上げを申し入れても、入居者がすぐに応じてくれるとは限りません。

入居者にとって家賃の値上げは、毎月の生活費に直結する大きな変更です。そのため、オーナー側に見直しの理由があったとしても、納得してもらうまでに時間がかかることがあります。

ここでは、入居者が家賃の値上げに応じない場合に起こり得ることを確認しておきましょう。

すぐに新家賃が適用できるとは限らない

入居者が値上げに応じない場合、オーナーの希望どおりに家賃を変更できないケースもあります。

家賃の変更には、原則として入居者との合意が必要です。そのため、値上げ通知を出しただけで、自動的に新しい家賃へ変更されるわけではありません。

たとえば、オーナー側が「来月から家賃を1万円上げたい」と伝えても、入居者が納得しなければ、引き続き従来の家賃が支払われることがあります。値上げを進めるには、見直しが必要な理由を説明し、話し合いを重ねる必要があります。

交渉が長引く可能性がある

さらに、家賃の値上げについて入居者と意見が合わない場合は、交渉が長引くことがあります。

特に、値上げ幅が大きい場合や、値上げの理由が十分に伝わっていない場合は、入居者に納得してもらうまで時間がかかりやすくなります。また、入居者側から「なぜこの金額なのか」「他の物件と比べて妥当なのか」と説明を求められることもあるでしょう。

交渉が長引くと、オーナー側も入居者側も負担を感じやすくなります。そのため、最初から希望額だけを伝えるのではなく、周辺相場や費用増加などの根拠を整理し、段階的に話し合うことが大切です。

状況によっては、希望額をそのまま通すことにこだわらず、値上げ幅や開始時期を調整することも検討しましょう。

もし話し合いが平行線のまま進まない場合、最終的には裁判所を介した民事調停や、裁判（訴訟）によって家賃を決める法的な手段もあります。しかし、これには多大な時間と費用がかかるため、個人オーナーにとっては現実的な解決策とは言えないケースが少なくありません。

退去につながる場合もある

家賃の値上げ交渉をきっかけに、入居者が退去を検討する場合もあります。

特に、値上げ幅が大きい場合や、周辺に現在の家賃と近い物件がある場合は、入居者が住み替えを考える可能性があります。オーナーにとっては家賃を見直せる機会である一方、退去によって空室期間が発生したり、原状回復費や新たな入居者募集の費用がかかったりすることもあります。

そのため、家賃の値上げを検討する際は、値上げによる収入増だけでなく、退去した場合の費用や空室リスクもあわせて考えることが大切です。

家賃の値上げが難しいオーナーチェンジ物件は売却という選択肢もある

家賃の値上げが難しく、今後の収支改善が見込みにくい場合は、無理に保有を続けるだけでなく、物件の売却を検討するのもひとつの方法です。

所有権を手放すことで、入居者対応や管理会社とのやりとり、将来的な修繕リスクなどから離れられる場合もあります。

ただし、オーナーチェンジ物件は、一般的な空室物件や自己居住用の物件とは売却時の見られ方が異なります。すでに入居者がいるため、室内を自由に確認しにくかったり、既存の賃貸借契約や現在の家賃収入、管理状況などが価格判断に影響したりするためです。

そのため、売却を検討する際は、オーナーチェンジ物件の取り扱いに慣れた不動産会社へ相談することが大切です。

また、「売却したいけれど、買主を探すまでに時間がかかりそう」「入居者対応や管理会社との調整が負担になりそう」と売却することに対して不安を感じる場合は、不動産会社による直接買取がおすすめです。

買取であれば、不動産会社が直接買主となるため、条件が合えば比較的スムーズに現金化しやすく、売却活動にかかる手間や心理的な負担を抑えられる場合があります。

家賃の値上げだけで収支改善を目指すだけでなく、保有を続ける場合と売却を選ぶ場合のメリットを比較しながら、今後の方針を検討すると良いでしょう。

あなぶき興産ではオーナーチェンジ物件の買取にも対応

あなぶき興産では、オーナーチェンジ物件の買取にも対応しています。賃貸中の物件であっても、入居者がいる状態のまま相談できるため、家賃の値上げが難しい場合や、今後の管理負担に不安がある場合の選択肢として検討できます。

オーナーチェンジ物件において、あなぶきの買取には以下のようなメリットがあります。

• 入居者がいる状態でも相談が可能
• 直接買取のため、スピーディーに進めやすい
• 専門スタッフが対応し、物件の状況に合わせて進め方を相談できる

買取を検討する際は、現在の賃貸借契約や家賃収入、管理状況、修繕リスクなどを踏まえて、買取の可否や価格が判断されます。そのため、必ず希望どおりの条件で進むとは限りませんが、オーナーチェンジ物件に詳しい不動産会社へ相談することで、専門家の意見を聞きながらご自身の状況にあわせて売却を進めることができます。

「仲介で買主を探すのは時間や手間がかかりそう」「入居者がいる状態でどのように売却を進めればよいか分からない」という場合は、買取という方法も含めてあなぶき興産へご相談ください。

まとめ｜家賃値上げは根拠を整理し、入居者との合意を目指そう

オーナーチェンジによって物件の所有者が変わっても、家賃を一方的に値上げできるわけではありません。既存の賃貸借契約は新しいオーナーに引き継がれるため、家賃を見直すには、入居者との合意を目指すことが基本になります。

一方で、現在の家賃が周辺相場より低い場合や、税金・維持管理費などの負担が増えている場合は、家賃の値上げを検討できるケースもあります。その際は、契約内容や過去の家賃改定履歴、周辺相場、費用負担の変化などを整理し、入居者に説明できる根拠を準備しておくことが大切です。

ただし、値上げ幅が大きすぎたり、一方的な通知だけで進めたりすると、交渉が長引いたり、退去につながったりする可能性もあります。家賃の値上げを検討する際は、収支改善だけでなく、入居者との関係性や空室リスクも含めて慎重に判断しましょう。

家賃の見直しが難しい場合は、保有を続けるだけでなく、売却や買取を検討する方法もあります。賃貸中の物件でもオーナーチェンジ物件として売却できるケースがあるため、家賃交渉や管理の負担に悩んでいる場合は、今後の運用方針を見直すきっかけにしてみてください。